{"id":12013,"date":"2018-12-10T06:28:08","date_gmt":"2018-12-10T05:28:08","guid":{"rendered":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/?p=12013"},"modified":"2024-09-18T09:12:44","modified_gmt":"2024-09-18T09:12:44","slug":"mehrfamilienhaus-verkaufen-auf-diese-6-dinge-muessen-sie-achten","status":"publish","type":"blog","link":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/blog\/mehrfamilienhaus-verkaufen-auf-diese-6-dinge-muessen-sie-achten\/","title":{"rendered":"Mehrfamilienhaus verkaufen: Auf diese 6 Dinge m\u00fcssen Sie achten"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"has-medium-font-size\">Ein Mehrfamilienhaus verkaufen, dieses Unterfangen ist komplex und anspruchsvoll \u2013 und im Vergleich zum Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses um einiges komplizierter. Bereits die Beurteilung und Bewertung kann aufgrund der verschiedenen Einheiten zur Herausforderung werden. Dementsprechend ist eine gr\u00fcndliche Planung eminent. Nachfolgend werden die wichtigsten Aspekte beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses thematisiert.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-table-of-contents\">\n    <p class=\"title\">\n        <span>Inhalt<\/span>\n        <svg width=\"24\" height=\"24\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\">\n<path fill-rule=\"evenodd\" clip-rule=\"evenodd\" d=\"M12 13.9393L17.4697 8.46967C17.7626 8.17678 18.2374 8.17678 18.5303 8.46967C18.8232 8.76256 18.8232 9.23744 18.5303 9.53033L12 16.0607L5.46967 9.53033C5.17678 9.23744 5.17678 8.76256 5.46967 8.46967C5.76256 8.17678 6.23744 8.17678 6.53033 8.46967L12 13.9393Z\" fill=\"currentColor\"\/>\n<\/svg>\n    <\/p>\n    <ul><li class=\"\"><a href=\"#aspekte\">Mehrfamilienhaus verkaufen: Die 6 wichtigsten Aspekte<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#bewertung\">Beurteilung und Bewertung eines Mehrfamilienhauses<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#dokumente\">Vorbereiten s\u00e4mtlicher Unterlagen und professioneller Marktauftritt<\/a><ul><li class=\"\"><a href=\"#h-ein-professioneller-partner-ist-das-geld-wert\">Ein professioneller Partner ist das Geld wert<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"\"><a href=\"#kosten\">Beim Verkauf anfallende Kosten und Geb\u00fchren<\/a><ul><li class=\"\"><a href=\"#htoc-notariats-und-grundbuchgeb-hren\">Notariats- und Grundbuchgeb\u00fchren<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#htoc-hand-nderungssteuer\">Hand\u00e4nderungssteuer<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#htoc-grundst-ckgewinnsteuer\">Grundst\u00fcckgewinnsteuer<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#htoc-maklergeb-hren\">Maklergeb\u00fchren<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#bieterverfahren\">Ein Mehrfamilienhaus im Bieterverfahren verkaufen<\/a><ul><li class=\"even\"><a href=\"#h-vorteile-des-bieterverfahrens\">Vorteile des Bieterverfahrens<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-nachteile-des-bieterverfahrens\">Nachteile des Bieterverfahrens<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"\"><a href=\"#ganzes\">Mehrfamilienhaus verkaufen: als Ganzes oder als einzelne Wohnungen?