Bruttorendite & Nettorendite – Alles rund um die Rendite bei Immobilien

Vor dem Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage stellt sich vor allem eine Frage: Lohnt sich die Investition? Gerade die Rendite einer Immobilie spielt aus diesem Grund für Käufer/innen eine wichtige Rolle. Zur Berechnung der Rendite gibt es jedoch verschiedene Ansätze. Hierzu zählen zum Beispiel die Bruttorendite, Nettorendite und Eigenkapitalrendite. Was diese Kennzahlen genau bedeuten und wie diese berechnet werden können, erfahren Sie in diesem Blogartikel.

Was bedeutet Rendite?

Wer in eine Immobilie investiert, möchte wissen, welchen Ertrag diese Investition zukünftig erzielen kann. Dieser Ertrag wird als Rendite bezeichnet. Ursprünglich stammt der Begriff „rendita“ aus dem Italienischen und bedeutet Einnahmen. Im Detail beschreibt die Rendite den möglichen Ertrag, der durch eine Investition innerhalb von einem Jahr erzielt werden kann. Außerdem stellt sie den Gewinn dem Kapitaleinsatz gegenüber. Die Kennzahl wird in Prozent angegeben.

Rechenbeispiel

Erzielt eine Investition von 150.000 € beispielsweise eine durchschnittliche Rendite von 4%, dann ergibt sich ein Jahresertrag von 6.000 €.

Somit gibt die Rendite Auskunft darüber, wie rentabel eine Investition ist und unterschiedliche Objekte können miteinander verglichen werden. Immobilien als Kapitalanlage unterscheiden sich in diesem Punkt nicht von Anleihen oder Aktien. Denn auch mit der Investition in eine Immobilie soll eine möglichst hohe Rendite erzielt werden.

Immobilien als Kapitalanlagen

Grundsätzlich sind Immobilien als Kapitalanlagen immer interessant. Gerade in turbulenten Zeiten steigt die Nachfrage weiter an. Dies liegt vor allem an einer hohen Wertstabilität und einer verhältnismäßig guten Rendite. Denn so können Immobilien eine gewisse Sicherheit bieten. Im Vergleich zum Aktienmarkt unterliegen Immobilien außerdem geringen Schwankungen. In den meisten Fällen kommt es sogar zu einer Wertsteigerung.

Hinzu kommen bei einer langfristigen Investition auch steuerliche Vorteile. Hingegen verursacht ein schneller Weiterverkauf eine Steuerpflicht – die Spekulationssteuer. Aus diesem Grund sind Kapitalanlagen in Immobilien ein langfristiges Projekt und umfassen in der Regel 10 Jahre oder mehr.

Rendite als Vergleichswert

Langfristige Investitionen müssen gut überlegt sein. Gerade deswegen spielt die Rendite als Vergleichswert eine wichtige Rolle.  Bei dem Vergleich verschiedener Anlage- oder Investitionsmöglichkeiten ist es wichtig darauf zu achten, ob es sich um die Brutto- oder Nettorendite handelt. Zudem wird bei Immobilien oft auch die Eigenkapital-, Objektrendite und der Mietpreismultiplikator berechnet. Jede einzelne dieser Kennzahlen soll die Käufer/innen bei der Entscheidung für oder gegen den Kauf einer Rendite-Immobilie unterstützen.

Rendite berechnen

Grundsätzlich geben Renditen für Immobilien einen Richtwert, jedoch lassen sie sich nicht exakt berechnen. Denn zahlen Mieter/innen beispielsweise ihre Miete nicht, entstehen den Käufer/innen auf der Einnahmenseite Ausfälle. Aber auch unerwartete Sanierungsmaßnahmen können die Rendite schmälern. Auch steigende Kosten für die Anschlussfinanzierung können die Rechnung verändern. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, diese selbst oder durch einen Experten ausrechnen zu lassen. Doch was versteht man unter den unterschiedlichen Renditen und wie berechnet man sie?

Bruttorendite

Zwar sollte die Bruttorendite nicht als einziger Indikator für die Auswahl einer Immobilie verwendet werden, jedoch bietet sie für Interessenten einen ersten Anhaltspunkt über die Attraktivität des Objekts. Für die Berechnung der Bruttorendite einer Immobilie wird lediglich die Jahreskaltmiete in Relation zum Kaufpreis gesetzt. Andere etwaige Kosten werden bei dieser Rendite nicht berücksichtigt. Somit lässt sich mit ihr schnell und einfach prüfen, ob bzw. wie rentabel ein Objekt ist. Die Bruttorendite bildet für die erste Beurteilung einer Immobilie einen wichtigen Indikator.

