{"id":33796,"date":"2023-08-25T07:39:55","date_gmt":"2023-08-25T07:39:55","guid":{"rendered":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/?post_type=blog&#038;p=33796"},"modified":"2024-09-18T14:01:35","modified_gmt":"2024-09-18T14:01:35","slug":"betriebskosten-bei-immobilien-was-zaehlt-alles-dazu","status":"publish","type":"blog","link":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/blog\/betriebskosten-bei-immobilien-was-zaehlt-alles-dazu\/","title":{"rendered":"Betriebskosten bei Immobilien \u2013 was z\u00e4hlt alles dazu?"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"has-medium-font-size\">Wer eine Immobilie besitzt, kommt auch f\u00fcr deren Gebrauch und Erhaltung auf. Ein Teil dieser sogenannten Betriebskosten darf auf die Mieter\/innen umgelegt werden \u2013 doch lange nicht alle. Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt oder \u00fcber den Kauf nachdenkt, sollte sich deshalb mit den geltenden Vorschriften auseinandersetzen. Hier erfahren Sie, welche Betriebskosten Sie zu welchem Zeitpunkt umlegen d\u00fcrfen.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-table-of-contents\">\n    <p class=\"title\">\n        <span>Inhalt<\/span>\n        <svg width=\"24\" height=\"24\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\">\n<path fill-rule=\"evenodd\" clip-rule=\"evenodd\" d=\"M12 13.9393L17.4697 8.46967C17.7626 8.17678 18.2374 8.17678 18.5303 8.46967C18.8232 8.76256 18.8232 9.23744 18.5303 9.53033L12 16.0607L5.46967 9.53033C5.17678 9.23744 5.17678 8.76256 5.46967 8.46967C5.76256 8.17678 6.23744 8.17678 6.53033 8.46967L12 13.9393Z\" fill=\"currentColor\"\/>\n<\/svg>\n    <\/p>\n    <ul><li class=\"\"><a href=\"#h-definition-betriebskosten\">Definition Betriebskosten<\/a><ul><li class=\"\"><a href=\"#h-was-ist-der-unterschied-zwischen-betriebskosten-und-nebenkosten\">Was ist der Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten?<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-gibt-es-nebenkosten-die-keine-betriebskosten-sind\">Gibt es Nebenkosten, die keine Betriebskosten sind?<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-bezahlt-der-mieter-die-betriebskosten\">Bezahlt der Mieter die Betriebskosten?<\/a><ul><li class=\"even\"><a href=\"#h-auf-welcher-grundlage-werden-betriebskosten-erhoben\">Auf welcher Grundlage werden Betriebskosten erhoben?<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-welche-betriebskosten-sind-umlagefahig\">Welche Betriebskosten sind umlagef\u00e4hig?<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-welche-betriebskosten-sind-nicht-umlagefahig\">Welche Betriebskosten sind nicht umlagef\u00e4hig?<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-wie-konnen-betriebskosten-bezahlt-werden\">Wie k\u00f6nnen Betriebskosten bezahlt werden?<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-wann-wird-eine-betriebskostenabrechnung-erstellt\">Wann wird eine Betriebskostenabrechnung erstellt?<\/a><ul><li class=\"\"><a href=\"#h-wann-verjahrt-eine-nebenkostenabrechnung\">Wann verj\u00e4hrt eine Nebenkostenabrechnung?<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-fazit-wie-viele-betriebskosten-tragen-sie-als-eigentumer-wirklich\">Fazit: Wie viele Betriebskosten tragen Sie als Eigent\u00fcmer wirklich?<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-definition-betriebskosten\">Definition Betriebskosten<\/h2>\n\n\n\n<p>Betriebskosten sind laufende Kosten, die dem oder der Eigent\u00fcmer\/in einer Immobilie f\u00fcr deren laufenden, bestimmungsgem\u00e4ssen Gebrauch entstehen. Beispiele daf\u00fcr sind die Reinigung von Treppenh\u00e4usern, die M\u00fcllentsorgung oder die Wasserversorgung.