Wie Sie keine Spekulationssteuer bei Immobilien bezahlen

Beim Verkauf einer Rendite-Immobilie erhebt der deutsche Staat in bestimmten Fällen die sogenannte Spekulationssteuer. Will man keine Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf zahlen, muss man einige Punkte beachten. Generell gilt, dass ein Verkauf nach 10 Jahren Haltefrist oder bei Eigennutzung der Immobilie von der Spekulationssteuer frei ist. Gerade für Anleger und Anlegerinnen gibt es weitere Möglichkeiten, die zu zahlende Spekulationssteuer zu reduzieren oder ganz zu umgehen.

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer ist im Einkommensteuergesetz (EStg) verankert. In §23 ESTg ist festgelegt, dass Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften, also Verkäufen, grundsätzlich einkommensteuerpflichtig sind. Das betrifft Wertgegenstände wie Kunstgegenstände oder Autos, genauso wie Wertpapiere oder Rendite-Immobilien. Sobald privates Eigentum mit Gewinn verkauft wird, fallen auf diesen Gewinn Steuern an, die in der Berechnung der Einkommensteuer berücksichtigt werden.

Der Gesetzgeber legt hier die Annahme zugrunde, dass mit den Immobilienverkäufen von unter 10 Jahren eine kurzfristige Gewinnerzielungsabsicht verbunden ist. Die Spekulationssteuer soll verhindern, dass der Immobilienmarkt für private Anleger unerschwinglich wird. Gewerbliche Akteure werden über die 10-jährige Haltefrist durch den erhöhten Steuersatz reguliert.

Wann ist eine Spekulationssteuer zu zahlen?

Die Einkommensteuer und damit auch die Spekulationssteuer werden auf das Einkommen von natürlichen Personen erhoben, die ihren Wohnsitz oder ihren gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland haben. Wechselt eine Anlageimmobilie den oder die Eigentümer/in und realisiert der oder die Verkäufer/in einen Gewinn, muss dieser unter Umständen versteuert werden.

In diesen Fällen muss in der Regel eine Spekulationssteuer gezahlt werden:

• Der Verkauf wird vor Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist getätigt.
• Die Rendite-Immobilie war vermietet und wurde nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
• Beim Verkauf wurde ein Gewinn realisiert.
• In den letzten 5 Jahren wurden bereits zwei andere Immobilien von der gleichen Person mit Gewinn verkauft.

Wird die Immobilie nach weniger als 10 Jahren nach dem Kaufdatum verkauft und lag eine entsprechende Fremdnutzung durch Mieter/innen vor, muss man die Spekulationssteuer zahlen.

Umgekehrt gilt eine Befreiung von der Spekulationssteuer in folgenden Fällen:

• War die Anlageimmobilie länger als 10 Jahre vermietet und wird nach mehr als 10 Jahren nach dem Kaufdatum veräußert, fällt keine Spekulationssteuer an.
• War die Anlageimmobilie weniger als 10 Jahre vermietet, wurde aber im Verkaufsjahr und in den 2 vorherigen Jahren selbst oder durch die Kinder genutzt, fällt keine Spekulationssteuer an.
• Ist der Gewinn durch den Verkauf niedriger als die abziehbaren Investitionen und Kosten für die Immobilie, fällt keine Spekulationssteuer an.
• Es werden innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren nicht mehr als 3 Immobilien verkauft.

Spekulationssteuer und Erbschaft

Erbt man eine Rendite-Immobilie und möchte sie verkaufen, gilt wieder die 10-jährige Haltefrist. Allerdings erbt man alle Rechte und Pflichten, die auf der Immobilie liegen – man erbt die laufende Spekulationsfrist mit. Damit gilt als Erwerbsdatum bei einer Erbschaft das Kaufdatum der vorherigen Eigentümer/innen. Eine Immobilie, die im Jahr 2007 beispielsweise von den Großeltern gekauft wurde und 2022 geerbt wird, kann ohne Spekulationssteuer verkauft werden, da seit dem Kaufdatum 2007 bereits mehr als 10 Jahre verstrichen sind.

Spekulationssteuer und Schenkung

Ähnlich wie beim Verkauf einer ererbten Rendite-Immobilie gilt bei einer Immobilienschenkung das ursprüngliche Kaufdatum. Wird eine geschenkte Immobilie später als 10 Jahre nach Kaufdatum oder mit einer Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren verkauft, entfällt die Spekulationssteuer. 

Bei der Schenkung von Immobilien fällt allerdings häufig die Schenkungssteuer an, wenn die entsprechenden Freibeträge überschritten werden. Ehegatten/innen und Lebenspartner/innen können beispielsweise alle 10 Jahre bis zu 500.000 € steuerfrei erhalten, Kinder bis zu 400.000 €, Enkelkinder bis zu 200.000 € und Geschwister, nicht eingetragene Lebenspartner/innen und Freunde bis zu 20.000 €.

