{"id":15768,"date":"2019-11-15T15:20:39","date_gmt":"2019-11-15T14:20:39","guid":{"rendered":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/?p=15768"},"modified":"2024-09-18T09:05:26","modified_gmt":"2024-09-18T09:05:26","slug":"immobilienbewirtschaftung","status":"publish","type":"blog","link":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/blog\/immobilienbewirtschaftung\/","title":{"rendered":"Immobilienbewirtschaftung: Selbst Hand anlegen oder delegieren?"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"has-medium-font-size\">Nur eine gut bewirtschaftete Immobilie generiert langfristig solide Renditen. Angehende Eigent\u00fcmer sollten sich fr\u00fch im Klaren sein, ob sie die anspruchsvolle Aufgabe der Immobilienbewirtschaftung selbst erledigen oder daf\u00fcr auf einen externen Partner vertrauen m\u00f6chten. Dieser Artikel gibt eine \u00dcbersicht \u00fcber die wichtigsten Bestandteile einer erfolgreichen Bewirtschaftung.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-table-of-contents\">\n    <p class=\"title\">\n        <span>Inhalt<\/span>\n        <svg width=\"24\" height=\"24\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\">\n<path fill-rule=\"evenodd\" clip-rule=\"evenodd\" d=\"M12 13.9393L17.4697 8.46967C17.7626 8.17678 18.2374 8.17678 18.5303 8.46967C18.8232 8.76256 18.8232 9.23744 18.5303 9.53033L12 16.0607L5.46967 9.53033C5.17678 9.23744 5.17678 8.76256 5.46967 8.46967C5.76256 8.17678 6.23744 8.17678 6.53033 8.46967L12 13.9393Z\" fill=\"currentColor\"\/>\n<\/svg>\n    <\/p>\n    <ul><li class=\"\"><a href=\"#bestandteile\">Die Bestandteile der Immobilienbewirtschaftung <\/a><ul><li class=\"\"><a href=\"#vermietung\">Vermietung<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#betreuung\">Betreuung w\u00e4hrend des Mietverh\u00e4ltnisses<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#instandhaltung\">Instandhaltung<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#buchhaltung\">Buchhaltung<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#strategie\">Strategie<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"\"><a href=\"#fazit\">Fazit<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n\n\n\n<p>Due Diligence: Erledigt<\/p>\n\n\n\n<p>Hypothek: Erledigt<\/p>\n\n\n\n<p>Kaufvertrag: Erledigt<\/p>\n\n\n\n<p>Eigentums\u00fcbertragung: Erledigt<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Die Liegenschaft ist gekauft, das Eigentum \u00fcbertragen \u2013 Was jetzt?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Nat\u00fcrlich sollten Sie sich diese Frage nicht erst zu diesem Zeitpunkt stellen, denn die Bewirtschaftung einer Immobilie ist <strong>vergleichbar mit der F\u00fchrung eines kleinen Unternehmens<\/strong>: Sie haben Kunden und Partner, erwirtschaften Einnahmen, m\u00fcssen Ausgaben decken, betreiben Marketing und f\u00fchren Buchhaltung.<\/p>\n\n\n\n<p>Daher ist es ratsam, sich m\u00f6glichst fr\u00fch mit der Frage auseinanderzusetzen, <strong>ob man seine k\u00fcnftige Liegenschaft selber bewirtschaften oder einen Liegenschaftsverwalter damit betrauen m\u00f6chte<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n<p>Um darauf eine Antwort zu finden, sollte man sich bewusst sein, welche zentralen Aufgaben zur Immobilienbewirtschaftung geh\u00f6ren. <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"bestandteile\">Die Bestandteile der Immobilienbewirtschaftung <\/h2>\n\n\n\n<p>Ob man nun ein kleines Mehrfamilienhaus