{"id":25964,"date":"2022-04-12T14:01:10","date_gmt":"2022-04-12T13:01:10","guid":{"rendered":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/?post_type=videos&p=25964"},"modified":"2022-04-12T14:01:10","modified_gmt":"2022-04-12T13:01:10","slug":"discounted-cash-flow-die-wichtigste-bewertungsmethode-fuer-rendite-immobilien","status":"publish","type":"video","link":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/videos\/discounted-cash-flow-die-wichtigste-bewertungsmethode-fuer-rendite-immobilien\/","title":{"rendered":"Discounted Cash Flow | Die wichtigste Bewertungsmethode f\u00fcr Rendite-Immobilien"},"content":{"rendered":"\n

Um Immobilien zu bewerten, gibt es eine Vielzahl an verschiedenen Bewertungsmethoden. F\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user und Gesch\u00e4ftsliegenschaften ist dabei eine Bewertungsmethode besonders relevant: Die Discounted Cash Flow Methode. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Begriffserkl\u00e4rung<\/h2>\n\n\n\n

Eine erste Ann\u00e4herung an diese Bewertungsmethode ergibt sich aus dem Namen. Discounted Cash Flow bedeutet soviel wie abgezinste Zahlungsstr\u00f6me. Das l\u00e4sst den Ansatz erahnen: Die Beurteilung basiert auf Zahlungsstr\u00f6men, welche auf den heutigen Wert abgezinst werden.<\/p>\n\n\n\n

Die Grundidee der Discounted-Cash-Flow-Bewertung l\u00e4sst sich wie folgt zusammenfassen: Der heutige Marktwert einer Immobilie wird bestimmt durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden Zahlungsstr\u00f6me. Diese zu erwartenden Zahlungsstr\u00f6me werden auf eine Zeitachse gelegt und in der Folge auf den heutigen Zeitpunkt diskontiert \u2013 also abgezinst. Mit diesem Grundprinzip vor Augen stellen sich zentrale Fragen: <\/p>\n\n\n\n

  1. Wie genau sind diese Zahlungsstr\u00f6me definiert?<\/li>
  2. Wie genau lassen sich zuk\u00fcnftige Zahlungsstr\u00f6me absch\u00e4tzen? <\/li>
  3. Wie genau lassen sich die Diskontierungss\u00e4tze festlegen, mit welchen diese zuk\u00fcnftigen Zahlungsstr\u00f6me auf den heutigen Wert abgezinst werden?<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Zahlungsstr\u00f6me<\/h2>\n\n\n\n

    Gleich wie bei einem Unternehmen gibt es bei einer Rendite-Immobilien auf der einen Seite Einnahmen \u2013 also Zufl\u00fcsse von Geld \u2013 und auf der anderen Seite Ausgaben \u2013 also Abfl\u00fcsse von Geld. Die effektiven Zahlungsstr\u00f6me ergeben sich, wenn man die Ausgaben von den Einnahmen abzieht. Die Einnahmen bei einer Rendite-Liegenschaft ergeben sich aus den Mietertr\u00e4gen. Auf der Ausgabenseite stehen all diejenigen Kosten, welche der Eigent\u00fcmer nicht auf die Mieter abw\u00e4lzen kann. Zu diesen Kosten geh\u00f6ren beispielsweise Versicherungen<\/a>, Steuern<\/a> sowie Unterhalt und Instandhaltung und Mietzinsausf\u00e4lle.<\/p>\n\n\n\n

    Die Discounted Cash Flow Methode richtet den Blick in die Zukunft. Das bringt uns zu einem zentralen Problem: Wie genau kann man wissen, wie sich diese Zahlungsstr\u00f6me in Zukunft entwickeln werden? <\/p>\n\n\n\n

    Genau wissen kann man es nicht. Man muss diese Zahlungsstr\u00f6me anhand eines Modells konstruieren. Professionelle Immobilienbewerter machen dies mit fundierten Markt- und Standortanalysen, welche mehrere Teilbereiche umfassen. Dabei spielen insbesondere Aspekte wie Standortqualit\u00e4t, Bev\u00f6lkerungsstruktur, die steuerliche und infrastrukturelle Situation oder das Potential von Mietzinssteigerungen eine Rolle. Entsprechende Berechnungen sind komplex und eine der wesentlichen Herausforderungen beim Erstellen einer Discounted-Cash-Flow-Bewertung. Basierend auf dieser Marktanalyse werden die zuk\u00fcnftigen Zahlungsstr\u00f6me so ad\u00e4quat wie m\u00f6glich modelliert.<\/p>\n\n\n\n

