{"id":24690,"date":"2022-02-04T11:35:08","date_gmt":"2022-02-04T10:35:08","guid":{"rendered":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/?p=24690"},"modified":"2024-11-08T13:52:03","modified_gmt":"2024-11-08T13:52:03","slug":"ausnuetzungsziffer","status":"publish","type":"blog","link":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/blog\/ausnuetzungsziffer\/","title":{"rendered":"Die  Kennzahl Ausn\u00fctzungsziffer bei Immobilien"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"has-medium-font-size\">Der Kauf eines Hauses oder eines Grundst\u00fccks setzt sich aus mehreren Kriterien zusammen, auf die besonders K\u00e4ufer beim Erwerb achten sollten. Eine dieser Kriterien ist die sogenannte <strong>Ausn\u00fctzungsziffer,<\/strong> die speziell f\u00fcr ein unbebautes Grundst\u00fcck ausschlaggebend ist. Auch bei der <strong>Ausn\u00fctzungsziffer<\/strong> zeigen sich deutliche Unterschiede je nach Kanton des Grundst\u00fccks. Im folgenden Artikel werden Definition, <strong>Berechnung<\/strong>, kantonale Spezifikationen sowie Berechnungsbeispiele n\u00e4her betrachtet. <\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-table-of-contents\">\n    <p class=\"title\">\n        <span>Inhalt<\/span>\n        <svg width=\"24\" height=\"24\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\">\n<path fill-rule=\"evenodd\" clip-rule=\"evenodd\" d=\"M12 13.9393L17.4697 8.46967C17.7626 8.17678 18.2374 8.17678 18.5303 8.46967C18.8232 8.76256 18.8232 9.23744 18.5303 9.53033L12 16.0607L5.46967 9.53033C5.17678 9.23744 5.17678 8.76256 5.46967 8.46967C5.76256 8.17678 6.23744 8.17678 6.53033 8.46967L12 13.9393Z\" fill=\"currentColor\"\/>\n<\/svg>\n    <\/p>\n    <ul><li class=\"\"><a href=\"#h-wofur-benotigt-man-die-ausnutzungsziffer\">Wof\u00fcr ben\u00f6tigt man die Ausn\u00fctzungsziffer?<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#\">Jetzt Kennzahlen Ihrer Immobilie berechnen!<\/a><ul><li class=\"even\"><a href=\"#h-gibt-es-einen-unterschied-zwischen-der-ausnutzungsziffer-und-der-ausnutzungsziffer\">Gibt\u00a0 es\u00a0 einen\u00a0 Unterschied zwischen\u00a0 der Ausnutzungsziffer und\u00a0 der Ausn\u00fctzungsziffer?<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-wie-lautet-die-definition-der-ausnutzungsziffer\">Wie\u00a0lautet die Definition der Ausn\u00fctzungsziffer?<\/a><ul><li class=\"even\"><a href=\"#h-wo-kann-man-sie-finden\">Wo kann man sie finden?<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-die-ausnutzungsziffer-bei-an-oder-umbauten\">Die Ausn\u00fctzungsziffer bei An- oder Umbauten<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-im-beispiel-ausnutzungsziffer-kanton-zurich\">Im Beispiel: Ausn\u00fctzungsziffer Kanton Z\u00fcrich<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-im-beispiel-ausnutzungsziffer-aargau\">Im Beispiel: Ausn\u00fctzungsziffer Aargau<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-im-beispiel-ausnutzungsziffer-st-gallen\">Im Beispiel: Ausn\u00fctzungsziffer St.Gallen<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-im-beispiel-ausnutzungsziffer-kanton-bern\">Im Beispiel: Ausn\u00fctzungsziffer Kanton Bern<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-im-beispiel-ausnutzungsziffer-thurgau\">Im Beispiel: Ausn\u00fctzungsziffer Thurgau<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-im-beispiel-ausnutzungsziffer-solothurn\">Im Beispiel: Ausn\u00fctzungsziffer Solothurn<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-im-beispiel-ausnutzungsziffer-luzern\">Im Beispiel: Ausn\u00fctzungsziffer Luzern<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-wie-fuhrt-man-die-berechnung-durch\">Wie\u00a0 f\u00fchrt\u00a0 man\u00a0 die Berechnung durch?<\/a><ul><li class=\"even\"><a href=\"#h-bruttogeschossflache-berechnen\">Bruttogeschossfl\u00e4che berechnen<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-im-beispiel-ausnutzungsziffer-berechnen-kanton-zurich\">Im Beispiel: Ausn\u00fctzungsziffer berechnen Kanton Z\u00fcrich<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-nutzungsubertragung\">Nutzungs\u00fcbertragung<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-fazit\">Fazit<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-wofur-benotigt-man-die-ausnutzungsziffer\">Wof\u00fcr ben\u00f6tigt man die Ausn\u00fctzungsziffer?