oder eine ganze \u00dcberbauung im Portfolio hat, <strong>die grunds\u00e4tzlichen Aufgaben der Immobilienbewirtschaftung bleiben dieselben<\/strong>. Der Arbeitsumfang w\u00e4chst nat\u00fcrlich mit mehr Wohnungen, jedoch nicht proportional. Zum Beispiel hat eine Liegenschaft mit 5 Wohnungen genauso nur einen Garten, der unterhalten und nur ein Treppenhaus, das gereinigt werden muss, wie eine Liegenschaft mit 10 oder 20 Einheiten. <\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"vermietung\">Vermietung<\/h3>\n\n\n\n<p>Mit der Vermietung<strong> steht und f\u00e4llt die Rendite einer Immobilie<\/strong>. Die Mietzinse sind das zentrale Einkommen der Liegenschaft, von welchem s\u00e4mtliche Kosten gedeckt werden m\u00fcssen, etwa f\u00fcr die Instandhaltung oder den Hypothekarzins. \u00dcbersteigen die Ausgaben die Einnahmen, muss der Eigent\u00fcmer auf die Reserven zur\u00fcckgreifen \u2013 oder aus seinem restlichen Verm\u00f6gen nachzahlen. <\/p>\n\n\n\n<p>Es ist also entscheidend, dass einerseits m\u00f6glichst viele \u2013 im Idealfall alle \u2013 Wohnungen eines Mehrfamilienhauses<strong> jederzeit vermietet sind<\/strong> und andererseits die Mieter ihren finanziellen Verpflichtungen nachkommen. <\/p>\n\n\n\n<p>Bereits vor der Vermarktung von leeren Wohnungen ist es sinnvoll, die notwendigen <strong>Dokumente<\/strong> <strong>aufzusetzen<\/strong>, wie etwa den Mietvertrag, die K\u00fcndigung oder die Anmeldung f\u00fcr eine Wohnung \u2013 eventuell unter Beizug eines Sachverst\u00e4ndigen. <\/p>\n\n\n\n<p>Danach k\u00f6nnen die leeren beziehungsweise gek\u00fcndigten Wohnungen auf g\u00e4ngigen Wohnungsportalen <strong>ausgeschrieben<\/strong> werden. Gutes <strong>Bildmaterial<\/strong> der Wohnung ist dabei ein Muss, Videos oder gar virtuelle Touren erh\u00f6hen die Erfolgschancen weiter.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Interessenten m\u00f6chten \u00fcblicherweise die Wohnung <strong>besichtigen<\/strong>. Darum muss sich der Vermieter genauso k\u00fcmmern wie um die <strong>\u00abHintergrundchecks\u00bb<\/strong> der potenziellen Mieter. Dabei ist insbesondere die finanzielle Situation von Interesse: Wie steht es um die Zahlungsmoral? Gibt es ausstehende Schulden? Macht der Mietzins weniger als einen Drittel des Monatseinkommens aus? Durch einen gr\u00fcndlichen Hintergrundcheck erspart sich der Vermieter m\u00f6glicherweise viel <strong>\u00c4rger<\/strong> w\u00e4hrend des Mietverh\u00e4ltnisses, etwa durch Zahlungsr\u00fcckst\u00e4nde oder Nichteinhaltung der Hausordnung. <\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"betreuung\">Betreuung w\u00e4hrend des Mietverh\u00e4ltnisses<\/h3>\n\n\n\n<p>Sind die Mieter eingezogen, ben\u00f6tigen sie ein gewisses Mass an Betreuung. Als Vermieter sind Sie ihr <strong>Ansprechpartner<\/strong>, wenn beispielsweise ein Backofen nicht mehr funktioniert oder im Keller ein Wasserschaden entstanden ist. Gerade f\u00fcr solche akuten Notf\u00e4lle ist es von Vorteil, Kontakte zu Handwerkern bereitzuhalten, die einen 24-Stunden-Notdienst anbieten. <\/p>\n\n\n\n<p>Der Vermieter ist auch bei <strong>Streitigkeiten zwischen den Mietern<\/strong> eine wichtige Anlaufstelle. Gerade die Einhaltung der Hausordnung, etwa in Bezug auf L\u00e4rm oder das Platzieren von Gegenst\u00e4nden im Treppenhaus, ist vielfach ein Streitpunkt. Die Hausordnung konsequent durchzusetzen geh\u00f6rt daher auch zu den Aufgaben des Vermieters.