Immobilien-Marktausblick 2023 – Teil 2 | Auf diese Faktoren müssen Sie achten

Was passiert mit der Inflation? Wie sehen die Preisprognosen bei Schweizer Rendite-Liegenschaften aus? Und wohin geht die Reise bei den Mietpreisen und den Leerständen? Diese Themen behandeln wir in dieser Folge von How to Real Estate und Michael Meier blickt für uns in die Zukunft des Schweizer Immobilienmarkts.

Einleitung

In unserem Marktausblick 2023 sprechen wir über 6 wichtige Kernfaktoren, die man in diesem Jahr besonders im Auge behalten muss. Das hier ist der zweite Teil – falls sie den ersten Teil noch nicht gesehen haben, empfehlen wir Ihnen, das nachzuholen – dort haben wir über die ersten 3 Faktoren gesprochen: Namentlich die Inflation sowie die Zins- und Preisentwicklung. Das Fazit des 1. Teils lautete: Trotz Inflation und höherer Zinsen scheint es durchaus wahrscheinlich, dass die Immobilienpreise in der Schweiz stabil bleiben.

Die Angebotsseite

Worauf basiert diese Annahme? Nun – Neben der Inflation und der Zinsentwicklung ist insbesondere auch die Entwicklung auf der Angebotsseite dafür verantwortlich, wie sich die Preise in der Schweiz entwickeln werden – und – auf der Seite des Angebots gibt es 3 besondere Faktoren, die wir uns in diesem zweiten Teil genauer unter die Lupe nehmen werden.

Wenn man sich mit der Angebotsseite auf dem Immobilienmarkt beschäftigt, kann man sich vordergründig folgende Frage stellen: Wie wahrscheinlich ist es, dass in nächster Zeit viele neue Liegenschaften auf den Markt kommen werden? Ein zentraler Indikator dafür ist die Bautätigkeit, womit wir beim 4. Faktor sind, auf den es 2023 zu achten gilt: Die Bautätigkeit. Eine hohe Bautätigkeit würde prinzipiell dafür sprechen, dass in naher Zukunft viele Neubauten auf den Markt kommen – allerdings ist aktuell genau das Gegenteil der Fall. Seit 2018 ist die Bautätigkeit in der Schweiz stark rückläufig. Und es gibt gute Gründe, davon auszugehen, dass das vorerst so bleiben wird.

4. Rückläufige Bautätigkeit

Wieso ist die Bautätigkeit rückläufig? Und was spricht dafür, dass das so bleibt. Es ist noch gar nicht so lange her, da waren Schlagzeilen von «Rekordhohen Leerständen» das dominierende Narrativ auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Alleine das macht natürlich eine gewisse Zurückhaltung beim Erstellen von Neubauten plausibel. Daneben gibt es aber noch andere – wahrscheinlich gewichtigere – Gründe. An erster Stelle stehen dabei die Kosten. Der Bau eines Mehrfamilienhauses ist gemäss Bundesamt für Statistik zwischen Oktober 2021 und Oktober 2022 um 8,6% teurer geworden – aufgrund von gestiegenen Rohstoff und Energiepreisen. In einem Umfeld von gestiegenen Baukosten und gestiegenen Zinsen haben sich einige Neubauprojekte verzögert – und eine Vielzahl wurde aus wirtschaftlichen Gründen komplett sistiert.

Und selbst wenn sich ein Neubau aus wirtschaftlicher Sicht lohnt, stellt sich die Frage: Wo überhaupt? Bauen auf der grünen Wiese ist gemäss neuer Raumplanung verboten – und das Bauen in den bestehenden Bauzonen wird immer mühsamer. Insbesondere in den Städten werden kaum noch neue Wohnungen realisiert. Dafür müsste man bestehende Wohnbauten abreissen, um grössere Liegenschaften mit mehr Wohneinheiten zu erstellen. Ein Unterfangen, dass in den allermeisten Fällen auf massiven Gegenwind einer einsprachefreudigen Bevölkerung trifft.

Der Wert eines Mehrfamilienhauses basiert insbesondere auf dessen Potential, längerfristig wiederkehrende Einnahmen zu generieren. Diese Einnahmen entstehen logischerweise durch das Vermieten von Wohneinheiten. Je einfacher es ist, entsprechende Wohneinheiten auch tatsächlich zu vermieten, desto besser ist das für den Wert eines Mehrfamilienhauses – was uns direkt zum fünften Faktor bringt, auf denn es im Jahr 2023 zu achten gilt. Die Entwicklung der Leerwohnungsziffer.