<\/h2>\n\n\n\n<p>Die <strong>Ausn\u00fctzungsziffer<\/strong> gibt an, wie viel der verf\u00fcgbaren Fl\u00e4che eigentlich genutzt und bebaut werden darf und ist deshalb eine wichtige Komponente, wenn es darum geht, ein Haus gem\u00e4ss vorgegebener Auflagen zu errichten.&nbsp;Sie dient als Mass zur&nbsp; baulichen Nutzung und wirkt sich vorteilhaft aus, um eine geordnete st\u00e4dtebauliche Nutzung zu gew\u00e4hrleisten.<\/p>\n\n\n\n<p>Die <strong>Ausn\u00fctzungsziffer<\/strong>, auch Geschossfl\u00e4chenzahl genannt, kann besonders nach dem Kauf eines Grundst\u00fccks zum Problem werden, da diese neben anderen relevanten Faktoren, wie der Grundst\u00fccksgr\u00f6sse, der Umgebung und der finanziellen Belastung einer Immobilie schlichtweg untergeht.<\/p>\n\n\n\n<p>Hier heisst es also: Wer sich rechtzeitig informiert, kann unn\u00f6tige Kosten und auftretende Umst\u00e4nde geschmeidig vermeiden und die <strong>Ausn\u00fctzungsziffer<\/strong> zu seinem Vorteil machen.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-cta-banner\">\n            <div class=\"image\">\n            <img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/10\/Screenshot-2023-05-09-at-11.19.20-e1683624320505.png\" alt=\"Berechnen Sie einfach die Eigenkapitalrendite und mehr.\">\n        <\/div>\n    \n    <div class=\"content\">\n        <div class=\"wp-block-niffler-article\">\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Jetzt Kennzahlen Ihrer Immobilie berechnen!<\/h2>\n\n\n\n<p>Berechnen Sie gratis die wichtigsten Kennzahlen Ihrer Wunsch-Immobilie.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list marker-check\">\n<li>Bruttorendite berechnen<\/li>\n\n\n\n<li>Nettorendite berechnen<\/li>\n\n\n\n<li>Eigenkapitalrendite berechnen<\/li>\n<\/ul>\n\n<\/div>    <\/div>\n\n    <div class=\"addon\">                        <form\n                            class=\"wp-component-niffler-newsletter-form wp-function-niffler-form-submit is-width-full\"\n\n                                                            data-form-action=\"tool-download\"\n                                data-tool-id=\"25439\"\n                                data-form-name=\"Tool: Rendite-Rechner\"\n                                                    >\n                            <fieldset>\n                                <div class=\"wp-block-niffler-form-input-field\">\n                                    <div class=\"field\">\n                                        <input type=\"email\" placeholder=\"\" name=\"email\" required\/>\n\n                                        <span class=\"placeholder\">\n                                            E-Mail-Adresse\n                                        <\/span>\n                                    <\/div>\n                                <\/div>\n                                <button type=\"submit\" class=\"wp-block-niffler-button\">\n                                    <svg width=\"24\" height=\"24\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\">\n<path fill-rule=\"evenodd\" clip-rule=\"evenodd\" d=\"M11.25 13.1893V3.75C11.25 3.33579 11.5858 3 12 3C12.4142 3 12.75 3.33579 12.75 3.75V13.1893L15.9697 9.96967C16.2626 9.67678 16.7374 9.67678 17.0303 9.96967C17.3232 10.2626 17.3232 10.7374 17.0303 11.0303L12 16.0607L6.96967 11.0303C6.67678 10.7374 6.67678 10.2626 6.96967 9.96967C7.26256 9.67678 7.73744 9.67678 8.03033 9.96967L11.25 13.1893ZM18 18V14.25C18 13.8358 18.3358 13.5 18.75 13.5C19.1642 13.5 19.5 13.8358 19.5 14.25V19.5H4.5V14.25C4.5 13.8358 4.83579 13.5 5.25 13.5C5.66421 13.5 6 13.8358 6 14.25V18H18Z\" fill=\"currentColor\"\/>\n<\/svg>\nJetzt herunterladen                                <\/button>\n                            <\/fieldset>\n                                <p class=\"privacy\">Mit der \u00dcbermittlung Ihrer E-Mail-Adresse geben Sie Ihr Einverst\u00e4ndnis zur Nutzung Ihrer Daten gem\u00e4ss unserer Datenschutzerk\u00e4rung. Die Abmeldung vom Newsletter ist jederzeit m\u00f6glich.<\/p>\n                        <\/form>\n                    <\/div><\/div>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-gibt-es-einen-unterschied-zwischen-der-ausnutzungsziffer-und-der-ausnutzungsziffer\">Gibt&nbsp; es&nbsp; einen&nbsp; Unterschied zwischen&nbsp; der Ausnutzungsziffer und&nbsp; der Ausn\u00fctzungsziffer?