{"id":16046,"date":"2020-01-07T15:00:00","date_gmt":"2020-01-07T14:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/?p=16046"},"modified":"2024-11-08T14:11:00","modified_gmt":"2024-11-08T14:11:00","slug":"amortisation","status":"publish","type":"blog","link":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/blog\/amortisation\/","title":{"rendered":"Wann lohnt sich die Amortisation einer Hypothek?"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"has-medium-font-size\">Im Zusammenhang mit der Finanzierung einer Rendite-Immobilie ist die Planung der Amortisation ein wichtiger Faktor. Denn mit der R\u00fcckzahlung bzw. Amortisation von Hypotheken k\u00f6nnen nicht nur Zinskosten gespart, sondern auch Schulden reduziert werden. Wer hingegen eine Hypothek verl\u00e4ngert, erh\u00e4lt meist mehr finanziellen Spielraum. Ob die Amortisation einer Hypothek sinnvoll ist oder nicht, ist von unterschiedlichen Faktoren abh\u00e4ngig. Aus diesem Grund wird sich dieser Blogbeitrag mit der Beantwortung der folgenden Fragen besch\u00e4ftigen: Was versteht man unter der Amortisation einer Hypothek? Welche Arten der Amortisation gibt es und wann lohnt sie sich?<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-table-of-contents\">\n    <p class=\"title\">\n        <span>Inhalt<\/span>\n        <svg width=\"24\" height=\"24\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\">\n<path fill-rule=\"evenodd\" clip-rule=\"evenodd\" d=\"M12 13.9393L17.4697 8.46967C17.7626 8.17678 18.2374 8.17678 18.5303 8.46967C18.8232 8.76256 18.8232 9.23744 18.5303 9.53033L12 16.0607L5.46967 9.53033C5.17678 9.23744 5.17678 8.76256 5.46967 8.46967C5.76256 8.17678 6.23744 8.17678 6.53033 8.46967L12 13.9393Z\" fill=\"currentColor\"\/>\n<\/svg>\n    <\/p>\n    <ul><li class=\"\"><a href=\"#h-worum-handelt-es-sich-bei-der-amortisation-einer-hypothek\">Worum handelt es sich bei der Amortisation einer Hypothek?<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#\">Keine Zeit den Artikel zu lesen?<\/a><ul><li class=\"even\"><a href=\"#h-was-muss-amortisiert-werden\">Was muss amortisiert werden?<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-faktoren-fur-die-amortisation-der-ersten-hypothek\">Faktoren f\u00fcr die Amortisation der ersten Hypothek<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-faktoren-gegen-die-amortisation-der-ersten-hypothek\">Faktoren gegen die Amortisation der ersten Hypothek<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-wann-muss-man-amortisieren\">Wann muss man amortisieren?<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-wie-funktioniert-die-amortisation\">Wie funktioniert die Amortisation?<\/a><ul><li class=\"\"><a href=\"#h-direkte-amortisation\">Direkte Amortisation<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-indirekte-amortisation\">Indirekte Amortisation<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-vergleich-der-direkten-und-indirekten-amortisation\">Vergleich der direkten und indirekten Amortisation<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-fazit-welche-art-lohnt-sich\">Fazit: Welche Art lohnt sich?<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-worum-handelt-es-sich-bei-der-amortisation-einer-hypothek\">Worum handelt es sich bei der Amortisation einer Hypothek?<\/h2>\n\n\n\n<p>Spricht man von der Amortisation einer Hypothek, versteht man darunter die teilweise R\u00fcckzahlung oder Tilgung einer Hypothek. Die Amortisation kann einmalig oder in regelm\u00e4ssigen Abst\u00e4nden erfolgen. M\u00f6chte ein\/eine Hypothekarnehmer\/in regelm\u00e4ssige R\u00fcckzahlungen t\u00e4tigen, so muss dies in der Regel im Hypothekarvertrag mit dem\/der Kreditgeber\/in vereinbart sein. Einmalige Amortisationen erfolgen normalerweise am Ende eines Vertrags. Grunds\u00e4tzlich gibt es bei der Amortisation zwischen der ersten und zweiten Hypothek einen markanten Unterschied. Die erste Hypothek muss in den meisten F\u00e4llen nicht amortisiert werden, wohingegen die zweite Hypothek bei Rendite-Immobilien innerhalb von 15 Jahren oder bis zum 65. Lebensjahr getilgt werden muss. Somit besteht f\u00fcr die zweite Hypothek eine Amortisationspflicht.