{"id":21855,"date":"2021-04-23T08:12:36","date_gmt":"2021-04-23T07:12:36","guid":{"rendered":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/?p=21855"},"modified":"2024-11-08T14:00:10","modified_gmt":"2024-11-08T14:00:10","slug":"renditeobjekt-kaufen","status":"publish","type":"blog","link":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/blog\/renditeobjekt-kaufen\/","title":{"rendered":"Renditeobjekt kaufen \u2013 alle M\u00f6glichkeiten zur Finanzierung im \u00dcberblick"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"has-medium-font-size\">Sie sind auf der Suche nach einer m\u00f6glichst sicheren Geldanlage? Viele klassischen Anlageformen sind eher risikoreich. Eine gute Alternative sind Renditeobjekte in Form von Immobilien: Durch ihren Sachwert sind sie im Vergleich zu anderen Anlagen relativ wertstabil und die Risiken von Wertschwankungen eher gering. Lesen Sie, wie Sie die Rendite einer Immobilie berechnen k\u00f6nnen und welche Alternativen es zum Alleinkauf von einem <strong>Renditeobjekt<\/strong> gibt.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-table-of-contents\">\n    <p class=\"title\">\n        <span>Inhalt<\/span>\n        <svg width=\"24\" height=\"24\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\">\n<path fill-rule=\"evenodd\" clip-rule=\"evenodd\" d=\"M12 13.9393L17.4697 8.46967C17.7626 8.17678 18.2374 8.17678 18.5303 8.46967C18.8232 8.76256 18.8232 9.23744 18.5303 9.53033L12 16.0607L5.46967 9.53033C5.17678 9.23744 5.17678 8.76256 5.46967 8.46967C5.76256 8.17678 6.23744 8.17678 6.53033 8.46967L12 13.9393Z\" fill=\"currentColor\"\/>\n<\/svg>\n    <\/p>\n    <ul><li class=\"\"><a href=\"#h-definition-renditeobjekt\">Definition Renditeobjekt<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-immobilienarten-als-renditeimmobilien\">Immobilienarten als Renditeimmobilien<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-auswahl-von-einem-rentablen-renditeobjekt\">Auswahl von einem rentablen Renditeobjekt<\/a><ul><li class=\"\"><a href=\"#h-standort-lage-und-infrastruktur-der-renditeimmobilie\">Standort, Lage und Infrastruktur der Renditeimmobilie<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-qualitat-und-baulicher-zustand-eines-renditeobjekts\">Qualit\u00e4t und baulicher Zustand eines Renditeobjekts<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-mietpreisentwicklung-und-mieterspiegel\">Mietpreisentwicklung und Mieterspiegel<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-zukunftspotenzial-von-einem-renditeobjekt\">Zukunftspotenzial von einem Renditeobjekt<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-finanzierung-kosten-und-abzuge\">Finanzierung, Kosten und Abz\u00fcge<\/a><ul><li class=\"even\"><a href=\"#h-kaufpreis-und-kaufnebenkosten\">Kaufpreis und Kaufnebenkosten<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-hypothekenfinanzierung-bei-banken\">Hypothekenfinanzierung bei Banken<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-festhypothek-variable-hypothek-und-geldmarkt-hypothek\">Festhypothek, variable Hypothek und Geldmarkt-Hypothek<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-kunftige-kosten\">K\u00fcnftige Kosten<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-steuerliche-aspekte-und-steuerarten\">Steuerliche Aspekte und Steuerarten<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-berechnung-der-rendite-einer-immobilie\">Berechnung der Rendite einer Immobilie\u00a0\u00a0<\/a><ul><li class=\"even\"><a href=\"#h-eigenkapitalrendite\">Eigenkapitalrendite<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-nettorendite\">Nettorendite<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-crowdinvesting-als-alternative-zum-kauf-von-einem-renditeobjekt\">Crowdinvesting als Alternative zum Kauf von einem Renditeobjekt<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-fazit-risiken-und-chancen-beim-renditeobjekt-kaufen\">Fazit: Risiken und Chancen beim Renditeobjekt kaufen<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-definition-renditeobjekt\">Definition Renditeobjekt<\/h2>\n\n\n\n<p>Als Renditeimmobilie oder Renditeobjekt bezeichnet man eine Immobilie, mit der eine Rendite erwirtschaftet werden soll. Der&nbsp;Fokus&nbsp;liegt dabei auf der Generierung von<strong> <\/strong>Einnahmen. Diese erzielen Sie als Eigent\u00fcmer durch Vermietung des Objektes. Sie nutzen bzw. bewohnen die Immobilie also nicht selbst, sondern vermieten sie an Dritte. Ein Renditeobjekt kann zur Kapitalvermehrung oder als <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/passives-einkommen\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">passives Einkommen<\/a> eingesetzt werden.