{"id":34411,"date":"2023-11-20T08:24:39","date_gmt":"2023-11-20T08:24:39","guid":{"rendered":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/?post_type=videos&p=34411"},"modified":"2024-09-18T13:27:11","modified_gmt":"2024-09-18T13:27:11","slug":"sinkende-schweizer-bautaetigkeit-gruende-und-auswirkungen","status":"publish","type":"video","link":"https:\/\/crowdhouse.com\/ch\/videos\/sinkende-schweizer-bautaetigkeit-gruende-und-auswirkungen\/","title":{"rendered":"Sinkende Schweizer Baut\u00e4tigkeit | Gr\u00fcnde und Auswirkungen"},"content":{"rendered":"\n

Die Leerwohungsziffer in der Schweiz ist auch in diesem Jahr stark zur\u00fcckgegangen. In der Schweiz gibt es zu wenig Wohnungen. Nicht wenige Expertinnen und Experten sprechen von einer akuten Wohnungsnot \u2013 das Thema landet vermehrt auf politischen Agenden. Und \u2013 unabh\u00e4ngig davon \u2013 ob der Begriff der Wohnungsnot angebracht ist oder nicht. Eines ist klar: In der Schweiz wird aktuell nicht genug gebaut \u2013 woran liegt das und was wird dieser Umstand f\u00fcr Auswirkungen auf den Schweizer Immobilienmarkt haben? <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Einordnung<\/h2>\n\n\n\n

\u00abDie Baut\u00e4tigkeit ist aktuell zu niedrig\u00bb \u2013 diesen Satz lesen Sie zurzeit sehr oft. Aber \u2013 woran genau wird das festgemacht. Nat\u00fcrlich \u2013 Grunds\u00e4tzlich kann man die aktuellen Zahlen historisch beurteilen und mit dem Niveau von Vorjahren vergleichen \u2013 das alleine erlaubt einem aber nicht wirklich, diese Quantit\u00e4t qualitativ einzuordnen. Entscheidend ist der Bezug zum aktuellen und antizipierten Bedarf an Wohnungen. Und aus dieser Perspektive ist klar: Die aktuelle Baut\u00e4tigkeit reicht nicht aus, um mit der zuk\u00fcnftigen Entwicklung des Bedarfs Schritt zu halten. Das hat verschiedene Gr\u00fcnde \u2013 die wichtigsten werden hier diskutiert.<\/p>\n\n\n\n

Ge\u00e4ndertes Narrativ<\/h2>\n\n\n\n

Das Narrativ der Wohnungsnot ist in der Schweiz relativ neu. Die Leerwohnungsziffer ist in den letzten 3 Jahren kontinuierlich gesunken. Im Jahr 2020 betrug Sie 1,71% \u2013 der h\u00f6chste Wert seit 1998. Und wenn Sie die Berichterstattung von damals noch einmal betrachten, stellen Sie fest: Von Wohnungsnot war damals nicht die Rede \u2013 im Gegenteil. Die Schlagw\u00f6rter der Stunde lauteten damals \u00dcberangebot, Geisterst\u00e4dte und Leerstandsproblematik. Wieso ist das entscheidend. Nun \u2013 das damalige Narrativ hatte nat\u00fcrlich Einfluss auf die entsprechende Weichenstellung. Die Baut\u00e4tigkeit ist ein Indikator, der sich nicht sofort \u2013 sondern relativ verz\u00f6gert auswirkt. Und selbstverst\u00e4ndlich sp\u00fcren wir die Nachwirkung des damaligen Narrativs noch heute. Viele Akteure gingen damals davon aus, dass sich die Leerwohnugsziffer relativ konstant auf eher hohem Niveau weiterentwickeln wird. Das waren damals nicht unbedingt die gewinnbringendsten Aussichten f\u00fcr Entwickler, die neue Wohnungen auf den Markt bringen wollten. Kaum jemand hat den schnellen R\u00fcckggang der Leerwohnungsiffer von 1,71% auf 1,15% innert 3 Jahren antizipiert \u2013 und wenn man sich die Entwicklungen der letzten 3 Jahre genauer anschaut, dann ist das auch relativ einfach nachvollziehbar.<\/p>\n\n\n\n