<\/h3>\n\n\n\n<p>Einen konkreten Unterschied zwischen den Begriffen <strong><em>Ausnutzungsziffer<\/em><\/strong><em> <\/em>und<em> <\/em><strong><em>Ausn\u00fctzungsziffer<\/em><\/strong> gibt es nicht. Sie weisen lediglich Unterschiede bei der Schreibweise auf, besitzen aber dieselbe Definition und k\u00f6nnen deshalb im Kontext frei gew\u00e4hlt werden. Die Schreibweise <strong><em>Ausn\u00fctzungsziffer<\/em><\/strong> wird dennoch weitaus \u00f6fter genutzt und auch im rechtlichen Sinne mehr verwendet.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-wie-lautet-die-definition-der-ausnutzungsziffer\">Wie&nbsp;lautet die Definition der Ausn\u00fctzungsziffer?<\/h2>\n\n\n\n<p>Die <strong>Ausn\u00fctzungsziffer<\/strong> beschreibt das Verh\u00e4ltnis zwischen Grundst\u00fccksfl\u00e4che und Bruttogeschossfl\u00e4che. Sie sagt aus, wie viel der gesamten Grundst\u00fccksfl\u00e4che bebaut und genutzt werden darf. Hat eine Parzelle beispielsweise eine Fl\u00e4che von 500 m2 und wird mit einer <strong>Ausn\u00fctzungsziffer<\/strong> von 0,4 verrechnet, so d\u00fcrfen die Besitzer hier ein Haus mit 200 m2 Wohnfl\u00e4che bauen.<\/p>\n\n\n\n<p>Die <strong>Ausn\u00fctzungsziffer<\/strong> setzt sich aus der errechenbaren Bruttogeschossfl\u00e4che und der eigentlichen Landfl\u00e4che zusammen und variiert meist zwischen den Werten 0,3 (30 %) und 0,8 (80 %). Je gr\u00f6sser die Ziffer ist, desto mehr Fl\u00e4che darf der K\u00e4ufer beim Bebauen auf dem Grundst\u00fcck nutzen und hat somit mehr Freiheit beim Errichten seines Wohnhauses. Dies wirkt sich wiederum auch auf den Kaufpreis aus und macht die zu kaufende Immobilie preisintensiver, da Besitzer beim Bebauen flexibler sein k\u00f6nnen.&nbsp;Vornehmlich werden H\u00f6chstmasse f\u00fcr die bauliche Nutzung festgesetzt und als maximale <strong>Ausn\u00fctzungsziffer<\/strong> angegeben. Dieser Wert darf vom Grundst\u00fccksbesitzer beim Bau zwar unterschritten, aber nicht \u00fcberschritten werden.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-wo-kann-man-sie-finden\">Wo kann man sie finden?<\/h3>\n\n\n\n<p>Die <strong>Ausn\u00fctzungsziffer<\/strong> variiert von Zone zu Zone eines Kantons und ist je nach Vorgaben fix in ihrem Wert. Im Zonenplan gibt es ein sogenanntes Baureglement, in welchem die <strong>Ausn\u00fctzungsziffer<\/strong> der jeweiligen Zone niedergeschrieben ist. Mit diesem Reglement k\u00f6nnen Besitzer ermitteln, welcher Zone ihr Grundst\u00fcck angeh\u00f6rt und welche Bauvorschriften anhand dessen f\u00fcr sie gelten. Zudem k\u00f6nnen Besitzer von Liegenschaften einsehen, ob es sich bei ihrer Zone um eine ein- oder mehrgeschossige Wohnzone, eine Freihalte- oder Industriezone, oder um eine Landwirtschafts- und Naturschutzzone handelt.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-embed\" data-uniqid=\"vid_69e9da14e90bb\" data-url=\"https:\/\/www.youtube.com\/watch?v=yEBmXqU92Ig\" >\n    <iframe src=\"https:\/\/www.youtube-nocookie.com\/embed\/yEBmXqU92Ig?si=EBMRxeusHOlbIFYD\" allowfullscreen=\"true\" frameborder=\"0\"><\/iframe><\/div>\n\n\n\n<p>Grundst\u00fccksbesitzer k\u00f6nnen die <strong>Ausn\u00fctzungsziffer<\/strong> auch beim Bauamt einsehen und hier ihre Bruttogeschossfl\u00e4che \u2013 also die ihnen zum Bauen zur Verf\u00fcgung stehende Fl\u00e4che \u2013 errechnen lassen. F\u00fcr das Bauen ist vordergr\u00fcndig die Nutzungsplanung der angeh\u00f6rigen Gemeinde massgebend. Weitere Bestimmungen in Bezug auf das rechtliche Bauen sind im kantonalen Baugesetz und in der Bauverordnung festgehalten. Ausnahmen d\u00fcrfen lediglich von der kommunalen Beh\u00f6rde erteilt werden und m\u00fcssen sich dennoch an niedergeschriebene Vorgaben richten. Im kantonalen Baugesetz wird zudem bereits festgehalten, wie viel Abstand zum Nachbarn oder zur Strasse beim Bauen eingehalten werden muss.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-die-ausnutzungsziffer-bei-an-oder-umbauten\">Die Ausn\u00fctzungsziffer bei An- oder Umbauten<\/h3>\n\n\n\n<p>Die <strong>Ausn\u00fctzungsziffer<\/strong> spielt zudem auch bei Umbauten und Anbauten eine grosse Rolle. Besitzer d\u00fcrfen und k\u00f6nnen Baupl\u00e4ne nur dann in die Tat umsetzten, wenn die <strong>Ausn\u00fctzungsziffer<\/strong> dabei nicht \u00fcberschritten wird. So darf ein neuer Wintergarten zum Beispiel nur dann errichtet werden, wenn die gem\u00e4ssigte Fl\u00e4che zur erlaubten Bebauung nicht passiert wird. Wie viel Anbaufl\u00e4che zur Verf\u00fcgung steht, k\u00f6nnen Grundst\u00fccks- und Hausbesitzer bei ihrer \u00f6rtlichen Gemeindeverwaltung einholen. Hier ist es m\u00f6glich, dass eine Ausnahmebewilligung erteilt wird, wenn der K\u00e4ufer beispielsweise einen Teil seines Dachbodens zu einem Wohnraum umfunktionieren m\u00f6chte.