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"image-fit-content wp-block-niffler-cta-banner\">\n            <div class=\"image\">\n            <img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/11\/Mieterspiegel-Hero.png\" alt=\"\">\n        <\/div>\n    \n    <div class=\"content\">\n        <div class=\"wp-block-niffler-article\">\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Keine Zeit den Artikel zu lesen?<\/h2>\n\n\n\n<p>Sichern Sie sich einen umfassenden \u00dcberblick zum Thema Hypotheken.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list marker-check\">\n<li>Amortisation<\/li>\n\n\n\n<li>SARON Hypothek<\/li>\n\n\n\n<li>Tipps zur Wahl der richtigen Hypothek<\/li>\n<\/ul>\n\n<\/div>    <\/div>\n\n    <div class=\"addon\">                        <form\n                            class=\"wp-component-niffler-newsletter-form wp-function-niffler-form-submit is-width-full\"\n\n                                                            data-form-action=\"tool-download\"\n                                data-tool-id=\"24978\"\n                                data-form-name=\"Tool: So finden Sie die optimale\u00a0Hypothek\"\n                                                    >\n                            <fieldset>\n                                <div class=\"wp-block-niffler-form-input-field\">\n                                    <div class=\"field\">\n                                        <input type=\"email\" placeholder=\"\" name=\"email\" required\/>\n\n                                        <span class=\"placeholder\">\n                                            E-Mail-Adresse\n                                        <\/span>\n                                    <\/div>\n                                <\/div>\n                                <button type=\"submit\" class=\"wp-block-niffler-button\">\n                                    <svg width=\"24\" height=\"24\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\">\n<path fill-rule=\"evenodd\" clip-rule=\"evenodd\" d=\"M11.25 13.1893V3.75C11.25 3.33579 11.5858 3 12 3C12.4142 3 12.75 3.33579 12.75 3.75V13.1893L15.9697 9.96967C16.2626 9.67678 16.7374 9.67678 17.0303 9.96967C17.3232 10.2626 17.3232 10.7374 17.0303 11.0303L12 16.0607L6.96967 11.0303C6.67678 10.7374 6.67678 10.2626 6.96967 9.96967C7.26256 9.67678 7.73744 9.67678 8.03033 9.96967L11.25 13.1893ZM18 18V14.25C18 13.8358 18.3358 13.5 18.75 13.5C19.1642 13.5 19.5 13.8358 19.5 14.25V19.5H4.5V14.25C4.5 13.8358 4.83579 13.5 5.25 13.5C5.66421 13.5 6 13.8358 6 14.25V18H18Z\" fill=\"currentColor\"\/>\n<\/svg>\nJetzt herunterladen                                <\/button>\n                            <\/fieldset>\n                                <p class=\"privacy\">Mit der \u00dcbermittlung Ihrer E-Mail-Adresse geben Sie Ihr Einverst\u00e4ndnis zur Nutzung Ihrer Daten gem\u00e4ss unserer Datenschutzerk\u00e4rung. 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M\u00f6chte man die erste Hypothek tilgen, ist dies nur zum Ende der Vertragslaufzeit m\u00f6glich oder wenn es vorher vertraglich festgelegt wurde. F\u00fcr die freiwillige Amortisation der ersten Hypothek gibt es gute Gr\u00fcnde \u2013 aber auch Faktoren, die dagegen sprechen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-faktoren-fur-die-amortisation-der-ersten-hypothek\">Faktoren f\u00fcr die Amortisation der ersten Hypothek<\/h3>\n\n\n\n<p>Hypothekarnehmer\/innen, die ihre erste Hypothek tilgen, zahlen h\u00e4ufig weniger Zinsen. Denn die H\u00f6he der zu zahlenden Hypothekarzinsen h\u00e4ngt unmittelbar mit der H\u00f6he der Hypothek zusammen. Zahlt ein\/e Hypothekarnehmer\/in beispielsweise bei einem Zinssatz von 2% CHF 100\u2019000 von der Hypothek an den\/die Kreditgeber\/in zur\u00fcck, kann er\/sie im Jahr durchschnittlich CHF 2\u2019000 Zinskosten einsparen. Das bedeutet: je h\u00f6her der Zinssatz einer Hypothek, desto mehr lohnt sich eine Amortisation. Ein zweiter Grund ist, dass mit der freiwilligen R\u00fcckzahlung der Verschuldungsgrad sinkt. Hypotheken sind grunds\u00e4tzlich nichts anderes als Schulden.