{"id":27076,"date":"2022-06-24T16:34:34","date_gmt":"2022-06-24T15:34:34","guid":{"rendered":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/de\/?post_type=videos&p=27076"},"modified":"2022-06-24T16:34:34","modified_gmt":"2022-06-24T15:34:34","slug":"mieterhohungen-was-sie-als-vermieter-beachten-mussen","status":"publish","type":"video","link":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/videos\/mieterhohungen-was-sie-als-vermieter-beachten-mussen\/","title":{"rendered":"Mieterh\u00f6hungen | Was Sie als Vermieter beachten m\u00fcssen"},"content":{"rendered":"\n

M\u00f6chten Sie als Vermieter einer Immobilie den Mietzins anpassen, kann dies eine heikle Sache und mit Hindernissen verbunden sein, denn \u2013 solche Mietzinsanpassung brauchen einen guten Grund! Welche M\u00f6glichkeiten Sie als Vermieter haben und wie die Mietzinserh\u00f6hung formell aussehen sollte, schauen wir uns in der heutigen Folge How to real Estate an.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Grunds\u00e4tzliche Rahmenbedingungen<\/h2>\n\n\n\n

Sprechen wir als erstes \u00fcber grunds\u00e4tzliche Bedingungen. Mietzinserh\u00f6hungen sind nur bei unbefristeten Mietverh\u00e4ltnissen m\u00f6glich. Sie k\u00f6nnen immer nur auf den n\u00e4chstm\u00f6glichen K\u00fcndigungstermin erfolgen und m\u00fcssen dem Mieter fristgerecht mitgeteilt werden. Die Mitteilung muss mit einem vom Kanton genehmigten Formular erfolgen und Sie als Vermieter haben eine Begr\u00fcndungspflicht. Das bedeutet, Sie m\u00fcssen klar und deutlich erkl\u00e4ren, welche Gr\u00fcnde zur Erh\u00f6hung des Mietzinses gef\u00fchrt haben. Gibt es mehrere Gr\u00fcnde, m\u00fcssen diese einzeln beziffert und erkl\u00e4rt sein. Ihre Mieter\/innen k\u00f6nnen Erh\u00f6hungen innert 30 Tagen ab Empfang anfechten, falls sie diese f\u00fcr unberechtigt halten. Nach Ablauf der Frist ist die Erh\u00f6hung wirksam.<\/p>\n\n\n\n

Welche Formulare werden ben\u00f6tigt<\/h2>\n\n\n\n

Das Durchsetzen einer Mietzinserh\u00f6hung ist formell klar geregelt. Damit Sie die Mietzinserh\u00f6hung auf den Weg bringen k\u00f6nnen, m\u00fcssen Sie zwingend das vom zust\u00e4ndigen Kanton genehmigte Formular nutzen. Mietzinserh\u00f6hungen, die \u00fcber einen anderen Weg kommuniziert werden, sind nichtig. In dem Formular sind nach der Verordnung \u00fcber Miete und Pacht von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen folgende Punkte enthalten: die H\u00f6he, des bisherigen Mietzinses sowie die bisherige Belastung des Mieters f\u00fcr Nebenkosten. Der neue Mietzins und die neue Nebenkostenbelastung des Mieters. Der Zeitpunkt, an dem die Erh\u00f6hung in Kraft treten wird sowie die Begr\u00fcndung f\u00fcr die Erh\u00f6hung. Ausserdem m\u00fcssen Sie angeben, ob Sie als Vermieter F\u00f6rderbeitr\u00e4ge f\u00fcr die wertvermehrende Verbesserung erhalten haben. Entsprechendes Formular muss fristgereecht beim Mieter eintreffen und das heisst konkret: mindestens 10 Tage vor dem n\u00e4chsten K\u00fcndigungstermin.<\/p>\n\n\n\n

Grunds\u00e4tze f\u00fcr Mietpreisanpassungen<\/h2>\n\n\n\n

Soviel zum formellen \u2013 aber \u2013 wann ist eine Mietzinserh\u00f6hung \u00fcberhaupt m\u00f6glich? Gem\u00e4ss des Schweizer Mietrechts k\u00f6nnen Sie theoretisch auf Grundlage der folgende Punkte eine Mietpreisanpassung vornehmen. Auf Grundlage des Referenzzinssatzes, aufgrund von Mehrleistungen des Vermieters, aufgrund von Kostensteigerungen des Vermieters, aufgrund von Anpassung des Mietzinses an die Teueerung, aufgrund einer Anpassung an Orts- und Quartier\u00fcblichkeit oder aufgrund einer angestrebten und angemessenen Rendite. Schauen wir uns diese Gr\u00fcnde genauer an.<\/p>\n\n\n\n