Ver\u00e4nderte Zuwanderungs-Dynamik<\/h2>\n\n\n\n

Denn die letzten 3 Jahre waren in mehrerer Hinsicht aussergew\u00f6hnlich. Allen voran die 2020 einsetzende Corona-Pandemie hat dabei einiges auf den Kopf gestellt. Zum einen haben die Abz\u00fcge aus der Schweiz w\u00e4hrend der Corona-Pandemie aufgrund der internationalen Reisebeschr\u00e4nkungen logischerweise stark nachgelassen. Gleichzeitig hat sich die Schweiz w\u00e4hrend der Corona-Pandemie und neuerdings auch im Umfeld von geopolitischer Unsicherheit, steigenden Zinsen und weltweiter Inflation einmal mehr als krisensicherer Hafen manifestiert und dadurch in den letzten Jahren als Arbeits- und Wohnort deutlich an Attraktivit\u00e4t gewonnen. Dazu kommt eine steigende Zuwanderung als direkte Folge des Ukraine-Konflikts. Lange Rede kurzer Sinn: In den letzten 3 Jahren ist einiges passiert, dass die Zu- und Abwanderungsdynamik in der Schweiz nachhaltig ver\u00e4ndert hat.<\/p>\n\n\n\n

Teurere Kredite<\/h2>\n\n\n\n

Mit der 2021 einsetzenden Inflation und dem als Reaktion darauf ge\u00e4nderten Kurs der Nationalbanken kommt eine einfache mathematische Komponente hinzu: Die Zinsen sind seit 2021 kontinuierlich gestiegen \u2013 in der Schweiz von einst -0,75% auf \u2013 Stand Oktober 2023 \u2013 1,75%. Davon sind Bauunternehmer direkt betroffen, denn im Zuge der Leitzinserh\u00f6hungen sind auch Baukredite teurer geworden. Das stellt Bauunternehmer vor ver\u00e4nderte finanzielle Herausforderungen. Teurere Kredite bedeuten h\u00f6here Kosten und damit weniger Spielraum bei der Realisierung von Projekten. Mehrere geplante Projekte wurden angesichts des neuen Marktumfeldes nicht begonnen oder fallen gelassen.<\/p>\n\n\n\n

Ver\u00e4ndertes Marktumfeld<\/h2>\n\n\n\n

Und die gestiegenen Zinsen wirken sich auch noch auf einer anderen entscheidenden Ebene aus. Bauunternehmer sind in vielen F\u00e4llen darauf angewiesen, dass Sie Ihre Projekte an entsprechende Investoren ver\u00e4ussern k\u00f6nnen. H\u00f6here Leitzinsen wirken sich f\u00fcr Investoren in h\u00f6heren Fremdfinanzierungskosten aus \u2013 das wiederum verengt deren Rendite-Spielraum und beinflusst deren Kaufbereitschaft und Preiserwartung. Diese aktuelle Zur\u00fcckhaltung l\u00e4sst sich auf dem Markt auch durch Zahlen belegen. Die Transaktionen auf dem Schweizer Markt sind im letzten Jahr um 50% zur\u00fcckgegangen. Auch das sind Aussichten, die sich nur wenig motivierend auf den Bausektor auswirken.<\/p>\n\n\n\n

