{"id":19181,"date":"2020-10-08T10:00:00","date_gmt":"2020-10-08T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/?p=19181"},"modified":"2024-09-18T13:05:42","modified_gmt":"2024-09-18T13:05:42","slug":"immobilienbewertung","status":"publish","type":"blog","link":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/blog\/immobilienbewertung\/","title":{"rendered":"Immobilienbewertung oder \u201eWie viel ist meine Liegenschaft wert?\u201c"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"has-medium-font-size\">Der Preis, mit dem eine Immobilie an den Markt geht, beeinflusst den Erfolg des Verkaufs massgeblich. Deshalb startet der Verkauf einer Immobilie immer mit der Frage, welcher Preis sich wohl bei der aktuellen Marktlage erzielen l\u00e4sst. Die richtige Immobilienbewertung gibt Antwort: Doch welche der vielen Immobilienbewertungs-Methoden ist die richtige&nbsp;\u2013 professionell und komplex oder geht auch kostenlos und online?&nbsp;Gerade bei Rendite-Immobilien sollte die Immobilienbewertung unbedingt auch die komplexen Entscheidungskriterien der Investition abbilden. Wir stellen Methoden und Anbieter der verschiedenen Immobilienbewertungen vor.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-table-of-contents\">\n    <p class=\"title\">\n        <span>Inhalt<\/span>\n        <svg width=\"24\" height=\"24\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\">\n<path fill-rule=\"evenodd\" clip-rule=\"evenodd\" d=\"M12 13.9393L17.4697 8.46967C17.7626 8.17678 18.2374 8.17678 18.5303 8.46967C18.8232 8.76256 18.8232 9.23744 18.5303 9.53033L12 16.0607L5.46967 9.53033C5.17678 9.23744 5.17678 8.76256 5.46967 8.46967C5.76256 8.17678 6.23744 8.17678 6.53033 8.46967L12 13.9393Z\" fill=\"currentColor\"\/>\n<\/svg>\n    <\/p>\n    <ul><li class=\"\"><a href=\"#h-welche-methoden-der-bewertung-gibt-es\">Welche Methoden der Bewertung gibt es?<\/a><ul><li class=\"\"><a href=\"#h-richtige-bewertungsmethode-fur-mehrfamilienhauser\">Richtige Bewertungsmethode f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-wie-unterscheiden-sich-ertragswertverfahren-und-dcf-in-der-immobilienbewertung\">Wie unterscheiden sich Ertragswertverfahren und DCF in der Immobilienbewertung?<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-beispiel-dcf-methode\">Beispiel DCF-Methode<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-wann-wird-eine-immobilienbewertung-vorgenommen\">Wann wird eine Immobilienbewertung vorgenommen?<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-wie-kommt-der-wert-zu-stande\">Wie kommt der Wert zu Stande?<\/a><ul><li class=\"even\"><a href=\"#h-was-steigert-den-wert-eines-hauses\">Was steigert den Wert eines Hauses?<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-was-mindert-den-wert-eines-hauses\">Was mindert den Wert eines Hauses?<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-was-kostet-eine-immobilienbewertung\">Was kostet eine Immobilienbewertung?<\/a><ul><li class=\"\"><a href=\"#h-anbieter\">Anbieter<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-kostenlose-immobilienbewertungen-online\">Kostenlose Immobilienbewertungen online<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-fazit-beste-immobilienbewertung-fur-mehrfamilienhauser\">Fazit: Beste Immobilienbewertung f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-welche-methoden-der-bewertung-gibt-es\">Welche Methoden der Bewertung gibt es?<\/h2>\n\n\n\n<p>Eine Immobilie kann man in der Schweiz nach mehreren Methoden bewerten. Dabei sind nicht alle Bewertungsverfahren gleichermassen geeignet, um den tats\u00e4chlichen Wert einer Rendite-Immobilie zu ermitteln. Grunds\u00e4tzlich ist ein Wertgutachten eine objektive Sch\u00e4tzung des Wertes einer Immobilie. In der Regel wird sie von einem professionellen Gutachter ermittelt. Hier stellen wir die g\u00e4ngigsten Bewertungsmethoden f\u00fcr verschiedene Immobilienarten und Rendite-Immobilien vor:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Immobilienbewertung mit dem Vergleichswertverfahren (hedonisches Verfahren)<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Beim Vergleichswertverfahren wird angenommen, dass der Marktpreis einer Immobilie dem von vergleichbaren Objekten \u00e4hnelt. Die zu bewertende Immobilie wird auf Basis anderer k\u00fcrzlich verkaufter Objekte eingepreist. Dazu werden diverse Kriterien herangezogen und gewichtet. Diese Methode, auch hedonische Methode genannt, wertet die einzelnen Kriterien der Vergleichsobjekte statistisch aus und berechnet daraus einen Preis, mit dem die Immobilie dann an den Markt geht. Das Ergebnis entspricht einem Durchschnittspreis.