<\/p>\n\n\n\n<p>Die <strong>Ausn\u00fctzungsziffer<\/strong> spielt zudem auch bei Umbauten und Anbauten eine grosse Rolle. Besitzer d\u00fcrfen und k\u00f6nnen Baupl\u00e4ne nur dann in die Tat umsetzten, wenn die <strong>Ausn\u00fctzungsziffer<\/strong> dabei nicht \u00fcberschritten wird. So darf ein neuer Wintergarten zum Beispiel nur dann errichtet werden, wenn die gem\u00e4ssigte Fl\u00e4che zur erlaubten Bebauung nicht passiert wird. Wie viel Anbaufl\u00e4che zur Verf\u00fcgung steht, k\u00f6nnen Grundst\u00fccks- und Hausbesitzer bei ihrer \u00f6rtlichen Gemeindeverwaltung einholen. Hier ist es m\u00f6glich, dass eine Ausnahmebewilligung erteilt wird, wenn der K\u00e4ufer beispielsweise einen Teil seines Dachbodens zu einem Wohnraum umfunktionieren m\u00f6chte.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-infobox\">\n    \n\n<p><strong>Tipp:<\/strong>&nbsp;M\u00f6chten auch Sie einen Umbau an Ihrem Haus vornehmen, dann machen Sie gemeinsam mit Ihrem Architekten einen Termin beim lokalen Bauamt und besorgen sich einen Hausplan zusammen mit einer Skizze \u00fcber die gew\u00fcnschten Ausbauten. So sind Sie bestens vorbereitet und haben zudem einen Spezialisten an Ihrer Seite.<\/p>\n\n<\/div>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-im-beispiel-ausnutzungsziffer-kanton-zurich\">Im Beispiel: Ausn\u00fctzungsziffer Kanton Z\u00fcrich<\/h3>\n\n\n\n<p>Das Zentrum der Bank- und Finanzwirtschaft <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/mehrfamilienhaus-kaufen\/zuerich\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Z\u00fcrich<\/a> hat die Ausn\u00fctzungsziffer f\u00fcr jede Wohnzone genauestens festgelegt. Zweigeschossige Wohnzonen erhalten einen Ausn\u00fctzungswert von rund 0,4 &#8211; 0,6, w\u00e4hrend dreigeschossige Bauten bereits von einem Wert von 0,9 profitieren d\u00fcrfen. H\u00e4user mit vier, f\u00fcnf oder sechs Geschossen besitzen einen Wert von \u00fcber 100 %, oftmals sogar \u00fcber 200 %, werden aber wiederum mit einer Mindestgeschossanzahl versehen, um den Nutzen der gesamten Grundfl\u00e4che zu vermeiden.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-im-beispiel-ausnutzungsziffer-aargau\">Im Beispiel: Ausn\u00fctzungsziffer Aargau<\/h3>\n\n\n\n<p>Im <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/mehrfamilienhaus-kaufen\/aargau\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Aargau<\/a> richten sich Bau\u00e4mter an die im Zonenplan verschriebenen Ausn\u00fctzungsziffern &#8211; hier auch bekannt als Geschossfl\u00e4chenziffer -, die von Gebiet zu Gebiet variieren. Zudem k\u00f6nnen Grundst\u00fccksbesitzer beim Immobilienkauf von einem Zuschlag auf die vorgeschriebene Ausn\u00fctzungsziffer von 10 % profitieren. Dies wird nur dann geltend gemacht, wenn es sich bei dem Wohnhaus um einen Neubau handelt oder eine Modernisierung von Geb\u00e4uden, die nach 1990 gebaut wurden, in die Wege geleitet werden soll.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-im-beispiel-ausnutzungsziffer-st-gallen\">Im Beispiel: Ausn\u00fctzungsziffer St.Gallen<\/h3>\n\n\n\n<p>Der Kanton <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/mehrfamilienhaus-kaufen\/st-gallen\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">St. Gallen<\/a> hat seit 2017 ein neues Planungs- und Baugesetz, in welchem die Ausn\u00fctzungsziffer ganz wegf\u00e4llt. Bis 2025 gelten die alten Regelungen \u00fcber die bebaubare Fl\u00e4che des eigenen Grundst\u00fccks &#8211; das Baureglement ist somit noch 8 weitere Jahre geltend. W\u00e4hrenddessen m\u00fcssen die Gemeinden nun ihre Zonenpl\u00e4ne neu \u00fcberarbeiten und eine neue Regelung beschlie\u00dfen. Welche Zonen von dieser \u00c4nderung betroffen sind, kann im \u00f6rtlichen Bauamt eingesehen werden.