Korrekturen bei MFH | Ist der Boom vorbei?

In der heutigen Episode des How to Real Estate Podcast geht es um neue Zahlen des Immobilienberatungsunternehmens Fahrländer und Partner. Gemäss einem Artikel in der NZZ am Sonntag, der sich auf diese Zahlen beruft, ist «der Immobilienboom» vorbei – mit Korrekturen bei Mehrfamilienhäusern im zweistelligen Bereich. Wie brisant ist die Situation tatsächlich? Wieviel davon hängt mit der Zinssituation zusammen? Welche Rolle spielt die Corona-Situation? Und wie geht es auf dem Schweizer Immobilienmarkt weiter?  Diese Fragen besprechen Robert Plantak und Michael Meier in dieser Folge – dazu gibt es wie immer eine Frage der Woche und ein News-Update. . 

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Michael Meier: Herzlich willkommen, geschätzte Zuhörerinnen und Zuhörer! Wir sind nach einer zweiwöchigen Pause zurück. Ein Tag später als ursprünglich angekündigt, aus organisatorischen Gründen. Wir hoffen, Sie entschuldigen die kleine Verspätung. Ich freue mich sehr auf diese Folge. Wir sprechen heute über einen Artikel in der letzten NZZ am Sonntag und über neue Zahlen des Beratungsunternehmens Fahrländer und Partner, die insbesondere auch die Schweiz und Mehrfamilienhäuser betreffen. Das alles mache ich auch heute wieder mit meinem Lieblingsgesprächspartner Robert Plantak. 

Robert Plantak: Guten Morgen, Michael. 

Michael Meier: Daneben gibt es natürlich auch heute eine Frage der Woche und ein generelles Newsupdate. Schön, dass Sie dabei sind. 

Gut, legen wir los. Und zwar wie immer mit der Frage der Woche. Eine Frage, die wir über YouTube erhalten haben von Vera zum Thema Lex Koller. Und sie lautet: „Wird Immobilienerbe mit Immobilienerwerb gleichgesetzt oder kann ich ein geerbtes Stockwerkeigentum als EU-Bürgerin in der Schweiz vermieten?“ Relativ einfach zu beantworten. Ich übernehme das gerne. Diese Bestimmungen bei der Lex Koller, da geht es wirklich nur um den Erwerb. Wenn man eine Immobilie vererben will bzw. wenn man eine erbt, hat die Lex Koller keine Anwendung. Natürlich kommen da aber die grundsätzlichen Bestimmungen bezüglich Erbrecht zum Zuge, Stichwort Pflichtanteil, etc. Aber angenommen Ihre Eltern besitzen eine Immobilie in der Schweiz und Sie erben diese Immobile, dann geht diese ganz normal in Ihr Eigentum über, unabhängig davon, ob Sie die Bedingungen gemäss Lex Koller erfüllen oder nicht. Das war heute eine einfache, aber schnelle Antwort. Wenn auch Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, uns diese zu stellen. Zum Beispiel über YouTube, so wie es Vera getan hat, oder über alle anderen Kanäle. Sie finden alle Kontaktinfos in den Shownotes. Und damit sind wir bereits beim Newsupdate. 

Bevor wir über die für uns grosse Story der Woche sprechen, noch eine andere Schlagzeile, die wir so in gewisser Weise schon antizipiert haben. Deutschland ist in eine technische Rezession gerutscht. Soll heissen: Die deutsche Wirtschaft ist das zweite Quartal in Folge geschrumpft. So will es die ökonomische Definition. Egal, ob das die Administration Bayern so sieht oder nicht. Das kam für die meisten einigermassen überraschend. Für mich ist es ein Anzeichen, dass diese Inflation und die gesamten anderen wirtschaftlichen Umstände der aktuellen Zeit sich eben mal nicht einfach so schnell in Luft auflösen. Dein Take. 

Robert Plantak: Es ist schwierig, hier noch Grosses zu ergänzen. Aber ja, das ist so und ich sage mal: Wir hatten eine sehr lange Boomphase und das ist jetzt mal eine andere Richtung geht, war eigentlich klar. Dass es irgendwann wieder hochgehen wird, ist denke ich auch ziemlich klar. In beiden Situationen ist die menschliche Psychologie ja lustig zu beobachten. In Boomphase haben die Leute das Gefühl, es endet nie und es geht immer nur weiter. Und in solchen Phasen hat man das Gefühl, es wird nur noch schlimmer und hört nie auf. Aber es sind halt einfach ganz normale Zyklen, die es gibt, die es braucht. Ich glaube, die sind effektiv wirklich notwendig, um einerseits zu bereinigen und uns zu normalisieren. Das gehört dazu. Ich glaube, wo man hier so ein bisschen aufpassen sollte, ist klar. Wenn wir eine Boomphase haben, denke ich, ist es grundsätzlich wahrscheinlich einfacher, Geld zu verdienen, als wenn es nicht so ist. Man kann da relativ gut mit dem Strom schwimmen und was mitnehmen. Aber es bedeutet nicht oder ganz im Gegenteil, dass man nur in solchen Phasen Geld verdienen kann oder Geld anlegen sollte.