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Die Betriebskosten werden von dem oder der Eigent\u00fcmer\/in getragen. Um die Betriebskosten anteilig an den oder die Mieter\/in weiterzugeben, m\u00fcssen allerdings bestimmte Vorgaben eingehalten werden.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-was-ist-der-unterschied-zwischen-betriebskosten-und-nebenkosten\">Was ist der Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten?<\/h3>\n\n\n\n<p>Die Begriffe \u201eBetriebskosten\u201c und \u201eNebenkosten\u201c werden in der Schweiz oft synonym gebraucht, unterscheiden sich jedoch voneinander. Nebenkosten sind in diesem Zusammenhang alle Kosten, die der oder die Eigent\u00fcmer\/in der Immobilie f\u00fcr deren Betrieb und Erhaltung tr\u00e4gt. Betriebskosten dagegen sind daraus nur die Kosten, die laufend oder wiederkehrend anfallen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Aus der Sicht eines\/r Mieters\/in sind Nebenkosten in der Regel alle Kosten, die neben der Nettomiete anfallen. Die Betriebskosten, die der oder die Eigent\u00fcmer\/in umlegt, sind also nur ein Teil der gesamten Nebenkosten.<\/p>\n\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/09\/Venn-Diagramm.png\"\n        class=\"aspect-ratiodefault\"\n        alt=\"\"\n            >\n    <\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-gibt-es-nebenkosten-die-keine-betriebskosten-sind\">Gibt es Nebenkosten, die keine Betriebskosten sind?<\/h3>\n\n\n\n<p>Einige der Nebenkosten, die dem oder der Eigent\u00fcmer\/in durch das Eigentum an der Immobilie entstehen, z\u00e4hlen nicht zu den Betriebskosten. Voraussetzung f\u00fcr Betriebskosten ist, dass sie laufend anfallen und f\u00fcr den eigentlichen Gebrauch, also das Wohnen, notwendig sind. Deshalb k\u00f6nnen zum Beispiel diese Nebenkosten nicht den Betriebskosten zugerechnet werden:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Einmalig anfallende Kosten f\u00fcr Reparaturen oder Instandhaltung, wie etwa die Reparatur des Daches<\/li>\n\n\n\n<li>Anschaffungskosten, wie etwa f\u00fcr Rauchmelder&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>Steuern<\/li>\n\n\n\n<li>Zinsen f\u00fcr die Finanzierung der Immobilie<\/li>\n\n\n\n<li>Anteilige Betriebskosten f\u00fcr leerstehende Wohnungen im Haus<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Alle oben genannten Beispiele sind von dem oder der Eigent\u00fcmer\/in zu \u00fcbernehmen. Sie gelten nicht als Betriebskosten und k\u00f6nnen damit nicht an den oder die Mieter\/in durchgereicht werden.<\/p>\n\n\n\n<p>Verwaltungskosten, zum Beispiel f\u00fcr eine Hausverwaltung, sind nur anteilig umlegbar: Der Aufwand f\u00fcr die Erstellung der Nebenkostenabrechnung h\u00e4ngt mit dem Gebrauch der Immobilie durch die Mieter zusammen. In der Regel werden in der Schweiz etwa 3,5-4,5% der <a href=\"https:\/\/www.weka.ch\/themen\/bau-immobilien\/immobilien\/mietzins-und-nebenkosten\/article\/verwaltungskosten-im-zusammenhang-mit-der-nebenkostenabrechnung\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Verwaltungskosten<\/a> f\u00fcr das Erstellen der Abrechnung veranschlagt. Idealerweise wird der Wert im Mietvertrag aufgelistet.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-bezahlt-der-mieter-die-betriebskosten\">Bezahlt der Mieter die Betriebskosten?