{"id":21648,"date":"2021-04-21T10:31:59","date_gmt":"2021-04-21T09:31:59","guid":{"rendered":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/?p=21648"},"modified":"2024-09-18T15:02:09","modified_gmt":"2024-09-18T15:02:09","slug":"lex-koller-erwerb-von-schweizer-immobilien-durch-auslaender","status":"publish","type":"blog","link":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/blog\/lex-koller-erwerb-von-schweizer-immobilien-durch-auslaender\/","title":{"rendered":"Lex Koller &#8211; Alles zum Bundesgesetz \u00fcber den Kauf von Schweizer Immobilien durch Ausl\u00e4nder"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"has-medium-font-size\">Attraktive Objekte, eine gute Auswahl und tiefe Zinsen machen Schweizer Immobilien noch immer zu einer reizvollen Investition. Wer jedoch als Ausl\u00e4nder in der Schweiz ein Grundst\u00fcck erwerben m\u00f6chte, wird fr\u00fcher oder sp\u00e4ter mit dem \u00abBundesgesetz \u00fcber den Erwerb von Grundst\u00fccken durch Personen im Ausland\u00bb konfrontiert. F\u00fcr viele ist dieses Gesetz heute besser bekannt als Lex Koller. Schon seit 1961 gibt es in der Schweiz Gesetze, die den Kauf von Immobilien f\u00fcr Ausl\u00e4nder reglementieren. Aus diesem Grund stellt sich die Frage: Wer darf in der Schweiz Grundst\u00fccke oder Immobilien erwerben? Welche Voraussetzungen m\u00fcssen daf\u00fcr erf\u00fcllt werden? Der folgende Artikel geht aus diesem Grund tiefer auf die rechtlichen Bestimmungen der Lex Koller f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer\/innen ein.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-table-of-contents\">\n    <p class=\"title\">\n        <span>Inhalt<\/span>\n        <svg width=\"24\" height=\"24\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\">\n<path fill-rule=\"evenodd\" clip-rule=\"evenodd\" d=\"M12 13.9393L17.4697 8.46967C17.7626 8.17678 18.2374 8.17678 18.5303 8.46967C18.8232 8.76256 18.8232 9.23744 18.5303 9.53033L12 16.0607L5.46967 9.53033C5.17678 9.23744 5.17678 8.76256 5.46967 8.46967C5.76256 8.17678 6.23744 8.17678 6.53033 8.46967L12 13.9393Z\" fill=\"currentColor\"\/>\n<\/svg>\n    <\/p>\n    <ul><li class=\"\"><a href=\"#h-der-weg-von-der-lex-furgler-zur-lex-friedrich-und-zur-heutigen-lex-koller\">Der Weg von der Lex Furgler, zur Lex Friedrich und zur heutigen Lex Koller<\/a><ul><li class=\"\"><a href=\"#h-auf-welchem-gesetz-basiert-die-lex-koller-schweiz\">Auf welchem Gesetz basiert die Lex Koller Schweiz?<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-welche-erklarung-gibt-es-fur-die-lex-koller\">Welche Erkl\u00e4rung gibt es f\u00fcr die Lex Koller?<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-wer-und-was-von-der-lex-koller-betroffen-ist\">Wer und was von der Lex Koller betroffen ist<\/a><ul><li class=\"even\"><a href=\"#\">Ausnahme UK<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-immobilienformen\">Immobilienformen<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-naturliche-personen\">Nat\u00fcrliche Personen<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-juristische-personen\">Juristische Personen<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-das-ist-beim-kauf-einer-immobilie-als-person-aus-dem-ausland-bzw-nicht-eu-burger-zu-beachten\">Das ist beim Kauf einer Immobilie als Person aus dem Ausland bzw. Nicht-EU-B\u00fcrger zu beachten<\/a><ul><li class=\"\"><a href=\"#h-wohnung-kaufen-als-auslander\">Wohnung kaufen als Ausl\u00e4nder<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-ein-haus-kaufen-als-auslander\">Ein Haus kaufen als Ausl\u00e4nder<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-eine-ferienwohnung-als-auslander-erwerben\">Eine Ferienwohnung als Ausl\u00e4nder erwerben<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-ein-grundstuck-als-auslander-in-der-schweiz-kaufen\">Ein Grundst\u00fcck als Ausl\u00e4nder in der Schweiz kaufen<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-eine-gewerbeimmobilie-als-auslander-kaufen\">Eine Gewerbeimmobilie als Ausl\u00e4nder kaufen<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-eine-rendite-immobilie-als-auslander-kaufen\">Eine Rendite-Immobilie als Ausl\u00e4nder kaufen<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-indirekte-immobilien-anlagen-beteiligungen-fonds-etc-als-auslander-kaufen\">Indirekte Immobilien-Anlagen (Beteiligungen, Fonds etc.) als Ausl\u00e4nder kaufen<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-lex-koller-im-fall-einer-erbschaft-fur-auslander\">Lex Koller im Fall einer Erbschaft f\u00fcr