<\/p>\n\n\n\n<p>Vor diesem Hintergrund geh\u00f6rt auch ein weniger angenehmes Thema zur Immobilienbewirtschaftung: <strong>K\u00fcndigungen<\/strong>, insbesondere solche, die durch den Vermieter ausgesprochen werden. Um eine Wohnung zu k\u00fcndigen, muss der Vermieter das amtliche Formular des Kantons verwenden, in dem sich die Liegenschaft befindet. Die vertraglich festgelegten K\u00fcndigungsfristen m\u00fcssen eingehalten werden und der Vermieter sollte eine <strong>Begr\u00fcndung<\/strong> f\u00fcr die K\u00fcndigung bereithalten, da der Mieter diese verlangen kann.<\/p>\n\n\n\n<p>Verl\u00e4sst ein Mieter ohne Angabe von Gr\u00fcnden trotz K\u00fcndigung die Wohnung nicht auf den K\u00fcndigungstermin, kann er <strong>ausgewiesen<\/strong> werden. Der Vermieter muss eine Reihe an Formvorschriften einhalten, damit die Ausweisung rechtskr\u00e4ftig durchgef\u00fchrt werden kann. <a href=\"https:\/\/www.immoverkauf24.ch\/services\/vermietung\/mieter-kuendigen\/ausweisung-mieter\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Hier<\/a> finden Sie zus\u00e4tzliche Informationen zu diesem Thema. <\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"instandhaltung\">Instandhaltung<\/h3>\n\n\n\n<p>Neben der Vermietung ist auch die Instandhaltung von <strong>entscheidender Bedeutung<\/strong> in der Immobilienbewirtschaftung. Nur eine gut instand gehaltene Liegenschaft bleibt attraktiv auf dem Markt \u2013 insbesondere jetzt, da aufgrund des niedrigen Zinsniveaus zahlreiche neue \u00dcberbauungen entstehen. <\/p>\n\n\n\n<p>Zur Instandhaltung k\u00f6nnen grunds\u00e4tzlich alle Arbeiten gez\u00e4hlt werden, die den <strong>aktuellen Zustand der Liegenschaft verbessern<\/strong>. Das kann der Ersatz einer defekten Waschmaschine, das Streichen einer Wohnung oder auch die <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/das-crowdhouse-immobilien-glossar\/#sanierung\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Sanierung<\/a> des gesamten Daches sein. <\/p>\n\n\n\n<p>Aus diesem Umfang der m\u00f6glichen Arbeiten wird klar, dass auf den Vermieter ein nicht zu untersch\u00e4tzender <strong>Aufwand<\/strong> zukommt f\u00fcr die Koordination entsprechender Massnahmen. Um die damit verbundenen Ausgaben zu decken, sollten regelm\u00e4ssig <strong>R\u00fcckstellungen <\/strong>gebildet werden. <\/p>\n\n\n\n<p>Sobald Arbeiten anfallen, ist der Vermieter gut beraten, wenn er auf <strong>zuverl\u00e4ssige Handwerker<\/strong> zur\u00fcckgreifen kann. Diese m\u00fcssen zun\u00e4chst gefunden werden. Dann folgt die Offerierung, je nach Arbeitsumfang nach einer vorherigen Besichtigung. Und gerade bei gr\u00f6sseren Arbeiten empfiehlt sich eine Schlussabnahme, bei der der Vermieter ebenfalls anwesend sein sollte. <\/p>\n\n\n\n<p>Auch die <strong>Hauswartung<\/strong> unterst\u00fctzt die Instandhaltung der Liegenschaft. Das Treppenhaus und die anderen gemeinschaftlich genutzten Fl\u00e4chen sollten stets sauber sein. Im Winter kann auch einmal eine verschneite Einfahrt ger\u00e4umt werden m\u00fcssen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Schliesslich ist eine regelm\u00e4ssig instand gehaltene Immobilie bez\u00fcglich des <strong>Werterhalts<\/strong> nat\u00fcrlich besser aufgestellt als eine vernachl\u00e4ssigte. Bestimmte Kosten f\u00fcr die Instandhaltung k\u00f6nnen zudem vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, wenn es sich bei den Arbeiten um<a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/werterhaltende-wertsteigernde-renovationen\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong> <\/strong>werterhaltende Massnahmen<\/a> handelt.