{"id":25296,"date":"2021-04-30T17:36:00","date_gmt":"2021-04-30T16:36:00","guid":{"rendered":"https:\/\/staging-beta.crowdhouse.com\/ch\/de\/?post_type=video&#038;p=24748"},"modified":"2024-09-18T12:48:32","modified_gmt":"2024-09-18T12:48:32","slug":"der-leverage-effekt-wie-hypotheken-rendite-und-risiko-hebeln","status":"publish","type":"video","link":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/videos\/der-leverage-effekt-wie-hypotheken-rendite-und-risiko-hebeln\/","title":{"rendered":"Der Leverage-Effekt | Wie Hypotheken Rendite und Risiko hebeln"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"intro\"><strong>Schulden machen um Geld zu verdienen? Das klingt eigentlich total irrational. Bei Immobilien ist aber genau das Gang und G\u00e4be. Was genau passiert, wenn Sie Ihre Rendite-Immobilie mit Hilfe einer Hypothek kaufen? Hypotheken sind ein Hebel \u2013 englisch \u00abLeverage\u00bb \u2013&nbsp;und um eines vorwegzunehmen: Dieser Hebel wirkt sich nicht nur auf der Ertragsseite aus, sondern hebelt auch das Risiko f\u00fcr Verluste. <\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Um zu beurteilen, wie sich Hypotheken auswirken, lohnt es sich, sich kurz vor Augen zu f\u00fchren, was eine Hypothek \u00fcberhaupt ist. Wenn Sie eine Immobilie erwerben m\u00f6chten, hat diese einen Preis, den Sie bezahlen m\u00fcssen. Diesen Preis k\u00f6nnen Sie komplett aus ihrer eigenen Tasche bezahlen. Oder Sie gehen zu einem Kreditinstitut und fragen nach, ob es Ihnen f\u00fcr den Kauf Ihrer Immobilie einen bestimmten Betrag zur Verf\u00fcgung stellt. Eine Hypothek ist also ein zweckgebundener Leihbetrag f\u00fcr den Erwerb einer Immobilie.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-niffler-featured-post\">\n    <div class=\"post-image\">\n        <img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2022\/02\/Thumbnail_16x9_HTRE_Folge17.png\" alt=\"\" class=\"post-featured-image\" \/>\n    <\/div>\n\n    <div class=\"post-data\">\n        <p class=\"post-title\">Hypotheken | Welche Grundlagen der Fremdfinanzierung bei Immobilien gibt es zu beachten?<\/p>\n\n                    <p class=\"post-subtitle\">How to Real Estate #17<\/p>\n        \n        <ul class=\"post-info\">\n            <li>\n                <a href=\"#\" class=\"badge\">\n                    <svg width=\"24\" height=\"24\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\">\n<path fill-rule=\"evenodd\" clip-rule=\"evenodd\" d=\"M1.5 6H16.5V9.375C16.5 9.78921 16.1642 10.125 15.75 10.125C15.3358 10.125 15 9.78921 15 9.375V7.5H3V16.5H15V14.625C15 14.2108 15.3358 13.875 15.75 13.875C16.1642 13.875 16.5 14.2108 16.5 14.625V18H1.5V6ZM21 9.6032L17.1651 12L21 14.3968V9.6032ZM21.123 7.75744C21.7224 7.38279 22.5 7.81375 22.5 8.52064V15.4794C22.5 16.1862 21.7224 16.6171 21.123 16.2426L15.556 12.7632C14.992 12.4107 14.992 11.5893 15.556 11.2368L21.123 7.75744Z\" fill=\"currentColor\"\/>\n<\/svg>\n                    video                <\/a>\n            <\/li>\n                        \n            <li><a href='https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/category\/hypotheken\/' class='badge'>Hypotheken<\/a><\/li>        <\/ul>\n    <\/div>\n<\/div>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Fremdkapital beim Kauf von Immobilien<\/h2>\n\n\n\n<p>Eine Hypothek ist also fremdes Geld, das dabei hilft, eine Immobilie zu erwerben. Relativ logisch. Aber wie genau wirkt sich das auf Rendite und Risiko aus? Das ist relativ einfach zu erkl\u00e4ren: Stellen Sie sich ein Mehrfamilienhaus vor. Der Kaufpreis liegt bei einer Million Franken und das Objekt generiert pro Jahr 40\u2019000 Franken an Mieteinnahmen. Diese 40\u2019000 Franken sind der j\u00e4hrliche Ertrag, den Sie sich mit Ihrem Investment erkaufen. Ohne Hypothek m\u00fcssen Sie eine ganze Million auf den Tisch legen, um an diesen Ertrag zu kommen. <\/p>\n\n\n\n<p>Nehmen wir aber an, eine Bank stellt Ihnen f\u00fcr den Kauf des Mehrfamilienhauses 75% des Kaufpreises als Hypothek zur Verf\u00fcgung. Sie m\u00fcssen also nur noch 250&#8217;000 Franken selber aufwenden, um das Objekt zu erwerben. Im Umkehrschluss k\u00f6nnte man sagen: Dank Hypotheken k\u00f6nnten sie mit einer Million Eigenkapital rein theoretisch nicht nur ein, sondern gleich vier solcher Mehrfamilienh\u00e4user erwerben.