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-im-beispiel-ausnutzungsziffer-kanton-bern\">Im Beispiel: Ausn\u00fctzungsziffer Kanton Bern<\/h3>\n\n\n\n<p>Auch in <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/mehrfamilienhaus-kaufen\/bern\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Bern<\/a> wird im kantonalen Baugesetz von der Geschossfl\u00e4chenziffer, anstelle des Begriffs Ausn\u00fctzungsziffer gesprochen. Der Wert dieser richtet sich wie bei den meisten Kantonen an die jeweilige Zone, in der sich das Grundst\u00fcck befindet. Beispielsweise betr\u00e4gt die Ausn\u00fctzungsziffer in der Wohnzone W nur 0,1, w\u00e4hrend Besitzer von Liegenschaften in der Gemischten Wohnzone WG ganze 0,5 der Fl\u00e4che ausnutzen d\u00fcrfen. In der Dienstleistungszone D hingegen k\u00f6nnen Grundst\u00fccksbesitzer ganze 100 % der Landfl\u00e4che bebauen, sofern das Geb\u00e4ude in der L\u00e4rmempfindlichkeitsstufe II liegt.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-infobox\">\n    \n\n<p><strong>\u00dcbersicht \u00fcber Kantone<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Weitere Informationen zu den Bau- und Zonenordnungen in den einzelnen Kantonen finden Sie durch Anklicken des jeweiligen Kantons.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.zh.ch\/bin\/zhweb\/publish\/regierungsratsbeschluss-unterlagen.\/2016\/430\/Begr._700.2_700.22_700.6_Aend._Vollversion_11.5.16.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Z\u00fcrich<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/gesetzessammlungen.ag.ch\/app\/de\/texts_of_law\/713.121\/versions\/2024\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Aargau<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/ar.clex.ch\/app\/de\/texts_of_law\/721.11\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Appenzell Ausserrhoden<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/ai.clex.ch\/frontend\/versions\/1804\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Appenzell Innerrhoden<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/bl.clex.ch\/app\/de\/texts_of_law\/400.11\/versions\/1245\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Basel-Landschaft<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.bsig.jgk.be.ch\/bsig-2010-web\/bsig\/fileDownload?documentId=814&amp;LANGUAGE=de\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Bern<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/bdlf.fr.ch\/app\/de\/texts_of_law\/710.1\/versions\/5330\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Freiburg<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.lexfind.ch\/tolv\/171260\/fr\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Genf<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/gesetze.gl.ch\/app\/de\/texts_of_law\/VII%20B%2F1%2F2\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Glarus<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.gr.ch\/DE\/institutionen\/verwaltung\/dvs\/are\/nutzungsplanung\/weg_art%20und%20mass.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Graub\u00fcnden<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/rsju.jura.ch\/fr\/viewdocument.html?idn=20124&amp;id=36917\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Jura<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/baurecht.lu.ch\/-\/media\/Baurecht\/Dokumente\/Weiter_geltende_aeltere_Bestimmungen\/A1_24_weitere_geltende_ltere_Bestimmungen.pdf?la=de-CH\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Luzern<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.ne.ch\/autorites\/DDTE\/SCAT\/Documents\/LCAT_avec_dispositions_transitoires.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Neuenburg<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.nw.ch\/_docn\/100869\/Bericht_NG_611.1_externe_Vernehmlassung.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Nidwalden<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"http:\/\/gdb.ow.ch\/frontend\/versions\/1450\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Obwalden<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"http:\/\/www.stadt-schaffhausen.ch\/Bauordnung-Zonenplan.3547.0.html\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Schaffhausen<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.sz.ch\/public\/upload\/assets\/32971\/400_100.