<\/a><ul><li class=\"\"><a href=\"#h-die-aufteilung-des-mehrfamilienhauses-generiert-sowohl-mehraufwand-als-auch-mehrertrag\">Die Aufteilung des Mehrfamilienhauses generiert sowohl Mehraufwand als auch Mehrertrag<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-die-bestehende-mieterschaft-nicht-vergessen\">Die bestehende Mieterschaft nicht vergessen<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-mehrfamilienhaus-als-einzelne-wohnungen-verkaufen-vorteile-und-nachteile\">Mehrfamilienhaus als einzelne Wohnungen verkaufen: Vorteile und Nachteile<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-mehrfamilienhaus-als-ganzes-verkaufen-vorteile-und-nachteile\">Mehrfamilienhaus als Ganzes verkaufen: Vorteile und Nachteile<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#sanierung\">Das Mehrfamilienhaus vor oder nach der Sanierung verkaufen? <\/a><ul><li class=\"even\"><a href=\"#h-kostspielige-angelegenheit\">Kostspielige Angelegenheit<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#fazit\">Fazit<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"aspekte\">Mehrfamilienhaus verkaufen: Die 6 wichtigsten Aspekte<\/h2>\n\n\n\n<p>Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses sind diverse Aspekte miteinzubeziehen. Grunds\u00e4tzlich gibt es jedoch sechs Aspekte, die Besitzer eines Mehrfamilienhauses beim Verkauf unbedingt beachten m\u00fcssen. Diese Aspekte sind:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Beurteilung und Bewertung einer Renditeliegenschaft<\/li>\n\n\n\n<li>Vorbereiten s\u00e4mtlicher Unterlagen und professioneller Marktauftritt<\/li>\n\n\n\n<li>Verkauf des Mehrfamilienhauses vor oder nach einer <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/renovation-steuerabzug\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Sanierung<\/a>?<\/li>\n\n\n\n<li>Verkauf des Mehrfamilienhauses als Ganzes oder Verkauf der einzelnen Wohnungen?<\/li>\n\n\n\n<li>Der Verkauf im <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/den-markt-spielen-lassen-bieterverfahren-bei-immobilien\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Bieterverfahren<\/a><\/li>\n\n\n\n<li>Beim Verkauf anfallende Kosten und Geb\u00fchren<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Im Rahmen dieser sechs Aspekte gibt es zehn Hauptfragen, die f\u00fcr Besitzer eines Mehrfamilienhauses eine wichtige Orientierungs- und Entscheidungshilfe innerhalb des Verkaufsprozesses bieten:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Welches Ziel verfolge ich mit dem Verkauf meines Mehrfamilienhauses und wie setze ich den Erl\u00f6s ein?<\/li>\n\n\n\n<li>Welchen Verkaufspreis m\u00f6chte ich erzielen?<\/li>\n\n\n\n<li>Wie verkaufe ich meine Immobilie am kl\u00fcgsten?<\/li>\n\n\n\n<li>Welche Verkaufsunterlagen ben\u00f6tige ich?<\/li>\n\n\n\n<li>Wann m\u00f6chte ich mein Mehrfamilienhaus verkaufen?<\/li>\n\n\n\n<li>K\u00f6nnen mir die bestehenden Mieter meine Verkaufspl\u00e4ne durchkreuzen?<\/li>\n\n\n\n<li>In welcher Form verkaufe ich mein Mehrfamilienhaus?<\/li>\n\n\n\n<li>Ist Kapital f\u00fcr eine Sanierung und \/ oder Unterteilung in Stockwerkeigentum vorhanden?<\/li>\n\n\n\n<li>Kann ich den Sanierungsprozess selber steuern?<\/li>\n\n\n\n<li>Mit welchen Geb\u00fchren und Steuern muss ich beim Verkauf rechnen?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Dieser Artikel fokussiert sich nachfolgend ausschliesslich auf die folgenden zwei Aspekte: Beurteilung und Bewertung einer Renditeliegenschaft sowie die beim Verkauf anfallenden Kosten und Geb\u00fchren.