<\/p>\n\n\n\n<p>Hier einige Beispiele f\u00fcr die einfliessenden Kriterien:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Makrolage wie Region, Gemeinde und Anschluss an das Verkehrssystem<\/li>\n\n\n\n<li>Mikrolage wie Blick auf die Umgebung, Ausrichtung zur Sonne und Erreichbarkeit \u00f6ffentlicher Verkehrsmittel<\/li>\n\n\n\n<li>Objekteigenschaften wie Zimmeranzahl, Grundst\u00fccksgr\u00f6sse, Nutzfl\u00e4che, Bodenbeschaffenheit und Aussenfl\u00e4chen<\/li>\n\n\n\n<li>Zustand und Ausstattung wie Baujahr, Bausubstanz, Ausbaustandard und Energieeffizienz<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Ein Vorteil des Vergleichswertverfahrens sind die verh\u00e4ltnism\u00e4ssig niedrigen Kosten der Durchf\u00fchrung. Allerdings liegt die Sch\u00e4tzgenauigkeit innerhalb einer Spanne von plus\/minus 20%, da keine Immobilie der anderen gleicht. Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders f\u00fcr Einfamilienh\u00e4user, Doppelh\u00e4user, Reihenh\u00e4user oder Eigentumswohnungen. F\u00fcr gewerbliche Objekte oder die Immobilienbewertung von Mehrfamilienh\u00e4usern ist die Methode nur eingeschr\u00e4nkt geeignet.<\/p>\n\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/09\/Immobilienbewertung_BG_Grafik-1_klein.png\"\n        class=\"aspect-ratiodefault\"\n        alt=\"Wie die unterschiedlichen Verfahren zur Ermittlung des Wertes von Rendite-Immobilien aussehen.\"\n            >\n    <\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Immobilienbewertung mit dem Sachwertverfahren<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>F\u00fcr die Bewertung selbst genutzter Objekte bietet sich das Sachwertverfahren an. Auch f\u00fcr Spezialobjekte, f\u00fcr die keine Vergleichsdaten vorliegen, wird das Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung angewandt. Es bewertet ausschliesslich die Sachwerte der Immobilie. Dem Herstellungswert der Geb\u00e4udeteile, der Lage, der Baukosten und dem Grundst\u00fcckswert wird die altersbedingte Abnutzung der Immobilie gegen\u00fcbergestellt. So wird der Wert der Immobilie und ihrer Aussenanlagen ermittelt. Auch der aktuelle Landwert beeinflusst das Ergebnis des Sachwertverfahrens. Es werden jedoch keine Prognosen \u00fcber den zuk\u00fcnftigen Ertrag der Immobilie abgegeben.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Immobilienbewertung mit dem Ertragswertverfahren<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Immobilien, die kontinuierlich Miete oder Pacht erwirtschaften, werden oft mit dem Ertragswertverfahren gesch\u00e4tzt. Ausschlaggebend f\u00fcr deren Wert ist neben dem eigentlichen Wert der Immobilie vor allem, wie sich der Ertrag gegen\u00fcber den laufenden Kosten verh\u00e4lt. Diese Faktoren beeinflussen das Ergebnis der Immobilienbewertung massgeblich:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Der Bodenwert zuz\u00fcglich seiner zuk\u00fcnftigen Wertsteigerung \u00fcber den Betrachtungszeitraum<\/li>\n\n\n\n<li>Lage und zuk\u00fcnftige Ausbau- oder Nutzungsm\u00f6glichkeiten des Grundst\u00fccks<\/li>\n\n\n\n<li>Die Miet- oder Pachteinnahmen, bereinigt um die Bewirtschaftungskosten<\/li>\n\n\n\n<li>Die Restnutzungsdauer<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Das Ertragswertverfahren st\u00fctzt sich auf theoretische Prognosen. Die zuk\u00fcnftige Nutzung der Immobilie ist die Grundlage f\u00fcr das Ergebnis dieser Immobilienbewertung.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Immobilienbewertung mit der DCF-Methode<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Die Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF-Methode) ist eine Immobilienbewertung speziell f\u00fcr Rendite-Immobilien. Sie lehnt sich an die international standardisierte Bewertung des Kapitalwertes von Unternehmen an. \u00c4hnlich wie bei der allgemeineren Ertragswertmethode stehen bei der DCF-Methode die Zahlungsstr\u00f6me einer Rendite-Immobilie im Vordergrund. Zus\u00e4tzlich wird auch der aktuelle Marktwert der Rendite-Immobilie miteinbezogen: Dieser wird von professionellen Anbietern oft auf Basis der Vergleichswertmethode ermittelt. Die DCF-Methode kann also als Hybrid zwischen der Vergleichswertmethode und dem Ertragswertverfahren angesehen werden. Neben Mehrfamilienh\u00e4usern werden auch komplexe, gewerbliche Objekte wie B\u00fcrogeb\u00e4ude oder Einkaufszentren nach der DCF-Methode bewertet. Die DCF-Methode wird gelegentlich auch als Kapitalisierungsmethode bezeichnet.