Ausl\u00e4nder<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-fazit-implikationen-der-lex-koller-schweiz\">Fazit: Implikationen der Lex Koller Schweiz<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-der-weg-von-der-lex-furgler-zur-lex-friedrich-und-zur-heutigen-lex-koller\">Der Weg von der Lex Furgler, zur Lex Friedrich und zur heutigen Lex Koller<\/h2>\n\n\n\n<p>Bereits 1961 war der Erwerb von Immobilien in der Schweiz f\u00fcr Ausl\u00e4nder bewilligungspflichtig. Nach dem zweiten Weltkrieg stieg die Nachfrage nach Grundst\u00fccken vor allem von ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufer\/innen in der Schweiz rasant an. Dies brachte den ersten Gesetzesentwurf auf den Weg. Er sollte nicht nur dem Schutz vor \u00dcberfremdung dienen, sondern auch dazu beitragen, dass der Kauf von Grundst\u00fccken f\u00fcr Schweizer erschwinglich bleibt. Somit wurde der erste Bundesbeschluss mit einer G\u00fcltigkeit von f\u00fcnf Jahren erlassen. Der Hauptinitiator war damals Bundesrat Ludwig von Moos, nachdem der Beschluss auch benannt wurde. Im Laufe der Jahre wurde dieser noch zweimal verl\u00e4ngert.<\/p>\n\n\n\n<p>Durch die grosse Zunahme der Genehmigungen beschloss das Parlament im Jahr 1971 eine Revision des Gesetzes und verbot 1972 somit den Erwerb von Immobilien und Grundst\u00fccken g\u00e4nzlich f\u00fcr Ausl\u00e4nder. Von dem Verbot ausgeschlossen war der Gewerbegrund. Nur ein Jahr sp\u00e4ter entschied das Parlament \u00fcber einen neuen Bundesbeschluss, womit das neue Gesetz namens Lex Furgler geboren war.<\/p>\n\n\n\n<p>Das Gesetz trat 1974 in Kraft und wurde um f\u00fcnf Jahre sowie um zwei Jahre in Folge verl\u00e4ngert. Aber was bedeutete das f\u00fcr den Erwerb von Immobilien? Mit diesem Erlass versch\u00e4rfte sich die Erfassung der Umgehungsgesch\u00e4fte. Zus\u00e4tzlich traten strengere Voraussetzung zum Erwerb von Ferienwohnungen sowie Wohneinheiten in Apparthotels in Kraft.<\/p>\n\n\n\n<p>1983 wurde das Gesetz durch das \u00abBundesgesetz \u00fcber den Erwerb von Grundst\u00fccken durch Personen im Ausland\u00bb (BewG) der sogenannten Lex Friedrich ersetzt. Dadurch ergab sich eine generelle Bewilligungspflicht f\u00fcr den Erwerb von Gewerbe- und Industriebetrieben sowie von Wohneigentum. F\u00fcr die Bewilligung zum Kauf einer Ferienwohnung wurde ein Kontingent festgelegt und der Erwerb von Land als Kapitalanlage g\u00e4nzlich verboten. Dieses Gesetz bildete die Grundlage f\u00fcr die heute bekannte Lex Koller.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-auf-welchem-gesetz-basiert-die-lex-koller-schweiz\">Auf welchem Gesetz basiert die Lex Koller Schweiz?<\/h3>\n\n\n\n<p>Der Weg, bis die Lex Koller, wie sie heute bekannt ist, in Kraft treten konnte, war lang. Es waren mehrere Revisionen n\u00f6tig, um die Grundlage f\u00fcr den heutigen Erlass zu schaffen. Eine der ersten \u00c4nderungen, die durch das Gesetz auf den Weg gebracht wurde, betraf ausl\u00e4ndische Investoren. Diese konnten nun wieder Grundbesitz in der Schweiz kaufen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Somit konnten Personen seit dem 1. Oktober 1997 wieder Grundst\u00fccke kaufen, die zur Aus\u00fcbung der wirtschaftlichen T\u00e4tigkeit ihres Unternehmens dienten. Grundst\u00fccke konnten somit nicht nur ohne Genehmigung erworben werden, sondern auch als reine Kapitalanlage. Dies galt und gilt allerdings nur, solang die Nutzung f\u00fcr das eigene Unternehmen ist. Da die \u00c4nderung unter <a href=\"https:\/\/www.admin.ch\/gov\/de\/start\/bundesrat\/mitglieder-des-bundesrates\/arnold-koller.html\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Bundesrat Arnold Koller<\/a> in Kraft trat, spricht man seither von der \u00abLex Koller\u00bb.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-welche-erklarung-gibt-es-fur-die-lex-koller\">Welche Erkl\u00e4rung gibt es f\u00fcr die Lex Koller?<\/h3>\n\n\n\n<p>Mit dem als Lex Koller bezeichnetem BewG, wird der Grundst\u00fcckserwerb f\u00fcr Personen aus dem Ausland beschr\u00e4nkt. Auch heute dient das Gesetz noch immer dem Schutz vor \u00dcberfremdung des Immobilienmarktes. Trotz der vergangenen Revisionen gibt es einige wichtige Regelungen, die es f\u00fcr K\u00e4ufer aus dem Ausland zu beachten gilt.<\/p>\n\n\n\n<p>Unter das Gesetz fallen sowohl juristische wie auch nat\u00fcrlich Personen, die aufgrund der Lex Koller beim Erwerb von Schweizer Grundst\u00fccken eingeschr\u00e4nkt sind. F\u00fcr den Erwerb eines Grundst\u00fccks ben\u00f6tigen diese Personen die Bewilligung von der jeweiligen kantonalen Beh\u00f6rde, in der sie das Grundst\u00fcck kaufen m\u00f6chten. Es gibt einige wenige Ausnahmen, in denen eine Bewilligung nicht ben\u00f6tigt wird.