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"buchhaltung\">Buchhaltung<\/h3>\n\n\n\n<p>Als Vermieter sollten Sie stets wissen, wie es um die Finanzen Ihrer Liegenschaft steht \u2013 nicht zuletzt aus <strong>steuerlicher Sicht<\/strong>. Diverse Ausgaben k\u00f6nnen etwa vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden und das Steueramt verlangt auch die Angabe Ihrer Einnahmen. Und wenn Sie die Liegenschaft eines Tages verkaufen m\u00f6chten, ist eine sauber gef\u00fchrte Buchhaltung von enormem Wert, gerade im Hinblick auf get\u00e4tigte Investitionen in die Immobilie. Es ist also <strong>unerl\u00e4sslich<\/strong>, die Buchhaltung Ihrer Liegenschaft zu f\u00fchren. Nur so k\u00f6nnen Sie auch p\u00fcnktlich Mahnungen f\u00fcr eventuelle Mietzinsr\u00fcckst\u00e4nde ausstellen und Sanierungen finanziell vorbereiten.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Neben der F\u00fchrung der laufenden Buchhaltung ist der Vermieter verpflichtet, bestimmte <strong>Unterlagen aufzubewahren<\/strong>, etwa die Belege der Nebenkostenabrechnung (z.&nbsp;B. Strom- und Wasserlieferung). In diese d\u00fcrfen die Mieter n\u00e4mlich Einsicht verlangen. Hier finden Sie weitere Informationen zur <a href=\"https:\/\/www.weka.ch\/themen\/bau-immobilien\/immobilienverwaltung\/verwaltungsorganisation-und-gebaeudeunterhalt\/article\/aufbewahrungspflicht-reichen-elektronische-kopien-von-nebenkostenabrechnungen\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Aufbewahrungspflicht<\/a>. <\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"strategie\">Strategie<\/h3>\n\n\n\n<p>Zus\u00e4tzlich zum Tagesgesch\u00e4ft sollte sich der Vermieter bei der Immobilienbewirtschaftung auch Gedanken zur <strong>l\u00e4ngerfristigen Strategie<\/strong> seiner Liegenschaft machen. Dies k\u00f6nnen Fragen sein wie:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Lohnt sich eine Sanierung mit anschliessender Mietzinserh\u00f6hung?<\/li>\n\n\n\n<li>Welche <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/10-fragen-die-sie-sich-vor-dem-abschluss-einer-hypothek-stellen-sollten\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Hypothek<\/a> ist die richtige, zum Beispiel wenn die aktuelle Finanzierung bald ausl\u00e4uft?<\/li>\n\n\n\n<li>Muss ich bei der Vermarktung andere Wege gehen, zum Beispiel bei anhaltendem Leerstand?<\/li>\n\n\n\n<li>Sind die Mietzinse noch marktgerecht?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Auch das <strong>aktuelle Marktgeschehen<\/strong> fliesst in diese \u00dcberlegungen ein, etwa die <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/das-crowdhouse-immobilien-glossar\/#leitzins\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Leitzinsen<\/a>, Immobilienpreise und <a href=\"https:\/\/www.bfs.admin.ch\/bfs\/de\/home\/statistiken\/bau-wohnungswesen.assetdetail.9366169.html\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Leerwohnungsziffer<\/a>. Die <a href=\"https:\/\/www.seco.admin.ch\/seco\/de\/home\/wirtschaftslage---wirtschaftspolitik\/Wirtschaftslage\/konjunkturprognosen.html\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">wirtschaftliche Entwicklung<\/a> ist ebenfalls von Interesse. <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"fazit\">Fazit<\/h2>\n\n\n\n<p>An diesem Punkt m\u00fcssen Sie sich die Frage stellen: <strong>M\u00f6chten Sie bei Ihrer Liegenschaft s\u00e4mtliche Rollen \u00fcbernehmen, vom Hauswart bis zum CEO, sozusagen?