{"id":38144,"date":"2026-01-28T15:08:53","date_gmt":"2026-01-28T14:08:53","guid":{"rendered":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/?post_type=blog&#038;p=38144"},"modified":"2026-01-28T15:08:53","modified_gmt":"2026-01-28T14:08:53","slug":"revision-des-obligationenrechts-ab-1-januar-2026","status":"publish","type":"blog","link":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/blog\/revision-des-obligationenrechts-ab-1-januar-2026\/","title":{"rendered":"Revision des Obligationenrechts ab 1. Januar 2026"},"content":{"rendered":"\n<p id=\"h-\"><\/p>\n\n\n\n<p>Per <strong>1. Januar 2026<\/strong> tritt die Revision des Obligationenrechts (OR) zu den <strong>Baum\u00e4ngeln<\/strong> in Kraft. Mit der Revision wurde das M\u00e4ngelrecht bei Bau- und Immobiliengesch\u00e4ften praxistauglicher ausgestaltet und die Rechtsposition der <strong>K\u00e4ufer- und Bestellerseite<\/strong> gest\u00e4rkt.<\/p>\n\n\n\n<p>F\u00fcr Investoren, Entwickler und Verk\u00e4ufer von Neubauten ergeben sich daraus <strong>sp\u00fcrbare rechtliche und wirtschaftliche Konsequenzen<\/strong>, insbesondere im Hinblick auf Haftung, Vertragsgestaltung und Sicherheiten.<\/p>\n\n\n\n<p> Der folgende \u00dcberblick fasst die wichtigsten Neuerungen zusammen und ordnet sie aus Investorensicht ein.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-table-of-contents\">\n    <p class=\"title\">\n        <span>Inhalt<\/span>\n        <svg width=\"24\" height=\"24\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\">\n<path fill-rule=\"evenodd\" clip-rule=\"evenodd\" d=\"M12 13.9393L17.4697 8.46967C17.7626 8.17678 18.2374 8.17678 18.5303 8.46967C18.8232 8.76256 18.8232 9.23744 18.5303 9.53033L12 16.0607L5.46967 9.53033C5.17678 9.23744 5.17678 8.76256 5.46967 8.46967C5.76256 8.17678 6.23744 8.17678 6.53033 8.46967L12 13.9393Z\" fill=\"currentColor\"\/>\n<\/svg>\n    <\/p>\n    <ul><li class=\"\"><a href=\"#h-1-zwingendes-nachbesserungsrecht-bei-neubauten\">1. Zwingendes Nachbesserungsrecht bei Neubauten<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-2-einheitliche-mngelrgefrist-von-60-tagen\">2. Einheitliche M\u00e4ngelr\u00fcgefrist von 60 Tagen<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-3-fnfjhrige-verjhrungsfrist-wird-teilzwingend\">3. F\u00fcnfj\u00e4hrige Verj\u00e4hrungsfrist wird teilzwingend<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-4-ersatzvornahme-ohne-richterliche-ermchtigung\">4. Ersatzvornahme ohne richterliche Erm\u00e4chtigung<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-5-bauhandwerkerpfandrecht-klarheit-bei-der-ersatzsicherheit\">5. Bauhandwerkerpfandrecht: Klarheit bei der Ersatzsicherheit<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-6-verhltnis-zur-sia-norm-118\">6. Verh\u00e4ltnis zur SIA-Norm 118<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-7-anwendungsbereich-und-offene-fragen\">7. Anwendungsbereich und offene Fragen<\/a><\/li><li class=\"even\"><a href=\"#h-8-zeitlicher-anwendungsbereich\">8. Zeitlicher Anwendungsbereich<\/a><\/li><li class=\"\"><a href=\"#h-fazit\">Fazit<\/a><\/li><\/ul><\/div>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\" \/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-1-zwingendes-nachbesserungsrecht-bei-neubauten\">1. Zwingendes Nachbesserungsrecht bei Neubauten<\/h2>\n\n\n\n<p>Eine der zentralen Neuerungen betrifft das <strong>unentgeltliche Nachbesserungsrecht<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>K\u00e4ufer von <strong>Neubauten<\/strong> erhalten neu einen <strong>gesetzlich zwingenden Anspruch auf Nachbesserung von Baum\u00e4ngeln<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n<li>Dieses Recht gilt sowohl beim <strong>Grundst\u00fcckkauf mit Neubauten<\/strong> als auch im <strong>Werkvertragsrecht<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n<li>Es betrifft Geb\u00e4ude, die <strong>noch zu errichten sind<\/strong> oder die <strong>bei Verkauf h\u00f6chstens zwei Jahre alt<\/strong> sind.