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Schwyz<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/bgs.so.ch\/app\/de\/texts_of_law\/711.61\/versions\/4124\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Solothurn<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/st.gallen.tlex.ch\/app\/de\/texts_of_law\/731.1\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">St. Gallen<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www4.ti.ch\/fileadmin\/DT\/direttive\/DT_DSTM_SST\/pr\/Linea_guida_regolamento_edilizio_2015.pdf\">Tessin<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/dbu.tg.ch\/rechtsdienst\/planungs-und-baugesetz.html\/1436\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Thurgau<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.ur.ch\/_docn\/43476\/BZO_Andermatt.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Uri<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.vd.ch\/fileadmin\/user_upload\/themes\/territoire\/construction\/batiments_publics\/dossiers\/amiante\/RATC.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Waadt<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/lex.vs.ch\/app\/de\/texts_of_law\/705.100\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Wallis<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/bgs.zg.ch\/app\/de\/texts_of_law\/721.111\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Zug<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n<\/div>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-im-beispiel-ausnutzungsziffer-thurgau\">Im Beispiel: Ausn\u00fctzungsziffer Thurgau<\/h3>\n\n\n\n<p>Im Kanton <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/mehrfamilienhaus-kaufen\/thurgau\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Thurgau<\/a> verweist man eher auf den Begriff Geschossfl\u00e4chenziffer, anstelle von Ausn\u00fctzungsfl\u00e4che. Diese wird hier auch mit der Zusammensetzung aus Hauptnutzfl\u00e4chen, Nebennutzfl\u00e4chen, Verkehrsfl\u00e4chen, Konstruktionsfl\u00e4chen und Funktionsfl\u00e4chen definiert. Im Thurgau bekommen Grundst\u00fccksbesitzer zudem einen Zuschlag von 10 % auf ihre Ausn\u00fctzungsziffer, wenn eine Tiefgarage gebaut werden soll.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-im-beispiel-ausnutzungsziffer-solothurn\">Im Beispiel: Ausn\u00fctzungsziffer Solothurn<\/h3>\n\n\n\n<p>In <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/mehrfamilienhaus-kaufen\/solothurn\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Solothurn<\/a> darf der Gemeinderat die Zahl der zu bauenden Untergeschosse begrenzen und anstelle der maximalen Geschosszahl lediglich die Geb\u00e4udeh\u00f6he festlegen. Dies erm\u00f6glicht Grundst\u00fccksbesitzern die M\u00f6glichkeit zum flexibleren Bauen. Zudem gelten hier minimale und maximale Ausn\u00fctzungsziffern, die je nach Baugebiet und Zone unterschiedlich hoch in ihrem Wert sein k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-im-beispiel-ausnutzungsziffer-luzern\">Im Beispiel: Ausn\u00fctzungsziffer Luzern<\/h3>\n\n\n\n<p>Einen weiteren Ausnahmefall bietet der Kanton <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/mehrfamilienhaus-kaufen\/luzern\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Luzern<\/a>. Hier richtet sich die Ausn\u00fctzungsziffer in den Zonen an die eigentliche Menge der Hausgeschosse. Etwa besitzen ein- bis dreigeschossige Zonen die Ausn\u00fctzungsziffer 0,8, w\u00e4hrend viergeschossige Zonen und alle \u00fcbrigen Zonen mit der Ausn\u00fctzungsziffer 0,9 versehen sind.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-wie-fuhrt-man-die-berechnung-durch\">Wie&nbsp; f\u00fchrt&nbsp; man&nbsp; die Berechnung durch?<\/h2>\n\n\n\n<p>M\u00f6chten Immobilienbesitzer ihre Immobilie ausbauen oder dieser einen Anbau hinzuf\u00fcgen, so gilt es die Ausn\u00fctzungsziffer zu ermitteln, um festzustellen, wie viel \u00fcbrige Fl\u00e4che beim Bauen zur Verf\u00fcgung steht. Die Ausn\u00fctzungsziffer setzt sich aus der Bruttogeschossfl\u00e4che und der Landfl\u00e4che des Grundst\u00fccks zusammen und wird wie folgt berechnet:<\/p>\n\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/09\/Bildschirmfoto-2022-02-03-um-13.34.08.png\"\n        class=\"aspect-ratiodefault\"\n        alt=\"Dividiert man die Bruttogeschossfl\u00e4che durch die Landfl\u00e4che erh\u00e4lt man die Ausn\u00fctzungsziffer.\"\n            >\n    <\/figure>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-infobox\">\n    \n\n<p><strong>Bruttogeschossfl\u00e4che:<\/strong>&nbsp;Um die Bruttogeschossfl\u00e4che zu berechnen, gilt es die Summe aller Geschossfl\u00e4chen zu ermitteln. Dabei handelt es sich lediglich um die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossfl\u00e4chen inklusive ihrer Mauer- und Wandquerschnitte.