Bieterverfahren – die moderne Variante des Immobilienverkaufs

Besonders in Ballungsräumen gewinnt das Bieterverfahren in Deutschland immer mehr an Bedeutung. So kann es gerade bei gefragten Immobilien zu einem schnelleren Abschluss und einem höheren Verkaufserlös führen. Auch für den Verkauf von Rendite-Immobilien ist dieses Verfahren interessant. Doch was genau versteht man unter dem Bieterverfahren? Wie funktioniert es und was sind die Vor- und Nachteile? Dieser Beitrag nimmt die wichtigsten Punkte des Bieterverfahrens unter die Lupe und zeigt Verkäufer/innen und Käufer/innen auf, was dabei zu beachten ist.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Das Bieterverfahren gewinnt am deutschen Immobilienmarkt als moderne Erwerbs- und Verkaufsform zunehmend an Bedeutung.
  • Bieterverfahren sollte nicht mit einer Auktion bzw. Versteigerung verwechselt werden.
  • Mit dem Bieterverfahren kann eine große Anzahl an Interessent/innen angesprochen werden, weshalb sich das Verfahren besonders für Objekte eignet, die schwer verkäuflich sind.
  • Besonders bei beliebten Objekten kann das Bieterverfahren aber auch zu einem schnelleren Abschluss und einem höheren Verkaufserlös führen.

Was ist ein Bieterverfahren?

Unter dem Bieterverfahren versteht man eine Verkaufsstrategie für den Immobilienverkauf. Ähnlich wie bei einer Auktion werden bei dieser Methode Gebote durch potenzielle Käufer/innen abgegeben. Bei einem traditionellen Immobilienverkauf gibt der/die Verkäufer/in den Preis für die zum Erwerb stehende Immobilie bzw. Rendite-Immobilie vor, wohingegen beim Bieterverfahren üblicherweise kein Kaufpreis festgelegt wird. Natürlich können sich Eigentümer/innen auch für ein Startgebot oder einen Mindestpreis entscheiden. Jedoch führen freie Verfahren häufig zu einem höheren Erlös und locken womöglich mehr Interessent/innen an.

Ursprünglich wurde das Bieterverfahren für den Verkauf von Immobilien eingesetzt, die über einen längeren Zeitraum nicht verkauft werden konnten. Heute wird diese Methode auch zum Verkauf von Privat-Immobilien und Rendite-Immobilien für den gegensätzlichen Effekt eingesetzt. Somit soll bei gefragten Immobilien ein höherer Verkaufspreis erzielt werden.

Strukturiertes vs. offenes vs. privates Bieterverfahren

Bieterverfahren können in drei Arten unterschieden werden. Hierzu gehören das strukturierte, das offene und das private Bieterverfahren. Diese sollten jedoch nicht mit dem öffentlichen Bieterverfahren verwechselt werden, denn im Gegensatz zu den drei Methoden wird das öffentliche Bieterverfahren von einer öffentlichen Gebietskörperschaft – beispielsweise einer Gemeinde – ausgeschrieben. Die verschiedenen Bieterverfahren lassen sich wie folgt charakterisieren:

  • Strukturiertes Bieterverfahren: Der Name ist Programm – denn dieses mehrstufige Verfahren folgt einem festen und transparenten Ablauf. Im besten Fall können hierdurch die Verkaufschancen gesteigert und ein besserer Verkaufspreis erzielt werden. Durch die übersichtliche Struktur wird eine hohe Transparenz für alle Parteien sichergestellt.
  • Offenes Bieterverfahren: Im Mittelpunkt dieses Verfahrens steht die Open-House-Besichtigung. Hierdurch sollen möglichst viele Kaufinteressent/innen angesprochen bzw. angelockt werden. Erst nach der Besichtigung werden mögliche Interessent/innen gebeten, ein Gebot abzugeben. Somit können die Käufer/innen das Objekt erst einmal kennenlernen. Dieses Verfahren wird meist dann eingesetzt, wenn es noch keine potenziellen Interessent/innen gibt.
  • Privates Bieterverfahren: Dieses Verfahren hat zum Ziel, Immobilienobjekte, die einem/r privaten Eigentümer/in gehören, zu verkaufen. Oftmals ist mit dem privaten Bieterverfahren auch das offene gemeint. Voraussetzung für dieses Verfahren ist, dass es sich um eine Privatperson handelt, die ein Haus verkaufen möchte. Diese Art des Immobilienverkaufs wird besonders gerne mit dem öffentlichen Verfahren verwechselt. Wie schon zuvor genannt wird das öffentliche Verfahren durch beispielsweise eine Gemeinde ausgeschrieben.