Referenzzinssatz<\/h2>\n\n\n\n

Seit Januar 2008 dient der hypothekarische Referenzzinssatz als Grundlage f\u00fcr die gesetzliche legitime H\u00f6he des Mietzinses von Gesch\u00e4fts- und Wohnr\u00e4umen. Der Zinssatz wird viertelj\u00e4hrlich durch das Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen erhoben und bekannt gegeben. Rechnerisch st\u00fctzt er sich auf den von Banken in der Schweiz durchschnittlichen Zinssatz der Hypothekarforderungen. Das bedeutet: immer dann, wenn der Referenzzinssatz sich erh\u00f6ht, k\u00f6nnen Vermieter in der Schweiz den Mietzins theoretisch erh\u00f6hen. Im Umkehrschluss bedeutet das auch: Immer dann, wenn der Referenzzinssatz gesenkt wird, k\u00f6nnen Mieter eine Mietzinsreduktion einfordern.<\/p>\n\n\n\n

Referenzzinssatz seit 2018<\/h2>\n\n\n\n

Und genau das haben viele Mieter in den letzten 15 Jahren auch regelm\u00e4ssig gemacht, denn \u2013 seit der Referenzzinssatz 2008 als Grundlage eingef\u00fchrt wurde, ist er bis heute kontinuierlich gesunken, von urspr\u00fcnglich 3,5 auf 1,25%. Bis anhin waren also ausschliesslich Mieter in der Situation, einen Mietzins aufgrund von ver\u00e4nderten Referenzinsen anpassen zu lassen. F\u00fcr Vermieter gab es bis anhin noch keine Ausgangslage, in welcher Sie eine Mietzinserh\u00f6hung auf Grund eines gestiegenen Referenzzinssatzes geltend machen h\u00e4tten k\u00f6nnen. Diesbez\u00fcglich stehen wir aktuell an einem interessanten Punkt, denn nicht wenige Experten gehen davon aus, dass sich der Leitzins der Nationalbank und damit schlussgefolgert auch der Referenzzinssatz schon bald erh\u00f6hen k\u00f6nnte. Inwiefern Vermieter das wirklich zum Anlass nehmen werden, um Mietzinserh\u00f6hungen durchzusetzen, wird interessant zu sehen sein.<\/p>\n\n\n\n

Mehrleistungen des Vermieters<\/h2>\n\n\n\n

Ein anderer, relativ einleuchtender Punkt, der eine Mietzinserh\u00f6hung rechtfertigen kann, sind Mehrleistungen des Vermieters. Wenn Sie als Vermieter den Komfort und die Qualit\u00e4t Ihres Wohnangebots verbessern, besteht theoretisch die M\u00f6glichkeit, daf\u00fcr auch mehr Miete zu verlangen. Laut Gesetz k\u00f6nnen dies beispielsweise Investitionen in die energetische Sanierung oder wertvermehrende Verbesserung einer Immobilie sein. Hierunter fallen zum Beispiel auch neue Installationen wie Geschirrsp\u00fcler \u2013 dies, sofern keine \u00e4quivalente Maschine vorhanden war.<\/p>\n\n\n\n

Kostensteigerung des Vermieters<\/h2>\n\n\n\n

Als Vermieter tragen Sie Kosten und steigen diese Kosten, ist das ein weiterer m\u00f6glicher Grund, den Mietzins anzupassen. Hierunter fallen beispielsweise im Nettomietzins enthaltene Liegenschaftssteuern, Versicherungspr\u00e4mien oder Verwaltungskosten. Allerdings befinden wir uns auch hier auf sehr unsicherem Terrain, denn \u2013 In welcher h\u00f6he Sie den Mietzins in solchen Fall anpassen d\u00fcrfen, ist bislang nicht durchg\u00e4ngig gleich geregelt. Im Streitfall liegt die Nachweispflicht f\u00fcr die Kostensteigerung bei Ihnen als Vermieter.<\/p>\n\n\n\n

Mietzinsanpassung an die Teuerung<\/h2>\n\n\n\n

Laut der Verordnung f\u00fcr Miete und Pacht von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen kann der Vermieter den Mietpreis an die Teuerung anpassen. Massgebliche Referenz daf\u00fcr ist der Landesindex der Konsumentenpreise. Wenn Sie als Vermieter seit Beginn der letzten Mietzinsfestlegung basierend auf dem Landesindex der Konsumentenpreise eine Teuerung belegen k\u00f6nnen, k\u00f6nnen Sie maximal 40 Prozent der entsprechenden Teuerungsrate f\u00fcr eine Mietzinserh\u00f6hung geltend machen. Einfaches Beispiel: Falls der Index in der relevanten Zeit um 10 Prozent gestiegen ist, k\u00f6nnen Sie den Mietzins theoretisch um 4 Prozent anpassen.<\/p>\n\n\n\n