<\/p>\n\n\n\n<p>Das sch\u00f6ne dabei ist: Obschon sie nur einen Teil des Kaufpreises selber beisteuern, geh\u00f6rt die Immobilie zu 100% ihnen: Sie sind als Eigent\u00fcmer im Grundbuch eingetragen und ihnen geh\u00f6ren damit auch s\u00e4mtliche Ertr\u00e4ge, welche Sie mit dem Objekt erwirtschaften. Eine der wichtigsten Kennzahlen f\u00fcr Immobilieninvestoren ist die Eigenkapitalrendite: Sie setzt die Mietertr\u00e4ge eines Objektes in ein Verh\u00e4ltnis zu den investierten Eigenmitteln. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen passiert folgendes: Die Mietertr\u00e4ge bleiben unver\u00e4ndert aber das investierte Eigenkapital reduziert sich. Das f\u00fchrt konsequenterweise am Ende zu einer deutlich h\u00f6heren Eigenkapitalrendite.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Rendite: Auswirkungen des Leverage-Effekts <\/h2>\n\n\n\n<p>Das waren bis anhin nat\u00fcrlich sehr vereinfachte Rechenbeispiele ohne eine ad\u00e4quate Ber\u00fccksichtigung von Ertrags- und Kostenstrukturen. Lassen Sie uns die Auswirkungen des Leverage-Effekts auf der Renditeseite mit einem etwas ausf\u00fchrlichen Beispiel veranschaulichen. Wir stellen uns die Frage, was auf der Renditeseite passiert, wenn eine Immobilie \u00fcberhaupt nicht, zur H\u00e4lfte oder zu 75% mit Fremdkapital belehnt wird. <\/p>\n\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/09\/Beispielrechnung-EK-Rendite.png\"\n        class=\"aspect-ratiodefault\"\n        alt=\"\"\n            >\n    <\/figure>\n\n\n\n<p>Der Kaufpreis betr\u00e4gt in allen drei F\u00e4llen CHF 1 Mio. Die Mieteinnahmen sind in allen drei Beispielen gleich hoch: n\u00e4mlich 40\u2019000. Auch die grunds\u00e4tzlichen Kosten f\u00fcr Unterhalt und Verwaltung k\u00f6nnen wir bei allen drei Beispielen gleich hoch ansetzen. Unterschiede gibt es bei den Fremdfinanzierungskosten. Ohne Hypothek fallen nat\u00fcrlich auch keine Zinskosten an. In den beiden anderen F\u00e4llen rechnen wir mit Zinskosten von jeweils einem Prozent des Hypothekarbetrags. Im Falle der 75%-Belehnung fallen zus\u00e4tzlich zu den Zinskosten auch noch Amortisationskosten an. Auch diese betragen 1 Prozent des Hypothekarbetrags. Bei einer Belehnung von 50% wird in der Regel keine Amortisation verlangt.<\/p>\n\n\n\n<p>Zieht man nun die einzelnen Kosten von den Mieteinnahmen ab, bleibt in den 3 F\u00e4llen ein Ertrag von f\u00fcnfundreissigtausen, f\u00fcnfundzwanzigtausend bzw zwanzigtausend Franken \u00fcbrig. xxxx Der Ertrag nimmt mit zunehmender Belehnungsh\u00f6he ab \u2013 weil die Kosten f\u00fcr die Fremdfinanzierung steigen. Setzt man diese Ertr\u00e4ge allerdings in ein Verh\u00e4ltnis zum investierten Eigenkapital, stellt man folgendes fest: Die Eigenkapitalrendite steigt mit zunehmender Belehnungsh\u00f6he.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Risiko: Auswirkungen des Leverage-Effekts<\/h2>\n\n\n\n<p>Fremdkapital hilft Ihnen also dabei, mit ihren eigenen Mittel verh\u00e4ltnism\u00e4ssig h\u00f6here Ertr\u00e4ge zu erzielen. Soll also heissen: Volle Kraft voraus, immer so viel Fremdkapital wie m\u00f6glich aufnehmen und nichts kann passieren? Ganz so einfach ist es nicht, denn w\u00e4hrend h\u00f6here Belehnungen auf der einen Seite die Rendite steigern, steigern sie auf der anderen Seite auch das Risiko.