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-immobilienarten-als-renditeimmobilien\">Immobilienarten als Renditeimmobilien<\/h2>\n\n\n\n<p>Verschiedene Arten von Immobilien eignen sich als Renditeobjekt. Bei der Auswahl der passenden Immobilie spielt nat\u00fcrlich vor allem das Investitionskapital eine grosse Rolle. Je nach H\u00f6he der Investitionssumme kommen unterschiedliche Immobilienarten in Frage. Eigentumswohnungen sowie Einfamilienh\u00e4user, aber auch Mehrfamilienh\u00e4user im <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/miteigentum\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Miteigentum<\/a> eignen sich f\u00fcr ein geringeres Startkapital. F\u00fcr Investoren mit viel Kapital eignen sich Mehrfamilienh\u00e4user und Gesch\u00e4ftsh\u00e4user im Alleinkauf. Der Objekttyp sollte nach Ihrer individuellen Verm\u00f6gensstrategie ausgew\u00e4hlt werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Zusammenfassend k\u00f6nnen sich die nachfolgenden Immobilienarten als Objekte, um eine Rendite zu erzielen eignen:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Wohnungen (zur Weitervermietung)<\/li>\n\n\n\n<li>Mietobjekte\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Mehrfamilienh\u00e4user<\/li>\n\n\n\n<li>Gesch\u00e4ftsh\u00e4user<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li>Wohnanlagen bzw. \u00dcberbauungen<\/li>\n\n\n\n<li>B\u00fcrogeb\u00e4ude\/-komplexe<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><strong>Wohnungen<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Sie eignen sich als Renditeobjekte, wenn nicht gleich ein ganzes Haus gekauft werden soll und die zur Verf\u00fcgung stehende Investitionssumme kleiner ist. Vor dem Kauf sollte man sich jedoch gut \u00fcber die Lage der Wohnung informieren. So kann auch eine gut ausgestattete Wohnung an zentraler Lage durch die hohen Kosten (Kauf wie auch Unterhalt) trotz ausreichender Mieteinnahmen eine niedrige Rendite generieren. <\/p>\n\n\n\n<p>Daneben sollten Sie sich bei einer Eigentumswohnung immer bewusst sein, dass Sie ein nicht zu vernachl\u00e4ssigendes Leerstands-Risiko eingehen. K\u00fcndigt die einzige Mietpartei, fallen Ihre Einnahmen komplett weg, w\u00e4hrend Sie laufende Kosten wie Hypothekenzinsen, Steuern etc. weiter tragen m\u00fcssen.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Mehrfamilienhaus\/Gesch\u00e4ftshaus<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Um ein Renditeobjekt in Form eines Mehrfamilien- oder Gesch\u00e4ftshauses zu kaufen, bedarf es einer etwas gr\u00f6sseren Investition. Die Investition in ein Mietobjekt bringt folgende Vorteile mit sich:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>geringere Verwaltungskosten als bei Wohnungen, da es nur einen Eigent\u00fcmer gibt bzw. Miteigentum besteht<\/li>\n\n\n\n<li>geringeres Klumpenrisiko bei Mehrfamilienh\u00e4usern, da das Ausfallrisiko (Nichtzahlung der Miete, Leerstand) &nbsp;besser abgefedert werden kann<\/li>\n<\/ul>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-infobox\">\n    \n\n<p>Hier gehts zum weiterf\u00fchrenden Artikel&nbsp;<a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/kauf-mehrfamilienhaus\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">\u00abMehrfamilienhaus kaufen: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt?\u00bb<\/a><\/p>\n\n<\/div>\n\n\n<p><strong>Wohnanlage\/ \u00dcberbauungen<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>\u00dcberbauungen mit mehreren Geb\u00e4uden eignen sich bestens f\u00fcr Investoren mit grossem Budget. Beachten Sie: Zur \u00dcberbauung z\u00e4hlen jeweils auch die Freizeitfl\u00e4chen im Freien, die viel Pflege ben\u00f6tigen. Diese muss unbedingt in den laufenden Kosten ber\u00fccksichtigt werden. \u00dcberbauungen bieten den klaren Vorteil, dass aufgrund der grossen Zahl an Wohnungen die Auswirkung einer einzelnen leerstehenden Wohnung auf die Rendite sehr gering ist.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>B\u00fcrogeb\u00e4ude<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Sind mit h\u00f6heren Risiken behaftet als Wohnimmobilien. Da hier gr\u00f6ssere Fl\u00e4chen als bei Wohnungen \u00fcblich sind, stellt der Leerstand einzelner B\u00fcros einen deutlicheren Verlust dar. Nicht zuletzt hat die weltweite Corona-Pandemie gezeigt, wie stark B\u00fcro- und Gewerbefl\u00e4chen von der Konjunktur abh\u00e4ngig sind. Die Nachfrage kann je nach wirtschaftlicher Lage kurzfristig sinken. Doch B\u00fcro-Immobilien haben auch Vorteile, zum Beispiel ist das Mietrecht im Gewerbebereich eher vermieterfreundlich.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-auswahl-von-einem-rentablen-renditeobjekt\">Auswahl von einem rentablen Renditeobjekt<\/h2>\n\n\n\n<p>Ohne Marktkenntnisse im Bereich der Renditeimmobilien wird es schwierig, ein rentables und langfristig gewinnbringendes Objekt zu finde. Zuerst sollten Sie sich f\u00fcr eine Immobilienart entscheiden, die Ihrem Budget entspricht. Weiter brauchen Sie Sachverstand und Marktkenntnisse f\u00fcr die Beurteilung: Immobilien, die zun\u00e4chst einen guten Eindruck machen, k\u00f6nnen sich als h\u00f6chst unrentabel erweisen. Lassen Sie das Objekt unbedingt von einem Profi <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/immobilienbewertung\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">begutachten und bewerten<\/a> und begehen Sie das Wunschobjekt zusammen mit einem Sachverst\u00e4ndigen. Sie sollten neben der <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/bruttorendite-und-nettorendite-immobilien-berechnen\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Kalkulation der Kennzahlen<\/a> folgende Faktoren pr\u00fcfen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Standort, Lage und Infrastruktur<\/li>\n\n\n\n<li>Qualit\u00e4t, baulicher Zustand und Grundriss<\/li>\n\n\n\n<li>Mietpreisentwicklung und <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/mieterspiegel\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Mieterspiegel<\/a><\/li>\n\n\n\n<li>Zukunftspotenzial und Marktsituation<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-standort-lage-und-infrastruktur-der-renditeimmobilie\">Standort, Lage und Infrastruktur der Renditeimmobilie<\/h3>\n\n\n\n<p>Informieren Sie sich umfassend \u00fcber die Lage Ihrer zuk\u00fcnftigen Immobilie. Nahegelegene Einkaufsm\u00f6glichkeiten oder Innenstadtlagen sind sehr attraktiv, allerdings nicht zwingend auch lukrativ oder rentabel. Renditeobjekte in solchen Lagen k\u00f6nnen oft auch eher teuer sein. In weniger attraktiven <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/lagebeurteilung-von-immobilien-mikro-und-makrobetrachtungen\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Lagen<\/a> kann es schwierig sein Mieter zu finden. Dies kann zu vermehrtem Leerstand f\u00fchren. Ausserdem kann es je nach Lageentwicklung sein, dass die Immobilie beim Weiterverkauf weniger Wert besitzt als zuvor.<\/p>\n\n\n\n<p>Mit der Leerwohnungsziffer der Schweiz k\u00f6nnen Sie sich einen ersten \u00dcberblick \u00fcber den Wohnungsleerstand der Region verschaffen. Dieser ist in den vergangenen 2 Jahren schweizweit kontinuierlich gesunken. In <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/leerwohnungsziffer-schweiz\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">diesem Blog-Artikel<\/a> erl\u00e4utern wir, wie der aktuelle Wert von 1.31 % (Stand September 2022) einzuordnen ist und wie er erhoben wird. <\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-qualitat-und-baulicher-zustand-eines-renditeobjekts\">Qualit\u00e4t und baulicher Zustand eines Renditeobjekts<\/h3>\n\n\n\n<p>Eine Besichtigung Ihrer