<\/h2>\n\n\n\n<p>Ganz genau genommen bezahlt ein\/e Mieter\/in keine Betriebskosten direkt: Sie gehen vom Konto des oder der Vermieters\/in ab. Wenn der oder die Vermieter\/in diese Kosten allerdings anteilig weitergibt, zahlen die Mietparteien die Betriebskosten indirekt mit. Ein\/e Mieter\/in muss dann Betriebskosten bezahlen, wenn dies im Mietvertrag vorgesehen ist. Theoretisch kann ein\/e Vermieter\/in darauf verzichten, Betriebskosten zu erheben. In den allermeisten F\u00e4llen jedoch werden die zu entrichtenden Anteile an den Betriebskosten im Mietvertrag aufgelistet.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-auf-welcher-grundlage-werden-betriebskosten-erhoben\">Auf welcher Grundlage werden Betriebskosten erhoben?<\/h3>\n\n\n\n<p>Grunds\u00e4tzlich gilt: Alle Betriebskosten m\u00fcssen namentlich und mit dem <a href=\"https:\/\/www.techem.com\/de\/de\/news-und-wissen\/techem-immo-point\/verteilerschluessel-das-sollten-sie-wissen\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Umlageschl\u00fcssel<\/a> im schriftlichen Mietvertrag angegeben sein. Eine unvollst\u00e4ndige Auflistung plus die Formulierung \u201esonstige Betriebskosten\u201c ist nicht zul\u00e4ssig. Der oder die Mieter\/in darf die Zahlung f\u00fcr alle Positionen verweigern, die nicht speziell im Mietvertrag aufgef\u00fchrt sind. Dar\u00fcber hinaus d\u00fcrfen nur tats\u00e4chlich angefallene Kosten als Betriebskosten umgelegt werden.&nbsp;Rechtliche Grundlage sind unter anderem <a href=\"https:\/\/www.fedlex.admin.ch\/eli\/cc\/1990\/835_835_835\/de\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Artikel 257a und 257b des Obligationenrecht<\/a> (OR). Nebenkosten werden hier als Entgelt f\u00fcr Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenh\u00e4ngen, definiert.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-welche-betriebskosten-sind-umlagefahig\">Welche Betriebskosten sind umlagef\u00e4hig?<\/h3>\n\n\n\n<p>Kosten, die sich aus dem Gebrauch der Mietsache ergeben und laufend oder wiederkehrend anfallen, sind umlagef\u00e4hig. Damit sind folgende Kosten zweifelsfrei umlagef\u00e4hig:<\/p>\n\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/09\/illu-2.png\"\n        class=\"aspect-ratiodefault\"\n        alt=\"Dies ist eine Liste von umlagef\u00e4higen Betriebskosten.\"\n            >\n    <\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-welche-betriebskosten-sind-nicht-umlagefahig\">Welche Betriebskosten sind nicht umlagef\u00e4hig?<\/h3>\n\n\n\n<p>Davon abzugrenzen sind Kosten, die dem oder der Eigent\u00fcmer\/in entstehen, die aber nicht mit der konkreten Mietwohnung in Beziehung stehen. Diese d\u00fcrfen nicht umgelegt werden. Dazu geh\u00f6ren unter anderem:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/immobiliensteuern-schweiz\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Steuern<\/a><\/li>\n\n\n\n<li>Investitionen<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/alles-ueber-die-gebaeudeversicherung-fuer-ihre-rendite-immobilie\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Versicherungen<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/renovation-steuerabzug\/\">Reparaturen<\/a><\/li>\n\n\n\n<li>Kosten f\u00fcr <a href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/blog\/leerwohnungsziffer-schweiz\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Leerstand<\/a>, zum Beispiel bei einer unvermieteten Wohnung im Mehrfamilienhaus<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Diese Kosten m\u00fcssen von dem\/der Eigent\u00fcmer\/in getragen werden.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-wie-konnen-betriebskosten-bezahlt-werden\">Wie k\u00f6nnen Betriebskosten bezahlt werden?<\/h3>\n\n\n\n<p>Es gibt drei M\u00f6glichkeiten, die Betriebskosten von den Mieter\/innen zu fordern. Welche M\u00f6glichkeit gew\u00e4hlt wird, ist im Mietvertrag festzuhalten.