{"id":31995,"date":"2022-12-20T10:23:16","date_gmt":"2022-12-20T09:23:16","guid":{"rendered":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/?post_type=blog&#038;p=31995"},"modified":"2024-09-18T14:57:31","modified_gmt":"2024-09-18T14:57:31","slug":"kernsanierung","status":"publish","type":"blog","link":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/blog\/kernsanierung\/","title":{"rendered":"Kernsanierung &#8211; Wann ist sie sinnvoll?"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"has-medium-font-size\">Lohnt sich die Kernsanierung einer Rendite-Immobilie? Oder w\u00e4re ein Neubau oder eine Teilsanierung die bessere Entscheidung? Inhaber\/innen einer Rendite-Immobilie sollten gut abw\u00e4gen, welche werterhaltenden und wertsteigernden Massnahmen sie umsetzen. Denn bei der Entscheidung spielen nicht nur zuk\u00fcnftige Mehreinnahmen durch einen gestiegenen Mietzins eine Rolle, sondern auch steuerliche Vorteile sowie die Dauer der Kernsanierung.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-table-of-contents\">\n    <p class=\"title\">\n        <span>Inhalt<\/span>\n        <svg width=\"24\" height=\"24\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\">\n<path fill-rule=\"evenodd\" clip-rule=\"evenodd\" d=\"M12 13.9393L17.4697 8.46967C17.7626 8.17678 18.2374 8.17678 18.5303 8.46967C18.8232 8.76256 18.8232 9.23744 18.5303 9.53033L12 16.0607L5.46967 9.53033C5.17678 9.23744 5.17678 8.76256 5.46967 8.46967C5.76256 8.17678 6.23744 8.17678 6.53033 8.46967L12 13.9393Z\" fill=\"currentColor\"\/>\n<\/svg>\n    <\/p>\n    <ul><li class=\"\"><a href=\"#h-definition-kernsanierung\">Definition Kernsanierung<\/a><ul><li class=\"\"><a href=\"#h-abgrenzung-modernisierung\">Abgrenzung Modernisierung<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-abgrenzung-sanierung\">Abgrenzung Sanierung<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-abgrenzung-renovation\">Abgrenzung Renovation<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-wann-lohnt-sich-eine-kernsanierung\">Wann lohnt sich eine Kernsanierung?<\/a><ul><li class=\"\"><a href=\"#h-mietzinsausfall\">Mietzinsausfall<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-amortisation-der-kosten\">Amortisation der Kosten<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-kann-man-die-kosten-von-den-steuern-abziehen\">Kann man die Kosten von den Steuern abziehen?<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-dauer\">Dauer<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-wieviel-mieterhohung-ist-bei-einer-kernsanierung-moglich\">Wieviel Mieterh\u00f6hung ist bei einer Kernsanierung m\u00f6glich?<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-fazit-wann-sollten-sie-eine-kernsanierung-durchfuhren\">Fazit: Wann sollten Sie eine Kernsanierung durchf\u00fchren?<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-definition-kernsanierung\">Definition Kernsanierung<\/h2>\n\n\n\n<p>Das Ziel einer Kernsanierung ist, die Substanz und Technik eines Geb\u00e4udes in einen neuwertigen Zustand zu bringen: Alles, was nicht zum tragenden Kern geh\u00f6rt, wird erneuert. \u00dcblicherweise werden bei einer Kernsanierung Fassade, Dach, Fenster und T\u00fcren, B\u00f6den sowie die Haustechnik (Heizungen, Wasser und Sanit\u00e4r, Leitungen, Elektrik) gleichzeitig ersetzt. Dadurch verl\u00e4ngert sich die Nutzungsdauer der Immobilie massgeblich. Der Komfort von Arbeits- und Wohnr\u00e4umen wird durch eine Kernsanierung deutlich gesteigert. Dabei bleibt der Charme alter oder gar denkmalgesch\u00fctzter Geb\u00e4ude erhalten.