{"id":33324,"date":"2023-05-17T20:58:41","date_gmt":"2023-05-17T20:58:41","guid":{"rendered":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/?post_type=videos&p=33324"},"modified":"2024-09-18T12:55:22","modified_gmt":"2024-09-18T12:55:22","slug":"erhoehung-des-referenzzinssatzes-das-muessen-vermieter-beachten","status":"publish","type":"video","link":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/videos\/erhoehung-des-referenzzinssatzes-das-muessen-vermieter-beachten\/","title":{"rendered":"Erh\u00f6hung des Referenzzinssatz | Das m\u00fcssen Vermieter beachten"},"content":{"rendered":"\n

Die Lage auf dem Schweizer Immobilienmarkt ist angespannt. Das Wohnangebot ist knapp und am Horizont deutet sich ein Ereignis an, dass es so auf dem Schweizer Immobilienmarkt noch nie gegeben hat: Die Rede ist von steigenden Referenzzinss\u00e4tzen. Wir schauen uns in dieser Folge von How to Real Estate an, was ein Anstieg der Referenzzinss\u00e4tze f\u00fcr Vermieterinnen und Vermieter in der Schweiz bedeutet.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Was ist der Referenzzinssatz?<\/h2>\n\n\n\n

Bevor wir uns vertieft mit den Auswirkungen von steigenden Referenzzinss\u00e4tzen besch\u00e4ftigen, wollen wir uns kurz anschauen, von was wir eigentlich genau sprechen. Der Referenzzinssatz wurde 2008 eingef\u00fchrt, um Mietzinserh\u00f6hungen aufgrund von steigenden Fremdfinanzierungskosten gesamtschweizerisch zu regeln. Er besteht aus dem Durchschnittswert aller ausstehenden Hypotheken und wird viertelj\u00e4hrlich vom Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen ermittelt.<\/p>\n\n\n\n

Das Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen berechnet den Referenzzinssatz alle drei Monate basierend auf Daten der Schweizerischen Nationalbank. In einem ersten Schritt kalkuliert das BWO den durchschnittlichen Zinssatz eines Grossteils der laufenden Hypotheken in der Schweiz. In einem zweiten Schritt rundet es den Durchschnitt auf Viertelprozentwerte, woraus schlussendlich der Refeferenzzinssatz resultiert.<\/p>\n\n\n\n

Historische Entwicklung<\/h2>\n\n\n\n

Wie hat sich dieser Referenzzinssatz in den letzten Jahren entwickelt? Bei der Einf\u00fchrung im Jahr 2008 lag er bei 3,5 Prozent. Heute – 15 Jahre sp\u00e4ter \u2013 liegt er noch bei 1,25 Prozent. Das heisst: In den letzten 15 Jahren ist der Referenzzinssatz in mehreren Schritten kontinuierlich gesunken.<\/p>\n\n\n\n

Von diesen kontinuierliche Senkungen des Referenzzinssatzes profitierten bis anhin die Mieterinnen und Mieter. Jedesmal, wenn der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte gesunken ist, konnten Mieterinnen und Mieter eine Senkung der Nettomiete beantragen. Doch jetzt steht der gesamte Immobilienmarkt vor einer v\u00f6llig neuen Situation : Im Juni 2023 werden die Referenzzinss\u00e4tze voraussichtlich zum ersten Mal seit 2008 steigen. Und das wird erhebliche Auswirkungen f\u00fcr Mieter\/innen und Mieter mit sich bringen.<\/p>\n\n\n\n

Denn die Auswirkungen des Referenzzinssatzes auf die Nettomieten funktioniert in beide Richtungen. Bei einer Senkung k\u00f6nnen Mieterinnen und Mieter eine Mietpreisreduktion fordern. Bei einer Anhebung sind die Vermieter\/innen und Vermieter am Zug: Steigt der Referenzzinssatz, k\u00f6nnen Vermieterinnen und Vermieter die Nettomiete um 3% Prozent erh\u00f6hen \u2013 so steht es im Gesetz.<\/p>\n\n\n\n

Auswirkung auf die Mietpreise<\/h2>\n\n\n\n

Heisst das nun, dass im Juni 2023 alle Mieten in der Schweiz steigen werden? Die Antwort lautet Nein, denn es gibt verschiedene Dinge zu beachten. Erstens: Die Erh\u00f6hung der Mietzinsen erfolgt nicht automatisch. Vermieter\/innen und Vermieter m\u00fcssen eine entsprechende Erh\u00f6hung auf vorgeschriebenem Weg in die Wege leiten. Und zweitens: Ob eine Erh\u00f6hung m\u00f6glich ist, h\u00e4ngt davon ab, auf welchem Referenzzinssatz die aktuelle Nettomiete beruht. Wenn der Referenzzinssatz von 1,25% auf 1,5% steigt, dann kann die Mieterh\u00f6hung nur f\u00fcr diejenigen Mietvertr\u00e4ge geltend gemacht werden, die auf einem Referenzzinssatz von 1,25% beruhen.<\/p>\n\n\n\n

Und das ist nicht bei allen Schweizer Mietvertr\u00e4gen der Fall. Gem\u00e4ss einer Auswertung von W\u00fcest Partner basieren aktuell etwas mehr als 50% aller Mietvertr\u00e4ge in der Schweiz auf einem Referenzzinssatz von 1,25%. In der Regel sind das all diejenigen Mietvertr\u00e4ge, die nach dem 2. M\u00e4rz 2023 abgeschlossen wurden zus\u00e4tzlich denjenigen Mietvertr\u00e4gen, bei denen Mieterinnen und Mieter in der Vergangenheit bei der Senkung des Referenzzinssatz eine entsprechende Mietpreisreduktion beantragt haben. Das heisst zusammengefasst: Als Vermieterin oder Vermieter haben Sie bei einem Anstieg des Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte das Recht, bei all denjenigen Mietvertr\u00e4gen, die auf einem Referenzzinssatz von 1,25% basieren, die entsprechende Nettomiete um 3% anzuheben.<\/p>\n\n\n\n

Das sind nat\u00fcrlich unerfreuliche Aussichten f\u00fcr Mieterinnen und Mieter und dementsprechend erstaunt es nicht, dass das Thema aktuell medial immer wieder aufgegriffen wird. Die Frage lautet: Wie schnell und in welchem Umfang werden Vermieter\/innen und Vermieter auf die entsprechende Erh\u00f6hung reagieren? Und hier fehlen schlichtweg die Erfahrungswerte, denn eine vergleichbare Situation hat es auf dem Schweizer Markt noch nie gegeben. Viele Expertinnen und Experten gehen aktuell davon aus, dass Verwaltungen relativ schnell und auf breiter Front die Nettomietpreise erh\u00f6hen werden. Das Aufgrund der aktuellen Marktsituation. Das Wohnangebot in der Schweiz ist \u00e4usserst beschr\u00e4nkt und wird auch in Zukunft knapp bleiben. Die Zuwanderung bleibt stabil. Das Risiko von K\u00fcndigungen nach Mietpreiserh\u00f6hungen ist dementsprechend gering. Und das spricht schlussendlich daf\u00fcr, dass viele Vermieter\/innen und Vermieter entsprechenden Schritt in Erw\u00e4gung ziehen werden.<\/p>\n\n\n\n

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Steigende Mietpreise | Auswirkungen auf den Markt<\/p>\n\n

How to Real Estate Podcast #47<\/p>\n \n