Sind Bieterverfahren erlaubt?

Generell zielt das Bieterverfahren darauf ab, die höchstbietende Person für ein Objekt ausfindig zu machen. Das Verfahren ist, wie beim Online-Verkauf, eine mögliche Methode, um eine Rendite-Immobilie zu verkaufen. Somit ist der Verkauf via Bieterverfahren grundsätzlich in Deutschland erlaubt. Ein Unterschied zum herkömmlichen Immobilienverkauf liegt jedoch in der gesetzlichen Grundlage, die nicht vorhanden ist. Dadurch ist das Risiko für Käufer/innen bei dieser Art des Verkaufs höher. Denn rechtlich gesehen ist der/die Verkäufer/in nicht dazu verpflichtet, die Immobilie an den Höchstbietenden zu verkaufen. So könnte sich der/die Verkäufer/in auch dazu entscheiden, an eine Person mit einem niedrigeren Gebot zu verkaufen.

Bis der Verkauf einer Rendite-Immobilie nicht offiziell beurkundet ist, können beim Bieterverfahren weitere Preisverhandlungen mit dem/der Käufer/in stattfinden. Außerdem ist es nicht gesetzlich vorgeschrieben, konkurrierende Gebote von Kaufinteressent/innen transparent zu kommunizieren. Hinzu kommt, dass ein Bieterverfahren jederzeit gestoppt werden kann, denn die Ausgestaltung dieses Verfahrens liegt bei dem/der Eigentümer/in oder Makler/in.

Ist ein Bieterverfahren seriös?

Wenn es keine gesetzliche Grundlage gibt, stellt sich natürlich zwangsläufig die Frage, wie seriös diese Form des Verkaufs ist. Denn wie bei vielen Dingen gibt es auch hier schwarze Schafe. Ein Bieterverfahren ist jedoch immer dann unproblematisch, wenn es von Beginn an völlig transparent verläuft.

Gerade Vermittler/innen spielen hierbei eine wichtige Rolle, da sie im Vorfeld abklären, wie das Bieterverfahren abläuft und eindeutige sowie transparente Regeln für das Verfahren aufstellen. Hierdurch kann auch für den/die Käufer/innen ein transparentes und seriöses Bieterverfahren gewährleistet werden. Ob das Verfahren zu den festgelegten Regeln stattfindet, entscheidet letztlich der/die Eigentümer/in der Rendite-Immobilie.

Ist ein Bieterverfahren bindend?

Das reine Gebot auf eine Rendite-Immobilie im Bieterverfahren ist rechtlich gesehen nicht bindend. Im Umkehrschluss ist aber auch das Angebot der Verkäufer/innen nicht bindend. Dies gilt solange, bis das jeweilige Gebot inklusive eines Kaufvertrags notariell beurkundet wurde und alle Parteien, die am Kauf beteiligt sind, unterschrieben haben. Erst hierdurch wird eine bietende Person auch rechtlich wirksam zum/zur Käufer/in einer Rendite-Immobilie.

Wie läuft das Bieterverfahren ab?

Wie schon zuvor erwähnt kann der/die Verkäufer/in den Ablauf des Bieterverfahrens individuell gestalten. Da sich mit dieser Methode des Immobilienverkaufs oft ein höherer Preis erzielen lässt, entsteht eine Wettbewerbssituation zwischen den Käufer/innen. Dies lässt eine Rendite-Immobilie natürlich schnell attraktiver wirken, wodurch sich der Kaufprozess häufig beschleunigt. Wurden die Gebote eingereicht, hat der/die Verkäufer/in drei Möglichkeiten:

  • Gebot ablehnen
  • Gebot annehmen
  • Gebot weiterverhandeln

Doch wie läuft das Bieterverfahren genau ab? Neben der kontinuierlichen Kommunikation mit den Interessent/innen laufen diese Verfahren üblicherweise wie folgt ab:

Wie ein Bieterverfahren ablaufen soll, wenn es transparent ist.

Inserieren 

Der erste Schritt ist wie beim herkömmlichen Verkauf einer Immobilie das Inserieren des Objekts. Im Normalfall wird die Immobilie online inseriert. Der Unterschied zu einem konventionellen Inserat ist der Preis, denn beim Verkauf durch das Bieterverfahren erfolgt die Veröffentlichung ohne eine Preisangabe.