<\/p>\n\n\n\n<p>So gerne Ihnen eine Bank Geld f\u00fcr den Kauf Ihrer Immobilie zur Verf\u00fcgung stellt, so humorlos ist sie, wenn es darum geht, dieses Geld zur\u00fcckzuerhalten. Wenn Sie das Objekt wieder verkaufen, m\u00f6chte die Bank den gesamten Hypothekarbetrag zur\u00fcck \u2013 und das v\u00f6llig unabh\u00e4ngig davon, wie sich die Preise auf dem Immobilienmarkt entwickelt haben. Je weniger Eigenkapital in Ihrer Immobilie steckt, desto gr\u00f6sser ist das Risiko, dass dieses Kapital bei einer Wertkorrektur komplett wegschmilzt. Lassen Sie uns auch diese Seite des Leverage-Effekts mit einem konkreten Beispiel anschauen:<\/p>\n\n\n\n<figure style=\"background-color: ;\" class=\"padding- align-none wp-block-niffler-image\">\n    <img decoding=\"async\"\n        src=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/wp-content\/uploads\/sites\/9\/2024\/09\/Beispielrechnung-Eigenkapital.png\"\n        class=\"aspect-ratiodefault\"\n        alt=\"\"\n            >\n    <\/figure>\n\n\n\n<p>Wir gehen erneut von den drei Beispielen mit 0%, 50% und 75% Belehnung aus. Der urspr\u00fcngliche Kaufpreis der Immobilie betrug CHF 1 Million. Ohne Belehnung verliert man bei 10% Wertkorrektur auch 10% des Eigenkapitals. Im Falle der 75% Belehnung ist bei einer Wertkorrektur von 10% nur noch CHF 150\u2019000 der urspr\u00fcnglichen CHF 250\u2019000 \u00fcbrig. 40% des gesamten Eigenkapitals w\u00e4re verloren. Betr\u00e4gt die Wertkorrektur 25%, ist im Falle der 75%-Belehnung kein Eigenkapital mehr verf\u00fcgbar. Sollten Sie in einer solchen Situation gezwungen sein, Ihr Objekt zu verkaufen, h\u00e4tten Sie ihr gesamtes investiertes Kapital verloren \u2013 ohne Belehnung blieben ihnen in der gleichen Situation 75% des investierten Kapitals erhalten.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-fazit\">Fazit<\/h2>\n\n\n\n<p>Es ist also so wie immer beim Investieren: Wo Chancen f\u00fcr h\u00f6here Renditen entstehen, entstehen auch h\u00f6here Risiken. Immobilien gelten zwar als sehr wertbest\u00e4ndige Anlagen und der simple Fakt, dass Sie bei Immobilien die M\u00f6glichkeit haben, fremdes Geld zu benutzen, um sich Ertr\u00e4ge zu sichern, ist eine einzigartige Chance. Keine Bank w\u00fcrde Ihnen Geld zur Verf\u00fcgung stellen, um es auf dem Aktienmarkt anzulegen. Dabei m\u00fcssen sie sich als Investor allerdings jederzeit \u00fcber die Risiken von unterschiedlichen Belehnungsgraden im Klaren sein. <br><\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n","protected":false},"featured_media":25308,"parent":0,"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"subtitle":"How to Real Estate #10","video_url":"https:\/\/www.youtube.com\/watch?v=TRKe0EPydOo"},"categories":[195,154],"tags":[389,390,370,391,392,393,394,194,395,396,203],"class_list":["post-25296","video","type-video","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","category-hypotheken","category-investieren","tag-bank","tag-fremdbelehnung","tag-fremdfinanzierung","tag-fremdkapital","tag-hebel","tag-hebelwirkung","tag-hypothekarbank","tag-hypothekarzinsen","tag-hypotheken","tag-leverage-effekt","tag-zinsen"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Der Leverage-Effekt | Wie Hypotheken Rendite und Risiko hebeln - crowdhouse :: Switzerland<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/videos\/der-leverage-effekt-wie-hypotheken-rendite-und-risiko-hebeln\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"en_US\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Der Leverage-Effekt | Wie Hypotheken Rendite und Risiko hebeln - crowdhouse :: Switzerland\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Schulden machen um Geld zu verdienen? 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