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-wer-und-was-von-der-lex-koller-betroffen-ist\">Wer und was von der Lex Koller betroffen ist<\/h2>\n\n\n\n<p>Aber wer ist eigentlich von der Lex Koller betroffen \u2013 und wer nicht? Generell betrifft das Gesetz sowohl nat\u00fcrliche wie auch juristische Personen, wobei wir letztere zu einem sp\u00e4teren Zeitpunkt behandeln. Betreffend den nat\u00fcrlichen Personen gilt vorweg zu erw\u00e4hnen: Schweizer Staatsb\u00fcrger sind von der Lex Koller nicht betroffen und k\u00f6nnen in der Schweiz uneingeschr\u00e4nkt Grundst\u00fccke erwerben \u2013 und das v\u00f6llig unabh\u00e4ngig davon, ob sie in der Schweiz leben, oder nicht.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-embed\" data-uniqid=\"vid_69e377b29e7dc\" data-url=\"https:\/\/www.youtube.com\/watch?v=0RkAMasSuR4\" >\n    <div id=\"vid_69e377b29e7dc\"><\/div><div class=\"wp-block-niffler-video-timestamps\"><button class=\"navigation-item\" data-seek=\"0\"><span class=\"navigation-label\">Intro <\/span><span class=\"navigation-time\">00:00:00<\/span><\/button><button class=\"navigation-item\" data-seek=\"48\"><span class=\"navigation-label\">Was ist der Zweck der Lex Koller? <\/span><span class=\"navigation-time\">00:00:48<\/span><\/button><button class=\"navigation-item\" data-seek=\"83\"><span class=\"navigation-label\">Offene Fragen <\/span><span class=\"navigation-time\">00:01:23<\/span><\/button><button class=\"navigation-item\" data-seek=\"102\"><span class=\"navigation-label\">Immobilienformen <\/span><span class=\"navigation-time\">00:01:42<\/span><\/button><button class=\"navigation-item\" data-seek=\"142\"><span class=\"navigation-label\">Wie ist es mit Personen ohne Schweizer Pass? <\/span><span class=\"navigation-time\">00:02:22<\/span><\/button><button class=\"navigation-item\" data-seek=\"187\"><span class=\"navigation-label\">Wie steht es mit Personen mit Schweizer Pass? <\/span><span class=\"navigation-time\">00:03:07<\/span><\/button><button class=\"navigation-item\" data-seek=\"206\"><span class=\"navigation-label\">Zusammenfassung <\/span><span class=\"navigation-time\">00:03:26<\/span><\/button><button class=\"navigation-item\" data-seek=\"256\"><span class=\"navigation-label\">\u00c4nderungsbestrebungen <\/span><span class=\"navigation-time\">00:04:16<\/span><\/button><button class=\"navigation-item\" data-seek=\"292\"><span class=\"navigation-label\">Fazit <\/span><span class=\"navigation-time\">00:04:52<\/span><\/button><button class=\"navigation-item\" data-seek=\"329\"><span class=\"navigation-label\">Outro<\/span><span class=\"navigation-time\">00:05:29<\/span><\/button><\/div><\/div>\n\n\n\n<p>Neben Schweizer Staatsb\u00fcrgern gibt es zwei Ausnahmen, welche ebenfalls nicht von der Lex Koller betroffen sind. Das sind zum einen EU-\/EFTA-B\u00fcrger, welche \u00fcber eine <a href=\"https:\/\/www.sem.admin.ch\/sem\/de\/home\/themen\/aufenthalt\/eu_efta\/ausweis_b_eu_efta.html#:~:text=Personen%20ohne%20Erwerbst%C3%A4tigkeit%20aus%20allen,Kranken%2D%20und%20Unfallversicherung%20nachweisen%20k%C3%B6nnen.\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Aufenthaltsbewilligung-B<\/a> verf\u00fcgen und ihren Lebensmittelpunkt in der Schweiz haben und zum anderen B\u00fcrger von anderen Staaten, welche \u00fcber eine <a href=\"https:\/\/www.sem.admin.ch\/sem\/de\/home\/themen\/aufenthalt\/eu_efta\/ausweis_c_eu_efta.html\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Aufenthaltsbewilligung-C<\/a> verf\u00fcgen und ihren Lebensmittelpunkt in der Schweiz haben.<\/p>\n\n\n\n<p>Personen, die eine der beiden Kriterien erf\u00fcllen, sind bez\u00fcglich der Lex Koller Schweizer Staatsb\u00fcrgern gleichgestellt. F\u00fcr alle anderen Personen, welche keine dieser Kriterien erf\u00fcllen, ist der Erwerb von Schweizer Grundst\u00fccken \u00fcber die Lex Koller eingeschr\u00e4nkt.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-infobox\">\n    \n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ausnahme UK<\/h3>\n\n\n\n<p>Mit dem Austritt aus der EU hat sich die Situation der UK ver\u00e4ndert. B\u00fcrger\/innen der UK, welche eine Aufenthaltsbewilligung-B besitzen, sich bereits vor dem 1. Januar 2020 in der Schweiz niedergelassen haben und diese Punkte immer noch zutreffen, k\u00f6nnen weiterhin Immobilien erwerben. Trifft dies nicht zu, m\u00fcssen UK-B\u00fcrger\/innen sich in der Schweiz niedergelassen haben und eine Aufenthaltsbewilligung-C besitzen, um Immobilien erwerben zu k\u00f6nnen.