gew\u00fcnschten Immobilie vor dem Kauf ist Pflicht. Bestenfalls lassen Sie sich dabei von einem Sachverst\u00e4ndigen begleiten, der ein Wertgutachten erstellt. Neben offensichtlichen M\u00e4ngeln sollten Sie auch die Qualit\u00e4t und den allgemeinen baulichen Zustand der Immobilie n\u00e4her betrachten. Zum baulichen Zustand z\u00e4hlt zum Beispiel die D\u00e4mmung des Hauses. Aber auch beim Sanierungsstand sollten Sie genau hinschauen. <\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-infobox\">\n    \n\n<p>Artikel zum Thema:&nbsp;<a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/renovation-steuerabzug\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">\u00abRenovation am Eigenheim \u2013 Liegenschaftsunterhalt und Steuerabz\u00fcge\u00bb<\/a><\/p>\n\n<\/div>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-mietpreisentwicklung-und-mieterspiegel\">Mietpreisentwicklung und Mieterspiegel<\/h3>\n\n\n\n<p>Die Mietpreisentwicklung in der Schweiz ist im Unterschied zu vielen anderen L\u00e4ndern gesetzlich geregelt. Durch die Kopplung der Mieten an den hypothekarischen Referenzzins steigen sie nur sehr leicht. Je nach Zinsentwicklung sinken sie sogar. Um die Mieten eines Renditeobjekts einsch\u00e4tzen zu k\u00f6nnen, nutzen die Analysten von crowdhouse sogenannte Mietquantile.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-featured-post\">\n    <div class=\"post-image\">\n        <img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2022\/02\/Thumbnail_16x9_HTRE_Folge2.png\" alt=\"\" class=\"post-featured-image\" \/>\n    <\/div>\n\n    <div class=\"post-data\">\n        <p class=\"post-title\">Mieten &#038; Quantile | Was sind Quantile und wie werden sie berechnet?<\/p>\n\n                    <p class=\"post-subtitle\">How to Real Estate #2<\/p>\n        \n        <ul class=\"post-info\">\n            <li>\n                <a href=\"#\" class=\"badge\">\n                    <svg width=\"24\" height=\"24\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\">\n<path fill-rule=\"evenodd\" clip-rule=\"evenodd\" d=\"M1.5 6H16.5V9.375C16.5 9.78921 16.1642 10.125 15.75 10.125C15.3358 10.125 15 9.78921 15 9.375V7.5H3V16.5H15V14.625C15 14.2108 15.3358 13.875 15.75 13.875C16.1642 13.875 16.5 14.2108 16.5 14.625V18H1.5V6ZM21 9.6032L17.1651 12L21 14.3968V9.6032ZM21.123 7.75744C21.7224 7.38279 22.5 7.81375 22.5 8.52064V15.4794C22.5 16.1862 21.7224 16.6171 21.123 16.2426L15.556 12.7632C14.992 12.4107 14.992 11.5893 15.556 11.2368L21.123 7.75744Z\" fill=\"currentColor\"\/>\n<\/svg>\n                    video                <\/a>\n            <\/li>\n                        \n            <li><a href='https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/category\/kauf\/' class='badge'>Kauf<\/a><\/li><li><a href='https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/category\/vermietung\/' class='badge'>Vermietung<\/a><\/li>        <\/ul>\n    <\/div>\n<\/div>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-zukunftspotenzial-von-einem-renditeobjekt\">Zukunftspotenzial von einem Renditeobjekt<\/h3>\n\n\n\n<p>Es ist wichtig zuk\u00fcnftige Rendite-Entwicklungen im Auge zu behalten. In St\u00e4dten, deren Bev\u00f6lkerungszahl sinkt kann es in Zukunft schwierig werden, Ihre Rendite-Immobilie auf Dauer zu vermieten. Leerstehende Objekte verursachen trotzdem Unterhaltskosten. Auch vermeintlich attraktive Lagen k\u00f6nnen sich anders entwickeln als geplant. Schauen Sie sich die Struktur und den Zustand der \u00f6rtlichen Wirtschaft genau an, bevor Sie investieren: Welche Branchen entwickeln sich gut oder werden durch gesellschaftliche Entwicklungen absehbar st\u00e4rker nachgefragt?<\/p>\n\n\n\n<p>Baupolitische Aspekte sollten ebenfalls so gut wie m\u00f6glich recherchiert werden. Avisierte Infrastrukturarbeiten wie Zuganbindungen, Autobahnzubringer oder Flugh\u00e4fen k\u00f6nnen die Rentabilit\u00e4t von Immobilien langfristig stark steigern. Siedeln sich namhafte Konzerne an, k\u00f6nnen auch in d\u00fcnn besiedelten R\u00e4umen die Immobilienpreise sprunghaft ansteigen. Nicht zuletzt wird auch der Klimawandel in Zukunft Einfluss auf die Immobilienpreise und Renditen haben.