<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Akontozahlung: Hier zahlt der oder die Mieter\/in monatlich einen Betrag im Voraus. Mindestens einmal pro Jahr erstellt der oder die Vermieterin dann eine detaillierte Abrechnung, in der alle Betriebskosten der Immobilie und der Anteil f\u00fcr den oder die jeweilige\/n Mieter\/n aufgef\u00fchrt ist. Ist die Summe der Akontozahlungen geringer als der tats\u00e4chlich zu zahlende Anteil, muss der oder die Mieterin die Differenz nachzahlen. Umgekehrt erstattet der oder die Vermieter\/in die Differenz, wenn zu viel bezahlt wurde.<\/li>\n\n\n\n<li>Pauschalzahlung: Der oder die Mieter\/in \u00fcberweist monatlich einen Pauschalbetrag, mit dem die Betriebskosten abgegolten sind. In diesem Fall muss der oder die Vermieterin keine Jahresabrechnung erstellen. Die Berechnungsgrundlage f\u00fcr die Pauschale ist der Durchschnitt der letzten drei Jahre.<\/li>\n\n\n\n<li>Inklusive: Manche Mietvertr\u00e4ge sehen vor, dass Betriebskosten, die nicht ausdr\u00fccklich erw\u00e4hnt sind, im Mietzins enthalten sind.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-wann-wird-eine-betriebskostenabrechnung-erstellt\">Wann wird eine Betriebskostenabrechnung erstellt?<\/h2>\n\n\n\n<p>Vermieter\/innen, die die Akontozahlung w\u00e4hlen, m\u00fcssen mindestens einmal j\u00e4hrlich eine Betriebskostenabrechnung erstellen. F\u00fcr die j\u00e4hrliche Abrechnung wird oft der Zeitraum 1.&nbsp;Juli bis 30. Juni des Folgejahres gew\u00e4hlt.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-wann-verjahrt-eine-nebenkostenabrechnung\">Wann verj\u00e4hrt eine Nebenkostenabrechnung?<\/h3>\n\n\n\n<p>Die gesetzliche Verj\u00e4hrungsfrist f\u00fcr Nebenkosten in der Schweiz betr\u00e4gt f\u00fcnf Jahre. Sie ist bindend f\u00fcr beide Parteien, Vermieter\/in und Mieter\/in. In manchen F\u00e4llen sieht der Mietvertrag eine davon abweichende Verj\u00e4hrungsfrist vor, die dann bindend ist.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-fazit-wie-viele-betriebskosten-tragen-sie-als-eigentumer-wirklich\">Fazit: Wie viele Betriebskosten tragen Sie als Eigent\u00fcmer wirklich?<\/h2>\n\n\n\n<p>Als Eigent\u00fcmer\/in einer Immobilie tragen Sie alle Betriebskosten selbst, die nicht explizit in den Mietvertr\u00e4gen auf die Mieter\/innen umgelegt werden. Sie k\u00f6nnen fast alle laufenden Kosten an die Mieter durchreichen. Einmal-Aufwendungen wie Reparaturen, Instandhaltung oder Erneuerungen m\u00fcssen Sie allerdings selbst tragen. Auch Steuern, Hypothekarzinsen oder Beitr\u00e4ge an die Hausverwaltung gehen g\u00e4nzlich zu Ihren Lasten. Als Vermieter\/in sollten Sie in Ihren Mietvertr\u00e4gen alle Betriebskosten auflisten, die auf den oder die Mieter\/in zukommen und welche Verj\u00e4hrungsfrist gilt. Das schafft eine verbindliche Grundlage und Transparenz f\u00fcr beide Parteien.<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":33801,"parent":0,"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"subtitle":""},"categories":[153],"tags":[644,645,646],"class_list":["post-33796","blog","type-blog","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","category-vermietung","tag-betriebskosten","tag-eigentum","tag-nebenkosten"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Betriebskosten - Was ist der Unterschied zu Nebenkosten?<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Betriebskosten - Was f\u00e4llt alles darunter? Welche k\u00f6nnen auf den Mieter umgelegt werden? Welche nicht? 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