<\/p>\n\n<\/div>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-immobilienformen\">Immobilienformen<\/h3>\n\n\n\n<p>Die Lex Koller betrifft nicht alle Immobilienformen im gleichen Masse. Sie differenziert zwischen Gewerbeimmobilien, Ferienwohnungen und Wohnimmobilien. Mit Wohnliegenschaften, sind beispielsweise Einfamilienh\u00e4user, Zweifamilienh\u00e4user, Stockwerkeigentum oder Mehrfamilienh\u00e4user gemeint. Zwar f\u00e4llt der Erwerb von Ferienwohnungen ebenfalls unter das Gesetz, jedoch gibt es f\u00fcr den Kauf kantonale Ausnahmebewilligungen. Diese erm\u00f6glichen es, dass Personen aus dem Ausland im Rahmen eines Kontingents Ferienwohnungen kaufen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/09\/shutterstock_633340466-scaled-1.jpg\"\n        class=\"aspect-ratiodefault\"\n        alt=\"Muster\"\n            >\n    <\/figure>\n\n\n\n<p>Ausgenommen von der Lex Koller sind grunds\u00e4tzlich Gewerbeliegenschaften. Im Zusammenhang mit dem Gesetzestext werden diese h\u00e4ufig als Betriebsst\u00e4tten-Grundst\u00fccke bezeichnet. Aber auch Investitionen in Immobiliengesellschaften z\u00e4hlen zu diesen Ausnahmen. Dies gilt jedoch, nur wenn die Gesellschaft an einer Schweizer B\u00f6rse notiert ist.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-naturliche-personen\">Nat\u00fcrliche Personen<\/h3>\n\n\n\n<p>Als eine nat\u00fcrliche Person im Ausland bzw. als ein Ausl\u00e4nder gelten alle Personen, die keine Schweizer Staatsangeh\u00f6rigkeit haben. Diese Personen unterliegen somit grunds\u00e4tzlich der Bewilligungspflicht. Der Kauf eines Schweizer Grundst\u00fccks ist nur dann m\u00f6glich, wenn dies vorher von der zust\u00e4ndigen Kantons &#8211; und Bundesbeh\u00f6rde bewilligt wurde. <\/p>\n\n\n\n<p>Ausgenommen davon sind wie bereits erw\u00e4hnt EU-\/EFTA B\u00fcrger\/innen mit einer g\u00fcltigen Aufenthaltsbewilligung-B sowie B\u00fcrger\/innen anderer Staaten mit einer Aufenthaltsbewilligung-C, sofern sich in beiden F\u00e4llen der Lebensmittelpunkt in der Schweiz befindet. Aus rechtlicher Sicht sind diese Personen betreffend Lex Koller genauso wie Schweizer Staatsb\u00fcrger zu behandeln.<\/p>\n\n\n\n<p>In manchen F\u00e4llen reicht eine Aufenthaltsbewilligung sowie eine Anmeldebest\u00e4tigung nicht aus. Dann wird von dem Ausl\u00e4nder, der ein Grundst\u00fcck kaufen m\u00f6chte, ein Nachweis f\u00fcr den rechtm\u00e4ssigen und tats\u00e4chlichen Wohnsitz in der Schweiz gefordert. Als Nachweis bzw. Anhaltspunkt f\u00fcr den tats\u00e4chlichen Schweizer Wohnsitz, gelten beispielsweise eine volle Steuerpflicht, ein Arbeitsverh\u00e4ltnis oder ein in der Schweiz immatrikuliertes Fahrzeug.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-juristische-personen\">Juristische Personen<\/h3>\n\n\n\n<p>Als eine juristische Person im Ausland gilt zum Beispiel eine Gesellschaft, die ihren Sitz im Ausland hat. Aber auch Gesellschaften mit Sitz in der Schweiz k\u00f6nnen hierunter fallen. Ausschlaggebend daf\u00fcr ist, ob sie von einer Person im Ausland beherrscht wird oder nicht.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Beherrschung durch eine ausl\u00e4ndische Person wird immer dann vermutet, wenn sie aufgrund der finanziellen Beteiligung, des Stimmrechts oder anderen Gr\u00fcnden einen entscheidenden Einfluss auf die Gesch\u00e4ftsf\u00fchrung oder Verwaltung hat. Das bedeutet beispielsweise, dass die Person \u00fcber ein Drittel des Gesellschaftskapitals besitzt oder \u00fcber ein Drittel der Stimmen verf\u00fcgt.<\/p>\n\n\n\n<p>Auch K\u00e4ufer\/innen, die grunds\u00e4tzlich nicht dem BewG unterliegen, aber ein Grundst\u00fcck auf Rechnung einer Person im Ausland erwerben, fallen unter die Lex Koller. Hierzu z\u00e4hlen beispielsweise Treuhandgesch\u00e4fte. M\u00f6chten die K\u00e4ufer\/innen ein Grundst\u00fcck oder eine Immobilie \u00fcber eine juristische Person erwerben, sind sie an bestimmte Voraussetzungen gebunden. <\/p>\n\n\n\n<p>So ist dies nur m\u00f6glich, wenn die Gesellschaft einen Schweizer Sitz hat und durch eine Person beherrscht wird, die keine Person im Ausland ist. Das bedeutet, Ausl\u00e4nder k\u00f6nnen auch nicht \u00fcber Aktiengesellschaften aus der Schweiz Grundst\u00fccke oder Immobilien in der Schweiz kaufen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-das-ist-beim-kauf-einer-immobilie-als-person-aus-dem-ausland-bzw-nicht-eu-burger-zu-beachten\">Das ist beim Kauf einer Immobilie als Person aus dem Ausland bzw. Nicht-EU-B\u00fcrger zu beachten<\/h2>\n\n\n\n<p>M\u00f6chte eine