<\/p>\n\n\n\n<p>Schliesslich geh\u00f6rt wohl auch ein Qu\u00e4ntchen Gl\u00fcck dazu, ob man eine Immobilie mit gutem Zukunftspotenzial gekauft hat. Eine die sich als \u201eBetongold\u201c entpuppt.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-finanzierung-kosten-und-abzuge\">Finanzierung, Kosten und Abz\u00fcge<\/h2>\n\n\n\n<p>Marktkenntnisse und eine sorgf\u00e4ltige Kalkulation sch\u00fctzen Sie vor Fehleinsch\u00e4tzungen. Das Risiko einer Renditeimmobilie sollte immer realistisch eingesch\u00e4tzt werden. Zahlen l\u00fcgen nicht, aber bei Expos\u00e9s von Verk\u00e4ufern ist eine gewisse Vorsicht geboten. Die Eigent\u00fcmerschaft m\u00f6chte seine Immobilie schliesslich im besten Licht pr\u00e4sentiert haben. Auch ein Blick \u00fcber den Kaufpreis hinaus lohnt sich: Kaufnebenkosten, verschiedene <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/hilfsmittel\/leitfaden-hypotheken\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Finanzierungsm\u00f6glichkeiten<\/a> sowie steuerliche Aspekte.<\/p>\n\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/09\/Screenshot-2023-03-31-at-11.47.28.png\"\n        class=\"aspect-ratiodefault\"\n        alt=\"\"\n            >\n    <\/figure>\n\n\n\n<p style=\"font-size:14px\"><strong>Faktoren f\u00fcr Wirtschaftlichkeit und Kalkulation beim Kauf von Rendite-Immobilien<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-kaufpreis-und-kaufnebenkosten\">Kaufpreis und Kaufnebenkosten<\/h3>\n\n\n\n<p>Zum eigentlichen Kaufpreis der Immobilie kommen noch Kaufnebenkosten dazu. Diese k\u00f6nnen zus\u00e4tzlich 8 bis 15 % der Investitionssumme ausmachen. Der genaue Anteil h\u00e4ngt unter anderem davon ab, in welchem Kanton sich die Immobilie befindet und ob man f\u00fcr den Kauf der Immobilie einen Makler beauftragt. Zu den Kaufnebenkosten geh\u00f6ren die folgenden Positionen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Kosten f\u00fcr Immobilienmakler (falls ben\u00f6tigt)<\/li>\n\n\n\n<li>Kosten f\u00fcr Notar<\/li>\n\n\n\n<li>Kosten f\u00fcr Grundbuchamt<\/li>\n\n\n\n<li>Kosten f\u00fcr Gutachter<\/li>\n\n\n\n<li>Kosten f\u00fcr Sanierung und Modernisierung<\/li>\n\n\n\n<li>Kosten f\u00fcr Versicherungen<\/li>\n\n\n\n<li>Steuern<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-hypothekenfinanzierung-bei-banken\">Hypothekenfinanzierung bei Banken<\/h3>\n\n\n\n<p>Die Finanzierung ist ein \u00e4usserst wichtiger Punkt, der gut durchdacht werden sollte. F\u00fcr Immobilien, die man als Renditeobjekt kaufen kann, gelten bei der Hypothekenvergabe strengere Regeln als beim Kauf f\u00fcr die Eigennutzung. Zu diesen Versch\u00e4rfungen hat sich die <a href=\"https:\/\/www.swissbanking.ch\/de\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Schweizerische Bankiersvereinigung<\/a> (SBVg) 2020 selbst verpflichtet.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Zinss\u00e4tze k\u00f6nnen von Bank zu Bank sehr unterschiedlich sein. Sie h\u00e4ngen ausserdem davon ab, wie hoch Ihr Eigenkapitalanteil ist, wie lange Sie die Zinsbindung festlegen, wie hoch die j\u00e4hrliche <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/amortisation\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Amortisation<\/a> ist usw. &nbsp;Holen Sie sich immer mehrere Finanzierungsangebote ein, wenn das Renditeobjekt nicht direkt von einer Bank angeboten wird.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-infobox\">\n    \n\n<p><strong>\u00dcbrigens:<\/strong>&nbsp;Eine Immobilienfinanzierung ganz ohne Eigenkapital, eine sogenannte Vollfinanzierung, ist in der Schweiz seit 2012 nicht mehr m\u00f6glich.<\/p>\n\n<\/div>\n\n\n<p>Die folgenden Informationen sind wichtig f\u00fcr Ihre Finanzierung:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Entsprechend verlangen Schweizer Banken ein Eigenkapital von mind. 25 % f\u00fcr Renditeimmobilien.<\/li>\n\n\n\n<li>Es gilt das Niederstwertprinzip. Ist der Kaufpreis h\u00f6her als die Sch\u00e4tzung der Bank, wird der Wert der Bank f\u00fcr die Berechnung des Belehnungswerts herangezogen.