Grundsätzlich muss beim Inserat sofort ersichtlich sein, dass es sich um ein Bieterverfahren handelt. Falls für die Immobilie bzw. das Verfahren ein Mindestpreis festgelegt wurde, muss dies auch so kommuniziert werden. Die Anzeige sollte unbedingt eine Bieterfrist und einen Besichtigungstermin beinhalten. In der Regel beträgt die Bieterfrist zwei bis vier Wochen für Kaufinteressent/innen. Der Besichtigungstermin kann von allen Interessent/innen wahrgenommen werden. In manchen Fällen werden aber auch Einzeltermine angeboten.

Verkäufer/innen können die folgende Checkliste für Ihre Anzeige verwenden:

  • Ist ein Hinweis enthalten, dass es sich bei der Verkaufsmethode um ein Bieterverfahren handelt?
  • Bis wann müssen Kaufinteressent/innen ein Gebot abgeben?
  • Wurde ein Termin für die öffentliche Besichtigung der Immobilie festgelegt?
  • Wird ein Mindestpreis vorausgesetzt?

Besichtigung

Im Normalfall ist es üblich, dass bereits im Inserat ein fester Besichtigungstermin angegeben wird. Die Besichtigung findet für alle Kaufinteressent/innen statt. In der Regel ist es eine offene Besichtigung. Nach Absprache können auch Einzelbesichtigungen angeboten werden. Die Kaufinteressent/innen erhalten vor der Besichtigung ein ausführliches Exposé zum Objekt.

Gebote

Innerhalb der Frist, die von dem/der Verkäufer/in festgelegt wurde, können Kaufinteressent/innen Gebote abgeben. Die Frist beträgt wie schon zuvor erwähnt zwei bis vier Wochen. Die Gebotsabgabe kann entweder offline oder online erfolgen.

Wenn das Bieterverfahren offline stattfindet, werden die Gebote durch potenzielle Käufer/innen in schriftlicher Form beispielsweise per E-Mail, Brief oder Fax eingereicht. Wurden alle Gebote abgegeben, werden die Kaufinteressent/innen über das höchste Gebot informiert. Handelt es sich bei dem Bieterverfahren um ein dynamisches Verfahren, haben die Interessent/innen nun die Möglichkeit, ihr Gebot anzupassen. Sie können also ein Zweit- oder sogar ein Drittgebot abgeben.

Wird das Bieterverfahren online durchgeführt, können die Gebote nur über eine vorher definierte Plattform abgegeben werden. Dies können beispielsweise Bieterportale oder andere Online-Plattformen sein. Welche Online-Plattform für den Verkauf verwendet wird, hängt von dem/der Verkäufer/in ab. Auch hier wird anschließend das Höchstgebot ermittelt und den Kaufinteressent/innen bekannt gegeben. Interessent/innen können die Gebote von anderen Bieter/innen einsehen und verfolgen. Auch eine Anpassung des eigenen Gebots ist möglich. Die Preisermittlung mittels Online-Verfahren gelingt meist schneller als beim Offline-Verfahren.

Auswahl Gebot

Nach Ablauf der vorher angegebenen Frist entscheidet sich der/die Verkäufer/in für ein Gebot. In den meisten Fällen wird die Rendite-Immobilie an die höchstbietende Person verkauft. Jedoch liegt die Entscheidung, an wen verkauft wird, einzig und allein bei dem/der Verkäufer/in. Das bedeutet, es kann durchaus sein, dass die Immobilie zu einem niedrigeren Gebot verkauft wird.

Abschluss des Verkaufs

Um den Kauf abzuschließen, ist es notwendig, dass der Kaufvertrag notariell beurkundet und von den beteiligten Parteien unterschrieben wird. Erst, wenn dies erfolgt ist, ist der Kaufvertrag auch rechtsgültig. Bis zu diesem Zeitpunkt können sowohl Käufer/innen als auch Verkäufer/innen das Gebot bzw. Angebot zurückziehen.

Für Verkäufer/innen ist es außerdem wichtig, dass vor der Unterzeichnung die Finanzierung überprüft wurde. Zusätzlich sollten beide Parteien den aufgesetzten Kaufvertrag vorab prüfen.

Vor- und Nachteile des Bieterverfahrens

Grundsätzlich erscheint das Bieterverfahren unkompliziert und einfach durchzuführen. Jedoch sollten Verkäufer/innen sich generell überlegen, ob dieses Verfahren das Richtige für ihren Verkauf ist. Um eine fundierte Entscheidung zu treffen, ist es aus diesem Grund sinnvoll, alle Vor- und Nachteile eines Verfahrens zu betrachten.