<\/p>\n\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2022\/12\/Rendering_GIF_-1-1.gif\"\n        class=\"aspect-ratio-default\"\n        alt=\"\"\n            >\n    <\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-abgrenzung-modernisierung\">Abgrenzung Modernisierung<\/h3>\n\n\n\n<p>\u00c4hnlich wie bei einer Kernsanierung wird bei einer Modernisierung das Geb\u00e4ude auf den aktuellen technischen Stand gebracht. Die Modernisierung greift jedoch nicht tief in die Bausubstanz der Immobilie ein, sondern tauscht nur einzelne Elemente der Technik, der Installationen oder der Ausstattung aus. Die Modernisierung hat oft keine dringenden Ursachen, sondern dient der Aktualisierung der Immobilie.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-abgrenzung-sanierung\">Abgrenzung Sanierung<\/h3>\n\n\n\n<p>Der Unterschied zwischen einer Sanierung und einer Kernsanierung ist, dass eine Kernsanierung alles gleichzeitig bis auf den Geb\u00e4udekern erneuert. Bei einer Sanierung werden oft nur einzelne Geb\u00e4udeteile ersetzt. Ursachen f\u00fcr eine Sanierung sind zum Beispiel Sch\u00e4den am Bauk\u00f6rper, im Aussenputz oder am Mauerwerk. Auch ein undichtes Dach, Schimmel oder ein Wasserschaden werden durch eine Sanierung behoben.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-abgrenzung-renovation\">Abgrenzung Renovation<\/h3>\n\n\n\n<p>Eine <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/renovation-steuerabzug\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Renovation<\/a> ist im Vergleich zu einer Kernsanierung, Sanierung oder Modernisierung die am wenigsten invasive Massnahme. Renovationen umfassen die Behebung kleinerer M\u00e4ngel, die Ausf\u00fchrung von Reparaturen oder kosmetische Verbesserungen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-wann-lohnt-sich-eine-kernsanierung\">Wann lohnt sich eine Kernsanierung?<\/h2>\n\n\n\n<p>F\u00fcr Rendite-Immobilien mit einer guten Bausubstanz und gleichzeitig gutem Marktpotenzial l\u00e4sst sich mit einer Kernsanierung eine deutliche Wertsteigerung erzielen.<\/p>\n\n\n\n<p>Eine Kernsanierung ist ein umfassender Eingriff. Sie lohnt sich besonders bei Immobilien, deren Strukturen deutliche Sch\u00e4den aufweisen. Auch \u00e4ltere Geb\u00e4ude, die modernen Anforderungen an Komfort und Stil nicht gen\u00fcgen, k\u00f6nnen von einer Kernsanierung profitieren.<\/p>\n\n\n\n<p>Ob sich eine Kernsanierung lohnt, ist von Fall zu Fall verschieden und sollte f\u00fcr jede Rendite-Immobilie separat berechnet werden. Den Sanierungskosten sollten das Marktpotenzial, die Wertsteigerung der Immobilie, gesunkene <a href=\"https:\/\/www.heizspiegel.de\/heizkosten-verstehen\/betriebskosten-und-nebenkosten-fuer-mietende\/#:~:text=Betriebskosten%20sind%20Kosten%2C%20die%20%E2%80%9Edem,und%20des%20Grundst%C3%BCcks%20werden%20dazugez%C3%A4hlt.\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Betriebskosten<\/a> und h\u00f6here Einnahmen durch einen angepassten Mietzins gegen\u00fcbergestellt werden. Im Vergleich zu einem Neubau ist eine Kernsanierung oft kosteng\u00fcnstiger.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Kernsanierung:<\/strong> Bei guter Bausubstanz und gutem Marktpotenzial empfehlenswert, um den Wert der Immobilie zu steigern.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Teilsanierung:<\/strong> Bei guter Bausubstanz und schlechtem Marktpotenzial empfehlenswert, um den Wert der Immobilie zu erhalten oder leicht zu steigern.