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-richtige-bewertungsmethode-fur-mehrfamilienhauser\">Richtige Bewertungsmethode f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user<\/h3>\n\n\n\n<p>Nicht alle vier Immobilienbewertungsmethoden sind zur Bewertung von Mehrfamilienh\u00e4usern geeignet. Eine professionelle Bewertung durch die DCF-Methode erzielt oft die besten Bewertungsergebnisse f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user, die privaten Eigent\u00fcmern geh\u00f6ren \u2013 auch wenn die Methode urspr\u00fcnglich f\u00fcr die Einpreisung von Unternehmen entwickelt wurde. Die anderen drei Bewertungsmethoden sind nur eingeschr\u00e4nkt f\u00fcr die Preissch\u00e4tzung von Mehrfamilienh\u00e4usern geeignet.<\/p>\n\n\n\n<p>Bewertet man eine Rendite-Immobilie, ist der zuk\u00fcnftige Ertrag von gr\u00f6sstem Interesse f\u00fcr K\u00e4ufer. Das Sachwertverfahren, das sich ausschliesslich auf den Ist-Zustand der Immobilie beschr\u00e4nkt und die aktuelle Marktlage nicht einbezieht, ist f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user nicht empfehlenswert.<\/p>\n\n\n\n<p>Das Vergleichswertverfahren ist an sich ein in die Vergangenheit gerichtetes Verfahren, da es sich auf Vergleichspreise bezieht, die k\u00fcrzlich f\u00fcr andere Objekte erzielt wurden. Es kann ein gutes Fundament f\u00fcr die Berechnung der zuk\u00fcnftigen Zahlungsstr\u00f6me legen, ist jedoch zur Bewertung von Rendite-Immobilien allein nicht ausreichend.<\/p>\n\n\n\n<p>Das Ertragswertverfahren ist tats\u00e4chlich auf die zuk\u00fcnftigen Ertr\u00e4ge eines Mehrfamilienhauses ausgerichtet. F\u00fcr private Investoren\/innen, die ihre Rendite-Immobilie bewerten wollen, ist diese Methode allerdings oft nicht fundiert genug, da die Gr\u00f6sse \u201eErtrag\u201c weniger genau ist als die Gegen\u00fcberstellung der abgezinsten Zahlungsstr\u00f6me \u00fcber einen langen Zeitraum.<\/p>\n\n\n\n<p>Warum ein Einfamilienhaus, das als Eigenheim genutzt wird, und ein Mehrfamilienhaus, in das als Rendite-Immobilie investiert wurde, unterschiedlich bewertet werden sollten, erkl\u00e4ren wir ausf\u00fchrlich in diesem Video:<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-featured-post\">\n    <div class=\"post-image\">\n        <img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2022\/05\/Youtube-1-1.png\" alt=\"\" class=\"post-featured-image\" \/>\n    <\/div>\n\n    <div class=\"post-data\">\n        <p class=\"post-title\">Eigenheime vs. Rendite-Immobilien | Unterschiede beim Kauf und Verkauf<\/p>\n\n                    <p class=\"post-subtitle\">How to Real Estate #35<\/p>\n        \n        <ul class=\"post-info\">\n            <li>\n                <a href=\"#\" class=\"badge\">\n                    <svg width=\"24\" height=\"24\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\">\n<path fill-rule=\"evenodd\" clip-rule=\"evenodd\" d=\"M1.5 6H16.5V9.375C16.5 9.78921 16.1642 10.125 15.75 10.125C15.3358 10.125 15 9.78921 15 9.375V7.5H3V16.5H15V14.625C15 14.2108 15.3358 13.875 15.75 13.875C16.1642 13.875 16.5 14.2108 16.5 14.625V18H1.5V6ZM21 9.6032L17.1651 12L21 14.3968V9.6032ZM21.123 7.75744C21.7224 7.38279 22.5 7.81375 22.5 8.52064V15.4794C22.5 16.1862 21.7224 16.6171 21.123 16.2426L15.556 12.7632C14.992 12.4107 14.992 11.5893 15.556 11.2368L21.123 7.75744Z\" fill=\"currentColor\"\/>\n<\/svg>\n                    video                <\/a>\n            <\/li>\n                        \n            <li><a href='https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/category\/basiswissen\/' class='badge'>Basiswissen<\/a><\/li>        <\/ul>\n    <\/div>\n<\/div>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-wie-unterscheiden-sich-ertragswertverfahren-und-dcf-in-der-immobilienbewertung\">Wie unterscheiden sich Ertragswertverfahren und DCF in der Immobilienbewertung?<\/h3>\n\n\n\n<p>Grob gesagt ist das DCF-Verfahren das \u201esauberere\u201c Verfahren. Es ist die objektivere Herangehensweise. Beide Verfahren zinsen die zuk\u00fcnftigen finanziellen Vorteile der Rendite-Immobilie ab.&nbsp;Das Ertragswertverfahren zielt auf den Gewinn oder Ertrag aus Miet- oder Pachteinnahmen ab, also den bilanziellen Gewinn, w\u00e4hrend die DCF-Methode sich auf die Zahlungsstr\u00f6me fokussiert.<\/p>\n\n\n\n<p>F\u00fcr private Investoren\/innen z\u00e4hlen investitionstheoretisch allerdings die Zahlungsr\u00fcckfl\u00fcsse aus ihren Investitionen. Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren legen Investoren\/innen in der DCF-Methode oft abweichende Annahmen zugrunde wie beispielsweisel Zielkapitalstruktur, R\u00fcckstellungen oder Risikozuschl\u00e4ge. Risiken sind Wertverluste oder Mietzinsausf\u00e4lle aufgrund von Leerst\u00e4nden. Eine Immobilie in einer Gemeinde mit hohem Leerstand hat zum Beispiel ein h\u00f6heres Risiko als das gleiche Geb\u00e4ude in einer Gemeinde mit niedrigem Leerstand. Dieses erh\u00f6hte Risiko wird im Diskontsatz der DCF-Methode abgebildet und f\u00fchrt zu einem niedrigeren Immobilienwert.Entsprechend erlaubt die DCF-Methode die genauere Immobilienbewertung f\u00fcr Rendite-Immobilien.