Ich glaube, in jeder Phase gibt es interessante Opportunitäten. Man muss sich einfach immer die gerade passendsten raussuchen und entsprechend agieren. Und insofern, du kennst ja meine Einstellung, bin ich hier nicht so emotional und nicht sehr wertend. Man muss sich einfach immer wieder anpassen. Und seit meinen Ferien zitiere ich immer wieder gerne Marcus Aurelius. Der gesagt hat, dass schwierige Zeiten wie Fitnesstraining fürs Gehirn sind. Und umso mehr man sein Gehirn trainiert, umso besser und umso stärker wird es. Insofern sollte man das ein bisschen gelassen nehmen und einfach auch in solchen Zeiten nach den richtigen Opportunitäten suchen. 

Michael Meier: Ich glaube für die Generation – und ich zähle mich da dazu – die so rund um 2008 nach dieser Wirtschaftskrise ins Berufsleben eingestiegen ist, die stehen jetzt vor einer neuen Situation. Wenn man ehrlich ist, seit 2008 ging es ja mit kleinen Wellenbewegungen eigentlich nur nach oben. Und ich möchte da überhaupt nicht schwarzmalen oder so, sondern ich bin da genau deiner Meinung. Aber ich glaube auch, diese Generation einfach lernen muss, dass sich die ökonomischen Spielregeln ein Stück weit in solchen Arbeitsphasen verändern. Das heisst nicht, dass die Welt untergeht. 

Robert Plantak: Absolut. Und ich glaube, vielleicht genau diese Generation und eine jüngere braucht vielleicht genau so was. 

Michael Meier: Genau. Gut, dann wollen wir uns nicht länger mit anderen Themen aufhalten und kommen zu unserem Thema der Woche. Wir sprechen heute über einen Artikel der NZZ am Sonntag. Der Artikel trägt den Titel „Der Boom ist vorbei, die Immobilienpreise fallen“. Kurz zusammengefasst: Die NZZ am Sonntag beruft sich auf neue Zahlen von Fahrländer und Partner. Das ist ein Immobilien-Beratungsunternehmen. Die publizieren solche Zahlen nicht erst seit heute oder seit Neuestem, sondern machen das eigentlich regelmässig. Und sie machen es verhältnismässig unaufgeregt. Da sind wir von anderer Stelle anderes gewohnt. Nun die Quintessenz: Es ist halt zum ersten Mal seit mehreren Jahren so, dass ein solcher Standardindex einen Preisrückgang verzeichnet. Das für uns „Brisante“ ist, bei den Mehrfamilienhäusern, der zweistellige fallender Prozentbereich irgendwo bei 12 Prozent über Jahresfrist liegen soll.

Was mich ein bisschen überrascht hat, bevor ich das Wort dir übergebe, beim Artikel generell: Ich habe diese Zahlen in keinem anderen Artikel sonst gelesen. Die NZZ hat das auch als Coup inszeniert. Ich kann mir das eigentlich nicht erklären. Und diesen Satz möchte ich doch noch zitieren, die NZZ schreibt: „Diese Zahlen stützen sich auf Transaktionen auf dem Immobilienmarkt und bilden so eins zu eins die Realität ab“. Naja, wir haben das schon mal angesprochen. Solche Indexes gibt es ganz verschiedene und wenn man sich den Anspruch der Realität wirklich da an die Brust nehmen möchte, dann müssten die alle eigentlich immer die gleichen Tendenzen anzeigen. Das tun sie aber nicht. Also auch der Bericht sagt zum Beispiel der Höhepunkt der Preise lag im April 2022, habe zig andere Indexes, die trotzdem seit April 2022 eigentlich Preiswachstum ausgewiesen haben. Ich glaube das was klar gemacht werden wollte war: Es sind Transaktionsdaten, es sind keine Angebotspreise und das ist natürlich definitiv ein Unterschied. So jetzt meine Frage an dich: Wir zwei beide haben ja mit Beständigkeit behauptet und ich werde jetzt auch weiterhin behaupten, dass eigentlich die Preise insbesondere im Segment der Wohnimmobilien stabil bleiben werden. Jetzt kommen die minus 12 Prozent von diesem Index. Ob es 12 Prozent sind oder nicht – es ist zumindest signifikant. Müssen wir zwei da über die Bücher gehen und uns überlegen, ob wir vielleicht falsch gelegen haben? Oder passt das immer noch mit dem, was wir da eigentlich behauptet haben, zusammen? 

