{"id":33346,"date":"2023-05-26T11:58:48","date_gmt":"2023-05-26T11:58:48","guid":{"rendered":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/?post_type=podcasts&p=33346"},"modified":"2023-05-26T11:58:48","modified_gmt":"2023-05-26T11:58:48","slug":"korrekturen-bei-mfh-ist-der-boom-vorbei","status":"publish","type":"podcast","link":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/podcasts\/korrekturen-bei-mfh-ist-der-boom-vorbei\/","title":{"rendered":"Korrekturen bei MFH | Ist der Boom vorbei?"},"content":{"rendered":"\n

In der heutigen Episode des How to Real Estate Podcast geht es um neue Zahlen des Immobilienberatungsunternehmens Fahrl\u00e4nder und Partner. Gem\u00e4ss einem Artikel in der NZZ am Sonntag, der sich auf diese Zahlen beruft, ist \u00abder Immobilienboom\u00bb vorbei \u2013 mit Korrekturen bei Mehrfamilienh\u00e4usern im zweistelligen Bereich. Wie brisant ist die Situation tats\u00e4chlich? Wieviel davon h\u00e4ngt mit der Zinssituation zusammen? Welche Rolle spielt die Corona-Situation? Und wie geht es auf dem Schweizer Immobilienmarkt weiter?  Diese Fragen besprechen Robert Plantak und Michael Meier in dieser Folge \u2013 dazu gibt es wie immer eine Frage der Woche und ein News-Update. . <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Hinweis: Sie k\u00f6nnen den ganzen Podcast h\u00f6ren (dazu bitte einfach oben klicken).<\/p>\n\n\n\n

Michael Meier: <\/strong>Herzlich willkommen, gesch\u00e4tzte Zuh\u00f6rerinnen und Zuh\u00f6rer! Wir sind nach einer zweiw\u00f6chigen Pause zur\u00fcck. Ein Tag sp\u00e4ter als urspr\u00fcnglich angek\u00fcndigt, aus organisatorischen Gr\u00fcnden. Wir hoffen, Sie entschuldigen die kleine Versp\u00e4tung. Ich freue mich sehr auf diese Folge. Wir sprechen heute \u00fcber einen Artikel in der letzten NZZ am Sonntag und \u00fcber neue Zahlen des Beratungsunternehmens Fahrl\u00e4nder und Partner, die insbesondere auch die Schweiz und Mehrfamilienh\u00e4user betreffen. Das alles mache ich auch heute wieder mit meinem Lieblingsgespr\u00e4chspartner Robert Plantak. <\/p>\n\n\n\n

Robert Plantak: <\/strong>Guten Morgen, Michael. <\/p>\n\n\n\n

Michael Meier: <\/strong>Daneben gibt es nat\u00fcrlich auch heute eine Frage der Woche und ein generelles Newsupdate. Sch\u00f6n, dass Sie dabei sind. <\/p>\n\n\n\n

Gut, legen wir los. Und zwar wie immer mit der Frage der Woche. Eine Frage, die wir \u00fcber YouTube erhalten haben von Vera zum Thema Lex Koller. Und sie lautet: \u201eWird Immobilienerbe mit Immobilienerwerb gleichgesetzt oder kann ich ein geerbtes Stockwerkeigentum als EU-B\u00fcrgerin in der Schweiz vermieten?\u201c Relativ einfach zu beantworten. Ich \u00fcbernehme das gerne. Diese Bestimmungen bei der Lex Koller, da geht es wirklich nur um den Erwerb. Wenn man eine Immobilie vererben will bzw. wenn man eine erbt, hat die Lex Koller keine Anwendung. Nat\u00fcrlich kommen da aber die grunds\u00e4tzlichen Bestimmungen bez\u00fcglich Erbrecht zum Zuge, Stichwort Pflichtanteil, etc. Aber angenommen Ihre Eltern besitzen eine Immobilie in der Schweiz und Sie erben diese Immobile, dann geht diese ganz normal in Ihr Eigentum \u00fcber, unabh\u00e4ngig davon, ob Sie die Bedingungen gem\u00e4ss Lex Koller erf\u00fcllen oder nicht. Das war heute eine einfache, aber schnelle Antwort. Wenn auch Sie Fragen haben, z\u00f6gern Sie nicht, uns diese zu stellen. Zum Beispiel \u00fcber YouTube, so wie es Vera getan hat, oder \u00fcber alle anderen Kan\u00e4le. Sie finden alle Kontaktinfos in den Shownotes. Und damit sind wir bereits beim Newsupdate. <\/p>\n\n\n\n