Person aus dem Ausland eine <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/kaufoptionen-im-vergleich\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Immobilie kaufen<\/a>, gibt es allerhand zu beachten. K\u00e4ufer\/innen sollten aus diesem Grund generell wissen, wann eine Bewilligungspflicht f\u00fcr den Erwerb besteht und welche Ausnahmen f\u00fcr den Kauf gelten. Die Genehmigungspflicht ist an drei kumulativ zu erf\u00fcllende Voraussetzungen gekn\u00fcpft. Gelten die K\u00e4ufer\/innen gem\u00e4ss dem <a href=\"https:\/\/www.fedlex.admin.ch\/eli\/cc\/1984\/1148_1148_1148\/de\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">BewG<\/a> als Personen im Ausland und sind somit bewilligungspflichtig? Betrifft das Rechtsgesch\u00e4ft ein zustimmungspflichtiges Grundst\u00fcck? Gilt das zu erwerbende Recht als Immobilienerwerb?<\/p>\n\n\n\n<p>Kann der\/die K\u00e4ufer\/in nicht ausschliessen, dass es sich um ein zustimmungspflichtiges Rechtsgesch\u00e4ft handelt, sollte dies bei der verantwortlichen Bewilligungsbeh\u00f6rde erfragt werden. Der\/die K\u00e4ufer\/in kann hier in Erfahrung bringen, ob eine Bewilligung ben\u00f6tigt wird oder feststellen lassen, dass es sich um ein nicht bewilligungspflichtiges Rechtsgesch\u00e4ft handelt.<\/p>\n\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/09\/shutterstock_1445487254-scaled-1.jpg\"\n        class=\"aspect-ratiodefault\"\n        alt=\"Muster\"\n            >\n    <\/figure>\n\n\n\n<p>Handelt es sich um ein bewilligungspflichtiges Rechtsgesch\u00e4ft, ist ein Grundbucheintrag ohne die rechtskr\u00e4ftige Genehmigung nicht m\u00f6glich. Somit w\u00e4re auch ein ausserbuchlicher Erwerb wie zum Beispiel ein Aktien\u00fcbertrag nicht realisierbar. F\u00fcr die Feststellung sowie die Erteilung einer Bewilligung ist die kantonale Beh\u00f6rde zust\u00e4ndig, in deren Amtsbereich das Grundst\u00fcck f\u00e4llt. Der K\u00e4ufer kann hier ebenfalls sein Gesuch zur Erteilung einer Bewilligung einreichen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Kann eine Bewilligungspflicht nicht einfach ausgeschlossen werden, m\u00fcssen die zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rden wie Grundbuchamt, Steigerungsbeh\u00f6rde und Handelsregisteramt hinzugezogen werden. Diese verweisen die K\u00e4ufer\/in dann an die zust\u00e4ndige Bewilligungsbeh\u00f6rde. Hier kann das Gesuch f\u00fcr beispielsweise die Feststellung der Nichtbewilligungspflicht eingereicht werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Genehmigungspflicht orientiert sich generell am Nutzungszweck des Erwerbsobjekts. Dabei sind die Rechte und Pflichten f\u00fcr ausl\u00e4ndische Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz gleich geregelt.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-wohnung-kaufen-als-auslander\">Wohnung kaufen als Ausl\u00e4nder<\/h3>\n\n\n\n<p>Beim Kauf einer Wohnung durch einen Ausl\u00e4nder fallen die folgenden Erwerbe unter die festgesetzte Bewilligungspflicht nach dem BewG: Einfamilienh\u00e4user, Mehrfamilienh\u00e4user, Eigentumswohnungen sowie Bauland, welches f\u00fcr Bauten in dieser Art bestimmt ist. Ausserdem ist es wichtig zwischen Ausl\u00e4nder mit und ohne Steuer- und Wohndomizil in der Schweiz zu unterscheiden. <\/p>\n\n\n\n<p>Denn wie schon zuvor erw\u00e4hnt fallen beispielsweise EU-\/EFTA-B\u00fcrger mit einem rechtm\u00e4ssigen und tats\u00e4chlichen Schweizer Wohnsitz sowie einer Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung nicht unter die Lex Koller. Dies gilt ebenfalls f\u00fcr Personen anderer ausl\u00e4ndischer Staaten, die \u00fcber eine g\u00fcltige Niederlassungsbewilligung verf\u00fcgen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Somit k\u00f6nnen diese Personengruppen bewilligungsfrei s\u00e4mtliche Immobilienarten erwerben und sind in diesem Sinne dem Schweizer B\u00fcrger gleichgestellt. Auch Drittstaatsangeh\u00f6rige ohne eine Niederlassungsbewilligung, aber mit einem Schweizer Wohnsitz k\u00f6nnen ohne Genehmigung eine Wohnung kaufen. Grundlage daf\u00fcr ist, dass der K\u00e4ufer die Wohnung am Ort seines rechtm\u00e4ssigen Wohnsitz erwirbt. Eine weitere Voraussetzung ist, dass er die Wohnung selber bewohnt und sie weder teilweise noch vollst\u00e4ndig vermietet.