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ersatzneubau:<\/strong> Bei schlechter Bausubstanz und gutem Marktpotenzial, um das Potenzial der Immobilie zu heben. Wird \u00fcblicherweise gew\u00e4hlt, wenn die Kosten f\u00fcr die Kernsanierung <a href=\"https:\/\/hausinfo.ch\/de\/bauen-renovieren\/unterhalt-renovation-sanierung\/altbauten-sanieren-renovieren\/total-teilrenovation.html\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">70% des Immobilienwertes \u00fcbersteigen<\/a>.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ausschliesslich notwendige Investitionen:<\/strong> Bei schlechter Bausubstanz und schlechtem Marktpotenzial, damit das Geb\u00e4ude weiter nutzbar bleibt.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-mietzinsausfall\">Mietzinsausfall<\/h3>\n\n\n\n<p>Eigent\u00fcmer\/innen einer Rendite-Immobilie sind dazu verpflichtet, ihren Mietern\/innen eine Kernsanierung rechtzeitig anzuk\u00fcndigen. Das Gesetz gibt jedoch keinen konkreten Zeitraum f\u00fcr die Ank\u00fcndigung vor. W\u00e4hrend einer Kernsanierung ist eine Rendite-Immobilie oft unbewohnbar. Der <a href=\"https:\/\/www.duden.de\/rechtschreibung\/Wohnkomfort\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Wohnkomfort<\/a> wird durch L\u00e4rm, Schmutz und das zeitweilige Fehlen von Wasser und Elektrizit\u00e4t massiv gemindert. Bei der Berechnung, ob sich eine Kernsanierung lohnt, sollte der Ausfall des Mietzinses entsprechend einkalkuliert werden.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-amortisation-der-kosten\">Amortisation der Kosten<\/h3>\n\n\n\n<p>F\u00fcr eine Rendite-Immobilie ist es wichtig zu wissen, wie sich die Kosten einer Kernsanierung amortisieren. Durch die Sanierung erlangen Investoren\/innen verschiedene monet\u00e4re Vorteile:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Der Wert der Immobilie und ihre Nutzungsdauer steigt.<\/li>\n\n\n\n<li>Die verbesserte Energiebilanz des Geb\u00e4udes senkt die Betriebskosten um bis zu 20%.<\/li>\n\n\n\n<li>Die niedrigeren <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/heizsysteme-im-vergleich\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Heizkosten <\/a>sind attraktiv f\u00fcr neue Mieter: Kernsanierte Geb\u00e4ude verbrauchen bis zu 80% weniger Energie.<\/li>\n\n\n\n<li>Ein Teil der Kosten f\u00fcr die Kernsanierung kann auf den Mietzins umgelegt werden.<\/li>\n\n\n\n<li>Die Kosten f\u00fcr die <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/alles-ueber-die-gebaeudeversicherung-fuer-ihre-rendite-immobilie\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Wohngeb\u00e4udepolice<\/a> k\u00f6nnen um bis zu 50% sinken.<\/li>\n\n\n\n<li>Gemeinden und Kantone stellen F\u00f6rderbeitr\u00e4ge f\u00fcr <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/energetische-sanierung\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">energetische Sanierungen<\/a> bereit. Da eine Kernsanierung in der Regel die Energiebilanz der Immobilie beeinflusst, k\u00f6nnen f\u00fcr diese F\u00f6rdermittel beantragt werden.<\/li>\n\n\n\n<li>Der gestiegene Wohn- und Arbeitskomfort l\u00e4sst sich im Mietzins einpreisen.<\/li>\n\n\n\n<li>Die Kosten f\u00fcr die Kernsanierung k\u00f6nnen \u00fcber mehrere Steuerperioden hinweg geltend gemacht werden und die Steuerlast senken.