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-beispiel-dcf-methode\">Beispiel DCF-Methode<\/h3>\n\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/09\/Immobilienbewertung_BG_Grafik-2-e1668690149532-1.png\"\n        class=\"aspect-ratiodefault\"\n        alt=\"Welche Punkte bei der DCF-Methode ber\u00fccksichtigt werden.\"\n            >\n    <\/figure>\n\n\n\n<p>Am besten l\u00e4sst sich die DCF-Methode anhand einer Beispielrechnung verstehen: Die Bewertung einer Rendite-Immobilie nach der DCF-Methode st\u00fctzt sich auf zentrale Gr\u00f6ssen wie Zustand, Ausbaustandard und Lage und erg\u00e4nzt diese um eine Zukunftsprognose der Zahlungsstr\u00f6me. Das folgende Beispiel ist der Bewertungsbericht einer Rendite-Immobilie mit dem Baujahr 2020, die in einer kleineren Luzerner Gemeinde in der N\u00e4he von Sursee liegt.<\/p>\n\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/09\/Analyse-des-Cashflows-bei-einer-Immobilienbewertung.jpg\"\n        class=\"aspect-ratiodefault\"\n        alt=\"Die Lage ist bei einer Immobilienbewertung ein wichtiger Faktor.\"\n            >\n    <\/figure>\n\n\n\n<p>In der DCF-Methode wird \u00fcblicherweise zwischen zwei Phasen unterschieden: Detailplanung und Exit-Phase. Die Detailplanung umfasst \u00fcblicherweise eine Dekade.<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Schritt: Aufstellung und Prognose der realen Cashflows<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Im ersten Schritt analysiert die DCF-Methode die realen Cashflows. In unserem Beispiel ist dies die Vorhersage f\u00fcr die n\u00e4chsten 10 Jahre:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Geldfl\u00fcsse werden prim\u00e4r durch Mieteinnahmen erzielt.<\/li>\n\n\n\n<li>Geldabfl\u00fcsse erscheinen im Beispiel f\u00fcr Unterhalt, Versicherungen oder Steuern.<\/li>\n\n\n\n<li>Real bedeutet in unserem Beispiel inflationsbereinigt. Die Ver\u00e4nderungen \u00fcber die Zeit h\u00e4ngen direkt mit der Rendite-Immobilie zusammen und sind nicht der Teuerung geschuldet.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Diese Cashflows sind der Grundstein f\u00fcr die DCF- sowie die Ertragswert-Methode. Solche Vorhersagen von Ertr\u00e4gen und Kosten basieren auf Erfahrungswerten und sind daher im Grunde verl\u00e4sslich. Sie k\u00f6nnen jedoch Unvorhergesehenes nicht einbeziehen, etwa, wenn Wohnungen l\u00e4nger leer stehen als angenommen und daher mehr Mieteinnahmen verloren gehen als prognostiziert.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>2. Schritt: Erstellung eines Qualit\u00e4tsprofils<\/p>\n\n\n\n<p>Im Qualit\u00e4tsprofil wird die Liegenschaft von der Lage \u00fcber den Ausbaustandard bis zur Nutzbarkeit der einzelnen Zimmer detailliert qualitativ bewertet. Das Beispielobjekt verf\u00fcgt neben Wohnungen auch \u00fcber Gewerbefl\u00e4chen, weshalb diese auf der rechten Seite gesondert bewertet werden. Da die Immobilie erst k\u00fcrzlich gebaut wurde, wird der Zustand mit der maximalen Punktzahl von 5 bewertet. \u00c4ltere Liegenschaften w\u00fcrden hier weniger Punkte erhalten. Rechts unten folgt schliesslich die Zusammenfassung \u00fcber die Liegenschaft als Ganzes. Diese Bewertungen sind wichtige Anhaltspunkte f\u00fcr Investoren, anhand derer sie beurteilen k\u00f6nnen, ob eine Liegenschaft in ihre Anlagestrategie passt und um deren Renditepotenzial absch\u00e4tzen zu k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/09\/Qualitatsprofil-bei-einer-Immobilienbewertung.jpg\"\n        class=\"aspect-ratiodefault\"\n        alt=\"Die Lage ist bei einer Immobilienbewertung ein wichtiger Faktor.\"\n            >\n    <\/figure>\n\n\n\n<p>3. Schritt: Exit-Phase<\/p>\n\n\n\n<p>Ab dem 11. Jahr der Bewertung betrachtet die DCF-Methode den Residualwert oder Exit-Value der Rendite-Immobilie. Die sogenannte \u201eunendliche Rente\u201c bezeichnet den Zinsertrag der Geldanlage, ohne dass das angelegte Kapital sich ver\u00e4ndert. In der Berechnung betrachtet man die Zahlungsstr\u00f6me ab dem 11. Jahr bis zum Ende der Restlebensdauer. Diesen Barwert diskontiert man auf den Bewertungszeitpunkt und addiert ihn zu den Ergebnissen der ersten Phase. Hieraus ergibt sich dann der Marktwert der Immobilie nach der DCF-Methode.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Eine solch gr\u00fcndliche Bewertung ist entsprechend umfangreich: Eine Immobilienbewertung nach der DCF-Methode umfasst zwischen 20 und 25 Seiten und wird \u00fcblicherweise von erfahrenen Experten erstellt.