&nbsp;In unserem <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/hilfsmittel\/leitfaden-verkauf-eines-mehrfamilienhauses\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">kostenlosen Leitfaden<\/a> \u00fcber den Verkauf eines Mehrfamilienhauses finden Sie ebenfalls eine gratis Checkliste, die Sie durch den gesamten Verkaufsprozess f\u00fchrt.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"bewertung\">Beurteilung und Bewertung eines Mehrfamilienhauses<\/h2>\n\n\n\n<p>Um einen realistischen Verkaufspreis f\u00fcr die Liegenschaft festzulegen, bedarf es einer Marktwertsch\u00e4tzung. Hierzu k\u00f6nnen verschiedene Bewertungsmethoden angewendet werden.&nbsp;Diese sind unter anderem:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Realwertmethode<\/li>\n\n\n\n<li>Ertragswertmethode<\/li>\n\n\n\n<li>Hedonische Methode<\/li>\n\n\n\n<li>Discounted Cashflow Methode<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>H\u00e4ufig wird die&nbsp;<strong>Ertragswertmethode<\/strong>&nbsp;angewendet, da f\u00fcr den K\u00e4ufer in der Regel die Rendite im Vordergrund steht. Dabei werden die&nbsp;<strong>Einnahmen den Ausgaben gegen\u00fcbergestellt<\/strong>. Der daraus resultierende<strong>&nbsp;Saldo,<\/strong>&nbsp;der Mietertrag, wird&nbsp;<strong>mit einem bestimmten Zins kapitalisiert<\/strong>&nbsp;<strong>und in einen Kapitalwert umgerechnet<\/strong>. Der dabei verwendete&nbsp;Diskontierungs- oder Kapitalisierungszins kann wiederum unterschiedlich berechnet werden:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Analytisches Verfahren aufgrund von Marktdaten<\/li>\n\n\n\n<li>Synthetisches Verfahren nach dem Opportunit\u00e4tskostenprinzip<\/li>\n\n\n\n<li>Herleitung von Zinssatz aus Eigen- und Fremdkapital<\/li>\n\n\n\n<li>Ermittlung des Diskontsatzes mittels statistischer Analyse von Transaktionen<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Allgemein gilt jedoch: Je tiefer das allgemeine Zinsniveau, desto h\u00f6her der Wert der Immobilie.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-infobox\">\n    \n\n<p><em><strong>Merksatz:\u00a0Je tiefer das allgemeine Zinsniveau, desto h\u00f6her der Wert der Immobilie.<\/strong><\/em><\/p>\n\n<\/div>\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/09\/kapitalwert-einer-immobilie-berechnen.png\"\n        class=\"aspect-ratiodefault\"\n        alt=\"Beim Verkaufen eines Mehrfamilienhauses k\u00f6nnen Sie so den Kapitalwert berechnen.\"\n            >\n    <\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"dokumente\">Vorbereiten s\u00e4mtlicher Unterlagen und professioneller Marktauftritt<\/h2>\n\n\n\n<p>Verm\u00f6gende Privatleute und Immobilienfonds sch\u00e4tzen Transparenz bei ihren Kapitalanlagen und professionell aufbereitete Dokumente und Unterlagen. Das reduziert deren Risiken als K\u00e4ufer von Mehrfamilienh\u00e4usern und es beschleunigt die Transaktion. Deshalb ist es wichtig, dass s\u00e4mtliche Unterlagen wie Grundbuchausz\u00fcge, Grundrisse, Versicherungsnachweise, aber auch Dokumente zur Substanz des Hauses und zu den<br>Modernisierungsmassnahmen der letzten zehn bis zwanzig Jahre vorhanden sind. So kann sich der potenzielle K\u00e4ufer schnell ein Bild \u00fcber den Zustand der Liegenschaft machen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-ein-professioneller-partner-ist-das-geld-wert\">Ein professioneller Partner ist das Geld wert<\/h3>\n\n\n\n<p>Der