5. Die Leerwohnungsziffer und Zuwanderung

Die Leerwohnungsziffer wird jährlich vom Bundesamt für Statistik erhoben und gibt an, wie viel Wohnungen in der Schweiz aktuell leer stehen, obwohl sie eigentlich bewohnbar sind. Theoretisch bedeutet das: Je mehr leere Wohnungen auf dem Markt verfügbar sind, desto schwieriger wird es für einen Vermieter, alle Wohnungen zu vermieten. Wahrscheinlicher ist es, dass die Wohnungen in meinem Mehrfamilienhaus nicht vollständig vermietet sind – das wiederum würde die Einnahmen senken und in letzter Konsequenz druck auf die Preise ausüben. Wie also sieht aktuell aus mit der Leerwohnungsziffer in der Schweiz?

Die letzte Leerwohnungsziffer wurde im September 2022 veröffentlicht und wir haben die Entwicklung in einer Folge ausführlich besprochen. Kurz zusammengefasst: Die Leerwohnungsziffer in der Schweiz ist bereits zum zweiten Mal hintereinander rückläufig und liegt aktuell bei sehr tiefen 1,3%. Das neue Narrativ lautet «Wohnungsnot» – Und auch hier spricht vieles dafür, dass sich dieser Trend fortsetzt – denn – zum einen bleibt die Bautätigkeit – wie bereits besprochen – tief. Und auch andere Indikatoren sprechen eine deutliche Sprache.

Seit Corona ist die Zuwanderung in die Schweiz verhältnismässig stark – und die wirtschaftliche Attraktivität des Standorts Schweiz in einem von Inflations- und Rezessionsängsten bestimmten Europa lässt den Schluss zu, dass das auch in Zukunft so bleibt. Die Bevölkerungszahl von 9 Millionen, die ursprünglich für 2030 prognostiziert wurde, wird voraussichtlich bereits nächstes Jahr erreicht. Gleichzeitig spielt auch der demographische Wandel und die Bevölkerungsstruktur in der Schweiz eine wesentliche Rolle. Wie sich eine immer älter werdende Bevölkerung auf die Nachfrage nach Wohnraum auswirkt, haben wir in der Folge «Silver Society» ausführlich erklärt.

6. Die Mietpreisentwicklung

Kommen wir zum sechsten und letzten Faktor: Die Mietpreisentwicklung. Die Höhe des Mietpreisniveaus hat einen Einfluss auf die Wertentwicklung von Mehrfamilienhäuser – denn höhere Mietpreise bedeuten höhere Einnahmen – höhere Einnahmen bedeuten mehr Renditepotential und das wiederum wirkt sich preisstabilisierend aus. Stellet sich also die Frage: Wie werden sich die Mietpreise im Jahr 2023 entwickeln?

Die Stossrichtung dürfte klar sein, denn – auch Mietpreise resultieren aus dem Spiel von Angebot und Nachfrage und hier trifft – wie wir bereits erfasst haben – eine steigende Nachfrage auf ein sinkendes Angebot. Das war bereits im letzten Jahr spürbar. 2022 sind die Angebotsmieten – also diejenigen Mieten von neu zur Miete ausgeschriebenen Wohnungen – angestiegen. Das dürfte sich auch in diesem Jahr fortsetzen. Gleichzeitig dürften auch die Bestandesmieten steigen – denn die meisten Experten gehen davon aus, dass der Referenzzinssatz in diesem Jahr um 0,25 Prozent steigen wird – das wird Vermietern die Möglichkeit geben, bestehende Mieten um rund 3 Prozent zu erhöhen. Alles, was Sie als Vermieter zu Mietpreiserhöhungen beachten müssen, haben wir ihnen in diesem Video zusammengefasst.

Fazit

Fassen wir das alles noch einmal zusammen: Inflation, Zinsentwicklung, Preisentwicklung, Bautätigkeit, Leerstände und Mietpreisentwicklungen sind 6 Faktoren, welche man in diesem Jahr genau beobachten sollte. Die ersten drei Faktoren haben wir im ersten Teil besprochen. Betreffend den Faktoren 4-6 lässt sich sagen: Aktuell spricht wenig dafür, dass die Bautätigkeit zunimmt und wieder vermehrt Neubauten auf den Markt kommen. Gleichzeitig sorgen Zuwanderung und der demographische Wandel dafür, dass das bestehende Angebot an Wohnungen noch stärker absorbiert wird. Und bei den Mietpreisen stehen alle Anzeichen auf Anstieg. In Kombination werden sich diese 3 Faktoren preis stabilisierend auswirken und dem durch Inflation und Zinsanstieg initiierten Druck auf die Preise entgegenwirken. Weitere Informationen zum Schweizer Markt für Rendite-Immobilien finden Sie in unserem Medienzentrum.