Wie rechnet man die Bruttorendite aus?

Um grob zu überprüfen, wie rentabel eine Immobilie ist, bietet sich die Berechnung der Bruttorendite an. Hierfür wird die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis geteilt.

Rechenbeispiel

Der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 250.000 € und die erwartete jährliche Kaltmiete liegt bei 12.500 €. Somit liegt die Bruttorendite bei 5%:

Zwar gibt diese Art der Berechnung eine schnelle Auskunft, jedoch lässt sie die Erwerbsnebenkosten und die Kosten für die laufende Bewirtschaftung völlig außer Acht.

Welche Bruttorendite ist gut?

Da die Bruttorendite nur eine grobe Orientierung aufweist, sollte sie nicht als alleiniger Referenzwert genutzt werden. Generell lässt sich aber sagen, dass eine Kostendeckung mit einer Bruttorendite von unter 2% nur schwer umzusetzen ist. Hingegen gilt eine Bruttorendite von 4–5% als durchaus interessant.

Nettorendite

Die Nettorendite gibt im Gegensatz zur Bruttorendite eine genauere Auskunft und ist für Käufer/innen interessant, die sich schon intensiver mit einer Rendite-Immobilie beschäftigen. Sie setzt sich aus der Jahreskaltmiete sowie den Kaufnebenkosten und den laufenden Kosten für die Bewirtschaftung zusammen.

Kaufnebenkosten

Beim Kauf einer Rendite-Immobilie fallen neben dem Kaufpreis auch noch Kaufnebenkosten an. Hierzu gehören:

• Gerichts- und Notarkosten
• Maklerprovision
• Grunderwerbsteuer

Diese Kosten müssen für die Berechnung der Nettorendite miteinbezogen werden.

Andere Nebenkosten

Weitere Nebenkosten beim Kauf einer Rendite-Immobilie sind die laufenden Kosten, die auch nach dem Erwerb der Immobilie noch anfallen. Dies sind Nebenkosten, die nicht vom Mieter getragen werden müssen. Grundsätzlich zahlen Mieter nur regelmäßig anfallende Nebenkosten. Außerdem müssen diese in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sein. Die folgenden laufenden Kosten hat der Vermieter selbst zu tragen:

• Reparaturkosten
• Instandhaltungskosten
• Kosten, die für die Hausverwaltung anfallen
• Mietausfall- und Rechtsschutzversicherung
• Anteilige Kosten für den Leerstand von Wohnungen
• Nicht regelmäßig anfallende Wartungskosten (z. B. Schädlingsbekämpfung)

Auch Rücklagen für zukünftige Renovationen oder Sanierungen sollten Eigentümer einer Immobilie einkalkulieren. Bei der Berechnung gibt es unterschiedliche Ansätze. Für eine möglichst realistische Einschätzung dieser Kosten wird meist die Peterssche Formel oder die zweite Berechnungsverordnung § 28, Absatz 2 verwendet. Je nach Alter, Zustand oder Bauart können auch abweichende Rücklagen durchaus sinnvoll sein.

Wie berechnet man die Nettorendite?

Um die Nettomietrendite für eine Immobilie zu berechnen, müssen der Erhaltungsaufwand und die Verwaltungskosten, die sich nicht umlegen lassen, von der Jahreskaltmiete abgezogen werden. Zuletzt wird der errechnete Betrag durch den Kaufpreis geteilt. Auch die Kaufnebenkosten fließen in die Berechnung mit ein. Nur Zinskosten und Steuern werden bei dieser Form der Berechnung nicht berücksichtigt.

Rechenbeispiel

Für einen möglichst guten Vergleich werden dieselben Zahlen wie bei der Berechnung der Bruttorendite verwendet. Somit beträgt der Kaufpreis der Immobilie 250.000 € und die Jahreskaltmiete 12.500 €. Zum Kaufpreis kommen noch die Kaufpreisnebenkosten in Höhe von 13.500 €. Die jährlichen nicht umlegbaren Verwaltungskosten und der Erhaltungsaufwand belaufen sich auf 2.000 €.