Einsatz eines professionellen Partners hat beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses diverse Vorteile, da sich Immobilienprofis auf der K\u00e4ufer- und Verk\u00e4uferseite auf Augenh\u00f6he begegnen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Der professionelle Partner verf\u00fcgt \u00fcber ein Netzwerk und kennt die infrage kommenden Anleger und Immobilienfonds m\u00f6glicherweise bereits<\/li>\n\n\n\n<li>Er besorgt fehlende Unterlagen und erstellt ein hochwertiges Verkaufsdossier.<\/li>\n\n\n\n<li>Er entwickelt den Marktauftritt und bedient Print- als auch Online-Kan\u00e4le.<\/li>\n\n\n\n<li>Der professionelle Partner erstellt die Verkaufsbrosch\u00fcre, macht Fotos der Immobilie und virtuelle Rundg\u00e4nge.<\/li>\n\n\n\n<li>Er beherrscht innovative Vermarktungsinstrumente, wie z. B. Drohnenaufnahmen.<\/li>\n\n\n\n<li>Der professionelle Partner erstellt auf Wunsch detaillierte Reportings \u00fcber die Besichtigung der Immobilie mit m\u00f6glichen K\u00e4ufern.<\/li>\n\n\n\n<li>Er begleitet den Verk\u00e4ufer von A bis Z durch den Verkaufsprozess bis zur Beurkundung auf dem Notariat und er wickelt alle Formalit\u00e4ten ab.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"kosten\">Beim Verkauf anfallende Kosten und Geb\u00fchren<\/h2>\n\n\n\n<p>Wird ein Mehrfamilienhaus verkauft, fallen Kosten, Steuern und Geb\u00fchren an. Meist sind diese auf kantonaler Ebene geregelt.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"htoc-notariats-und-grundbuchgeb-hren\">Notariats- und Grundbuchgeb\u00fchren<\/h3>\n\n\n\n<p>Die Notariats- und Grundbuchgeb\u00fchren unterscheiden sich kantonal. Beispielsweise betragen die Notariatsgeb\u00fchren im Kanton Z\u00fcrich 1.5 %&nbsp; und die Grundbuchgeb\u00fchren 2.5 %&nbsp;des Kaufpreises respektive Verkaufspreises. Normalerweise werden diese Geb\u00fchren zur H\u00e4lfte vom K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer getragen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"htoc-hand-nderungssteuer\">Hand\u00e4nderungssteuer<\/h3>\n\n\n\n<p>Die Hand\u00e4nderungssteuer ist ebenfalls kantonal geregelt. Es gibt jedoch auch Kantone, in denen es die Hand\u00e4nderungssteuer nicht mehr gibt.<\/p>\n\n\n\n<p>Weitere Informationen finden Sie im Blogartikel <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/handaenderungssteuern\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">\u00abHand\u00e4nderungssteuern beim Immobilienverkauf\u00bb<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"htoc-grundst-ckgewinnsteuer\">Grundst\u00fcckgewinnsteuer<\/h3>\n\n\n\n<p>Mehrfamilienh\u00e4user werden vergleichsweise \u00f6fter als Anlageobjekte mit kurz- oder mittelfristiger Haltedauer gehandelt. Um der Immobilienspekulation Einhalt zu gebieten, wurde die Grundst\u00fcckgewinnsteuer ins Leben gerufen. Die H\u00f6he dieser Steuer ist abh\u00e4ngig von der Besitzdauer der Immobilie und von der H\u00f6he des realisierten Gewinns. Dabei gilt: Je k\u00fcrzer die Haltedauer, bzw. je h\u00f6her der Gewinn, desto h\u00f6her der Steuersatz.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-infobox\">\n    \n\n<p><em><strong>Merksatz:\u00a0Je k\u00fcrzer die Haltedauer, bzw. je h\u00f6her der Gewinn, desto h\u00f6her der Steuersatz.<\/strong><\/em><\/p>\n\n<\/div>\n\n\n<p>Im Kanton Aargau gibt es beispielsweise pro Besitzjahr bis zum Verkauf einer Immobilie abgestufte Steuertarife.