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>\u00dcber welchen Zeitraum sich die Kosten der Sanierung bei Mehrfamilienh\u00e4usern amortisieren, ist f\u00fcr jede Immobilie unterschiedlich. Mit entsprechenden Sch\u00e4tzungen vorab (zum Beispiel <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/geak\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">GEAK plus<\/a>) k\u00f6nnen Investoren\/innen alle Faktoren berechnen, die f\u00fcr die Amortisation relevant sind.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-kann-man-die-kosten-von-den-steuern-abziehen\">Kann man die Kosten von den Steuern abziehen?<\/h3>\n\n\n\n<p>Eine Kernsanierung l\u00e4sst sich in der Regel \u00fcber mehrere <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/immobiliensteuern-schweiz\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Steuerperioden<\/a> hinweg absetzen. Kosten f\u00fcr energiesparende oder dem Umweltschutz dienende Massnahmen sowie R\u00fcckbauten k\u00f6nnen in der Steuerperiode, in der sie anfallen sowie in den zwei folgenden Steuerperioden geltend gemacht werden. Deshalb lohnt es sich, die einzelnen Etappen strategisch zu planen. So k\u00f6nnen die Kosten entlang der Steuerprogression verteilt werden. Die abzugsf\u00e4higen Kosten mindern das steuerbare Einkommen der Inhaber\/innen der kernsanierten Immobilie.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-dauer\">Dauer<\/h3>\n\n\n\n<p>Je nach Immobilientyp ist die Dauer einer Kernsanierung unterschiedlich. Handelt es sich um eine Wohnung, rechnet man mit 4\u20136&nbsp;Wochen, da eine zus\u00e4tzliche Trockenzeit der Bausubstanz eingeplant werden muss. Bei Mehrfamilienh\u00e4usern veranschlagt man mindestens 3&nbsp;Monate, da das Geb\u00e4ude bis auf den Kern erneuert, Dach und Fassade ersetzt sowie alle Installationen neu aufgesetzt werden. Dabei spielt die Etappierung der einzelnen Sanierungsschritte eine grosse Rolle. In manchen F\u00e4llen rechnet man mit einer Dauer von \u00fcber einem Jahr.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-wieviel-mieterhohung-ist-bei-einer-kernsanierung-moglich\">Wieviel Mieterh\u00f6hung ist bei einer Kernsanierung m\u00f6glich?<\/h2>\n\n\n\n<p>Nach einer Kernsanierung kann <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/videos\/mieterhohungen-was-sie-als-vermieter-beachten-mussen\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">der Mietzins der Rendite-Immobilien angehoben werden<\/a>. Im Zuge der Kernsanierung findet automatisch auch eine Modernisierung statt, da eine moderne Ausstattung verbaut wird. Geringere Heizkosten, eine moderne Raumaufteilung oder ein h\u00f6herer Wohn- und Arbeitskomfort sind Faktoren, f\u00fcr die Mieter in der Regel bereit sind mehr zu bezahlen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Entscheidend f\u00fcr die Anhebung des Mietzinses ist, welche ausgef\u00fchrten Arbeiten der Kernsanierung als wertvermehrend gelten und welche als blosser Unterhalt. Ist ein Grossteil der Arbeiten wertvermehrend, gilt eine Sonderregelung: Der Mietzins darf um einen Pauschalsatz von 50\u201370% erh\u00f6ht werden. Bei Neuvermietung wird die Nettomiete des Vormieters zugrunde gelegt&nbsp;\u2013 dies ist ein g\u00e4ngige Praxis, jeder Einzelfall ist allerdings gesondert zu betrachten.<\/p>\n\n\n\n<p>Ein vereinfachtes Rechenbeispiel:<\/p>\n\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/09\/rechenbeispiel_kernsanierung.png\"\n        class=\"aspect-ratiodefault\"\n        alt=\"Wie man den neuen Mietzins nach der Kernsanierung berechnen kann.