<\/li>\n\n\n\n<li>Der Anspruch kann <strong>vertraglich weder ausgeschlossen noch eingeschr\u00e4nkt<\/strong> werden.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Damit endet eine bisher verbreitete Praxis, wonach Verk\u00e4ufer ihre Haftung ausschlossen und lediglich <strong>Gew\u00e4hrleistungsanspr\u00fcche gegen Unternehmer oder Totalunternehmer (TU)<\/strong> abtraten.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Neu haftet der Verk\u00e4ufer selbst direkt<\/strong> f\u00fcr die M\u00e4ngelbehebung \u2013 unabh\u00e4ngig davon, ob mit Einzelvergabe oder TU gebaut wurde.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\" \/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-2-einheitliche-mngelrgefrist-von-60-tagen\">2. Einheitliche M\u00e4ngelr\u00fcgefrist von 60 Tagen<\/h2>\n\n\n\n<p>Bisher mussten M\u00e4ngel grunds\u00e4tzlich <strong>\u00absofort\u00bb<\/strong> ger\u00fcgt werden \u2013 ein Begriff, der in der Praxis oft zu Unsicherheiten f\u00fchrte.<\/p>\n\n\n\n<p>Neu gilt:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Eine <strong>einheitliche R\u00fcgefrist von 60 Tagen<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n<li>Die Frist beginnt:\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>bei offenen M\u00e4ngeln mit der <strong>Abnahme<\/strong>,<\/li>\n\n\n\n<li>bei verdeckten M\u00e4ngeln mit deren <strong>Entdeckung<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li>Die Frist ist <strong>zwingend<\/strong> und darf <strong>vertraglich nicht verk\u00fcrzt<\/strong> werden.<\/li>\n\n\n\n<li>Sie gilt auch f\u00fcr <strong>bewegliche Werke<\/strong>, die in ein Bauwerk integriert sind (z. B. Haustechnik).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Damit wird die M\u00e4ngelr\u00fcge deutlich standardisiert und rechtssicherer ausgestaltet \u2013 insbesondere bei komplexen Bauvorhaben.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\" \/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-3-fnfjhrige-verjhrungsfrist-wird-teilzwingend\">3. F\u00fcnfj\u00e4hrige Verj\u00e4hrungsfrist wird teilzwingend<\/h2>\n\n\n\n<p>Die bisher bereits geltende <strong>f\u00fcnfj\u00e4hrige Verj\u00e4hrungsfrist<\/strong> f\u00fcr M\u00e4ngel an unbeweglichen Werken bleibt bestehen, wird aber rechtlich gest\u00e4rkt:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Die Frist darf <strong>k\u00fcnftig nicht mehr zuungunsten der K\u00e4ufer- oder Bestellerseite verk\u00fcrzt<\/strong> werden.<\/li>\n\n\n\n<li>Abweichende Vertragsklauseln sind insoweit unwirksam.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Die Verj\u00e4hrungsfrist l\u00e4uft <strong>ab dem Verkaufsdatum<\/strong>, nicht ab Bauvollendung. Wurde ein Neubau z. B. ein Jahr vor Verkauf fertiggestellt, haftet der Verk\u00e4ufer faktisch <strong>sechs Jahre<\/strong> ab Erstellung \u2013 obwohl seine eigenen Regressanspr\u00fcche gegen\u00fcber Unternehmern oder TU h\u00e4ufig weiterhin auf <strong>f\u00fcnf Jahre<\/strong> beschr\u00e4nkt sind. Dieses Haftungsdelta ist insbesondere bei Projektentwicklungen sorgf\u00e4ltig zu ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\" \/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-4-ersatzvornahme-ohne-richterliche-ermchtigung\">4. Ersatzvornahme ohne richterliche Erm\u00e4chtigung<\/h2>\n\n\n\n<p>Nimmt der Unternehmer oder Verk\u00e4ufer die geschuldete Nachbesserung trotz Fristansetzung nicht vor, kann der Besteller neu:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>den Mangel <strong>auf eigene Initiative oder durch Dritte beheben lassen<\/strong>,<\/li>\n\n\n\n<li><strong>ohne vorg\u00e4ngiges Gerichtsurteil<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Das Beweis- und Kostenrisiko bleibt allerdings bestehen, wenn die Ersatzvornahme ohne Abstimmung erfolgt. In der Praxis empfiehlt sich daher weiterhin ein strukturiertes Vorgehen.