Bevor wir \u00fcber die f\u00fcr uns grosse Story der Woche sprechen, noch eine andere Schlagzeile, die wir so in gewisser Weise schon antizipiert haben. Deutschland ist in eine technische Rezession gerutscht. Soll heissen: Die deutsche Wirtschaft ist das zweite Quartal in Folge geschrumpft. So will es die \u00f6konomische Definition. Egal, ob das die Administration Bayern so sieht oder nicht. Das kam f\u00fcr die meisten einigermassen \u00fcberraschend. F\u00fcr mich ist es ein Anzeichen, dass diese Inflation und die gesamten anderen wirtschaftlichen Umst\u00e4nde der aktuellen Zeit sich eben mal nicht einfach so schnell in Luft aufl\u00f6sen. Dein Take. <\/p>\n\n\n\n

Robert Plantak: <\/strong>Es ist schwierig, hier noch Grosses zu erg\u00e4nzen. Aber ja, das ist so und ich sage mal: Wir hatten eine sehr lange Boomphase und das ist jetzt mal eine andere Richtung geht, war eigentlich klar. Dass es irgendwann wieder hochgehen wird, ist denke ich auch ziemlich klar. In beiden Situationen ist die menschliche Psychologie ja lustig zu beobachten. In Boomphase haben die Leute das Gef\u00fchl, es endet nie und es geht immer nur weiter. Und in solchen Phasen hat man das Gef\u00fchl, es wird nur noch schlimmer und h\u00f6rt nie auf. Aber es sind halt einfach ganz normale Zyklen, die es gibt, die es braucht. Ich glaube, die sind effektiv wirklich notwendig, um einerseits zu bereinigen und uns zu normalisieren. Das geh\u00f6rt dazu. Ich glaube, wo man hier so ein bisschen aufpassen sollte, ist klar. Wenn wir eine Boomphase haben, denke ich, ist es grunds\u00e4tzlich wahrscheinlich einfacher, Geld zu verdienen, als wenn es nicht so ist. Man kann da relativ gut mit dem Strom schwimmen und was mitnehmen. Aber es bedeutet nicht oder ganz im Gegenteil, dass man nur in solchen Phasen Geld verdienen kann oder Geld anlegen sollte. <\/p>\n\n\n\n

Ich glaube, in jeder Phase gibt es interessante Opportunit\u00e4ten. Man muss sich einfach immer die gerade passendsten raussuchen und entsprechend agieren. Und insofern, du kennst ja meine Einstellung, bin ich hier nicht so emotional und nicht sehr wertend. Man muss sich einfach immer wieder anpassen. Und seit meinen Ferien zitiere ich immer wieder gerne Marcus Aurelius. Der gesagt hat, dass schwierige Zeiten wie Fitnesstraining f\u00fcrs Gehirn sind. Und umso mehr man sein Gehirn trainiert, umso besser und umso st\u00e4rker wird es. Insofern sollte man das ein bisschen gelassen nehmen und einfach auch in solchen Zeiten nach den richtigen Opportunit\u00e4ten suchen. <\/p>\n\n\n\n

Michael Meier: <\/strong>Ich glaube f\u00fcr die Generation \u2013 und ich z\u00e4hle mich da dazu \u2013 die so rund um 2008 nach dieser Wirtschaftskrise ins Berufsleben eingestiegen ist, die stehen jetzt vor einer neuen Situation. Wenn man ehrlich ist, seit 2008 ging es ja mit kleinen Wellenbewegungen eigentlich nur nach oben. Und ich m\u00f6chte da \u00fcberhaupt nicht schwarzmalen oder so, sondern ich bin da genau deiner Meinung. Aber ich glaube auch, diese Generation einfach lernen muss, dass sich die \u00f6konomischen Spielregeln ein St\u00fcck weit in solchen Arbeitsphasen ver\u00e4ndern. Das heisst nicht, dass die Welt untergeht.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Robert Plantak: <\/strong>Absolut. Und ich glaube, vielleicht genau diese Generation und eine j\u00fcngere braucht vielleicht genau so was. <\/p>\n\n\n\n

