{"id":25592,"date":"2022-03-17T11:31:44","date_gmt":"2022-03-17T10:31:44","guid":{"rendered":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/?post_type=videos&p=25592"},"modified":"2024-09-18T13:31:46","modified_gmt":"2024-09-18T13:31:46","slug":"verkauf-trotz-leerstand-diese-faktoren-muessen-verkaeufer-beachten","status":"publish","type":"video","link":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/videos\/verkauf-trotz-leerstand-diese-faktoren-muessen-verkaeufer-beachten\/","title":{"rendered":"Verkauf trotz Leerstand | Diese Faktoren m\u00fcssen Verk\u00e4ufer beachten"},"content":{"rendered":"\n

Eine Rendite-Immobilie zu verkaufen, ist insbesondere dann eine Herausforderung, wenn diese nicht vermietet ist. Wir schauen uns in dieser Folge von How To Real Estate an, was genau die Herausforderungen sind und welche M\u00f6glichkeiten Ihnen als Verk\u00e4ufer zur Verf\u00fcgung stehen.
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Dass es bei Rendite-Immobilien in den allermeisten F\u00e4llen schlecht ist, wenn diese leer stehen, ist logisch. Dabei gibt es aber qualitative Unterschiede \u2013 bei Erst- oder Wiedervermietungen nach Neu- oder Umbauten bedeutet Leerstand etwas anderes, als bei einer Bestandesliegenschaft, die leer steht, weil die angesetzten Mieten im kompetitiven Umfeld chancenlos sind. Generell gilt: Leerstand ist bei jedem Verkauf einer Rendite-Immobilie eine Herausforderung \u2013 und das in mehrfacher Hinsicht. <\/p>\n\n\n\n

Faktor 1: Ausbleibende Mietertr\u00e4ge<\/h2>\n\n\n\n

K\u00e4ufer erwerben Rendite-Immobilie, um regelm\u00e4ssige Mietertr\u00e4ge zu erzielen. Hier liegt das Leerstands-Problem auf der Hand. Ohne Mieter keine Mieteinnahmen \u2013 ohne Mieteinnahmen keine Rendite. Gleichzeitig schaut es auf der Kostenseite anders aus. Wenn ein K\u00e4ufer eine leerstehendes Objekt erwirbt, hat er von Beginn an gewisse Fixkosten und das, ganz unabh\u00e4ngig vom Vermietungsstand. Die Aussicht auf eine Liegenschaft, die nach \u00dcbernahme ausschliesslich Kosten aber keine Einnahmen generiert, ist wenig verkaufsf\u00f6rdernd.<\/p>\n\n\n\n

Faktor 2: Aufwand bei der Vermietung<\/h2>\n\n\n\n

Um, das zu \u00e4ndern, m\u00fcssen bei einem leerstehenden Objekt die zu erwartenden Mietertr\u00e4ge realisiert, die Wohnungen also vermietet werden. Das bringt uns direkt zum zweiten Problem: Das Vermieten von Wohneinheiten bedeutet viel Aufwand.D as Erstellen von Pr\u00e4sentationsmaterial, das Durchf\u00fchren von Besichtigungen, das Pr\u00fcfen von Bewerbern und das Ausstellen von Vertr\u00e4gen und die \u00dcbergabe von Wohnungen \u2013all das kostet entweder viel Zeit, wenn man es selber macht, oder viel Geld, wenn man eine Drittpartei damit beauftragt. Beide Vorstellungen wirken abschreckend auf potentielle Kaufinteressenten.<\/p>\n\n\n\n

Faktor 3: Auswirkungen auf die Bewertung<\/h2>\n\n\n\n

Im Verlauf eines Verkaufverfahrens ist es durchaus \u00fcblich, eine Liegenschaft mit einem professionellen Verfahren zu bewerten. Das bringt uns zum dritten Faktor: Leerstand kann sich auf diese Bewertung auswirken. Eine vollvermietet Liegenschaft wird mitunter deutlich h\u00f6her bewertet, als eine leerstehende. Die meisten Rendite-Immobilien werden mit der Discounted Cash Flow Methode<\/strong> bewertet. Dabei werden die zu erwartenden Mieteinnahmen auf eine Zeitachse gelegt und abgezinst. Die Berechnung dieser Abzinsungen ist kompliziert und h\u00e4ngt von vielen Faktoren ab, vereinfacht l\u00e4sst sich aber sagen: Die Abzinsung auf zuk\u00fcnftig zu erwartenden Mietertr\u00e4ge ist deutlich geringer, wenn die daf\u00fcr relevanten Mietertr\u00e4ge beim Bewertungsstichtag bereit tats\u00e4chlich realisiert werden.<\/p>\n\n\n\n

Faktor 4: Unsicherheiten bez\u00fcglich der Marktmieten<\/h2>\n\n\n\n

Mehrfamilienh\u00e4user sind langfristige Geldanlagen und bei dieser Langfristigkeit spielt der Faktor Sicherheit eine grosse Rolle. Eine Frage, welche sich potentielle K\u00e4ufer dabei gerne stellen: Wie wahrscheinlich ist es, dass die projizierten Mieten in Zukunft auch tats\u00e4chlich realisiert werden k\u00f6nnen?

Diese Frage kann bei einer Bestandesliegenschaft, bei welcher die angesetzten Mieten seit mehreren Jahren konstant und zuverl\u00e4ssig bezahlt werden wesentlich sicherer beantwortet werden, als bei einer Neubauliegenschaft, welche noch nie vermietet wurde. Bei einem Neubau fehlen hier schlussendlich die Erfahrungswerte und dieser Unsicherheitsfaktor spielt bei einem Verkauf eine Rolle.<\/p>\n\n\n\n

Die 4 Faktoren im \u00dcberblick<\/h2>\n\n\n\n

Fassen wir zusammen: <\/p>\n\n\n\n