<\/li>\n\n\n\n<li>Die Hypothek muss selbsttragend sein, d. h. die Mieteinnahmen m\u00fcssen h\u00f6her als die Zinskosten, die Tilgung und die Unterhaltskosten sein.<\/li>\n\n\n\n<li>Die Hypothekenschuld (die sogenannte zweite Hypothek) muss innerhalb von zehn Jahren auf mindestens zwei Drittel des Belehnungswerts getilgt werden.&nbsp;&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>Banken pr\u00fcfen meist die Bruttorendite.<\/li>\n\n\n\n<li>Banken f\u00fchren zudem Verkehrswertsch\u00e4tzungen durch bez\u00fcglich des Standortes, Zustands der Immobilie, des notwendigen Sanierungsbedarfs, des Baujahrs, der Bausubstanz und des Leerstands.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-festhypothek-variable-hypothek-und-geldmarkt-hypothek\">Festhypothek, variable Hypothek und Geldmarkt-Hypothek<\/h3>\n\n\n\n<p>Ein Renditeobjekt kann mit einer <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/hypotheken\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">g\u00e4ngigen Hypothek<\/a> finanziert werden. Der Klassiker ist dabei die bekannte Festhypothek, bei welcher der Zinssatz f\u00fcr bis zu zehn Jahre unver\u00e4ndert festgeschrieben wird. Eine Festhypothek hat meist eine lange Laufzeit. Steigt das markt\u00fcbliche Zinsniveau mit der Zeit, profitieren Sie von vergleichsweise niedrigeren Zinsen auf Ihre Festhypothek. Fallen die Zinsen, zahlen Sie allerdings drauf.<\/p>\n\n\n\n<p>Etwa ein F\u00fcnftel der Investoren von Renditeobjekten in der Schweiz entscheidet sich f\u00fcr eine Geldmarkt-Hypothek. Eine Hypothek mit festgelegter, aber kurzer Laufzeit, wie etwa die <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/wofuer-steht-die-neue-geldmarkthypothek-saron\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">SARON-Hypothek<\/a>. Deren Zinssatz wird von den meisten Schweizer Banken alle drei Monate neu am Zinssatz des SARONs ausgerichtet festgelegt.<\/p>\n\n\n\n<p>Eine dritte Option sind variable Hypotheken. Ihr Vorteil ist neben dem flexiblen Zinsniveau \u2013 der Zinssatz der variablen Hypothek orientiert sich an der Situation auf dem Kapitalmarkt \u2013 vor allem die flexible Laufzeit. Variable Hypotheken k\u00f6nnen Sie jederzeit k\u00fcndigen, meist binnen drei bis sechs Monaten. Die Kehrseite der M\u00fcnze sind allerdings die Kosten dieser Hypotheken: Sie sind in der Schweiz sehr teuer und daher f\u00fcr Immobilienk\u00e4ufer kaum empfehlenswert.<\/p>\n\n\n\n<p>Nach Ablauf der Laufzeit sollten Sie Ihre Hypothek nicht einfach verl\u00e4ngern, sondern genau pr\u00fcfen, ob die aktuellen Bedingungen und Zinss\u00e4tze noch passen. Einige Banken verlangen f\u00fcr die Verl\u00e4ngerung nicht unerhebliche Geb\u00fchren. Hier kann man durchaus verhandeln und gegebenfalls zu einer anderen Bank wechseln.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-kunftige-kosten\">K\u00fcnftige Kosten<\/h3>\n\n\n\n<p>Auch die zuk\u00fcnftigen Kosten des Renditeobjekts sollten Sie unbedingt beachten. Steht in den n\u00e4chsten Jahren eine Sanierung an? Reine Instandhaltungskosten k\u00f6nnen nicht auf den oder die Mieter umgelegt werden. Dazu geh\u00f6ren zum Beispiel die Sanierung eines \u00e4lteren Daches. Modernisierungsmassnahmen wie <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/energetische-sanierung\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">energiesparende Umbauten<\/a> k\u00f6nnen Sie als Modernisierungsmieterh\u00f6hung auf die Mieter umlegen und steuerlich absetzen. Idealerweise sollten beim Kauf Ihrer Rendite-Immobilie keine direkten Sanierungen anstehen, da sonst ein Renovationsstau entstehen kann.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-infobox\">\n    \n\n<p>Mehr zum Thema \u201eRenovation und Steuerabz\u00fcge\u201c finden Sie im&nbsp;<a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/renovation-steuerabzug\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">hier<\/a>.