Vorteile von einem Bieterverfahren

Hoher Preis:

Möchte ein/e Verkäufer/in einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen, könnte das Bieterverfahren eine gute Wahl sein. Besonders lohnenswert ist diese Form des Immobilienverkaufs, wenn eine Rendite-Immobilie eher niedrig bewertet wurde, da in vielen Fällen somit ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann. Durch den Druck der anderen Kaufinteressent/innen kann die Abgabe von Billigangeboten in den meisten Fällen vermieden werden. Generell neigen Interessent/innen dazu, bei diesem Verfahren ein etwas höheres Gebot abzugeben, um den Zuschlag zu erhalten.

Zeitersparnis:

Durch den Verkauf im Bieterverfahren entstehen auch zeitliche Vorteile. Aus diesem Grund bietet sich dieses Verfahren an, vor allem wenn eine Immobilie möglichst schnell verkauft werden soll.

Marktwertermittlung:

Kann der Marktwert einer Rendite-Immobilie nicht oder nur schwer bestimmt werden, kann das Bieterverfahren auch als Preisfindungsverfahren verwendet werden. Diese Form des Immobilienverkaufs kann somit zur Wertermittlung genutzt werden, denn die Gebote der Interessent/innen zeigen klar, wie viel eine Rendite-Immobilie potenziellen Käufer/innen wert ist. Aber Achtung: Wird das Verfahren wirklich nur zur Wertermittlung genutzt und die Rendite-Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt mit dem Höchstpreis inseriert, kann dies einen merkwürdigen Eindruck auf Interessent/innen machen. Ganz besonders, wenn diese schon einmal ein Gebot für die Immobilie abgegeben haben.

Mehr Interessenten:

Verfügt ein/e Verkäufer/in über eine attraktive Rendite-Immobilie, können durch die Nutzung des Bieterverfahrens langwierige Verkaufsprozesse vermieden werden, da dem/der Verkäufer/in beim Wegfall eines/r Interessenten/in immer noch andere Interessent/innen bleiben. Verfügt der/die Verkäufer/in über eine Rendite-Immobilie, die bislang nur erfolglose Verkaufsversuche verzeichnen kann, ist es möglich, mit diesem Verfahren Interessent/innen anzulocken.

Schnäppchen:

Somit werden durch das Bieterverfahren auch Interessent/innen angezogen, die den Eindruck haben, ein Schnäppchen zu erzielen. Dadurch kann sich die Kaufbereitschaft erhöhen und eventuell sogar höher sein als bei einem Festpreis.

Nachteile von einem Bieterverfahren

Keine Kaufsicherheit:

Auch wenn ein/e Interessent/in ein Gebot für eine Rendite-Immobilie abgibt, bedeutet dies nicht grundsätzlich, dass sie auch tatsächlich zum gebotenen Preis gekauft wird. Außerdem ist es durchaus möglich, dass sich ein/e Käufer/in wieder vom Kauf zurückzieht oder den Preis nochmals nachverhandeln will. Sicher ist ein Verkauf erst dann, wenn der/die Interessent/in den Kaufvertrag unterschrieben hat und dieser auch notariell beglaubigt wurde.

Sammelbesichtigung:

Geben Verkäufer/innen einen Sammelbesichtigungstermin für eine Rendite-Immobilie an, kann nicht genau vorhergesagt werden, wie viele Interessent/innen kommen werden. Kommen beispielsweise zu viele, kann es sein, dass Interessent/innen abspringen. In den meisten Fällen denken sie, dass sie keine Chance haben, bei den Geboten mitzuhalten. Umgekehrt kann es sein, dass eine Rendite-Immobilie bei zu wenig Interessent/innen so attraktiv wirkt, wie sie eigentlich ist.

Gebote:

Potenzielle Käufer/innen könnten mit dem Bieterverfahren überfordert sein. Dies kommt meist dann vor, wenn die Interessent/innen den Markt nicht gut kennen oder kein Mindestpreis angegeben ist. So kann es durchaus passieren, dass diese potenziellen Käufer/innen gar kein Angebot abgeben.

Unpersönlich:

Bei einem herkömmlichen Verkaufsprozess wird Kaufinteressent/innen vorab ein ausführliches Exposé zur Rendite-Immobilie vorgelegt. Bei Fragen können die Interessent/innen jederzeit mit dem/der Makler/in oder Verkäufer/in Kontakt aufnehmen. Diese nehmen sich explizit Zeit, um vorab alle Fragen bezüglich Mietspiegel oder ähnlichem zu klären. Auch Besichtigungen werden nur mit qualifizierten Interessent/innen durchgeführt. Das Bieterverfahren ist eher unpersönlich, da es nicht den Fokus auf einzelne Personen setzt, sondern auf die Ansprache der Masse.