<\/p>\n\n\n\n<p>Mehr zur DCF-Methode und wie sie funktioniert, erkl\u00e4ren wir in unserem Video:<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-featured-post\">\n    <div class=\"post-image\">\n        <img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2022\/04\/Thumbnail_HTRE_16x9_DCF.png\" alt=\"\" class=\"post-featured-image\" \/>\n    <\/div>\n\n    <div class=\"post-data\">\n        <p class=\"post-title\">Discounted Cash Flow | Die wichtigste Bewertungsmethode f\u00fcr Rendite-Immobilien<\/p>\n\n                    <p class=\"post-subtitle\">How to Real Estate #32<\/p>\n        \n        <ul class=\"post-info\">\n            <li>\n                <a href=\"#\" class=\"badge\">\n                    <svg width=\"24\" height=\"24\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\">\n<path fill-rule=\"evenodd\" clip-rule=\"evenodd\" d=\"M1.5 6H16.5V9.375C16.5 9.78921 16.1642 10.125 15.75 10.125C15.3358 10.125 15 9.78921 15 9.375V7.5H3V16.5H15V14.625C15 14.2108 15.3358 13.875 15.75 13.875C16.1642 13.875 16.5 14.2108 16.5 14.625V18H1.5V6ZM21 9.6032L17.1651 12L21 14.3968V9.6032ZM21.123 7.75744C21.7224 7.38279 22.5 7.81375 22.5 8.52064V15.4794C22.5 16.1862 21.7224 16.6171 21.123 16.2426L15.556 12.7632C14.992 12.4107 14.992 11.5893 15.556 11.2368L21.123 7.75744Z\" fill=\"currentColor\"\/>\n<\/svg>\n                    video                <\/a>\n            <\/li>\n                        \n            <li><a href='https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/category\/objektbeurteilung\/' class='badge'>Objektbeurteilung<\/a><\/li>        <\/ul>\n    <\/div>\n<\/div>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-wann-wird-eine-immobilienbewertung-vorgenommen\">Wann wird eine Immobilienbewertung vorgenommen?<\/h3>\n\n\n\n<p>Der Wert einer Rendite-Immobilie ist nicht nur f\u00fcr den Verkauf relevant. Auch in anderen Situationen werden Immobilien bewertet, um ihren aktuellen Wert zu bestimmen. Beh\u00f6rden, Familienmitglieder, Versicherungen oder dritte Personen fordern in verschiedenen F\u00e4llen eine Immobilienbewertung.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/09\/Immobilienbewertung_BG_Grafik-3-e1668690180621-1.png\"\n        class=\"aspect-ratiodefault\"\n        alt=\"Wann der Wert einer Renditeimmobilie berechnet wird.\"\n            >\n    <\/figure>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Erbfall<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>In einem Erbfall muss die Erbengemeinschaft wissen, welchen Wert die geerbte Immobilie hat. Oft legt der oder die Erblasser\/in den Wert im Testament fest. Ist das nicht der Fall, ist es an den Erben und Erbinnen, sich auf einen Wert zu einigen. Hier bietet es sich an, die Immobilie von Experten\/innen sch\u00e4tzen zu lassen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Scheidung<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Bei Scheidungen sind die Optionen \u00e4hnlich wie im Erbfall: Die Ehepartner\/innen k\u00f6nnen die gemeinsame Immobilie entweder verkaufen oder eine\/r der Ehepartner\/innen \u00fcbernimmt diese und zahlt den anderen aus. In beiden F\u00e4llen empfiehlt es sich, eine Immobilienbewertung in Auftrag zu geben. Als dritte L\u00f6sung k\u00f6nnen die Eigentumsverh\u00e4ltnisse auch beibehalten werden. Dabei erh\u00e4lt der oder die ausziehende Partner\/in eine monatliche Entsch\u00e4digung von dem oder der in der Immobilie verbleibenden Partner\/in.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Steuererkl\u00e4rung<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Auch f\u00fcr die Steuerbeh\u00f6rde ist der Wert einer Immobilie von Relevanz. Die Immobilienbewertung ist die Ausgangslage f\u00fcr die Festsetzung eventueller <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/die-liegenschaftssteuer-im-ueberblick\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Liegenschaftssteuern<\/a> oder <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/immobiliensteuern-schweiz\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Verm\u00f6genssteuern<\/a>. Sie erfolgt auf kantonaler Basis durch das jeweilige Steueramt.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Geb\u00e4udeversicherung<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>\u00dcblicherweise liegt einer <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/alles-ueber-die-gebaeudeversicherung-fuer-ihre-rendite-immobilie\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Geb\u00e4udeversicherung<\/a> den Wiederherstellungswert einer Immobilie zugrunde. Der Wert sagt aus, was es kosten w\u00fcrde, das Geb\u00e4ude in gleicher Gr\u00f6sse mit gleichem Ausbaustandard zum selben Nutzen und am gleichen Standort wiederherzustellen. Auf Basis dieser Immobilienbewertung setzt die Versicherung dann die Pr\u00e4mien f\u00fcr die Geb\u00e4udeversicherung fest.