&nbsp;Der Verkauf w\u00e4hrend dem 1. Besitzjahr wird mit 40 % des steuerbaren Grundst\u00fcckgewinns besteuert, ab dem 25. Besitzjahr sind 5 % des Gewinns als Steuer abzuliefern.<\/p>\n\n\n\n<p>Zus\u00e4tzliche Informationen gibt es im Blogartikel <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/grundstuckgewinnsteuer\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">\u00abGrundst\u00fcckgewinnsteuer\u00bb<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"htoc-maklergeb-hren\">Maklergeb\u00fchren<\/h3>\n\n\n\n<p>Wird das Mehrfamilienhaus \u00fcber einen Makler verkauft, fallen f\u00fcr seine Dienste Geb\u00fchren an, welche meist der K\u00e4ufer tr\u00e4gt. Die Provision, auch Courtage genannt, betr\u00e4gt f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user erfahrungsgem\u00e4ss zwischen 1,5 % und 2 % Prozent des Verkaufspreises. Dabei gilt: je h\u00f6her der Verkaufspreis der Immobilie, desto tiefer die Provision.<\/p>\n\n\n\n<p>Neben der Courtage kann ein Makler Werbekosten, Reisespesen und andere mit dem Verkauf der Immobilie im Zusammenhang stehende Ausgaben verrechnen. Diese Ausgaben sind vertraglich festzulegen und fallen unabh\u00e4ngig vom Verkauf der Immobilie an.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-infobox\">\n    \n\n<p><em><strong>Merksatz:\u00a0Je h\u00f6her der Verkaufspreis der Immobilie, desto tiefer die prozentuale Provision.<\/strong><\/em><\/p>\n\n<\/div>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"bieterverfahren\">Ein Mehrfamilienhaus im Bieterverfahren verkaufen<\/h2>\n\n\n\n<p>Dem Verk\u00e4ufer einer Liegenschaft ist es nicht vorgeschrieben, dass er den Preis seines Objektes festsetzen muss. Um gerade f\u00fcr \u00fcberdurchschnittlich attraktive Mehrfamilienh\u00e4user an besonders vorteilhaften Lagen den besten Verkaufspreis zu erzielen, kann das sogenannte Bieterverfahren eine interessante Option sein.<\/p>\n\n\n\n<p>Beim Bieterverfahren kommt das Renditeobjekt sprichw\u00f6rtlich unter den Hammer, denn \u00e4hnlich einer Versteigerung lanciert der Besitzer des Hauses einen Wettbewerb, bei dem der Meistbietende zum Zuge kommt. Gestartet wird mit einem Besichtigungstermin, bei dem potenziellen Interessenten das Objekt begutachten k\u00f6nnen und eine Dokumentation der Immobilie erhalten. Innerhalb einer bestimmten Frist m\u00fcssen Sie dann ihr Angebot pr\u00e4sentieren.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-vorteile-des-bieterverfahrens\">Vorteile des Bieterverfahrens<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Der Verk\u00e4ufer muss nicht f\u00fcr jeden Interessenten eine individuelle Besichtigung organisieren.<\/li>\n\n\n\n<li>Der \u00f6ffentliche Besichtigungstermin versammelt die potenziellen Bieter und baut \u2013 im optimalen Fall \u2013 Konkurrenzdruck auf.<\/li>\n\n\n\n<li>Durch diesen Druck sind die Bietenden tendenziell bereit, an ihre finanziellen Schmerzgrenzen zu gehen.<\/li>\n\n\n\n<li>Die Fristsetzung f\u00fcr das Einreichen des Angebots bedeutet eine Zeitbegrenzung, was den Verkaufsprozess beschleunigt.<\/li>\n\n\n\n<li>Der Verk\u00e4ufer muss kein Mindestgebot festgelegen, was wom\u00f6glich nicht erreicht wird.<\/li>\n\n\n\n<li>Im Gegensatz zu Zwangsversteigerungen besteht keine Verkaufspflicht, sodass das Bieterverfahren auch als Mittel einer Marktbewertung verwendet werden kann.