Die zuvor errechnete Bruttorendite lag bei 5%.

Was ist eine gute Nettorendite?

Die Nettorendite von Immobilien hat sicherlich eine höhere Aussagekraft als die Bruttorendite. Dies liegt vor allem an der Berücksichtigung der Kaufnebenkosten, Verwaltungskosten sowie den Kosten für den Erhaltungsaufwand. Die Nettorendite ist genauer. Eine gute Rendite liegt in diesem Fall zwischen 3,5% und 4%.

Weitere Kennzahlen bei Immobilien

Über die Brutto- und Nettorendite hinaus gibt es noch weitere Ansätze, um die Rendite für eine Immobilie zu berechnen. Dies ermöglicht eine noch bessere Vergleichbarkeit mit anderen Anlagemöglichkeiten. Denn je genauer die Zahlen sind, die für die Berechnung verwendet werden, desto realistischer sind die Kennzahlen. Aber Achtung: Auch die Berechnung von diesen kann keine 100%ige Sicherheit geben, doch sind sie eine gute Entscheidungshilfe.

Eigenkapitalrendite (Eigenkapitalrentabilität)

Oft werden Immobilien nicht zu 100% aus Eigenkapital finanziert. In den meisten Fällen wird für die Finanzierung ein zusätzliches Darlehen genutzt. Aus diesem Grund ist es durchaus relevant zu wissen, wie hoch das Eigenkapital verzinst wird. Die Eigenkapitalrendite zeigt auf, ob sich die Investition in eine Immobilie langfristig lohnt und sie dem Vermögensaufbau dient.

Das bedeutet, die Eigenkapitalrendite bezieht sich ausschließlich auf das investierte Eigenkapital und nicht auf den Gesamtpreis einer Immobilie. Für die Ermittlung dieser Kennzahl müssen die umlagefähigen Kosten, anfallende Steuern und die Zinsen von den jeweiligen Mieteinnahmen abgezogen werden. Der sich daraus ergebende Betrag wird dann durch das Eigenkapital geteilt.

Die Formel für die Berechnung der Eigenkapitalrendite lautet wie folgt:

Bei der Berechnung der Eigenkapitalrendite wird davon ausgegangen, dass sich der Leverage-Effekt ergeben könnte. Unter dem Leverage-Effekt versteht man eine Hebelwirkung. Diese kann durch den Einsatz von Fremdkapital entstehen. Das bedeutet, dass sich die Rendite durch günstige Kredite erhöhen kann. Dies liegt daran, dass sich der Eigenkapitalanteil verringert.

Rechenbeispiel

In der folgenden vereinfachten Berechnung, erhalten Sie einen Überblick zur Berechnung der Eigenkapitalrendite:

• Mieteinnahmen: 14.500 €
• Verwaltungskosten: 900 €
• Erhaltungsaufwand: 1.900 €
• Zinskosten: 1.450 €
• Steuern: 2.500 €
• Eigenkapital: 120.000 €

Zieht man von den jährlichen Einnahmen der Kaltmiete alle Kosten, Zinsen und Steuern ab, erhält man 7.750 €. Dieser Betrag wird durch das eingesetzte Eigenkapital von 120.000 € dividiert und mal 100 gerechnet. Daraus ergibt sich eine Eigenkapitalrendite von 6,46%.

Dieses Ergebnis kann als eher mittelmäßig eingestuft werden. Ein gutes Ergebnis für die Eigenkapitalrendite liegt bei rund 7% oder mehr. Die Eigenkapitalrendite ist immer dann gut, wenn sie höher ist als die des langfristigen Kapitalmarkts. Generell sollte die Eigenkapitalrendite bei einer Fremdfinanzierung immer die Tilgung und den Fremdkapitalzins abdecken. Somit ist gewährleistet, dass sich eine Immobilie selbst finanziert. Das bedeutet im Umkehrschluss: eine schlechte Rendite liegt unter diesem Prozentsatz. In der Realität können aber auch noch andere Faktoren Einfluss auf die Rendite nehmen. So können beispielsweise Mietleerstände oder andere Kosten die Rendite verschlechtern.