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Verkauf<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Beim Verkauf einer Rendite-Immobilie sind die zuk\u00fcnftigen Cashflows der Immobilie entscheidend. Die Immobilienbewertung sollte diese entsprechend darstellen. So sollten Investoren\/innen f\u00fcr den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses oder vermieteten Eigentumswohnung unbedingt auf eine umfassende Immobilienbewertung setzen. Wird dagegen eine selbstgenutzte Immobilie wiederum zur Selbstnutzung verkauft, muss nicht unbedingt eine ertragsbasierte Bewertung f\u00fcr die Verkaufsunterlagen erstellt werden.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-wie-kommt-der-wert-zu-stande\">Wie kommt der Wert zu Stande?<\/h2>\n\n\n\n<p>In eine Immobilienbewertung fliessen eine Vielzahl von Faktoren ein. Sie unterscheiden sich von Objekt zu Objekt: Bei der Bewertung einer Rendite-Immobilie, die zu Investitionszwecken erworben wurde, stehen andere Faktoren im Vordergrund als bei einer selbstgenutzten Immobilie. Es gibt jedoch einige allgemeing\u00fcltige Faktoren, die den Wert einer Immobilie steigern.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-was-steigert-den-wert-eines-hauses\">Was steigert den Wert eines Hauses?<\/h3>\n\n\n\n<p>Von einer Wertsteigerung spricht man immer dann, wenn der Preis eines Objektes durch notwendige oder empfohlene Massnahmen erh\u00f6ht wird. Beispiele f\u00fcr die Wertsteigerung eines Hauses sind:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/energetische-sanierung\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Energetische Sanierung<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Wird die Energiebilanz einer Immobilie verbessert, wirkt sich dies positiv auf ihren Wert aus. F\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user zeigt sich dies auch in der Berechnung der Cashflows: Die Unterhaltskosten sinken oft deutlich, w\u00e4hrend sich mit dem Objekt gleichzeitig h\u00f6here Mieteinnahmen erzielen lassen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Modernisierung<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Die Modernisierung einer Immobilie hat gerade f\u00fcr Rendite-Immobilien positive Auswirkungen: Zum einen steigt der Wert des Hauses. Zum zweiten kann f\u00fcr ein modernisiertes Haus ein h\u00f6herer Mietzins verlangt werden. Neben \u00e4sthetischen Massnahmen geh\u00f6ren auch die Anpassungen der Raumgr\u00f6ssen auf moderne Grundrisse, eine Sanierung der B\u00e4der oder der Einbau einer neuen K\u00fcche.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Stadtplanung<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Die Lage einer Immobilie ist entscheidend f\u00fcr ihren Wert. Beschliesst die Gemeinde, die \u00f6ffentliche Anbindung zu verbessern, eine neue Schule oder Kindertagesst\u00e4tte in der Umgebung zu er\u00f6ffnen oder neue Gewerbeangebote zu genehmigen, steigt der Wert der Immobilie.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Zonenrevisionen der Gemeinde<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Mit sogenannten Zonenpl\u00e4nen regeln Gemeinden verbindlich, wie Parzellen einer bestimmten Zone bebaut werden d\u00fcrfen. Darunter fallen auch das Ausmass der baulichen Anlagen, also die Geschossh\u00f6he, oder ihre vorgesehene Nutzungsart. Etwa alle 15 bis 25 Jahre \u00fcberarbeiten die Gemeinden diese Pl\u00e4ne. Bei \u00c4nderungen kann es vorkommen, dass die zul\u00e4ssige Geschossh\u00f6he erweitert wird oder eine Umnutzung m\u00f6glich ist. Dies beeinflusst den Verkaufswert einer Immobilie, da auch das Potenzial f\u00fcr eine Umnutzung oder einen Umbau eingepreist werden kann.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-was-mindert-den-wert-eines-hauses\">Was mindert den Wert eines Hauses?<\/h3>\n\n\n\n<p>Viele der Hebel, die den Wert eines Hauses steigern, k\u00f6nnen umgekehrt auch zu seiner Wertminderung beitragen.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Stadtplanung<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Der Wert seines Hauses kann auch nachhaltig gemindert werden, wenn zum Beispiel eine Strasse zur Hauptverkehrsader ausgebaut wird und damit die L\u00e4rmbelastung steigt oder der Blick ins Gr\u00fcne durch die Erschliessung neuer Baugebiete verloren geht. Auch eine kurzfristige Belastung w\u00e4hrend der Bauphase von Strassen oder Neubauten beeinflusst den Verkaufswert kurzfristig.