{"id":20644,"date":"2021-02-12T11:19:52","date_gmt":"2021-02-12T10:19:52","guid":{"rendered":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/?p=20644"},"modified":"2024-10-14T15:28:16","modified_gmt":"2024-10-14T15:28:16","slug":"mieterspiegel","status":"publish","type":"blog","link":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/blog\/mieterspiegel\/","title":{"rendered":"Der Mieterspiegel und seine Bedeutung beim Immobilienverkauf"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"has-medium-font-size\">Der Verkauf einer Renditeimmobilie ist mit zahlreichen Aufw\u00e4nden verbunden. Ein zentraler Aspekt dabei ist die Aufbereitung einer Vielzahl von Dokumenten, wobei der Mieterspiegel eine besondere Rolle einnimmt.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-cta-banner\">\n            <div class=\"image\">\n            <img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2023\/02\/Copy-of-Mieterspiegel-Hero.png\" alt=\"Einfache Erstellung des Mieterspiegels f\u00fcr die Verkaufsdokumentation.\">\n        <\/div>\n    \n    <div class=\"content\">\n        <div class=\"wp-block-niffler-article\">\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Jetzt Mieterspiegel als Vorlage herunterladen!<\/h2>\n\n\n\n<p>Erstellen Sie mit unserer<strong>&nbsp;Vorlage<\/strong>&nbsp;in wenigen Minuten Ihren&nbsp;<strong>Mieterspiegel<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list marker-check\">\n<li>Enth\u00e4lt alle relevanten Mieterdaten<\/li>\n\n\n\n<li>Schw\u00e4rzung von Mieternamen m\u00f6glich<\/li>\n\n\n\n<li>Professionelles Dokument einfach erstellt<\/li>\n<\/ul>\n\n<\/div>    <\/div>\n\n    <\/div>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-table-of-contents\">\n    <p class=\"title\">\n        <span>Inhalt<\/span>\n        <svg width=\"24\" height=\"24\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\">\n<path fill-rule=\"evenodd\" clip-rule=\"evenodd\" d=\"M12 13.9393L17.4697 8.46967C17.7626 8.17678 18.2374 8.17678 18.5303 8.46967C18.8232 8.76256 18.8232 9.23744 18.5303 9.53033L12 16.0607L5.46967 9.53033C5.17678 9.23744 5.17678 8.76256 5.46967 8.46967C5.76256 8.17678 6.23744 8.17678 6.53033 8.46967L12 13.9393Z\" fill=\"currentColor\"\/>\n<\/svg>\n    <\/p>\n    <ul><li class=\"\"><a href=\"#h-was-ist-ein-mieterspiegel\">Was ist ein Mieterspiegel?<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-wozu-dient-der-mieterspiegel-beim-verkauf-einer-immobilie\">Wozu dient der Mieterspiegel beim Verkauf einer Immobilie?<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-welche-informationen-muss-er-enthalten\">Welche Informationen muss er enthalten?<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-weitere-tipps-fur-die-erstellung-des-mieterspiegels\">Weitere Tipps f\u00fcr die Erstellung des Mieterspiegels<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-was-ist-ein-mieterspiegel\">Was ist ein Mieterspiegel?<\/h2>\n\n\n\n<p>Es handelt sich um eine \u00dcbersicht aus den momentanen Mietern, Anzahl Zimmern pro Wohnung, Einzugsdatum und Mietpreisen. Es ist wichtig den Mieterspiegel immer aktuell zu halten. \u00c4nderungen k\u00f6nnen schnell auftreten und somit das Bild der Immobilie ver\u00e4ndern. <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-wozu-dient-der-mieterspiegel-beim-verkauf-einer-immobilie\">Wozu dient der Mieterspiegel beim Verkauf einer Immobilie?<\/h2>\n\n\n\n<p>Der Mieterspiegel ist unter anderem deshalb so bedeutend, weil er die <strong>aktuellen Mietzinseinnahmen<\/strong> einer Liegenschaft aufzeigt. Dadurch sehen potenzielle K\u00e4ufer der Immobilie einerseits, wie viel Einkommen das Objekt aktuell erwirtschaftet und sie k\u00f6nnen auch ungef\u00e4hr einsch\u00e4tzen, ob ein gewisses Potenzial f\u00fcr h\u00f6here (oder auch niedrigere) Einnahmen in der Zukunft besteht.