\"\n            >\n    <\/figure>\n\n\n\n<p>Art. 14 Abs. 3 VMWG (<a href=\"https:\/\/fedlex.data.admin.ch\/filestore\/fedlex.data.admin.ch\/eli\/cc\/1990\/835_835_835\/20200601\/de\/pdf-a\/fedlex-data-admin-ch-eli-cc-1990-835_835_835-20200601-de-pdf-a.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Verordnung \u00fcber die Miete von Pacht und Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen<\/a>) bestimmt, was bei einer Kernsanierung als wertvermehrende Mehrleistung z\u00e4hlt: der Kostenanteil, der die Kosten zur Wiederherstellung des urspr\u00fcnglichen Zustandes \u00fcbersteigt.<\/p>\n\n\n\n<p>Damit der Mietzins erh\u00f6ht werden darf, muss eine \u201eumfassende \u00dcberholung\u201c nach folgenden Kriterien vorliegen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Die Arbeiten erh\u00f6hen die Lebensdauer der Immobilie.&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>Die Arbeiten passen die Immobilie an den Stand der Zeit an.<\/li>\n\n\n\n<li>Die Arbeiten tragen zu energetischen Verbesserungen bei.<\/li>\n\n\n\n<li>Es wurden gleichzeitig mehrere wesentliche Teile der Immobilie erneuert (Dach, Fenster, Fassade, Haustechnik, Ausstattung).<\/li>\n\n\n\n<li>Die in die Kernsanierung investierte Summe betr\u00e4gt ein Vielfaches der Mietzins-Einnahmen.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>In der Regel erf\u00fcllt eine Kernsanierung all die erw\u00e4hnten Kriterien (vgl. auch SVIT-Kommentar, N 64 zu Art. 269a OR).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-fazit-wann-sollten-sie-eine-kernsanierung-durchfuhren\">Fazit: Wann sollten Sie eine Kernsanierung durchf\u00fchren?<\/h2>\n\n\n\n<p>Ob sich eine Kernsanierung lohnt, h\u00e4ngt stark von der jeweiligen Rendite-Immobilie und mehreren ausschlaggebenden Faktoren ab. Eine Immobilie, die ein grosses Marktpotenzial aufweist, kann durch eine Kernsanierung eine massive Wertsteigerung erfahren.&nbsp;Eine Kernsanierung kann mehrere monet\u00e4re Vorteile mit sich bringen: Eine l\u00e4ngere Nutzungsdauer und bessere Energiebilanz des Geb\u00e4udes, einen h\u00f6heren Komfortlevel, der sich in einen h\u00f6heren Mietzins \u00fcbersetzen l\u00e4sst und Steuererleichterungen \u00fcber mehrere Jahre. Dem gegen\u00fcber stehen die hohen Kosten f\u00fcr die Kernsanierung und ein zeitweiliger Ausfall des Mietzinses w\u00e4hrend der Bauarbeiten.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Wie schnell sich die Kernsanierung amortisiert und wie hoch genau der neue Mietzins anzusetzen ist, h\u00e4ngt vom Einzelfall ab. Die Entscheidung f\u00fcr oder gegen eine Kernsanierung sollten Investoren\/innen f\u00fcr ihre Rendite-Immobilie mit Hilfe einer detaillierten Aufstellung der Kosten, Einnahmen und Steuervorteile treffen.<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":32052,"parent":0,"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"subtitle":""},"categories":[210],"tags":[635,636,500,528,501,637,638],"class_list":["post-31995","blog","type-blog","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","category-objektbeurteilung","tag-kernsanierung","tag-modernisierung","tag-renovation","tag-renovationen","tag-renovieren","tag-sanieren","tag-sanierung"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Kernsanierung - Wann ist sie die richtige Entscheidung?<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Kernsanierung - Sind Steuerabz\u00fcge m\u00f6glich? 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