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-nachteile-des-bieterverfahrens\">Nachteile des Bieterverfahrens<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Im relativ \u00fcberschaubaren Teilmarkt der Mehrfamilienh\u00e4user mit einer eher kleinen potenziellen K\u00e4uferschaft kann es sein, dass sich die Interessenten kennen und absprechen.<\/li>\n\n\n\n<li>Das Bieterverfahren ist kein Allerweltsmittel, um den Preis schlechter Immobilien in die H\u00f6he zu treiben \u2013 auch hier gilt: Qualit\u00e4t ist die beste Voraussetzung f\u00fcr einen guten Verkaufspreis.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"ganzes\">Mehrfamilienhaus verkaufen: als Ganzes oder als einzelne Wohnungen?<\/h2>\n\n\n\n<p>Grunds\u00e4tzlich bestehen zwei M\u00f6glichkeiten wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen m\u00f6chten: als Ganzes oder Verkauf der einzelnen Wohneinheiten. Sollen die bisherigen Mietwohnungen einzeln auf den Markt gebracht werden, sind diverse \u00dcberlegungen zu treffen. Sind die Wohnungen gen\u00fcgend attraktiv, um sie einzeln anzubieten? Welche Umbauten m\u00fcssen vorgenommen werden, um erfolgreich Stockwerkeigentum zu begr\u00fcnden? Werden die zu investierenden Mittel durch den einzelnen Verkauf der Wohnungen wieder eingespielt oder \u2013 noch besser \u2013 \u00fcberboten?<\/p>\n\n\n\n<p><br>Nicht jedes Mehrfamilienhaus l\u00e4sst sich in Wohneigentum verwandeln. H\u00e4user der 1980er- und 1990er-Jahre sind eher geeignet als \u00e4ltere und j\u00fcngere Bauten, da in dieser Zeit grossz\u00fcgiger gebaut wurde. Neben den Kriterien wie Raumeinteilung, Grundriss, Balkongr\u00f6sse oder Dimensionen der allgemeinen R\u00e4ume, wie z. B. Waschk\u00fcche oder Garagen, stellt sich die Frage, ob die bautechnische Ausgangslage und der zu erwartende Sanierungsbedarf die Umwandlung rechtfertigen. <\/p>\n\n\n\n<p>Besonders bei \u00e4lteren Mehrfamilienh\u00e4usern fallen Anpassungen f\u00fcr Schallschutzmassnahmen zwischen den Wohnungen, Modifikationen der Wohnungsgrundrisse, Erneuerung und Anpassung der Haustechnik oder energetische Massnahmen, wie z. B. zeitgem\u00e4sse Fassadend\u00e4mmung des Hauses oder Umstellung von einem alten Heizsystem auf einen modernen Energietr\u00e4ger oftmals teuer aus. Denn prinzipiell gilt festzuhalten, dass K\u00e4ufer von Stockwerkeigentum h\u00f6here Anspr\u00fcche an die Lage und die Ausgestaltung von Wohnungen haben als Mieter.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-die-aufteilung-des-mehrfamilienhauses-generiert-sowohl-mehraufwand-als-auch-mehrertrag\">Die Aufteilung des Mehrfamilienhauses generiert sowohl Mehraufwand als auch Mehrertrag<\/h3>\n\n\n\n<p>Zu beachten gilt, dass die Umwandlung des Mehrfamilienhauses in Wohneigentum nicht nur bauseits Mehrkosten verursacht, sondern auch administrativ und notariell. Es gilt das Stockwerkeigentum zu begr\u00fcnden (Definition des Umfangs jeder Wohnung), die Wertquote (der prozentuale Wertanteil einer Wohnung am gesamten Mehrfamilienhaus), die Sonderrechte (Bauteile innerhalb einer Wohnungseinheit, die beliebig beseitigt oder umgestaltet werden k\u00f6nnen, z. B. der Plattenboden im Bad), die gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft zur allgemeinen Nutzung (z. B. das Treppenhaus, die Besucherparkpl\u00e4tze) und den Erneuerungsfonds (in den alle Eigent\u00fcmer j\u00e4hrlich einzahlen, um zuk\u00fcnftige gemeinschaftliche Unterhalts- und Erneuerungskosten zu tragen) zu definieren. Anschliessend muss jede einzelne Eigentumswohnung separat vermarktet werden. Es ist also davon auszugehen, dass ein Verkauf des Mehrfamilienhauses \u201ein Tranchen\u201c einiges mehr an Zeit und Geld ben\u00f6tigt als der Verkauf als Ganzes.