<\/p>\n\n<\/div>\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size\">Nicht angerechnet werden:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Korridore, Treppen und Aufz\u00fcge<\/li>\n\n\n\n<li>Dachterrassen, Balkone und Gartensitzpla\u0308tze<\/li>\n\n\n\n<li>Abstellra\u0308ume fu\u0308r Motorfahrzeuge und Garagen<\/li>\n\n\n\n<li>Unbewohnte Keller und Dachb\u00f6den<\/li>\n\n\n\n<li>Eine Galerie im Dachraum<\/li>\n\n\n\n<li>Unbewohnte R\u00e4ume, wie Heizra\u0308ume und Waschku\u0308chen<\/li>\n\n\n\n<li>Winterga\u0308rten, sofern sie an einen Tagesspeicher angeschlossen sind<\/li>\n\n\n\n<li>Gewerbliche Lagerra\u0308ume<\/li>\n\n\n\n<li>Ra\u0308umen mit Dachschra\u0308ge, mit einer H\u00f6he unter 1,5 m<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Je nach Gemeinde werden die Fl\u00e4chen von R\u00e4umen in Dach- oder Untergeschossen, wie etwa von Balkonen oder Winterg\u00e4rten, unterschiedlich angerechnet. Hier k\u00f6nnen Hausbesitzer von einem sogenannten Nutzungsbonus profitieren, falls Fl\u00e4chenteile ausserhalb der thermischen Geb\u00e4udegrenze liegen und mit keinen heizungstechnischen Installationen versehen sind.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-infobox\">\n    \n\n<p><strong>Landfl\u00e4che\/Grundfl\u00e4chenzahl:<\/strong>&nbsp;Bei der Berechnung der Landfl\u00e4che des Grundst\u00fccks gilt es, die Gr\u00f6sse der Parzelle zu ermitteln. Zur anrechenbaren Fl\u00e4che geh\u00f6ren alle Grundst\u00fccksfl\u00e4chen, die in der entsprechenden Bauzone liegen.<\/p>\n\n<\/div>\n\n\n<p>Nicht angerechnet werden:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Fahrbahn- und Zufahrtsfl\u00e4chen<\/li>\n\n\n\n<li>Trottoirs<\/li>\n\n\n\n<li>Gr\u00fcn- und Freihaltezonen<\/li>\n\n\n\n<li>W\u00e4lder und Gew\u00e4sser<\/li>\n\n\n\n<li>Verkehrsanlagen<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-bruttogeschossflache-berechnen\">Bruttogeschossfl\u00e4che berechnen<\/h3>\n\n\n\n<p>Handelt es sich bei der erworbenen Immobilie um ein freies Grundst\u00fcck, das bebaut werden soll, so ist es f\u00fcr den Besitzer wichtig herauszufinden, wie hoch die Bruttogeschossfl\u00e4che ist. Mit diesem Wert kann der Architekt einen Hausplan entwerfen, der \u00fcber die n\u00f6tigen Geschosse und die passenden Wohnfl\u00e4chen verf\u00fcgt. Die Bruttogeschossfl\u00e4che setzt sich zusammen aus der anrechenbaren Landfl\u00e4che und der Ausn\u00fctzungsziffer der jeweiligen Zone. Sie wird wie folgt berechnet:<\/p>\n\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/09\/Bildschirmfoto-2022-02-03-um-12.19.22.png\"\n        class=\"aspect-ratiodefault\"\n        alt=\"Mulitpliziert man die anrechenbare Landfl\u00e4che mit der Ausn\u00fctzungsziffer erh\u00e4lt man die Bruttogeschossfl\u00e4che.\"\n            >\n            <figcaption>Formel der Bruttogeschossfl\u00e4che.<\/figcaption>\n    <\/figure>\n\n\n\n<p>So darf also auf einem 900 m<sup>2<\/sup> grossen Grundst\u00fcck, das mit der Ausn\u00fctzungsziffer 0,6 versehen ist, ein Haus mit der Bruttogeschossfl\u00e4che von 540 m<sup>2<\/sup> erbaut werden. Die Ausn\u00fctzungsziffer der jeweiligen Liegenschaft kann auch in der Gemeinde- oder Stadtverwaltung nachgefragt werden, falls diese nicht im \u00f6ffentlichen Zonenplan verzeichnet ist.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-im-beispiel-ausnutzungsziffer-berechnen-kanton-zurich\">Im Beispiel: Ausn\u00fctzungsziffer berechnen Kanton Z\u00fcrich<\/h3>\n\n\n\n<p>Der <a href=\"https:\/\/www.zh.ch\/de.html\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Kanton Z\u00fcrich<\/a> ist ein globales Zentrum der Bank- und Finanzwirtschaft und liegt am Nordende des Z\u00fcrichsees im Norden der Schweiz. Die Stadt besitzt eine Fl\u00e4che von 87,88 km\u00b2 und ist die Heimat von mehr als 402.762 Einwohnern.<\/p>\n\n\n\n<p>Nun m\u00f6chte ein K\u00e4ufer sein vor Kurzem erworbenes Grundst\u00fcck bebauen und richtet sich dementsprechend an das kommunale Bauamt. Die Landfl\u00e4che betr\u00e4gt 600 m\u00b2, wovon bereits alle Fahrbahn- und Zufahrtsfl\u00e4chen, sowie Gr\u00fcnzonen und&nbsp; umliegende Gew\u00e4sserfl\u00e4chen abgezogen wurden. Das \u00f6rtliche Amt teilt ihm mit, dass die <strong>Ausn\u00fctzungsziffer<\/strong> einen Wert von 0,6 betr\u00e4gt.