Michael Meier: <\/strong>Genau. Gut, dann wollen wir uns nicht l\u00e4nger mit anderen Themen aufhalten und kommen zu unserem Thema der Woche. Wir sprechen heute \u00fcber einen Artikel der NZZ am Sonntag. Der Artikel tr\u00e4gt den Titel \u201eDer Boom ist vorbei, die Immobilienpreise fallen\u201c. Kurz zusammengefasst: Die NZZ am Sonntag beruft sich auf neue Zahlen von Fahrl\u00e4nder und Partner. Das ist ein Immobilien-Beratungsunternehmen. Die publizieren solche Zahlen nicht erst seit heute oder seit Neuestem, sondern machen das eigentlich regelm\u00e4ssig. Und sie machen es verh\u00e4ltnism\u00e4ssig unaufgeregt. Da sind wir von anderer Stelle anderes gewohnt. Nun die Quintessenz: Es ist halt zum ersten Mal seit mehreren Jahren so, dass ein solcher Standardindex einen Preisr\u00fcckgang verzeichnet. Das f\u00fcr uns \u201eBrisante\u201c ist, bei den Mehrfamilienh\u00e4usern, der zweistellige fallender Prozentbereich irgendwo bei 12\u00a0Prozent \u00fcber Jahresfrist liegen soll. <\/p>\n\n\n\n

Was mich ein bisschen \u00fcberrascht hat, bevor ich das Wort dir \u00fcbergebe, beim Artikel generell: Ich habe diese Zahlen in keinem anderen Artikel sonst gelesen. Die NZZ hat das auch als Coup inszeniert. Ich kann mir das eigentlich nicht erkl\u00e4ren. Und diesen Satz m\u00f6chte ich doch noch zitieren, die NZZ schreibt: \u201eDiese Zahlen st\u00fctzen sich auf Transaktionen auf dem Immobilienmarkt und bilden so eins zu eins die Realit\u00e4t ab\u201c. Naja, wir haben das schon mal angesprochen. Solche Indexes gibt es ganz verschiedene und wenn man sich den Anspruch der Realit\u00e4t wirklich da an die Brust nehmen m\u00f6chte, dann m\u00fcssten die alle eigentlich immer die gleichen Tendenzen anzeigen. Das tun sie aber nicht. Also auch der Bericht sagt zum Beispiel der H\u00f6hepunkt der Preise lag im April 2022, habe zig andere Indexes, die trotzdem seit April 2022 eigentlich Preiswachstum ausgewiesen haben. Ich glaube das was klar gemacht werden wollte war: Es sind Transaktionsdaten, es sind keine Angebotspreise und das ist nat\u00fcrlich definitiv ein Unterschied. So jetzt meine Frage an dich: Wir zwei beide haben ja mit Best\u00e4ndigkeit behauptet und ich werde jetzt auch weiterhin behaupten, dass eigentlich die Preise insbesondere im Segment der Wohnimmobilien stabil bleiben werden. Jetzt kommen die minus 12 Prozent von diesem Index. Ob es 12 Prozent sind oder nicht \u2013 es ist zumindest signifikant. M\u00fcssen wir zwei da \u00fcber die B\u00fccher gehen und uns \u00fcberlegen, ob wir vielleicht falsch gelegen haben? Oder passt das immer noch mit dem, was wir da eigentlich behauptet haben, zusammen? <\/p>\n\n\n\n

Robert Plantak: <\/strong>Genau, du hast das einleitend sch\u00f6n erw\u00e4hnt: Ganz viele verschiedene Indexe und Datengrundlagen. Der Immobilienmarkt ist ja ein sogenannter privater Markt, also wir haben da nicht wirklich \u00f6ffentlich zug\u00e4ngliche Preisdaten. Auch die, die Fahrl\u00e4nder hat, sind einige ausgesuchte, die sie \u00fcber welche Quellen auch immer erhalten. Sei das jetzt \u00fcber die Raider oder sonstigen irgendwoher. Aber das sind einerseits noch lange nicht alle, das ist ein Ausschnitt. Dann ist es noch relativ heikel: Ist es gesamtschweizerisch, ist es eine Region, ist eine Region st\u00e4rker gewichtet als die andere, wie sieht es aus? Und dann noch die 12 Prozent, finde ich eine heftige Aussage. Was ich mir vorstellen kann: Wir haben ja immer in allen How-to-Real-Estate-Folgen immer wieder gesagt, dass von diesem H\u00f6hepunkt, also vom Peak der Covid-Preisblase \u2013 und zwar rede ich da nicht von der Immobilienpreisblase, sondern von der Preisblase aller Anlageklassen \u2013 dass von da quasi vom h\u00f6chsten Punkt bis zum tiefsten Punkt irgendwann in letzter Zeit, also quasi man nimmt den H\u00f6hepunkt von Covid und man nimmt den tiefsten Preis, der jetzt noch realisiert werden kann, vielleicht einer schlechten Lage oder so oder einer wenig gefragten Lage mit einer wenig gefragten Liegenschaft. <\/p>\n\n\n\n