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-die-bestehende-mieterschaft-nicht-vergessen\">Die bestehende Mieterschaft nicht vergessen<\/h3>\n\n\n\n<p>Ein grosses Augenmerk ist der Mieterschaft aus zweierlei Gr\u00fcnden zu widmen. Die Analyse beginnt n\u00e4mlich mit der Frage nach potenziellen Widerst\u00e4nden bei den Mietern, die zu unliebsamen und damit teuren Verz\u00f6gerungen des Umgestaltungsprozesses f\u00fchren k\u00f6nnen. Deshalb wird mit Vorteil bereits in einem fr\u00fchen Planungsstadium der Dialog aufgenommen. Zweitens w\u00e4ren heutzutage viele Mieter gerne Eigent\u00fcmer. Es ist also naheliegend, die aktuellen Hausbewohner als erste zu fragen, ob Interesse am Kauf \u201eihrer\u201c Wohnung nach dem Umbau best\u00fcnde. Ein cleveres Argumentarium, welches die Vorteile des Erwerbs von Eigentum herausstreicht, generiert wom\u00f6glich bereits die ersten K\u00e4ufer.<\/p>\n\n\n\n<p>Wer weder die meist betr\u00e4chtlichen Investitionen, die langwierigen Planungs- und Umbauzeiten, noch den deutlich l\u00e4ngeren Verkaufsprozess scheut, kann mittels Verkauf der Einzelwohnungen in der Regel einen h\u00f6heren Erl\u00f6s erzielen als f\u00fcr das Mehrfamilienhaus en bloc.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-mehrfamilienhaus-als-einzelne-wohnungen-verkaufen-vorteile-und-nachteile\">Mehrfamilienhaus als einzelne Wohnungen verkaufen: Vorteile und Nachteile<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Nachteil: L\u00e4ngerer Verkaufsprozess als beim Verkauf als Ganzes <\/li>\n\n\n\n<li>Vorteil: In der Regel h\u00f6herer Erl\u00f6s als beim Verkauf als Ganzes<\/li>\n\n\n\n<li>Nachteil: Langwierige Planungs- und Umbauzeiten<\/li>\n\n\n\n<li>Nachteil: Mehrkosten (bauseitig, administrativ, vermarktungstechnisch und notariell)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-mehrfamilienhaus-als-ganzes-verkaufen-vorteile-und-nachteile\">Mehrfamilienhaus als Ganzes verkaufen: Vorteile und Nachteile<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Vorteil: K\u00fcrzerer Verkaufsprozess als beim Verkauf als einzelne Wohnungen<\/li>\n\n\n\n<li>Vorteil: Tiefere Kosten (bauseitig, administrativ, vermarktungstechnisch und notariell)<\/li>\n\n\n\n<li>Nachteil: In der Regel etwas tieferer Erl\u00f6s als beim Verkauf als einzelne Wohnungen<\/li>\n\n\n\n<li>Vorteil: K\u00fcrzere Planungs- und Umbauzeiten<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"sanierung\">Das Mehrfamilienhaus vor oder nach der Sanierung verkaufen? <\/h2>\n\n\n\n<p>Um den potenziellen Verkaufspreis eines Mehrfamilienhauses zu erh\u00f6hen, ist es \u00fcberlegenswert, vorg\u00e4ngig eine Sanierung durchzuf\u00fchren. Eine solche muss aber umfassend und mit professioneller Unterst\u00fctzung (Architekt, Energieberater, etc.) gestaltet werden, denn wie bereits erw\u00e4hnt, handelt es sich bei K\u00e4ufern von Mehrfamilienh\u00e4usern haupts\u00e4chlich um Immobilienprofis. Und die kennen sich mit Bausubstanzen gut aus.