Immobilien-Marktausblick 2023 – Teil 1 | Auf diese Faktoren müssen Sie achten

Das Immobilien-Jahr 2022 war zweifelsfrei eines der aussergewöhnlichsten in den letzten zwei Jahrzehnten. Inflation, Zinsanstiege, Energiekrise oder der Krieg in der Ukraine haben auf den weltweiten Immobilienmärkten so einiges auf den Kopf gestellt. Was bedeutet das für die Entwicklung des Schweizer Immobilienmarktes 2023? Wir verraten in den nächsten zwei Folgen, auf welche 6 Faktoren Sie in diesem Jahr ganz genau achten sollten!

Einleitung

Was wird in diesem Jahr auf dem Immobilienmarkt passieren? Nun, eines vorweg: auch wir haben keine Glaskugel. Wie genau sich der Markt entwickeln wird, kann niemand genau voraussagen – und wir sind da definitiv keine Ausnahme. Was wir aber machen können, ist uns diejenigen Faktoren genau anzuschauen, welche für den Schweizer Immobilienmarkt in diesem Jahr besonders relevant sein werden. Genau das wollen wir in den nächsten beiden Folgen tun – wir starten in diesem Video mit den ersten 3 Faktoren.

1. Die Inflation

Erster entscheidender Faktor auf unserer Liste: Die Inflation. Diese hat im letzten Jahr sowohl in den USA wie auch in der Eurozone ein Niveau erreicht, das wir seit mehreren Jahrzehnten nie mehr gesehen haben und – obschon die Inflation in der Schweiz im Vergleich dazu verhältnismässig tief blieb, ist sie auch hierzulande gestiegen. Die Inflation war zweifelsfrei eine der grössten globalen wirtschaftlichen Herausforderungen im letzten Jahr und sie spielt auch für den Immobilienmarkt eine wichtige Rolle.

Inflation und Immobilien

Wieso ist die Inflation bedeutend für den Immobilienmarkt? Nun – das hat in erster Linie nicht so sehr mit der Inflation selbst zu tun – sondern vielmehr mit deren Einfluss auf die Geldpolitik der Notenbanken. Denn um die Inflation zu bekämpfen, setzen Notenbanken traditionell auf ein zentrales Mittel: Sie erhöhen die Leitzinsen. Das bedeutet im Umkehrschluss: Je stärker und je hartnäckiger sich die Inflation auch in Zukunft als geldpolitisches Problem erweist, desto grösser wird der Druck auf die Notenbanken, den Leitzins weiter nach oben zu korrigieren.

2. Zinsentwicklung

Womit wir bereits voll und ganz beim zweiten Faktor sind, den es in diesem Jahr besonders zu beachten ist: Die Zinsentwicklung. Im Zuge der stark angestiegenen Inflation haben die Notenbanken im letzten Jahr reagiert – sowohl die FED in den USA, die EZB in der Eurozone wie auch die Nationalbank in der Schweiz haben ihre Leitzinsen in mehreren Schritten kontinuierlich nach oben korrigiert. Stellt sich also die Frage: Werden die Notenbanken auch in diesem Jahr Ihre Geldpolitik weiter straffen? Das ist in gewissem Masse die Gretchenfrage, auf die heute niemand eine sichere Antwort kennt. Schauen wir uns die Ausgangslage im Detail an.

Das Dilemma der Notenbanken

Wenn es um die Erhöhung der Leitzinsen geht, stehen die Notenbanken vor einem Dilemma. Auf der einen Seite sind Erhöhungen der Leitzinsen nötig, um der Inflation entgegenzuwirken – auf der anderen Seite bergen solche Erhöhungen auch das Risiko, die Wirtschaft zu stark unter Druck zu setzen, sie abzuwürgen und dadurch eine negative Dynamik auszulösen. Angesichts dieses Spannungsfeldes dürfte die Devise der Notenbanken bezüglich Leitzinserhöhung folgendermassen lauten: So viel wie nötig, so wenig wie möglich. Wieviel nötig sein wird, hängt im grossen und ganzen von einer zentralen Frage ab.

Zusammenhang Inflation & Leitzinsen

Diese zentrale Frage lautet: Wie wird sich die Inflation weltweit entwickeln? Sollte sich herausstellen, dass sich die Inflation günstig entwickelt und rückläufig ist, ist davon auszugehen, dass die Notenbanken bezüglich weiterer Zinserhöhungen den Fuss vom Pedal nehmen werden. Und hier gibt es immerhin einige positive Anzeichen. Zum einen ist die Inflation sowohl in den USA wie auch in der Schweiz seit mehreren Monaten wieder rückläufig. Zum einen zeichnet sich bei zwei anderen Faktoren, welche die weltweite Inflation unabhängig von der Geldpolitik massgeblich beeinflusst haben, eine gewisse Entspannung ab.