<\/p>\n\n\n\n<p>Auch f\u00fcr Zweitwohnungen gibt es eine besondere Regelung. So k\u00f6nnen beispielsweise Grenzg\u00e4nger oder Personen aus dem Ausland, die eine aussergew\u00f6hnlich enge Beziehung zum Ort der Zweitwohnung unterhalten, bewilligungsfrei eine Wohnung erwerben. Aber Achtung: Hat die ausl\u00e4ndische Person keinen Wohnsitz in der Schweiz, ist es nicht m\u00f6glich, eine Wohnung zu kaufen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-ein-haus-kaufen-als-auslander\">Ein Haus kaufen als Ausl\u00e4nder<\/h3>\n\n\n\n<p>Auch f\u00fcr den Hauskauf gibt es eine grunds\u00e4tzliche Bewilligungspflicht f\u00fcr Ausl\u00e4nder. Wer eine Genehmigung ben\u00f6tigt und wer nicht, gestaltet sich gleich wie beim Wohnungskauf. Die Bewilligungspflicht ist davon abh\u00e4ngig, ob die K\u00e4ufer\/innen Steuer- und Wohndomizil in der Schweiz haben.<\/p>\n\n\n\n<p>Denn auch hier gilt: Ohne einen Schweizer Wohnsitz ist es f\u00fcr ausl\u00e4ndische Personen bzw. K\u00e4ufer nicht m\u00f6glich, ein Haus in der Schweiz zu erwerben. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Haus selbst bewohnt wird oder vermietet werden soll. Verf\u00fcgt die K\u00e4ufer\/in jedoch \u00fcber eine g\u00fcltige Aufenthaltsbewilligung sowie \u00fcber einen Wohnsitz in der Schweiz, sollte dem Hauskauf nichts im Wege stehen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-eine-ferienwohnung-als-auslander-erwerben\">Eine Ferienwohnung als Ausl\u00e4nder erwerben<\/h3>\n\n\n\n<p>Beim Erwerb von Ferienwohnungen verh\u00e4lt sich die Rechtsgrundlage etwas anders. Es gibt einige Kantone, die in gewissen Gemeinden den Kauf von Ferienwohnungen erlauben. Hierzu z\u00e4hlen beispielsweise Tourismusgebiete wie Appenzell Ausserrhoden, Bern, Luzern, Jura, Neuenburg oder Nid- und Obwalden. Hier richtet sich der Erwerb von Ferienwohnungen f\u00fcr Nichtschweizer nach dem jeweiligen Kontingent. J\u00e4hrlich d\u00fcrfen schweizweit nur 1500 Ferienwohnungen an ausl\u00e4ndische Personen verkauft werden.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/09\/shutterstock_1192670173-scaled-2.jpg\"\n        class=\"aspect-ratiodefault\"\n        alt=\"Topelement\"\n            >\n            <figcaption>This is my custom caption\u2026<\/figcaption>\n    <\/figure>\n\n\n\n<p>Zus\u00e4tzlich muss&nbsp;der Standort, in dem die Ferienwohnung liegt, vom jeweiligen Kanton als Fremdenverkehrsort definiert sein. Entsprechende Wohnungen d\u00fcrfen nur tempor\u00e4r unter dem Jahr vermietet werden und nicht ganzj\u00e4hrig. Der Eigent\u00fcmer muss sicherstellen, dass er die Wohnung jederzeit zum geltend gemachten Zweck nutzen kann. Generell k\u00f6nnen Ferienwohnungen nur von nat\u00fcrlichen Personen und in ihrem eigenen Namen erworben werden.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-ein-grundstuck-als-auslander-in-der-schweiz-kaufen\">Ein Grundst\u00fcck als Ausl\u00e4nder in der Schweiz kaufen<\/h3>\n\n\n\n<p>Grundst\u00fccke in der Schweiz k\u00f6nnen generell durch einen notariell beglaubigten Vertrag gekauft werden. Doch ganz so einfach ist es f\u00fcr Ausl\u00e4nder nicht, denn auch hier ist der Erwerb Einschr\u00e4nkungen unterworfen. Auch wenn der Bundesrat den Grundst\u00fcckserwerb f\u00fcr Ausl\u00e4nder im Vergleich zu fr\u00fcher immer mehr liberalisiert, ist f\u00fcr den Erwerb der Nutzungszweck noch immer ausschlaggebend. So ist der Kauf von Grundst\u00fccken f\u00fcr den betrieblichen Gebrauch \u00fcberwiegend problemlos m\u00f6glich.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Entscheidend f\u00fcr den Kauf eines Grundst\u00fccks ist ebenfalls die Bewilligungspflicht. Aus diesem Grund ist es als K\u00e4ufer\/innen sinnvoll, zu kl\u00e4ren, ob ein Grundst\u00fcck der Bewilligungspflicht unterliegt. Gerade in Bezug auf das private Eigentum spielt dieser Aspekt eine wichtige Rolle. Grunds\u00e4tzlich m\u00fcssen Personen f\u00fcr den Erwerb eines Grundst\u00fccks ein Gesuch f\u00fcr eine Bewilligung bei der zust\u00e4ndigen Kantons- und Bundesbeh\u00f6rde einreichen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Wie schon zuvor erw\u00e4hnt, bilden betrieblich genutzte Grundst\u00fccke eine Ausnahme. Diese k\u00f6nnen Personen im Ausland bewilligungsfrei erwerben. Hierzu z\u00e4hlen Grundst\u00fccke, welche als permanente Betriebsst\u00e4tte eines Fabrikations- bzw. Handelsgewerbes dienen. Aber auch andere kaufm\u00e4nnische gef\u00fchrte Gewerbe fallen hierunter.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-infobox\">\n    \n\n<p>F\u00fcr weitere Informationen zum Thema Grundst\u00fcck-Kauf lesen Sie den Artikel \u201c<a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/ausnuetzungsziffer\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Ausn\u00fctzungsziffer<\/a>\u201c.