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Es kann beispielsweise sein, dass einzelne Wohnungen <strong>zu teuer <\/strong>vermietet sind. Zieht der Mieter dieser Wohnung irgendwann aus, muss m\u00f6glicherweise der Mietzins gesenkt werden, um einen Nachmieter zu finden. Dies schm\u00e4lert nat\u00fcrlich die Mietzinseinnahmen.<\/p>\n\n\n\n<p>Solche \u00dcberlegungen stellt ein Immobilienk\u00e4ufer an, wenn er festlegen m\u00f6chte, welchen <strong>Preis<\/strong> er f\u00fcr eine Liegenschaft zu bezahlen bereit ist. Grunds\u00e4tzlich gilt: Je h\u00f6her die Mietzinseinnahmen einer Liegenschaft, desto h\u00f6her ist tendenziell auch der Preis, wobei andere Faktoren wie die Lage, der Ausbaustandard und das Alter des Geb\u00e4udes ebenfalls wichtig sind. Eine <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/immobilienbewertung\/#vorgehen\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">\u00dcbersicht \u00fcber die Berechnungsgrundlagen<\/a> f\u00fcr den Kaufpreis einer Liegenschaft finden Sie \u00fcbrigens ebenfalls in unserem Blog.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-welche-informationen-muss-er-enthalten\">Welche Informationen muss er enthalten?<\/h2>\n\n\n\n<p>Damit der Mieterspiegel seine wichtige Funktion f\u00fcr potenzielle K\u00e4ufer (und schlussendlich auch f\u00fcr den Verk\u00e4ufer) erf\u00fcllen kann, muss er <strong>bestimmte Informationen<\/strong> \u00fcber die Liegenschaft enthalten.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Am grundlegendsten sind die <strong>Netto- und Bruttomieten<\/strong> der einzelnen Wohnungen, Gewerbefl\u00e4chen (falls vorhanden), Parkpl\u00e4tze und eventueller weiterer Nebenobjekte wie Bastelr\u00e4ume und Plakatw\u00e4nde. Zudem muss bei jedem dieser Einheiten vermerkt sein, ob sie aktuell <strong>vermietet<\/strong> sind oder nicht. Aus diesen Informationen lassen sich bereits die momentanen Mietzinseinnahmen der Liegenschaft berechnen, die f\u00fcr die Festlegung des Kaufpreises beziehungsweise der <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/rendite-berechnen\/#bruttorendite\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Bruttorendite<\/a> herangezogen werden k\u00f6nnen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-embed\" data-uniqid=\"vid_69db0706b1450\" data-url=\"https:\/\/www.youtube.com\/watch?v=u3AWYA3ka8Q\" >\n    <div id=\"vid_69db0706b1450\"><\/div><div class=\"wp-block-niffler-video-timestamps\"><button class=\"navigation-item\" data-seek=\"0\"><span class=\"navigation-label\">Intro<\/span><span class=\"navigation-time\">00:00:00<\/span><\/button><button class=\"navigation-item\" data-seek=\"48\"><span class=\"navigation-label\">Warum ist der Mieterspiegel wichtig?<\/span><span class=\"navigation-time\">00:00:48<\/span><\/button><button class=\"navigation-item\" data-seek=\"98\"><span class=\"navigation-label\">Welche Informationen geh\u00f6ren in den Mieterspiegel?<\/span><span class=\"navigation-time\">00:01:38<\/span><\/button><button class=\"navigation-item\" data-seek=\"155\"><span class=\"navigation-label\">Die Bedeutung des Stichtages auf dem Mieterspiegel<\/span><span class=\"navigation-time\">00:02:35<\/span><\/button><button class=\"navigation-item\" data-seek=\"189\"><span class=\"navigation-label\">Sollte der Vermietungsstand angegeben werden?