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-faktoren-gegen-die-amortisation-der-ersten-hypothek\">Faktoren gegen die Amortisation der ersten Hypothek<\/h3>\n\n\n\n<p>Gegen eine Amortisation der ersten Hypothek sprechen <a href=\"https:\/\/www.comparis.ch\/hypotheken\/immobilieneigentum\/steuerspartipps\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">steuerliche Gr\u00fcnde<\/a>. Denn das Gesetz erlaubt es, die Zinsen von Hypothekarschulden vom steuerbaren Einkommen abzuziehen. Da eine Immobilie grunds\u00e4tzlich versteuert werden muss, kann es aus diesem Grund durchaus sinnvoll sein, den steuerlichen Vorteil auszunutzen und die Hypothek nicht zu amortisieren. Ausserdem fallen durch die Amortisation liquide Mittel weg, die beispielsweise f\u00fcr die Finanzierung der <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/renovation-steuerabzug\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Renovation<\/a> einer Rendite-Immobilie genutzt werden k\u00f6nnen. Verwenden Hypothekarnehmer\/innen freies Kapital f\u00fcr die Amortisation, steht es somit grunds\u00e4tzlich an anderer Stelle nicht zur Verf\u00fcgung.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-wann-muss-man-amortisieren\">Wann muss man amortisieren?<\/h3>\n\n\n\n<p>Da die Amortisation der ersten Hypothek freiwillig ist, gibt es auch keinen festen Zeitpunkt, wann eine Tilgung erfolgen muss. Die zweite Hypothek hingegen hat hier ganz klare Vorgaben. So muss sie, wie bereits erw\u00e4hnt, innerhalb von 10 Jahren oder bis zum Erreichen des Pensionsalters auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert werden. Die Tilgung muss linear erfolgen und sp\u00e4testens 12 Monate nach der Auszahlung beginnen. Wann die Hypothek amortisiert wird, legt der\/die Hypothekarnehmer\/in im Vorfeld gemeinsam mit dem\/der Kreditgeber\/in fest.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-wie-funktioniert-die-amortisation\">Wie funktioniert die Amortisation?<\/h2>\n\n\n\n<p>Grunds\u00e4tzlich kann indirekt oder direkt amortisiert werden. Bei der direkten Amortisation wird in regelm\u00e4ssigen Abst\u00e4nden ein Teil der Hypothek zur\u00fcckgezahlt. Die H\u00f6he der Hypothek reduziert sich nach jeder R\u00fcckzahlung und dadurch verringern sich auch die Zinskosten. Bei der indirekten Amortisation hingegen bleibt die H\u00f6he der Hypothek immer gleich hoch. Anstatt einer regelm\u00e4ssigen R\u00fcckzahlung an die Bank wird auf ein Konto der S\u00e4ule 3a einbezahlt. Das so angesparte Kapital wird zu Gunsten der Bank verpf\u00e4ndet und dient als Sicherheit. Sp\u00e4testens bei der Pensionierung wird dieses ausbezahlt und muss f\u00fcr die R\u00fcckzahlung der Hypothek verwendet werden.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-direkte-amortisation\">Direkte Amortisation<\/h3>\n\n\n\n<p>Bei der direkten Amortisation wird ein fixer Betrag festgelegt, der regelm\u00e4ssig, meist viertelj\u00e4hrlich, an den\/die Kreditgeber\/in zur\u00fcckgezahlt wird. Um die Tranche zur Tilgung der Hypothek zu berechnen, kann der Hypothekarbetrag durch die Laufzeit geteilt werden. Hieraus ergibt sich die Jahrestranche. Erfolgt eine viertelj\u00e4hrliche Amortisation, wird die Jahrestranche durch vier geteilt. Mit einer Zweithypothek von CHF 240\u2019000, m\u00fcssen bei einer Laufzeit von 15 Jahren, pro Jahr insgesamt CHF 16\u2019000 zur\u00fcckbezahlt werden und pro Quartal ergibt sich ein Betrag von CHF 4\u2019000.<\/p>\n\n\n\n<p>Hypothekarnehmer\/innen verringern somit kontinuierlich ihre Hypothekarschuld sowie die H\u00f6he der Zinszahlungen. Die Steuerlast hingegen steigt gleichzeitig an. Dies liegt daran, dass durch die R\u00fcckzahlung an den\/die Kreditgeber\/in weniger Zinsen und Schulden von dem zu versteuernden Einkommen bzw. Verm\u00f6gen abgezogen werden k\u00f6nnen. Ein Vorteil ist: Bleiben die Hypothekarzinss\u00e4tze gleich oder fallen, sinken bei der direkten Amortisation die Zinskosten j\u00e4hrlich. Hierdurch steigt der Anteil des frei verf\u00fcgbaren Einkommens.