Also wirklich von oben nach unten gezogen kann ich mir schon vorstellen, dass da theoretisch Preisdifferenzen von 10, 12, vielleicht sogar 15\u00a0Prozent m\u00f6glich sind. Aber da reden wir von zwei absoluten Extremszenarien. Da reden wir einerseits vom Extremszenario, wo jemand w\u00e4hrend des H\u00f6hepunktes der Gelddruckerei einer Liegenschaft, w\u00e4hrend des H\u00f6hepunktes der Nachfrage zu einem sehr \u00fcberteuerten Preis verkauft hat \u2013 und das sind wenige Einzeltransaktionen \u2013 und auf der andere Seite reden wir von wenigen Einzeltransaktionen, wo Leute vielleicht wirklich sehr schlecht nachgefragte Objekte vielleicht auch sehr schlecht verkauft haben. Und dass da vielleicht eine Differenz von zehn, zw\u00f6lf\u00a0Prozent dazwischenliegt, kann ich mir vorstellen. Den breiten Markt so zu betrachten, dass sehen wir nicht. <\/p>\n\n\n\n

Was wir sehen, und das haben wir jedes Mal auch gesagt, ist, dass heute die Preise, die w\u00e4hrend des Covidh\u00f6hepunktes verlangt wurden, nicht mehr verlangt werden k\u00f6nnen. Die werden nicht bezahlt und das schon l\u00e4nger. Das sind keine 12 Prozent. Auch da kann man gucken, wie viel das ist, aber das ist eigentlich genau das, was wir immer wieder gesagt haben: Die Preise haben sich f\u00fcr uns normalisiert in dem Vor-Covid-Bereich und der Bereich war schon sehr attraktiv hoch. Und was wir immer gesagt haben, ist, dass wir von dieser Attraktivit\u00e4t weiter seitw\u00e4rts nach oben steigen. Und dass diese Anomalie w\u00e4hrend dieser zwei Jahre, dieser Spike oder dieser Ausbruch nach oben, dass der gegl\u00e4ttet wurde. Das heisst, f\u00fcr mich ist diese Aussage nicht korrekt. W\u00fcrde es sich nicht um eine Anomalie handeln, sondern wirklich um eine Preiskorrektur, w\u00fcrde ich wahrscheinlich diesem Artikel eher zustimmen. <\/p>\n\n\n\n

Dass es lediglich eine Anomalie ist, genauso wie es teilweise Anomalien gab mit Preiskorrekturen nach unten, Flash Crashes oder sonst was an der B\u00f6rse, die darf man nicht nehmen, sondern muss dem Trend und der Bandbreite folgen. Und wenn wir da drin sind, sind wir immer noch in einer sch\u00f6nen Aufw\u00e4rtsbewegung, in der seitlichen Aufw\u00e4rtsbewegung. Da hat sich gar nichts ge\u00e4ndert, unabh\u00e4ngig von dem Artikel oder von sonst irgendwas.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Michael Meier: <\/strong>Grunds\u00e4tzlich sind die Zinsen schon gestiegen. Die Preise f\u00fcr Festhypotheken haben sich verdreifacht. Das unter solchen Umst\u00e4nden die Preise nicht nach oben schnellen, ist \u00f6konomisch ja eigentlich logisch. Diese ganze Dynamik, die hier beschrieben wird, wie sehr glaubst du hat diese mit den Zinsen zu tun? Wie sehr ist es wirklich ein R\u00fcckgang von der Covid-Anomalie?\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Hinweis: Dies ist nur ein Teil des Podcasts. M\u00f6chten Sie den ganzen h\u00f6ren? Bitte einfach oben klicken.<\/p>\n\n\n\n

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