<\/p>\n\n\n\n<p>Demnach w\u00fcrde die Berechnung der Bruttogeschossfl\u00e4che f\u00fcr den Kanton Z\u00fcrich wie folgt aussehen:<\/p>\n\n\n\n<p><em>Schritt 1:<\/em><\/p>\n\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/09\/Bildschirmfoto-2022-02-04-um-09.36.43.png\"\n        class=\"aspect-ratiodefault\"\n        alt=\"Wie man den ersten Schritt der Rechnung f\u00fcr die Bruttogeschossfl\u00e4che durchf\u00fchrt\"\n            >\n    <\/figure>\n\n\n\n<p><em>Schritt 2:<\/em><\/p>\n\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/09\/Bildschirmfoto-2022-02-04-um-09.36.58.png\"\n        class=\"aspect-ratiodefault\"\n        alt=\"Wie man den zweiten Schritt der Rechnung f\u00fcr die Bruttogeschossfl\u00e4che durchf\u00fchrt\"\n            >\n    <\/figure>\n\n\n\n<p><em>Schritt 3:<\/em><\/p>\n\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/09\/Bildschirmfoto-2022-02-04-um-09.37.08.png\"\n        class=\"aspect-ratiodefault\"\n        alt=\"Wie man den dritten Schritt der Rechnung f\u00fcr die Bruttogeschossfl\u00e4che durchf\u00fchrt\"\n            >\n    <\/figure>\n\n\n\n<p>Der Grundst\u00fccksbesitzer darf auf seinem Grundst\u00fcck ein Wohnhaus mit einer Fl\u00e4che von 360 m\u00b2 errichten. Wie viele Stockwerke das Wohngeb\u00e4ude besitzen soll, darf der Besitzer grunds\u00e4tzlich selbst entscheiden, muss sich aber an die Festsetzungen des Zonenplans der Gemeinde halten. Befindet sich sein St\u00fcck Land beispielsweise in einer dreigeschossigen Wohnzone, so darf sein Haus auch nur drei Etagen besitzen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-nutzungsubertragung\">Nutzungs\u00fcbertragung<\/h3>\n\n\n\n<p>Dank der Nutzungs\u00fcbertragung ist es zudem m\u00f6glich, die <strong>Ausn\u00fctzungsziffern<\/strong> zwischen benachbarten Grundst\u00fccken anzupassen. Hierbei k\u00f6nnen ungenutzte Fl\u00e4chen von einer Liegenschaft auf eine angrenzende Liegenschaft \u00fcbertragen werden. Nutzt ein Grundst\u00fccksbesitzer beispielsweise nicht die maximale Fl\u00e4che zur Nutzung und Bebauung, da er sein Haus kleiner halten m\u00f6chte, so kann der ausstehende Wert an das Nachbargrundst\u00fcck \u00fcberschrieben werden. Werden bei einer <strong>Ausn\u00fctzungsziffer<\/strong> von 0,7 (70 %) nur 0,6 (60 %) der Landfl\u00e4che bebaut, so d\u00fcrfen hier die \u00fcbrigen 0,1 an umliegende Parzellen weitergegeben werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Dies muss vom Gemeinderat einstimmig entschieden werden und tritt auch nur dann in Kraft, wenn das Orts-, Quartier- und Landschaftsbild nicht beeintr\u00e4chtigt wird.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-fazit\">Fazit<\/h2>\n\n\n\n<p>Die <strong>Ausn\u00fctzungsziffer<\/strong> beschreibt den Anteil eines Grundst\u00fcckes, der dem Besitzer zur baulichen Nutzung bereitsteht. Sie ist somit eine der bedeutendsten Aspekte beim Grundst\u00fcckskauf und spielt eine grosse Rolle, wenn es um den Kaufpreis der Liegenschaft geht. Sie ist zudem auch beim Aus- und Umbau von bereits bestehenden Wohnh\u00e4usern essentiell und sollte deshalb bereits schon vor dem eigentlichen Immobilienkauf ermittelt werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Denn beim Grundst\u00fcckserwerb gilt: Wer sich rechtzeitig informiert, der kann unangenehme \u00dcberraschungen und anfallende Zusatzkosten geschmeidig vermeiden.<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":24717,"parent":0,"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"subtitle":""},"categories":[322],"tags":[615,616,617,618,619,620,621,603,622,528,501,425,623],"class_list":["post-24690","blog","type-blog","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","category-rechtsfragen","tag-ausnuetzungsziffer","tag-bauen","tag-bauland","tag-baurecht","tag-bauvorgaben","tag-grundstueck","tag-kennzahl","tag-recht","tag-rechtliches","tag-renovationen","tag-renovieren","tag-transfer","tag-umbauen"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Ausn\u00fctzungsziffer \u25b7 Unterschiede auf Kantonsebene [Beispiele]<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Ausn\u00fctzungsziffer \u25ba Definition\u2713 Kantonale Unterschiede\u2713 Bruttogeschossfl\u00e4che\u2713 An- und -Umbau\u2713 Nutzungs\u00fcbertragung\u2713 inkl. 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