Aufwand:

Der Aufwand, der für ein Bieterverfahren betrieben werden muss, ist trotz eines schnellen Verkaufsprozesses nicht zu unterschätzen. Gerade die Organisation von unterschiedlichen Besichtigungsterminen und die Sammlung der verschiedenen Gebote – mit Zweit- oder Drittgeboten – kann sehr aufwendig werden. Aus diesem Grund kann es sinnvoll sein, eine/n Makler/in mit Erfahrung in diesem Bereich mit dem Bieterverfahren zu beauftragen. Eine andere Option ist es, eine Plattform zu finden, die eine/n Verkäufer/in transparent durch ein Bieterverfahren führt.

Welche Alternativen gibt es?

Das Bieterverfahren wird häufig mit einer Versteigerung oder Auktion gleichgesetzt. Jedoch gibt es wesentliche Unterschiede zwischen diesen Formen des Immobilienverkaufs. Häufig ist für Interessent/innen nicht ganz klar, wo die Unterschiede zwischen den Verkaufsmethoden liegen. Für eine bessere Differenzierung sollten die Begrifflichkeiten genau unter die Lupe genommen werden. So kann einer Fehlkommunikation vorgebeugt und Kaufinteressent/innen entsprechend informiert werden.

Im Vergleich zum klassischen Immobilienverkauf

Der klassische Immobilienverkauf verläuft grundsätzlich anders als der Verkauf im Bieterverfahren. Bei dieser Form des Verkaufs wird im Vorfeld ein fixer Kaufpreis sowie eine entsprechende Zielgruppe festgelegt. Denn je nach Kaufpreis der Rendite-Immobilie ist ein bestimmtes Eigenkapital nötig, um einen entsprechenden Kredit für die Finanzierung zu erhalten. Für eine Besichtigung wird oft nur eine bestimmte Anzahl an Interessent/innen ausgewählt. Wie beim Bieterverfahren wird nach der Entscheidung für eine/n Kaufinteressent/in ein Kaufvertrag aufgesetzt. Dieser muss ebenfalls notariell beurkundet werden. Danach kann die Übergabe der Rendite-Immobilie an den/die neue/n Eigentümer/in vollzogen werden. Natürlich gehören zum klassischen Verkaufsprozess auch noch weitere Schritte, jedoch soll es hier um den Vergleich zum Bieterverfahren gehen.

Im Vergleich zur Auktion oder Versteigerung

Zwar kann eine gewisse Ähnlichkeit zum Bieterverfahren nicht abgestritten werden, jedoch unterscheidet sich eine Versteigerung oder Auktion besonders hinsichtlich der Verbindlichkeiten, denn bei einer Versteigerung beziehungsweise Auktion erhält grundsätzlich die Person mit dem höchsten Gebot den Zuschlag. Das bedeutet, der/die Käufer/in ist verpflichtet, dem/der Käufer/in die Rendite-Immobilie auch zu verkaufen. Bei einem Rücktritt durch den/die Verkäufer/in oder den/die Käufer/in drohen Strafgebühren.

Das Bieterverfahren handhabt dies anders. Hier wählt der/die Verkäufer/in ein passendes Gebot aus, welches dann noch nachverhandelt werden kann, oder eine der Parteien abspringen kann. Generell besteht für Bietende die Möglichkeit vom Kauf zurückzutreten. Diese Möglichkeit besteht, solange noch keine Unterzeichnung und notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags stattgefunden hat. Somit sind beim Bieterverfahren weder Verkäufer/innen noch Käufer/innen bis zur Unterschrift des Vertrags an ihre Entscheidung gebunden.

Fazit: Tipps für ein erfolgreiches Bieterverfahren beim Immobilienverkauf

Zusammenfassend ist das Bieterverfahren besonders gut geeignet, wenn sich beispielsweise der Verkehrswert nur schwer ermitteln lässt oder eine Rendite-Immobilie möglichst schnell verkauft werden soll. Oft findet es auch Anwendung, wenn der klassische Verkauf bereits gescheitert ist und eine größere Menge an Interessent/innen angesprochen werden soll. Natürlich bietet sich das Verfahren auch für attraktive Rendite-Immobilien an, mit denen ein möglichst hoher Verkaufspreis erzielt werden soll.

Für den erfolgreichen Immobilienverkauf mit dem Bieterverfahren ist es wichtig, dass der/die Verkäufer/in den Aufwand nicht unterschätzt. Außerdem sollten für das Verfahren klare und transparente Regeln festgelegt werden. Hierzu gehört auch die Entscheidung, ob es ein Mindestgebot geben soll oder nicht.

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