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Sanierungsstau<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Beim Verkauf eines Hauses dr\u00fccken die eingeplanten Kosten f\u00fcr ausstehende Reparaturen oder <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/renovation-steuerabzug\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Sanierungen<\/a> den Preis. Entsprechend sollten werterhaltende Arbeiten an der Immobilie im Vorfeld des Verkaufs abgeschlossen werden.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Belastungen durch geltende Rechte<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Wegerechte, lebenslanges Wohnrecht oder Auflagen im Bauplan: Alles, was die zuk\u00fcnftige Nutzung einer Immobilie einschr\u00e4nkt, mindert ihren Verkaufspreis.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Belastungen des Standorts<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Verschmutztes Grundwasser oder Bodenbelastungen durch Metalle oder Fl\u00fcssigkeiten k\u00f6nnen den Wert einer Immobilie mindern. Vor allem Standorte, die fr\u00fcher gewerblich genutzt wurden, k\u00f6nnen Altlasten aufweisen, die den Wert des Grundst\u00fccks beeinflussen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-was-kostet-eine-immobilienbewertung\">Was kostet eine Immobilienbewertung?<\/h2>\n\n\n\n<p>Die verschiedenen Methoden der Immobilienbewertung erfordern jeweils einen unterschiedlichen Aufwand in der Erstellung. Die Kosten f\u00fcr eine umfassende Immobilienbewertung h\u00e4ngen vom zu bewertenden Objekt sowie vom Anbieter ab, bewegen sich jedoch oft im Bereich von rund CHF 5\u2019000\u201310\u2019000 pro Immobilie.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Es gibt allerdings nicht nur einen Preis f\u00fcr Immobilienbewertungen. Komplexe Objekte wie Mehrfamilienh\u00e4user erfordern eine aufw\u00e4ndigere Bewertung. Ihr Wert ergibt sich aus zwei Komponenten: ihrem Ist-Zustand und der aktuellen Marktlage einerseits, und den in der Zukunft erzielten Ertr\u00e4gen andererseits. Entsprechend h\u00f6herpreisig ist die Immobilienbewertung eines Mehrfamilienhauses gegen\u00fcber einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung.<\/p>\n\n\n\n<p>Generell kann unterschieden werden zwischen Online-Anbietern, die Sch\u00e4tzungen oftmals gratis oder relativ g\u00fcnstig erstellen und umfassenden \u201eOffline-Angeboten\u201c, die in der Regel eine pers\u00f6nliche Begehung der Immobilie und die zus\u00e4tzliche Pr\u00fcfung oder gar Beschaffung von relevanten Dokumenten beinhalten.<\/p>\n\n\n\n<p>In manchen F\u00e4llen ist f\u00fcr die Entscheidung, welche Art von Immobilienbewertung notwendig ist, deren Stichhaltigkeit ausschlaggebend. Kosteng\u00fcnstige Angebote halten vor Gericht nicht stand, da nur die Bewertung von zertifizierten Gutachtern zugelassen ist. Solche sogenannten detaillierten Vollgutachten kosten mit ihren 20\u201325 Seiten deutlich mehr als eine erste (automatisierte) Einsch\u00e4tzung aufgrund allgemeiner Faktoren. Der Umfang von Spezialgutachten kann sogar 30 Seiten und mehr betragen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-anbieter\">Anbieter<\/h3>\n\n\n\n<p>Je nach Art der Immobilienbewertung, die erforderlich ist, sollte man den passenden Anbieter w\u00e4hlen.<\/p>\n\n\n\n<p>F\u00fcr Sondergutachten sollte immer ein Spezialist zu Rate gezogen werden. Beispiele f\u00fcr Sondergutachten sind Schadensgutachten oder Baum\u00e4ngelgutachten, die von Versicherungen oder im Streitfall von Gerichten angefordert werden. Ein Spezialgutachten ist auch das Schimmelgutachten, das bei der Suche nach dem Ausl\u00f6ser helfen kann.<\/p>\n\n\n\n<p>Ein Kurzgutachten, das nur einen schnellen \u00dcberblick \u00fcber den Wert der Immobilie geben soll, ist zum Beispiel bei einer Scheidung oder einem Erbfall ohne Rechtsstreit n\u00f6tig.<\/p>\n\n\n\n<p>F\u00fcr den Verkauf von Rendite-Immobilien empfiehlt sich ein umfassendes Gutachten, das das Zukunftspotenzial des Mehrfamilienhauses miteinbezieht.<\/p>\n\n\n\n<p>Einer der bekanntesten Anbieter von einer regul\u00e4ren Immobilienbewertung ist <a href=\"https:\/\/www.wuestpartner.com\/ch-en\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">W\u00fcest Partner<\/a> \u2013 das obige Beispiel stammt aus einem rund 25-seitigen Bericht, der s\u00e4mtliche relevanten Aspekte der Liegenschaft beleuchtet. Auch <a href=\"https:\/\/www.ey.com\/de_ch\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Ernst &amp; Young<\/a> (EY) bietet entsprechende Immobilienbewertungen auf hohem Niveau an. Ein unabh\u00e4ngiges Gutachten, das von einem namhaften Anbieter erstellt wird, unterst\u00fctzt den Verkaufsprozess. Investoren\/innen k\u00f6nnen neben der g\u00e4ngigen Verkaufsdokumentation auch auf eine unabh\u00e4ngige Drittinstanz zur\u00fcckgreifen, um ihre Sorgfaltspr\u00fcfung durchzuf\u00fchren.