<\/span><span class=\"navigation-time\">00:03:09<\/span><\/button><button class=\"navigation-item\" data-seek=\"239\"><span class=\"navigation-label\">Der Datenschutz &#038; Beurkundung<\/span><span class=\"navigation-time\">00:03:59<\/span><\/button><button class=\"navigation-item\" data-seek=\"279\"><span class=\"navigation-label\">Outro<\/span><span class=\"navigation-time\">00:04:39<\/span><\/button><\/div><\/div>\n\n\n\n<p>F\u00fcr einen wirklich aussagekr\u00e4ftigen Mieterspiegel geh\u00f6ren aber noch weitere Informationen dazu. Bei Wohnungen ist dies zun\u00e4chst einmal die <strong>Gr\u00f6sse<\/strong> in Quadratmetern sowie die <strong>Anzahl Zimmer<\/strong>. Haben die Wohnungen Aussenfl\u00e4chen wie Balkone oder Terrassen, sollten diese separat ausgewiesen werden, inklusive einer eigenen Fl\u00e4chenangabe. Weiter darf die Angabe nicht fehlen, auf welchem <strong>Stockwerk<\/strong> sich die Wohnungen befinden. Dies vermittelt einen ersten Eindruck von den Ausmassen der Liegenschaft.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Die beiden letzten Zahlen, die unbedingt dazugeh\u00f6ren, sind das Datum des <strong>Mietbeginns<\/strong> sowie der <strong>Referenzzinssatz<\/strong>, auf welchem der jeweilige Mietzins basiert. Aus diesen beiden Werten l\u00e4sst sich ableiten, welches zuk\u00fcnftige Potenzial f\u00fcr eine Erh\u00f6hung beziehungsweise Senkung des Mietzinses besteht. Wohnt ein Mieter beispielsweise bereits seit 20 Jahren in derselben Wohnung, ist der Mietzins in der Regel deutlich tiefer als heutzutage \u00fcblich. Dies bedeutet, dass der Mietzins bei einer Wiedervermietung gegebenenfalls stark erh\u00f6ht werden kann.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Gleichzeitig ist es jedoch auch h\u00e4ufig so, dass in einer langj\u00e4hrig vermieteten Wohnung <strong>kaum Unterhaltsarbeiten <\/strong>ausgef\u00fchrt wurden. So m\u00fcssen beim Auszug des Mieters vielfach umfangreiche <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/renovation-steuerabzug\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Instandstellungsarbeiten<\/a> ausgef\u00fchrt werden wie etwa das Streichen der gesamten Wohnung oder der Ersatz von Haushaltsger\u00e4ten. Die nicht zu vernachl\u00e4ssigenden Kosten f\u00fcr diese Arbeiten m\u00fcssen dabei meistens vom Eigent\u00fcmer der Liegenschaft getragen werden und k\u00f6nnen <strong>nicht dem Mieter weiterverrechnet<\/strong> werden. Dies, weil die betroffenen Bauteile zu diesem Zeitpunkt das Ende ihrer vorgesehenen Lebensdauer&nbsp; erreicht haben und ihre Sanierung nicht auf ein Verschulden des Mieters, sondern auf normale Abnutzung zur\u00fcckzuf\u00fchren ist.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>F\u00fcr etwaige <strong>Gewerbefl\u00e4chen<\/strong> und <strong>Hobby-<\/strong> oder <strong>Bastelr\u00e4ume<\/strong> sollten, abgesehen von der Anzahl Zimmer, dieselben Informationen im Mieterspiegel aufgef\u00fchrt werden wie bei den Wohnungen. Bei <strong>Parkpl\u00e4tzen<\/strong> gen\u00fcgt neben dem Mietzins und dem Vermietungsstand die Angabe, ob es sich um einen Innen- oder Aussenparkplatz handelt.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-weitere-tipps-fur-die-erstellung-des-mieterspiegels\">Weitere Tipps f\u00fcr die Erstellung des Mieterspiegels<\/h2>\n\n\n\n<p>Eine letzte Information, die nichts mit der Liegenschaft direkt zu tun hat, aber dennoch entscheidend sein kann, ist der <strong>Stichtag des Mieterspiegels<\/strong>. Der Mieterspiegel ist immer eine Momentaufnahme der Situation, doch gerade der Vermietungsstand einer Liegenschaft kann sich laufend \u00e4ndern. Insbesondere bei gr\u00f6sseren Liegenschaften mit vielen Wohnungen kann es durchaus vorkommen, dass in kurzer Abfolge mehrere K\u00fcndigungen eintreffen, wodurch der Mieterspiegel rasch nicht mehr den Tatsachen entspricht.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Anhand des auf dem Mieterspiegel festgehaltenen Stichtages erf\u00e4hrt ein potenzieller K\u00e4ufer, wie aktuell das Dokument ist. Liegt der Stichtag bereits mehrere Monate zur\u00fcck, bietet es sich an, einen <strong>aktualisierten Mieterspiegel<\/strong> zu erstellen, der etwaige \u00c4nderungen an Vermietungsstand und Mietzinsen reflektiert.