Robert Plantak: Genau, du hast das einleitend schön erwähnt: Ganz viele verschiedene Indexe und Datengrundlagen. Der Immobilienmarkt ist ja ein sogenannter privater Markt, also wir haben da nicht wirklich öffentlich zugängliche Preisdaten. Auch die, die Fahrländer hat, sind einige ausgesuchte, die sie über welche Quellen auch immer erhalten. Sei das jetzt über die Raider oder sonstigen irgendwoher. Aber das sind einerseits noch lange nicht alle, das ist ein Ausschnitt. Dann ist es noch relativ heikel: Ist es gesamtschweizerisch, ist es eine Region, ist eine Region stärker gewichtet als die andere, wie sieht es aus? Und dann noch die 12 Prozent, finde ich eine heftige Aussage. Was ich mir vorstellen kann: Wir haben ja immer in allen How-to-Real-Estate-Folgen immer wieder gesagt, dass von diesem Höhepunkt, also vom Peak der Covid-Preisblase – und zwar rede ich da nicht von der Immobilienpreisblase, sondern von der Preisblase aller Anlageklassen – dass von da quasi vom höchsten Punkt bis zum tiefsten Punkt irgendwann in letzter Zeit, also quasi man nimmt den Höhepunkt von Covid und man nimmt den tiefsten Preis, der jetzt noch realisiert werden kann, vielleicht einer schlechten Lage oder so oder einer wenig gefragten Lage mit einer wenig gefragten Liegenschaft.

Also wirklich von oben nach unten gezogen kann ich mir schon vorstellen, dass da theoretisch Preisdifferenzen von 10, 12, vielleicht sogar 15 Prozent möglich sind. Aber da reden wir von zwei absoluten Extremszenarien. Da reden wir einerseits vom Extremszenario, wo jemand während des Höhepunktes der Gelddruckerei einer Liegenschaft, während des Höhepunktes der Nachfrage zu einem sehr überteuerten Preis verkauft hat – und das sind wenige Einzeltransaktionen – und auf der andere Seite reden wir von wenigen Einzeltransaktionen, wo Leute vielleicht wirklich sehr schlecht nachgefragte Objekte vielleicht auch sehr schlecht verkauft haben. Und dass da vielleicht eine Differenz von zehn, zwölf Prozent dazwischenliegt, kann ich mir vorstellen. Den breiten Markt so zu betrachten, dass sehen wir nicht.

Was wir sehen, und das haben wir jedes Mal auch gesagt, ist, dass heute die Preise, die während des Covidhöhepunktes verlangt wurden, nicht mehr verlangt werden können. Die werden nicht bezahlt und das schon länger. Das sind keine 12 Prozent. Auch da kann man gucken, wie viel das ist, aber das ist eigentlich genau das, was wir immer wieder gesagt haben: Die Preise haben sich für uns normalisiert in dem Vor-Covid-Bereich und der Bereich war schon sehr attraktiv hoch. Und was wir immer gesagt haben, ist, dass wir von dieser Attraktivität weiter seitwärts nach oben steigen. Und dass diese Anomalie während dieser zwei Jahre, dieser Spike oder dieser Ausbruch nach oben, dass der geglättet wurde. Das heisst, für mich ist diese Aussage nicht korrekt. Würde es sich nicht um eine Anomalie handeln, sondern wirklich um eine Preiskorrektur, würde ich wahrscheinlich diesem Artikel eher zustimmen.

Dass es lediglich eine Anomalie ist, genauso wie es teilweise Anomalien gab mit Preiskorrekturen nach unten, Flash Crashes oder sonst was an der Börse, die darf man nicht nehmen, sondern muss dem Trend und der Bandbreite folgen. Und wenn wir da drin sind, sind wir immer noch in einer schönen Aufwärtsbewegung, in der seitlichen Aufwärtsbewegung. Da hat sich gar nichts geändert, unabhängig von dem Artikel oder von sonst irgendwas. 

Michael Meier: Grundsätzlich sind die Zinsen schon gestiegen. Die Preise für Festhypotheken haben sich verdreifacht. Das unter solchen Umständen die Preise nicht nach oben schnellen, ist ökonomisch ja eigentlich logisch. Diese ganze Dynamik, die hier beschrieben wird, wie sehr glaubst du hat diese mit den Zinsen zu tun? Wie sehr ist es wirklich ein Rückgang von der Covid-Anomalie? 

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