Objektrendite

Eine weitere Möglichkeit, die Rentabilität einer Immobilie als Kapitalanlage zu kalkulieren, ist die Objektrendite. Oft wird sie auch als Gesamtkapitalrendite bezeichnet oder als Return on Investment (ROI). Für die Berechnung werden sowohl alle Einnahmen, wie auch alle Steuern und Kosten berücksichtigt. Die Kosten für die Finanzierung bleiben bei der Berechnung außen vor. Mit der Objektrendite können unterschiedliche Immobilien miteinander verglichen werden. Somit ist es möglich, festzustellen, welches Objekt am lukrativsten ist.

Außerdem soll die Berechnung dabei helfen, herauszufinden, ob die Eigenkapitalrendite durch den Einsatz von Fremdkapital erhöht wird. Dies passiert, wenn die Zinskosten für eine Fremdfinanzierung unter Berücksichtigung der Steuern niedriger sind als die Objektrendite. In diesem Fall kann der Leverage-Effekt ausgenutzt und vom Einsatz des Fremdkapitals profitiert werden.

Für die Berechnung der Objektrendite werden alle Einnahmen und Ausgaben berücksichtigt. Hierzu zählen die Anschaffungskosten oder Herstellungskosten, steuerliche Aspekte sowie Mieteinnahmen.

Rechenbeispiel

Liegt die Jahreskaltmiete bei 8.000 € und die Kosten für Unterhalt, nicht umlegbare Verwaltungskosten und Erhaltungskosten bei 1.300 € ergibt das 6.700 €. Abzüglich der Steuern von 990 € (ohne die Finanzierungskosten zu berücksichtigen) und dividiert durch einen Gesamtkaufpreis von 150.000 € mal 100, ergibt sich eine Objektrendite von 3,8%.

Befindet sich der Fremdkapitalzins beispielsweise bei 2%, ist es sinnvoll, mit einer Objektrendite von 3,8% die Eigenkapitalrendite mit Fremdkapital zu erhöhen.

Mietpreismultiplikator

Mit dem Mietpreismultiplikator wird überprüft, ob ein angesetzter Kaufpreis angebracht ist. Zudem gibt er Auskunft darüber, wie viele Jahreskaltmieten insgesamt nötig sind, um eine Immobilie inklusive der Renovierungskosten und Kaufnebenkosten zu finanzieren. So zeigt er den Käufer/innen auf, nach wie vielen Jahren der Kaufpreis durch die Einnahmen aus der Vermietung gedeckt ist. Die Berechnung dieser Kennzahl ist relativ einfach. Hierzu wird der Gesamtkaufpreis, also inklusive der Kaufnebenkosten, durch die zu erwartende Jahreskaltmiete dividiert. In der Rechnung nicht enthalten sind beispielsweise Mietausfälle bzw. Mietleerstände oder Steuern.

Der Kaufpreis einer Immobilie inklusive aller Kaufnebenkosten beträgt 250.000 €. Für die Berechnung der durchschnittlichen Jahreskaltmiete ist der lokale Mietspiegel nützlich: Die Jahreskaltmiete in diesem Beispiel liegt bei 15.000 €. Rechnet man nun 250.000 € durch 12.500 € erhält man 20 Jahre.

Wie hoch oder tief der Mietpreismultiplikator bzw. Vervielfältiger sein sollte, lässt sich nicht allgemein festlegen. Grundsätzlich ist ein Wert von 20 ein angemessenes Ergebnis. Steht die Immobilie jedoch an schlechter Lage, könnte dieser Wert schon zu hoch sein.

Fazit: Eine gute Rendite bei Immobilien

In Deutschland liegt eine gute bzw. realistische Rendite für eine Immobilie bei rund 3–4%. Natürlich ist es auch möglich, Renditen bis zu 5% zu erzielen, jedoch deutet dies meist auf eine vage Prognose bzw. auf die Bruttorendite hin. Generell ist es wichtig, dass Käufer/innen vor dem Kauf einer Immobilie verschiedene Kennzahlen berechnen und vergleichen.

Darüber hinaus sollte die Lage einer Immobilie ebenfalls immer genau analysiert werden: Denn eine für einen guten Preis gekaufte Immobilie in einer Gegend mit einer schlechten Infrastruktur besticht vielleicht durch ihre gute Rendite, aber birgt auch ein hohes Risiko für Leerstand. Zwar sind Immobilien mit niedrigeren Renditen auf den ersten Blick nicht so attraktiv, jedoch bieten sie in der Regel weniger Mietausfälle. Gerade in deutschen Großstädten sind Leerstände aufgrund der hohen Nachfrage selten.