&nbsp;<\/p>\n\n<\/div>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-eine-gewerbeimmobilie-als-auslander-kaufen\">Eine Gewerbeimmobilie als Ausl\u00e4nder kaufen<\/h3>\n\n\n\n<p>Immobilien und Betriebsst\u00e4tten f\u00fcr den gewerblichen Bereich sind nicht bewilligungspflichtig. Hierzu z\u00e4hlt zum Beispiel der Kauf von B\u00fcrogeb\u00e4uden, Fabrikationsgeb\u00e4uden, aber auch Hotels, Restaurants oder Arztpraxen. Betriebsst\u00e4tten k\u00f6nnen auch als reine Kapitalanlage erworben werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Problematisch gestaltet sich der Kauf nur dann, wenn eine Immobilie neben dem gewerblichen Nutzen auch noch zu Wohnzwecken verwendet werden kann oder wird. Denn nur in Ausnahmef\u00e4llen k\u00f6nnen Gewerbeobjekte, die \u00fcber Wohnungen verf\u00fcgen, ohne eine Genehmigung erworben werden. Das bedeutet, der Kauf dieser Immobilie muss begr\u00fcndet sein. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Wohnraum betriebsnotwendig ist oder es unzumutbar ist, den Wohnteil von dem betrieblich genutzten Teil zu trennen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Eine weitere Ausnahme entsteht, wenn Immobilien in einer Zone liegen, in der es einen vorgeschriebenen Mindestwohnanteil gibt. In diesem Fall k\u00f6nnen Gewerbeimmobilien auch mit einem Wohnanteil erworben werden. Dieser darf allerdings maximal 50 Prozent betragen.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-infobox\">\n    \n\n<p>Ausf\u00fchrliche Informationen zu Gewerbe-Immobilien, finden Sie in unserem Podcast&nbsp;<a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/podcasts\/gewerbe-immobilien-besonderheiten-dieses-immobilientyps\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Gewerbe-Immobilien | Besonderheiten dieses Immobilientyps<\/a><\/p>\n\n<\/div>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-eine-rendite-immobilie-als-auslander-kaufen\">Eine Rendite-Immobilie als Ausl\u00e4nder kaufen<\/h3>\n\n\n\n<p>Da <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/renditeobjekt\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Rendite-Immobilien<\/a> nicht dem Zweck einer Betriebsst\u00e4tte bzw. einer Gewerbeimmobilie dienen, f\u00e4llt der Erwerb durch Ausl\u00e4nder generell unter die Lex Koller. Mit dem Gesetz soll der Kauf von Wohnimmobilien durch ausl\u00e4ndische oder ausl\u00e4ndisch beherrschte Unternehmen weitestgehend unterbunden werden. Somit sind direkte Investitionen in Wohnimmobilien oder Grundst\u00fccke grunds\u00e4tzlich unzul\u00e4ssig. F\u00fcr Ausl\u00e4nder sind Investitionen in Wohnimmobilien aus diesem Grund meist nur mit Abstrichen umsetzbar.<\/p>\n\n\n\n<p>Darunter wird beispielsweise eine geringere Kontrolle \u00fcber die Investition verstanden. Aber auch h\u00f6here Kosten, die durch aufwendige Bewilligungsverfahren f\u00fcr die Investition anfallen. Somit stellt die Investition in eine Wohnimmobilie ausl\u00e4ndische Investor\/innen vor einige H\u00fcrden. <\/p>\n\n\n\n<p>Eine einfachere M\u00f6glichkeit f\u00fcr die Anlage in eine Wohnimmobilie l\u00e4sst sich unter Einbezug mehrerer oder eines schweizerischen Partners realisieren. Mit der Beteiligung an sogenannten Joint Ventures oder dem Kauf von Anteilen eines Partnerunternehmens ist dies realisierbar. Voraussetzung daf\u00fcr ist, dass der Partner aus der Schweiz auch die tats\u00e4chliche Kontrolle \u00fcber die Investition beh\u00e4lt.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-indirekte-immobilien-anlagen-beteiligungen-fonds-etc-als-auslander-kaufen\">Indirekte Immobilien-Anlagen (Beteiligungen, Fonds etc.) als Ausl\u00e4nder kaufen<\/h3>\n\n\n\n<p>Bei indirekten Anlagen in Immobilien verh\u00e4lt sich die Gesetzgebung etwas anders. So unterliegt der Kauf von Aktien einer an der Schweizer B\u00f6rse kotierten Immobiliengesellschaft nicht der Lex Koller. Eine entsprechende Investition l\u00e4sst sich relativ leicht umsetzen. Normalerweise handelt es sich hierbei um Unternehmen, deren Wohnimmobilien fl\u00e4chenm\u00e4ssig nicht ins Gewicht fallen. <\/p>\n\n\n\n<p>In den meisten F\u00e4llen wird ein Besitz von rund 20 Prozent toleriert. Bei einem historisch gewachsenen <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/passives-einkommen\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Portfolio an Immobilien<\/a> sind die Beh\u00f6rden oft sogar noch etwas grossz\u00fcgiger. Beispielsweise, wenn es Personalwohnungen sind, die ehemals zu einer Fabrik geh\u00f6rt haben oder zu Hotels geh\u00f6rende Wohnimmobilien, die in einem Fabrikgel\u00e4nde stehen.