<\/p>\n\n<\/div>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-steuerliche-aspekte-und-steuerarten\">Steuerliche Aspekte und Steuerarten<\/h3>\n\n\n\n<p>Eine gute <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/immobiliensteuern-schweiz\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">steuerliche Absetzbarkeit<\/a> wirkt sich g\u00fcnstig auf die Rendite aus. Mieteinnahmen, die Sie als Eigent\u00fcmer eines Renditeobjekts haben, m\u00fcssen Sie versteuern. Sie geh\u00f6ren in der Steuererkl\u00e4rung zu den steuerbaren Eink\u00fcnften. Ausgaben, die durch die Vermietung entstehen, sind steuerlich absetzbar. Hier k\u00f6nnen Sie Steuern sparen! Je nach Kanton kann zudem eine <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/die-liegenschaftssteuer-im-ueberblick\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Liegenschaftssteuer<\/a> anfallen. <\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-infobox\">\n    \n\n<p>Weiterf\u00fchrender Artikel&nbsp;<a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/immobiliensteuern-schweiz\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">\u00abImmobiliensteuern nach Kantonen\u00bb<\/a><\/p>\n\n<\/div>\n\n\n<p>Bei der anfallenden Verm\u00f6genssteuer k\u00f6nnen Schulden die Steuerlast senken. Eine <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/handaenderungssteuern\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Hand\u00e4nderungssteuer<\/a> wird bei Eigentums\u00fcbergang eines Grundst\u00fccks f\u00e4llig. Meist teilen sich K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer diese. Die Hand\u00e4nderungssteuer gilt auch f\u00fcr Schenkungen und Erbschaften. Beim Verkauf Ihres Renditeobjekts wird schliesslich noch eine <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/grundstuckgewinnsteuer\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Grundst\u00fccksgewinnsteuer<\/a> f\u00e4llig.<\/p>\n\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/09\/Screenshot-2023-03-31-at-14.18.44.png\"\n        class=\"aspect-ratiodefault\"\n        alt=\"Welche Steuern anfallen k\u00f6nnen bei Immobilien\"\n            >\n    <\/figure>\n\n\n\n<p style=\"font-size:14px\"><strong>Steuern, die beim Kauf, Besitz oder Verkauf von Rendite-Immobilien anfallen k\u00f6nnen<\/strong>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-berechnung-der-rendite-einer-immobilie\">Berechnung der Rendite einer Immobilie&nbsp;&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Wenn man ein Renditeobjekt kaufen m\u00f6chte, ist die Kalkulation das A und O, damit sich Ihre Renditeerwartungen erf\u00fcllen. Kennziffern, die berechnet werden, beruhen immer auf Sch\u00e4tzungen. Deswegen gilt: Je detaillierter Sie die Werte ermitteln und angeben, desto genauer sind die Rendite-Kennzahlen. Renditeberechnungen sollten immer f\u00fcr ein ganzes Jahr gemacht werden, damit sie aussagekr\u00e4ftig sind. Wird ein k\u00fcrzerer Zeitraum betrachtet, kann das Ergebnis der Kalkulation ungenau sein. Neben der Bruttorendite gibt es 2 Haupt-Kennzahlen zu beachten.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-eigenkapitalrendite\">Eigenkapitalrendite<\/h3>\n\n\n\n<p>Die <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/eigenkapitalrendite\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Eigenkapitalrendite<\/a> gibt an, welche Rendite Sie im Verh\u00e4ltnis zum eingesetzten Eigenkapital erhalten. Das eingesetzte Kapital wird also ins Verh\u00e4ltnis zum erwirtschafteten Gewinn gesetzt. Ein hoher Fremdkapitaleinsatz ist zwar riskanter, aber die Eigenkapitalrendite kann dadurch deutlich steigen. Diesen umgekehrten Zusammenhang zwischen Eigenkapital und Fremdkapital nennt man den <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/videos\/der-leverage-effekt-wie-hypotheken-rendite-und-risiko-hebeln\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Leverage-Effekt<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Bei der Berechnung der Eigenkapitalrendite werden j\u00e4hrliche Kosten <ins>miteinbezogen<\/ins>. Dazu geh\u00f6ren:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Zinszahlungen<\/li>\n\n\n\n<li>nicht umlegbare Nebenkosten<\/li>\n\n\n\n<li>Verwaltungskosten<\/li>\n\n\n\n<li>R\u00fccklagen<\/li>\n\n\n\n<li>Steuern<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Sie berechnen die Eigenkapitalrendite in Prozent mit folgender Formel:<\/p>\n\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/09\/Formel-eigenkapitalrendite.png\"\n        class=\"aspect-ratiodefault\"\n        alt=\"Wie man die Eigenkapitalrendite berechnet.