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\" \/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-5-bauhandwerkerpfandrecht-klarheit-bei-der-ersatzsicherheit\">5. Bauhandwerkerpfandrecht: Klarheit bei der Ersatzsicherheit<\/h2>\n\n\n\n<p>Auch beim Bauhandwerkerpfandrecht bringt die Revision eine relevante Pr\u00e4zisierung:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Wer die Eintragung eines Pfandrechts verhindern will, muss neu eine Sicherheit leisten, die:\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>die <strong>Hauptforderung<\/strong> sowie<\/li>\n\n\n\n<li>die <strong>Verzugszinsen f\u00fcr zehn Jahre<\/strong> abdeckt.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li>Eine unbefristete Zinssicherung ist nicht mehr erforderlich.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Dies erh\u00f6ht die <strong>Planbarkeit und Rechtssicherheit<\/strong> f\u00fcr Bauherrschaften und Investoren deutlich.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\" \/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-6-verhltnis-zur-sia-norm-118\">6. Verh\u00e4ltnis zur SIA-Norm 118<\/h2>\n\n\n\n<p>Die SIA-Norm 118 bleibt weiterhin ein wichtiges Regelwerk. Allerdings gilt neu klar:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Gesetzliche Vorgaben gehen <strong>zwingendem Recht vor<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n<li>Die bisherige Regelung zur \u201esofortigen\u201c R\u00fcge verdeckter M\u00e4ngel wird durch die <strong>60-Tage-Frist des OR<\/strong> ersetzt.<\/li>\n\n\n\n<li>In einzelnen Punkten besteht daher <strong>Anpassungsbedarf<\/strong> bei bestehenden Vertragsverweisen auf die SIA-Norm.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\" \/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-7-anwendungsbereich-und-offene-fragen\">7. Anwendungsbereich und offene Fragen<\/h2>\n\n\n\n<p>Die neuen zwingenden Regeln gelten ausdr\u00fccklich f\u00fcr:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>echte Neubauten<\/strong>, sowie<\/li>\n\n\n\n<li>Neubauten, die <strong>weniger als zwei Jahre alt<\/strong> sind.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Der Gesetzesbegriff \u00abneu errichtet\u00bb ist bewusst offen formuliert. Noch nicht abschliessend gekl\u00e4rt ist, ob auch <strong>umfassende Sanierungen oder Umbauten<\/strong>, die einem Neubau technisch und funktional gleichkommen, darunterfallen. Die Lehrmeinung ist hierzu derzeit uneinheitlich.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\" \/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-8-zeitlicher-anwendungsbereich\">8. Zeitlicher Anwendungsbereich<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Die Revision tritt am <strong>1. Januar 2026<\/strong> in Kraft.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Kaufvertr\u00e4ge, die noch 2025 unterzeichnet werden<\/strong>, unterstehen dem bisherigen Recht.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Transaktionen, die 2025 reserviert, aber erst 2026 beurkundet werden<\/strong>, fallen bereits unter die neue Gesetzgebung.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\" \/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-fazit\">Fazit<\/h2>\n\n\n\n<p>Die OR-Revision ab 2026 verschiebt das System des Baum\u00e4ngelrechts <strong>klar zugunsten der K\u00e4ufer- und Bestellerseite<\/strong>. Verk\u00e4ufer und Projektentwickler haften l\u00e4nger, direkter und k\u00f6nnen Gew\u00e4hrleistungsrechte nicht mehr ohne Weiteres ausschliessen oder abtreten.<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":38145,"parent":0,"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"subtitle":""},"categories":[],"tags":[],"class_list":["post-38144","blog","type-blog","status-publish","has-post-thumbnail","hentry"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Revision des Obligationenrechts ab 1. 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