    Diskontierung<\/h2>\n\n\n\n

    Ein weiterer wesentlicher Bestandteil der DCF-Methode ist in der Folge die Diskontierung. Die Diskontierung dient dazu, einen k\u00fcnftigen Zahlungsstrom auf den heutigen Wert abzuzinsen. Das bringt uns zu der zweiten Grossen Herausforderung bei der Erstellung von DCF-Bewertungen: Wie wird die H\u00f6he dieser Diskontierungss\u00e4tze festgelegt? Auch hier liegen komplexe Berechnungen zu Grunde, bei denen verschiedene Faktoren wie die Makrolage<\/a>, Zustand und Alter der Liegenschaft, der Gewerbeanteil sowie weitere lage- und objektspezifische Aspekte eine Rolle spielen.<\/p>\n\n\n\n

    Periodisierung<\/h2>\n\n\n\n

    Bei der Discounted Cash Flow Bewertung werden also zuk\u00fcnftige Zahlungsstr\u00f6me modelliert und auf eine Zeitachse gelegt und in der Folge werden diese Zahlungsstr\u00f6me mit festgelegten Diskontierungss\u00e4tzen abgezinst. Theoretisch k\u00f6nnte man dieses Modell f\u00fcr einen beliebig langen Zeitraum umsetzen. Dabei gibt es aber ein Problem. Die zuk\u00fcnftigen Zahlungsstr\u00f6me k\u00f6nnen nur schwer \u00fcber die gesamte Restlebensdauer einer Immobilie gesch\u00e4tzt werden. Je weiter die Zahlungsstr\u00f6me in der Zukunft liegen, desto schwieriger ist es, diese ad\u00e4quat zu modellieren. Aus diesem Grund wird in der Praxis meist ein Zweiperiodenmodell verwendet. Die erste Periode umfasst in der Regel die ersten Zehn Jahre ab Bewertungszeitpunkt. F\u00fcr diese Zeitspanne werden die Zahlungsstr\u00f6me detailliert im Bewertungsbericht abgebildet und diskontiert.<\/p>\n\n\n\n

    Nach den ersten zehn Jahren lassen sich die Zahlungsstr\u00f6me und Diskontierungen nicht mehr verl\u00e4sslich voraussagen. Aus diesem Grund wird f\u00fcr das elfte Jahr ein sogenannter Residualwert \u2013 auch \u00abExit Value\u00bb genannt \u2013 ermittelt. Dieser Residualwert stellt den Barwert der Zahlungsstr\u00f6me ab Beginn der zweiten Periode bis zum Ende der Restlebensdauer dar. Bei einem Neubau ist diese Restlebensdauer auf 100 bis 150 Jahre festgelegt. Auch dieser Wert wird auf den Bewertungszeitpunkt abgezinst und auch der Residualwert wird anhand komplexer Berechnungen ermittelt.<\/p>\n\n\n\n

    Ermittlung des Marktwerts<\/h2>\n\n\n\n

    Wie kommt nun am Ende einer DCF-Bewertung der ermittelte Marktwert zustande? Er resultiert aus der Summe der modellierten und abgezinsten Zahlungsstr\u00f6me aus den ersten Zehn Jahren inklusive dem ermittelten und abgezinsten Residualwert im elften Jahr. All diese abgezinsten Betr\u00e4ge zusammengerechnet ergeben den gesch\u00e4tzten Marktwert einer Immobilie.<\/p>\n\n\n\n

    Das ad\u00e4quate Modellieren von zuk\u00fcnftigen Zahlungsstr\u00f6men und das Festlegen von Diskontierungss\u00e4tzen sind die grossen Herausforderungen bei dieser Methode und machen die Berechnung komplex und f\u00fcr Laien mitunter schwer nachvollziehbar. Falls Sie den Wert Ihrer Rendite-Immobilie mittels DCF-Methode ermitteln wollen, empfiehlt sich in jedem Fall die Hilfe eines professionellen Bewerters. Falls Sie Ihre Immobilie pr\u00fcfen lassen wollen, stehen wir Ihnen daf\u00fcr gerne zur Verf\u00fcgung:<\/p>\n","protected":false},"featured_media":25969,"parent":0,"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"subtitle":"How to Real Estate #32","video_url":"https:\/\/www.youtube.com\/watch?v=1e_jusMw7Oo"},"categories":[210],"tags":[],"class_list":["post-25964","video","type-video","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","category-objektbeurteilung"],"acf":[],"yoast_head":"\nDiscounted Cash Flow Immobilien \u25b7 Grundidee & Ablauf [Video]<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Discounted Cash Flow Immobilien \u25ba Wie funktioniert diese Berechnungsmethode? 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