Inflations- und Zinsprognosen

Die Inflation ist nämlich nicht ausschliesslich von der Geldpolitik der Notenbanken abhängig. Zwei wesentliche Faktoren, welche sich auf die Inflation ausgewirkt haben, waren die stark gestiegenen Energiepreise sowie weitreichende Probleme bei den Lieferketten. Bei den Energiepreisen zeichnete sich Ende des letzten Jahres eine deutliche Entspannung ab. Und die Lieferkettenprobleme waren nicht zuletzt ein Resultat der restriktiven Corona-Politik Chinas, die in jüngster Vergangenheit ebenfalls gelockert wurde. Dementsprechend positiv sehen aktuell die Inflationsprognosen für die Schweiz aus. Für das Jahr 2023 liegen die Prognosen – je nach Experten – irgendwo zwischen 1,5% und 2,7%. Für das Jahr 2024 liegt die Spannbreite der Prognosen zwischen 1% und 1,8% – und damit wieder im Zielband der SNB. Sollte sich dieses Szenario bewahrheiten, ist nicht davon auszugehen, dass die Schweizerische Nationalbank im Jahr 2023 allzu heftig an der Zinsschraube drehen wird.

3. Immobilienpreise

Kommen wir nach Inflation und Zinsentwicklung zum dritten Schlüsselfaktor für das Immobilienjahr 2023: Die Preisentwicklung. Wie werden sich Inflation und das damit zusammenhängende höhere Zinsumfeld auf die Preise von Schweizer Rendite-Immobilien auswirken? Nun, gemäss Theorie ist das Szenario eigentlich klar: Höhere Zinsen bedeuten höhere Kosten bei der Finanzierung – das schmälert die Erträge und Renditen was wiederum die Nachfrage reduziert und im Endeffekt die Preise drückt. Basierend auf dieser Logik haben dann auch verschiedene Expertinnen und Experten bereits für das letzte Jahr prognostiziert, dass sich die Preise nach den Zinserhöhungen nach unten korrigieren werden. Allerdings: Die Realität sieht zumindest bis anhin anders aus. Sowohl die Preise für Wohneigentum wie auch diejenigen von Rendite-Immobilien sind im 4. Quartal 2022 weiter gestiegen – Zinsanstieg zum trotz.

Preisentwicklung 2023

Wieso ist das so? Und wird das weiterhin so bleiben? Diesbezüglich traut sich kaum jemand konkret zu werden und sich allzu weit aus dem Fenster zu lehnen. Die allgemeine Devise lautet: Abwarten. Auf der einen Seite kann man argumentieren, dass der Einfluss von steigenden Zinsen auf die Preisdynamik erst mit Verzögerung eintritt und deshalb bis anhin noch keine Preisrückgänge spür- oder messbar waren. Auf der anderen Seite gibt es aber auch folgendes zu beachten: Das aktuelle Zinsniveau ist zwar höher als in den letzten Jahren – aber es ist in der Schweiz immer noch extrem tief. Sollte das Zinsumfeld tatsächlich auf dem aktuellen Niveau bleiben, bleiben die Finanzierungsbedingungen nach wie vor attraktiv – vor allem wenn man einen langfristigen Vergleich heranzieht. Gleichzeitig ist das Zinsniveau nur einer der Faktoren, der die Preisentwicklung beeinflusst. Mindestens so relevant ist das, was auf der Angebotsseite passiert. Hier herrschte in den vergangenen Jahren extreme Knappheit – und Anzeichen, dass sich das in naher Zukunft ändert, sind nicht in Sicht.

Zusammenfassung

Fassen wir noch einmal alles kurz zusammen: Inflation sowie die Zins- und Preisentwicklung sind die ersten 3 wichtigen Faktoren, welche Marktbeobachter in diesem Jahr genau verfolgen sollten. Bezüglich der Inflation stehen die Zeichen in der Schweiz – Stand heute – auf relativ zeitnahe Normalisierung. Das wiederum könnte dafür sprechen, dass die Nationalbank bezüglich Leitzinserhöhungen einen weitaus moderateren Kurs fahren könnte, als noch im Vorjahr. Inwiefern sich diese Ausgangslage auf die Preise auswirken wird, bleibt abzuwarten. Es gibt allerdings gute Gründe, anzuzweifeln, dass es wie von einigen Experten vermutet wird – an breiter Front zu signifikanten Preisrückgängen kommen wird.

Outro

Und das hängt nicht zuletzt eng mit 3 weiteren Faktoren zusammen, die man im Jahr 2023 hinsichtlich des Schweizer Immobilienmarktes unbedingt im Auge behalten sollte. Welche 3 Faktoren das sind, erfahren Sie in der zweiten Folge.