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Sofern Sie weder Erfahrung noch besondere Freude an dieser Arbeit mitbringen, ist es in den meisten F\u00e4llen ratsam, sie <strong>Experten<\/strong> zu \u00fcberlassen. <\/p>\n\n\n\n<p>Denn: Einerseits muss die Immobilienbewirtschaftung <strong>sorgf\u00e4ltig<\/strong> erledigt werden und andererseits investieren die meisten Anleger ihr Geld mit dem Ziel, <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/passives-einkommen\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">es f\u00fcr sich arbeiten zu lassen,<\/a> und nicht umgekehrt. Sp\u00e4testens bei mehreren Liegenschaften im Portfolio ist es selten sinnvoll, dass der Investor s\u00e4mtliche Bewirtschaftungsaufgaben selbst ausf\u00fchrt. <\/p>\n\n\n\n<p>Ein <strong>professioneller Immobilienbewirtschafter<\/strong> \u00fcbernimmt s\u00e4mtliche in diesem Artikel beschriebenen Bereiche. Dabei kann er auf ein erfahrenes Team, effiziente Abl\u00e4ufe und ein grosses Netzwerk, etwa von Handwerkern, vertrauen. Er tritt gegen\u00fcber den Mietern seri\u00f6s und zuverl\u00e4ssig auf und schafft damit eine hohe <strong>Zufriedenheit in der Mieterschaft<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Nat\u00fcrlich sind solche Dienstleistungen <strong>nicht gratis<\/strong> \u2013 \u00dcblicherweise wird ein Betrag im einstelligen Prozentbereich der j\u00e4hrlichen Mieteinnahmen f\u00e4llig. Schlussendlich l\u00e4uft die Entscheidung f\u00fcr einen externen Partner f\u00fcr die Immobilienbewirtschaftung auf die Frage hinaus, ob einem <strong>Geld oderZeit<\/strong> wichtiger ist. Geld kann man ja bekanntlich immer zur\u00fcckholen, mit der Zeit ist das so eine Sache\u2026 <\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-infobox\">\n    \n\n<p><strong>Immobilienbewirtschaftung bei crowdhouse<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Ob im&nbsp;<a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/help\/investieren\/immobilien-asset-management\/\">Miteigentum<\/a>&nbsp;oder als&nbsp;<a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/help\/kaufen\/immobilien-asset-management\/\">Alleink\u00e4ufer<\/a>&nbsp;\u2013 Investoren bei crowdhouse profitieren immer von unserer professionellen inhouse-Bewirtschaftungsl\u00f6sung. So k\u00f6nnen sie sich zur\u00fccklehnen, w\u00e4hrend monatlich die Rendite auf ihr Konto fliesst.<\/p>\n\n<\/div>","protected":false},"author":7,"featured_media":15769,"parent":0,"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"subtitle":""},"categories":[153],"tags":[522,523,524,525,526,527,500,528,529,425,506,176,530],"class_list":["post-15768","blog","type-blog","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","category-vermietung","tag-abrechnung","tag-asset-management","tag-bewirtschaftung","tag-buchhaltung","tag-liegenschaftsverwaltung","tag-portfolio-verwaltung","tag-renovation","tag-renovationen","tag-reporting","tag-transfer","tag-unterhalt","tag-vermietung","tag-verwaltung"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Immobilienbewirtschaftung: Selbst Hand anlegen oder delegieren?<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Nur eine gut bewirtschaftete Immobilie generiert langfristig solide Renditen. 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