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Sind in einer Liegenschaft <strong>nicht alle Wohnungen vermietet<\/strong>, k\u00f6nnte beim Verk\u00e4ufer der Wunsch aufkommen, diesen Umstand mindestens zu kaschieren oder im schlimmsten Fall sogar zu verheimlichen. Hier gilt: <strong>Ehrlichkeit zahlt sich aus!<\/strong> Im Verlauf der Verhandlungen wird der wahre Vermietungsstand fr\u00fcher oder sp\u00e4ter ans Licht kommen \u2013 Durch Unehrlichkeit setzt man hier vor allem wertvolles Vertrauen unn\u00f6tig auf Spiel.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Vorsicht ist auch bei <strong>\u00fcberh\u00f6hten Mietzinsen f\u00fcr<\/strong> <a href=\"https:\/\/www.bfs.admin.ch\/bfs\/de\/home\/statistiken\/bau-wohnungswesen\/wohnungen\/leerwohnungen.html\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Leerwohnungen<\/a> geboten. Wie wir oben gesehen haben, bilden die Mieteinnahmen eine wichtige Grundlage f\u00fcr die Berechnung des Kaufpreises. Somit ist es im Interesse des Verk\u00e4ufers, die Mietzinsen von nicht vermieteten Wohnungen eher \u00aboptimistisch\u00bb anzusetzen, da dadurch der <strong>Kaufpreis tendenziell erh\u00f6ht<\/strong> wird. Ob diese Wohnungen schlussendlich auch zu diesen Mietzinsen vermietet werden k\u00f6nnen, steht jedoch auf einem anderen Blatt. Hier gilt es, genau hinzuschauen und zu beurteilen, ob die genannten Mietzinsen leerstehender Wohnungen realistisch sind, bevor Kaufpreisberechnungen angestellt werden.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Zu guter letzt ein Wort zum <strong>Datenschutz<\/strong>: Um die Pers\u00f6nlichkeitsrechte der Mieter zu wahren, m\u00fcssen deren Namen auf dem Mieterspiegel immer geschw\u00e4rzt werden. Es reicht v\u00f6llig aus, wenn bei jeder Wohnung der Vermietungsstand dargelegt wird.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-cta-banner\">\n            <div class=\"image\">\n            <img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2023\/02\/Copy-of-Mieterspiegel-Hero.png\" alt=\"Einfache Erstellung des Mieterspiegels f\u00fcr die Verkaufsdokumentation.\">\n        <\/div>\n    \n    <div class=\"content\">\n        <div class=\"wp-block-niffler-article\">\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Jetzt Mieterspiegel als Vorlage herunterladen!<\/h2>\n\n\n\n<p>Erstellen Sie mit unserer<strong>&nbsp;Vorlage<\/strong>&nbsp;in wenigen Minuten Ihren&nbsp;<strong>Mieterspiegel<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list marker-check\">\n<li>Enth\u00e4lt alle relevanten Mieterdaten<\/li>\n\n\n\n<li>Schw\u00e4rzung von Mieternamen m\u00f6glich<\/li>\n\n\n\n<li>Professionelles Dokument einfach erstellt<\/li>\n<\/ul>\n\n<\/div>    <\/div>\n\n    <\/div>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":29135,"parent":0,"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"subtitle":""},"categories":[151],"tags":[579,297,324,580,581,582,325,583,379,584,585,328,425,329,200,176],"class_list":["post-20644","blog","type-blog","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","category-vermarktung","tag-broschuere","tag-dokumentation","tag-dokumente","tag-einnahmen","tag-mieteinnahmen","tag-mieten","tag-mieterspiegel","tag-mietzinseinnahmen","tag-mietzinsen","tag-nettoeinnahmen","tag-nettomietzinseinnahmen","tag-quantile","tag-transfer","tag-unterlagen","tag-verkauf","tag-vermietung"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Mieterspiegel \u25b7 Bedeutung beim Immobilienverkauf [Vorlage]<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Mieterspiegel \u25ba Wozu dient er beim Verkauf einer Immobilie und wie kann ich einen erstellen? 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