Mietzinsanpassung an Orts- und Quartier\u00fcblichkeit<\/h2>\n\n\n\n

Einen weiteren Grund, welchen Sie als Vermieter theoretisch ins Feld f\u00fchren k\u00f6nnen, ist die Orts- und Quartier\u00fcblichkeit. In diesem Fall spielt die Grosse, Lage, Ausstattung, Bauperiode und der Zustand einer vergleichbaren Mietsache in der unmittelbaren N\u00e4he eine Rolle. Aber aufgepasst: laut Rechtssprechung ist das nur m\u00f6glich, wenn die ver\u00e4nderten Bedingungen in einem statistisch relevanten Zeitspanne stattgefunden haben. Gem\u00e4ss Entscheiden des Bundesgerichts ist das erst nach 15 bis 20 Jahren nach der letzten Mietzinsanpassung m\u00f6glich.<\/p>\n\n\n\n

Mietzinsanpassung aufgrund einer angestrebten angemessenen Rendite<\/h2>\n\n\n\n

Ein letzter Grund f\u00fcr eine m\u00f6gliche Zinsanpassung l\u00e4ge dann vor, wenn Sie als Vermieter die Kosten zur Verzinsung der Hypothek, ihrem investierten Kapital sowie den laufenden Kosten f\u00fcr Unterhalt und Betrieb mit dem Mietzins nicht mehr sichern k\u00f6nnten. Allerdings ist das nur m\u00f6glich m\u00f6glich, falls dies mittels eines Vorbehalts im Mietvertrag vereinbart wurde oder ein Ausnahmegrund wie der Verkauf der Liegenschaft vorliegt. Aber Achtung: Wenn ein K\u00e4ufer einer Rendite-Immobilie offensichtlich einen zu hohen Kaufpreis bezahlt und es somit vorprogrammiert ist, dass die Rendite ungen\u00fcgend wird, ist eine Mietpreisanpassung nicht<\/strong> m\u00f6glich. Ein offensichtlich zu hoher oder sogenannter \u00fcbersetzter Kaufpreis liegt dann vor, wenn ein Gesch\u00e4ft erst dann f\u00fcr den K\u00e4ufer rentabel ist, sobald die Mietzinse um mehr als 10 Prozent \u00fcber dem orts\u00fcblichen Niveau liegen.<\/p>\n\n\n\n

Fazit<\/h2>\n\n\n\n

Miepreiserh\u00f6hungen sind ein heikles und emotionales Thema \u2013 denn \u2013 Mietausgaben machen f\u00fcr die sehr grosse Mehrheit aller Mieter den gr\u00f6sste Kostenpunkt aus. Dementsprechend ist hier viel Fingerspitzengef\u00fchl gefordert. Dabei sollten Sie sich stets bewusst sein, dass f\u00fcr Sie als Vermieter neben den Einnahmen auch das Verh\u00e4ltnis mit Ihren Mieterinnen und Mieter ein extrem wichtiger Faktor ist. Falls Sie als Vermieter Mietzinserh\u00f6hungen in Betracht ziehen, muss Ihnen bewusst sein, dass dies mit einem hohen Aufwand verbunden ist und die rechtliche Absicherung Ihrer Begr\u00fcndung extrem wichtig ist. Ich hoffe, Sie konnten etwas mitnehmen und freue mich, wenn Sie auch das n\u00e4chste Mal wieder bei How To Real Estate dabei sind.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":27080,"parent":0,"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"subtitle":"How to Real Estate #39","video_url":"https:\/\/www.youtube.com\/watch?v=rkbBKTzJlZ4"},"categories":[153],"tags":[379,352,176],"class_list":["post-27076","video","type-video","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","category-vermietung","tag-mietzinsen","tag-rechtsfragen","tag-vermietung"],"acf":[],"yoast_head":"\nMieterh\u00f6hungen | Was Sie als Vermieter beachten m\u00fcssen - crowdhouse :: Switzerland<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"noindex, nofollow\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"en_US\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Mieterh\u00f6hungen | Was Sie als Vermieter beachten m\u00fcssen - crowdhouse :: Switzerland\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"M\u00f6chten Sie als Vermieter einer Immobilie den Mietzins anpassen, kann dies eine heikle Sache und mit Hindernissen verbunden sein, denn \u2013 solche Mietzinsanpassung brauchen einen guten Grund! 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