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Auch andere Anbieter wie <a href=\"https:\/\/www.jll.ch\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">JLL<\/a> und <a href=\"https:\/\/www.cbre.ch\/de-ch\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">CBRE<\/a> bieten solche aufwendigeren Bewertungen von Immobilien an.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-kostenlose-immobilienbewertungen-online\">Kostenlose Immobilienbewertungen online<\/h3>\n\n\n\n<p>Immobilienbewertungen im Internet, die kostenlos angeboten werden, basieren oft auf automatisch erstellten Berechnungen. Das gibt einen ersten Anhaltspunkt f\u00fcr Objekte, die in keine Spezialkategorie fallen. Mit ausreichend Vergleichsobjekten k\u00f6nnen Online-Bewertungen eine erste Einsch\u00e4tzung einer Immobilie bieten.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Gute Online-Immobilienbewertungen fragen eine Vielzahl von Faktoren ab, um ein m\u00f6glichst genaues Ergebnis zu liefern. F\u00fcr Eigenheime rechnet das traditionell erstellte Vergleichswertverfahren mit bis zu 70 Kriterien. Professionelle Gutachten gewichten diese und stimmen sie auf die zu bewertende Immobilie ab. Entsprechend sind die meisten Online-Bewertungen, die nur einen Bruchteil der Faktoren ohne Gewichtung ber\u00fccksichtigen k\u00f6nnen, f\u00fcr Eigenheime eher ungenau.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Bewertung von Mehrfamilienh\u00e4usern ist noch komplexer. In die Immobilienbewertung einer Rendite-Immobilie m\u00fcssen auch die Cashflows oder Ertragsprognosen miteinbezogen werden. Entsprechend wenige Anbieter in der Immobilienbranche bieten \u00fcberhaupt spezialisierte Tools f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user an.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Als Experte f\u00fcr Rendite-Immobilien bieten wir von crowdhouse eine kostenlose Immobilienbewertung f\u00fcr Rendite-Objekte an. <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/mehrfamilienhaus-bewerten\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Hier<\/a> k\u00f6nnen Investoren\/innen eine erste online Bewertung ihres Mehrfamilienhauses vornehmen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-fazit-beste-immobilienbewertung-fur-mehrfamilienhauser\">Fazit: Beste Immobilienbewertung f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user<\/h2>\n\n\n\n<p>Immobilienbewertung ist nicht gleich Immobilienbewertung. Die richtige Bewertungsmethode ist ausschlaggebend.&nbsp;Je nach Anlass sind unterschiedliche Bewertungen erforderlich: Bei einer Scheidung oder im Erbfall m\u00fcssen Bewertungen oft vor Gericht standhalten. In das Bewertungsergebnis fliessen alle Faktoren ein, die den Wert einer Immobilie mindern oder steigern.<\/p>\n\n\n\n<p>Will man ein Mehrfamilienhaus verkaufen, sollte man auf ein umfangreiches Gutachten setzen. Gerade bei Rendite-Immobilien z\u00e4hlen die Zukunftsperspektiven. Mit der DCF-Methode k\u00f6nnen potenzielle Investoren\/innen mit vergleichsweise grosser Genauigkeit einsch\u00e4tzen, ob die Immobilie zu ihrer Investitionsstrategie passt.<br><br>Als Verk\u00e4ufer\/in empfiehlt es sich, diese DCF-Immobilienbewertung von einem der namhaften Anbieter durchf\u00fchren zu lassen: So schaffen Sie bereits in der Anbahnung des Verkaufs eine Vertrauensbasis, die auf gr\u00f6sstm\u00f6glicher Transparenz basiert.<br><\/p>\n\n\n\n<p>Auch f\u00fcr Rendite-Immobilien gilt wie f\u00fcr alle Immobilienarten: Kostenlose Online-Tools von professionellen Anbietern geben einen ersten Anhaltspunkt \u2013 gerade in der ersten Phase des Verkaufsprozesses.<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":19183,"parent":0,"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"subtitle":""},"categories":[210],"tags":[551,552,553,424,554,555,556,557,558,559,560,561,425,562,563],"class_list":["post-19181","blog","type-blog","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","category-objektbeurteilung","tag-belehnwert","tag-bewertung","tag-dcf","tag-discounted-cash-flow","tag-ermittlungsverfahren","tag-immobilienbewertung","tag-marktwert","tag-marktwertermittlung","tag-marktwertschaetzung","tag-preis-schaetzer","tag-preisschaetzung","tag-rating","tag-transfer","tag-verkehrswert","tag-wertermittlung"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Immobilienbewertung \u25b7 Online Verkehrswert-Sch\u00e4tzung<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Immobilienbewertung \u25b6 Wie viel ist Ihre Immobilie wert? 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