<\/p>\n\n\n\n<p><br>Die Frage nach Sinn und Umfang einer vorg\u00e4ngigen Renovation beantworten Bauprofis anhand einer zu erstellenden Liegenschaftsanalyse mit Unterhalts Check-Liste und Fotodokumentation. Die Analyse zeigt das Entwicklungspotenzial der Immobilie auf und nennt das Budget des ausserordentlichen Unterhalts. Dabei werden die zu treffenden Sanierungsmassnahmen nach Priorit\u00e4ten eingeteilt und die Kosten auf die z. B. n\u00e4chsten zehn Jahre verteilt.<\/p>\n\n\n\n<p>Von kurzfristig anberaumten Pinselrenovationen ist abzusehen. Vielmehr empfiehlt es sich, lange vor dem Verkauf der Liegenschaft eine umfassende Erneuerungsstrategie unter Einbezug von Experten zu entwickeln. Diese zeigt den langfristigen Investitionsbedarf auf, aber auch die dem Eigent\u00fcmer des Mehrfamilienhauses zugutekommenden potenziellen F\u00f6rdermittel durch Bund und Kantone. Diese werden insbesondere f\u00fcr energieoptimierende Massnahmen bezahlt: Fenster ersetzen, Fassadenisolationen, Ersatz von mit fossilen Brennstoffen betriebene Heizungen, etc.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-kostspielige-angelegenheit\">Kostspielige Angelegenheit<\/h3>\n\n\n\n<p>Eine langfristige Erneuerungsstrategie bedarf der seri\u00f6sen Planung und ist kapitalintensiv. Anderseits ist die schrittweise Erneuerung von Mehrfamilienh\u00e4usern steuertechnisch von Vorteil, da die Aufwendungen die Progression brechen und die Steuerlast des Immobilienbesitzers \u00fcber die Jahre merklich reduzieren k\u00f6nnen. Sind weder Zeit noch Kapital f\u00fcr eine Erneuerungsstrategie vorhanden, ist es sinnvoller, den Preis des Mehrfamilienhauses tiefer anzusetzen, statt Arbeiten ausf\u00fchren zu lassen, die der potenzielle K\u00e4ufer m\u00f6glicherweise anders ausf\u00fchren w\u00fcrde.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"fazit\">Fazit<\/h2>\n\n\n\n<p>Ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen ist deutlich komplexer als die Ver\u00e4usserung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Einerseits sind die Bezugsgruppen anspruchsvoll: Die K\u00e4uferschaft ist meist ein professioneller Player, dessen n\u00fcchterner Hauptantrieb die Rendite ist. Und die Mieter kennen sich heutzutage im Mietrecht ganz gut aus und wissen, wie eine Transaktion in die L\u00e4nge gezogen werden kann.<br>Anderseits sind die Fragen nach Markttiming und Preisfestsetzung komplizierter, sodass sich der Verk\u00e4ufer mit Vorteil an einen ausgewiesenen Immobilienprofi wendet, der den Prozess begleitet. Seine Erfahrungen und Dienstleistungen sind ihren Preis wert. Und werden im Verkaufspreis oft wieder eingespielt.<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":15076,"parent":0,"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"subtitle":""},"categories":[150],"tags":[273,471,296,277,425,472,200,201,473,202,354],"class_list":["post-12013","blog","type-blog","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","category-verkauf","tag-eigentumsuebertragung","tag-mehrfamilienhaus","tag-rendite-immobilien","tag-transaktion","tag-transfer","tag-veraeusserung","tag-verkauf","tag-verkaufen","tag-verkaufsaspekte","tag-verkaufserfolg","tag-verkaufsprozess"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Mehrfamilienhaus verkaufen \u25b7 6 Dinge m\u00fcssen Sie wissen<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Mehrfamilienhaus verkaufen \u25ba Gratis Ratgeber inkl. 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