<\/p>\n\n\n\n<p>Wenn jedoch 33 Prozent des Kapitals oder die Stimmen einer Gesellschaft von Ausl\u00e4nder\/innen gehalten werden, gilt die Gesellschaft als ausl\u00e4ndisch beherrscht. In diesem Fall k\u00f6nnen keine weiteren Wohnimmobilien mehr gekauft werden. Deswegen ist auch bei Konzernstrukturen sicherzustellen, dass es tats\u00e4chlich unter schweizerischer Kontrolle ist.<\/p>\n\n\n\n<p>Somit d\u00fcrfen Nichtschweizer keine Aktien von Immobiliengesellschaften kaufen, die nicht an der Schweizer B\u00f6rse notiert sind und haupts\u00e4chlich den Erwerb von Wohngrundst\u00fccken zum Zweck haben. In diesem Fall ist entscheidend, wie hoch die Anzahl der bewilligungspflichtigen Grundst\u00fccke im<a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/geld-anlegen\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"> Portfolio<\/a> der Gesellschaft ist.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-lex-koller-im-fall-einer-erbschaft-fur-auslander\">Lex Koller im Fall einer Erbschaft f\u00fcr Ausl\u00e4nder<\/h2>\n\n\n\n<p>Wie verh\u00e4lt sich die Rechtsprechung bei einer <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/mehrfamilienhaus-vererben-8-zentrale-aspekte\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Erbschaft<\/a>? Gilt auch hier eine Bewilligungspflicht f\u00fcr Ausl\u00e4nder? Grunds\u00e4tzlich stellt sich die Frage, was passiert mit dem Nachlass eines Erblassers, wenn sein Erbe an den gesetzlichen Erben geht und was, wenn es nicht an den gesetzlichen Erben geht?&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Wenn ein nicht gesetzlicher Erbe ohne Bewilligungsgrund ein bewilligungspflichtiges Grundst\u00fcck erbt, hat er in der Regel Anspruch auf die Erteilung einer Genehmigung. Jedoch muss er das Grundst\u00fcck innerhalb von zwei Jahren wieder verkaufen. Somit kann er zwar den <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/bruttorendite-und-nettorendite-immobilien-berechnen\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Wert realisieren<\/a>, aber er hat keinen Anspruch, das Grundst\u00fcck l\u00e4nger als die zwei Jahre zu behalten. Weist der Erbe eine schutzw\u00fcrdige Beziehung zum geerbten Grundst\u00fcck auf, kann ihm eine Bewilligung ohne Auflage erteilt werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Handelt es sich allerdings auch nach Schweizer Erbrecht um den rechtm\u00e4ssigen sowie gesetzlichen Erben, ist die Gesetzgebung eine andere. In diesem Fall ist der Erwerb von Grundst\u00fccken im Zuge eines Erbgangs von der Bewilligungspflicht ausgenommen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-fazit-implikationen-der-lex-koller-schweiz\">Fazit: Implikationen der Lex Koller Schweiz<\/h2>\n\n\n\n<p>Grunds\u00e4tzlich l\u00e4sst sich feststellen, dass der Erwerb von Immobilien oder Grundst\u00fccken f\u00fcr Ausl\u00e4nder in der Schweiz mit H\u00fcrden verbunden ist. Wichtig ist, dass sich potenzielle K\u00e4ufer\/innen \u00fcber das gew\u00fcnschte Grundst\u00fcck genau informieren. Im Idealfall wissen die K\u00e4ufer\/innen, ob es f\u00fcr die Immobilie oder das Grundst\u00fcck einer Bewilligung bedarf oder nicht. Aber auch wenn dieses Wissen fehlt, kann die Genehmigungspflicht einfach durch die zust\u00e4ndige Beh\u00f6rde festgestellt werden.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Generell k\u00f6nnen K\u00e4ufer\/innen wie folgt unterschieden werden: Personen mit Schweizer Pass, Personen ohne Schweizer Pass wie EU-\/EFTA-B\u00fcrger\/innen und Personen ohne Schweizer Pass, die keine EU-\/ EFTA-B\u00fcrger\/innen sind. Eine Person mit Schweizer Pass unterliegt keinen Einschr\u00e4nkungen durch Lex Koller. EU-\/EFTA-B\u00fcrger sind im Normalfall Schweizern gleichgestellt, sofern sie eine Aufenthaltsbewilligung B oder C besitzen und sich ihr Lebensmittelpunkt in der Schweiz befindet. Nicht EU-\/EFTA-B\u00fcrger\/innen ben\u00f6tige eine Niederlassungsbewilligung C sowie einen Nachweis, dass sich Ihr Lebensmittelpunkt in der Schweiz befindet.<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":27052,"parent":0,"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"subtitle":""},"categories":[322],"tags":[599,600,349,601,602,351,603,604,425,605],"class_list":["post-21648","blog","type-blog","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","category-rechtsfragen","tag-aufenthaltsbewilligung","tag-ausland","tag-erwerb","tag-gesetz","tag-immobilienbesitz","tag-lex-koller","tag-recht","tag-schweiz","tag-transfer","tag-wohnliegenschaften"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Lex Koller \u25b7 Immobilien erwerben ohne CH-Pass [inkl. 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