Gestiegene Baukosten<\/h2>\n\n\n\n

Der Kostenfaktor ist f\u00fcr Bauunternehmer entscheidend: Einfach gesagt \u2013 je h\u00f6her die Kosten f\u00fcr Bauunternehmen werden, desto unattraktiver werden deren Kalkulationen und desto unwahrscheinlicher ist es, dass Sie neue Projekte initiieren und ausf\u00fchren. Wesentliche Kostenfaktoren f\u00fcr Bauunternehmer sind Material-, Energie- und Lohnkosten \u2013 und wenn man sich die Entwicklung dieser Parameter \u00fcber die letzten Jahre anschaut, wird ein weiterer Grund offensichtlich, welcher die Baut\u00e4tigkeit in letzter Zeit deutlich eingeschr\u00e4nkt hat. Das Bauen ist seit 2020 n\u00e4mlich deutlich teurer geworden. Das l\u00e4sst sich am besten mit dem Schweizerischen Baupreisindex veranschaulichen, der halbj\u00e4hrlich vom Bundesamt f\u00fcr Statistik ver\u00f6ffentlicht wird. Gehen wir vor einer Betrachtungsweise aus, bei der die Ist-Situation vom Oktober 2020 mit einem Basiswert von 100 Punkten indiziert ist. Sowohl f\u00fcr das Baugewerbe generell wie auch f\u00fcr die isolierte Betrachtung von Neubauten von Mehrfamilienh\u00e4user zeigt der Index eine deutliche Sprache: Die Kosten sind in den letzten 3 Jahren deutlich gestiegen. Hinzu kommen deutlich gestiegene Energiepreise und ein akuter Fachkr\u00e4ftemangel, welcher sich preistreibend auf die Lohnkosten auswirkt.<\/p>\n\n\n\n

L\u00e4ngere Bewilligungsverfahren<\/h2>\n\n\n\n

Neben den zahlreichen finanziellen Faktoren, welche die Baut\u00e4tigkeit beinflussen, gibt es auch b\u00fcrokratische Rahmenbedingungen, die eine entscheidende Rolle spielen. Denn f\u00fcr Bauunternehmer ist die Initiierung von neuen Projekten in den letzten Jahren definitiv nicht einfacher geworden. Die ZKB hat in einer Studie untersucht, wie sich die Dauer zwischen Baugesuch und Erteilung der Baubewilligung seit 2010 entwickelt hat. Die Resultate sind ern\u00fcchternd: Im Schweizer Durchschnitt dauert es 140 Tage, bis mit der Umsetzung eines Bauprojekts begonnen werden kann. Das ist 67% l\u00e4nger als noch im Jahr 2010. Und dort, wo Wohnraum dringend ben\u00f6tigt wird, ist die Situation noch gravierender: Im Kanton Z\u00fcrich ist die Durchschnittsdauer 170 Tage. In der Stadt 200 Tage. Und in der Stadt Genf unfassbare 500 Tage. Extrem lange und vor allem \u00fcberall deutlich l\u00e4nger, als noch im Jahr 2010.<\/p>\n\n\n\n

Mehr Einsprachen<\/h2>\n\n\n\n

Aber immerhin \u2013 wenn das Baugesuch bewilligt ist, k\u00f6nnen Bauunternehmer loslegen. Richtig? Falsch: Seit 2010 wurde in der Schweiz jedes 10 Bauvorhaben aufgrund von Einsprachen nicht realisiert. Alleine dadurch entgehen dem Schweizer Immobilienmarkt gem\u00e4ss Sch\u00e4tzungen der ZKB pro Jahr 4\u2019000 neue potentielle Mietwohnungen. Und die Tendenz ist steigend. Als Beispiel: Seit 2010 ist die Einsprachenquote auf Z\u00fcrcher Boden von 51 auf 71% gestiegen. Einsprachen sind in der Schweiz zu einem regelrechten Volkssport geworden. Jeder Betroffene kann gegen jeden noch so kleinen Aspekt eines geplanten Neubaus klagen. F\u00fcr Bauunternehmer bedeuten diese Aussichten extreme Planungsunsicherheit, gr\u00f6ssere finanzielle Risiken und steigende Kosten \u2013 noch bevor der erste Spatenstich erfolgt ist. Ein Problem, dass ich im How to Real Estate Podcast mit crowdhouse CEO Robert Plantak besprochen habe.<\/p>\n\n\n\n

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Rekurse und Einsprachen | Ausserordentliche Session des Nationalrats<\/p>\n\n

How to Real Estate Podcast #80<\/p>\n \n