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-indirekte-amortisation\">Indirekte Amortisation<\/h3>\n\n\n\n<p>Bei der indirekten Amortisation wird die Hypothek nicht in regelm\u00e4ssigen Abst\u00e4nden bei der Bank getilgt, sondern auf einmal. Dazu wird das Geld in die S\u00e4ule 3a investiert. Das bedeutet, die Hypothekarzinsen und der Hypothekarbetrag bleiben gleich, w\u00e4hrend das Guthaben der privaten Vorsorge steigt. In die S\u00e4ule 3a darf zu diesem Zweck j\u00e4hrlich der gesetzliche Maximalbetrag eingezahlt werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Diese Variante bietet Hypothekarnehmer\/innen vor allem steuerliche Vorteile. Denn mit der indirekten Variante lassen sich sowohl die Hypothekarzinsen als auch die Einzahlungen in die private Vorsorge von der Einkommenssteuer abziehen. Bei dieser Art der Amortisation kann somit doppelt gespart werden. Zus\u00e4tzlich f\u00e4llt auch keine Verm\u00f6genssteuer auf das Vorsorgeverm\u00f6gen an.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-vergleich-der-direkten-und-indirekten-amortisation\">Vergleich der direkten und indirekten Amortisation<\/h3>\n\n\n\n<p>Im Vergleich der beiden Amortisationsvarianten l\u00e4sst sich feststellen, dass die indirekte Amortisation oft vorteilhafter ist als die direkte. Dies ist jedoch abh\u00e4ngig von der pers\u00f6nlichen Steuersituation eines\/r Hypothekarnehmer\/in und den Zinsen. F\u00fcr ein besseres Verst\u00e4ndnis werden in dem folgenden Rechenbeispiel die Unterschiede zwischen indirekter und direkter Amortisation aufgezeigt. In der Annahme betr\u00e4gt die Schuld der zweiten Hypothek CHF 240\u2019000,&nbsp; welche nach insgesamt 15 Jahren amortisiert sein soll. Der Hypothekarzinssatz betr\u00e4gt 2.2%, der Zinssatz der dritten S\u00e4ule 0.05% und der Grenzsteuersatz betr\u00e4gt 33%. Die Einzahlung bzw. die Amortisationszahlung in die S\u00e4ule 3a erfolgt jeweils zum Ende des Jahres und die Kapitalsteuer auf das ausgezahlte 3a-Guthaben betr\u00e4gt 6%.<\/p>\n\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/09\/Screenshot-2023-03-31-at-16.45.21.png\"\n        class=\"aspect-ratiodefault\"\n        alt=\"Die indirekte und die direkte Amortisation gegen\u00fcbergestellt.\"\n            >\n    <\/figure>\n\n\n\n<p style=\"font-size:10px\">Schweizer Franken auf den n\u00e4chsten 100er-Schritt gerundet.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-fazit-welche-art-lohnt-sich\">Fazit: Welche Art lohnt sich?<\/h2>\n\n\n\n<p>Grunds\u00e4tzlich h\u00e4ngt die Wahl einer Amortisationsvariante f\u00fcr eine Hypothek von der jeweiligen finanziellen Situation eines\/r Hypothekarnehmer\/in ab. Eine indirekte Amortisation ist beispielsweise besonders lohnenswert, wenn die Hypothekarzinsen von der Rendite der Geldanlage \u00fcberstiegen werden. Verf\u00fcgen Hypothekarnehmer\/innen \u00fcber gen\u00fcgend finanzielle Mittel, ist die direkte Amortisation durchaus sinnvoll. Generell sollte die Art der Amortisation aber individuell entschieden werden.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size\"><\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":32062,"parent":0,"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"subtitle":""},"categories":[195],"tags":[368,389,369,534,390,391,247,394,395,538,425,203],"class_list":["post-16046","blog","type-blog","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","category-hypotheken","tag-amortisation","tag-bank","tag-belehnung","tag-belehnungsgrad","tag-fremdbelehnung","tag-fremdkapital","tag-hyopothekarzins","tag-hypothekarbank","tag-hypotheken","tag-hypothekenzins","tag-transfer","tag-zinsen"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Amortisation \u25b7Wie man Hypotheken abbaut? 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