\"\n            >\n    <\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-nettorendite\">Nettorendite<\/h3>\n\n\n\n<p>Bei der Nettorendite wird das Verh\u00e4ltnis vom Reinertrag zu den Anschaffungskosten der Immobilie aufgezeigt. Folgekosten sollten mit einberechnet werden. Mit der Nettorendite k\u00f6nnen Sie einzelne Immobilien besser vergleichen. Zu den j\u00e4hrlichen Kosten geh\u00f6ren Honorare f\u00fcr Bewirtschaftung, Instandhaltungs- und Unterhaltskosten oder Revisionskosten. Zinsen werden hier nicht ber\u00fccksichtigt.<\/p>\n\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/09\/Nettorendite2.png\"\n        class=\"aspect-ratiodefault\"\n        alt=\"Mit dieser Formel k\u00f6nnen Sie die Nettorendite berechnen bevor Sie ein Renditeobjekt kaufen.\"\n            >\n    <\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-crowdinvesting-als-alternative-zum-kauf-von-einem-renditeobjekt\">Crowdinvesting als Alternative zum Kauf von einem Renditeobjekt<\/h2>\n\n\n\n<p>Sie m\u00f6chten nicht so viel Kapital investieren und weder die Verwaltung noch das Management einer Renditeimmobilie auf sich nehmen? Dann ist <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/immobilien-investieren\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Crowdinvesting<\/a> eine gute Alternative, mit der Sie trotzdem von Renditeobjekten profitieren k\u00f6nnen. \u00dcber Online-Plattformen investieren Sie gemeinsam mit anderen Anlegern in Renditeobjekte. Sie bringen das notwendige Eigenkapital in einer Gruppe auf.<\/p>\n\n\n\n<p>Der Vorteil an dieser Methode ist, dass Sie kleinere Summen anlegen und trotzdem in mehrere Immobilien gleichzeitig investieren k\u00f6nnen. So streuen Sie Ihr Risiko und erh\u00f6hen die Renditechance. Crowdinvesting ist eine gute Anlage-Alternative, die immer beliebter wird.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-fazit-risiken-und-chancen-beim-renditeobjekt-kaufen\">Fazit: Risiken und Chancen beim Renditeobjekt kaufen<\/h2>\n\n\n\n<p>Eine Renditeimmobilie ist eine wertstabile Anlage, die durch ihren Sachwert relativ inflationssicher ist. Renditeobjekte k\u00f6nnen Wohnungen, Ein- oder Mehrfamilienh\u00e4user oder Gewerbeimmobilien sein. Der Erwerb bringt allerdings immer ein gewisses Risiko mit sich.<\/p>\n\n\n\n<p>Trotzdem: Mit einem Renditeobjekt k\u00f6nnen Sie mehr Rendite erwirtschaften als mit anderen klassischen Bankprodukten wie Obligationen. Sie stellen eine gute M\u00f6glichkeit dar, um langfristig Kapital aufzubauen und zu vermehren. Marktkenntnisse sind bei dieser Art von Investition allerdings unerl\u00e4sslich. Eine sorgf\u00e4ltige Kalkulation sowie ein Wertgutachten sch\u00fctzen vor Fehleinsch\u00e4tzungen, auch wenn es zeitaufwendig und teuer ist.<\/p>\n\n\n\n<p>Eine gute und immer beliebtere Alternative zum Kauf einer Renditeimmobilie ist das Crowdinvesting. Daf\u00fcr brauchen Sie deutlich weniger Eigenkapital und ein grosser Teil des Arbeitsaufwands wird Ihnen abgenommen.<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":11699,"parent":0,"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"subtitle":""},"categories":[154],"tags":[606,547,607],"class_list":["post-21855","blog","type-blog","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","category-investieren","tag-immobilien-kaufen","tag-kaufen","tag-renditeobjekt"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Renditeobjekt kaufen - So machen Sie es richtig<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Renditeobjekt kaufen - Alle Informationen zur Standortwahl, Finanzierung, Steuerabz\u00fcge, Renditeberechnungen und Alternativen zum Alleinkauf.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/blog\/renditeobjekt-kaufen\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"en_US\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Renditeobjekt kaufen - 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