Spekulationssteuer und Scheidung

Lassen sich die Besitzer/innen einer Immobilie scheiden, kommt es oft zum Verkauf. Wird die Immobilie im Zuge der Scheidung an Dritte verkauft, entscheidet das ursprüngliche Kaufdatum, ob die Spekulationssteuer anfällt. 

Verkauft allerdings ein/e Ehepartner/in ihre oder seine Anteile an den oder die andere Partner/in, liegt die Sache anders. Da eine/r der Eheleute zusätzliche Anteile an der Immobilie erwirbt, wird die Spekulationsfrist quasi zurückgesetzt. Bei einem späteren Verkauf an Dritte ist die Spekulationsfrist ab dem Erwerb der Anteile zu rechnen, nicht ab dem ursprünglichen Kaufdatum.

Spekulationssteuer bei Immobilien aus dem Betriebsvermögen

Erwirbt man eine Immobilie aus dem eigenen Betriebsvermögen oder nach einer Betriebsaufgabe, gilt ebenfalls die 10-jährige Haltefrist ab Erwerb aus dem Betriebsvermögen, nicht das ursprüngliche Kaufdatum. Wird vor dem Ablauf von 10 Jahren nach dem Privaterwerb verkauft, fällt die Spekulationssteuer an.

Spekulationssteuer bei einem Grundstück

Verkauft man ein unbebautes Grundstück innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren, fällt unweigerlich die Spekulationssteuer an. Die Ausnahme, dass selbstgenutzte Immobilien von der Spekulationssteuer ausgenommen sind, gilt nicht für unbebaute Grundstücke. Das Fehlen eines Wohngebäudes schließt das Wohnen auf dem Grundstück aus. So entschied 2011 der Bundesfinanzhof (BFH, Urt. v. 25.05.2011 – IX R 48/10).

Spekulationssteuer bei Eigennutzung

Das Gesetz sieht eine steuerliche Begünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilien vor. Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung selbst bewohnt, ist von der Spekulationssteuer ausgenommen. Verkauft ein/e Eigentümer/in seine oder ihre Immobilie vor der 10-jährigen Haltefrist, entfällt die Spekulationssteuer unter diesen Bedingungen:

1. Die Immobilie wurde in den letzten 10 Jahren von dem/r Eigentümer/in bewohnt und nicht vermietet. Das gilt auch für Zweitwohnsitze oder Ferienwohnungen.
2. Die Immobilie war vermietet, aber im Verkaufsjahr sowie in den zwei vorherigen Jahren wurde sie von dem/r Eigentümer/in genutzt. Dabei ist nicht die Länge der Eigennutzung ausschlaggebend, sondern die Abdeckung der Kalenderjahre. Verkauft beispielsweise jemand im Januar 2023 und lebt seit Dezember 2021 selbst in dem Haus, sind das Verkaufsjahr 2023 sowie die beiden Vorjahre 2022 und 2021 abgedeckt.
3. Die Immobilie wurde mindestens im Verkaufsjahr sowie den 2 Vorjahren von Kindern des/r Eigentümer/in bewohnt, die in diesem Zeitraum Kindergeld bezogen. Andere Familienmitglieder sind von dieser Regelung ausgenommen.
4. Wenn die Immobilie zum Teil selbst genutzt und zum Teil vermietet wurde, wird die Spekulationssteuer erhoben. Anteilig auf die Quadratmeterzahl müssen Steuern gezahlt werden. Bei einer Rendite-Immobilie mit einer Wohnfläche von 1.000 qm, von denen 100 qm selbst genutzt wurden, muss auf die fremdvermietete Fläche von 900 qm Spekulationssteuer gezahlt werden. Der fremdgenutzte Anteil von 90% wird entsprechend in der Einkommensteuer veranlagt.

Was gilt für die Spekulationssteuer bei Immobilien im Ausland?

Verkauft eine natürliche Person vor der 10-jährigen Haltefrist eine fremdgenutzte Immobilie mit Gewinn, fällt in Deutschland die Spekulationssteuer an. Dabei ist es zunächst unerheblich, wo dieser Gewinn realisiert wurde. Es muss der jeweilige Einzelfall geprüft werden, denn in manchen Ländern muss der oder die Verkäufer/in die Immobilientransaktion im Verkaufsland versteuern. Das ist dann der Fall, wenn Deutschland mit dem Verkaufsland ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) vereinbart hat. Folgende Fälle sind häufig, sollten aber im Einzelfall jeweils mit einem/r lokal ansässigen Anwalt/Anwältin sowie einem/r deutschen Anwalt/Anwältin durchgesprochen werden:

DBA zwischen Deutschland und dem Verkaufsland

Das Besteuerungsrecht der ausländischen Immobilie liegt im Verkaufsland. Sowohl der Verkaufserlös als auch die Mieteinnahmen werden im Verkaufsland gezahlt. Sie bleiben in Deutschland dann zumeist steuerfrei.

DBA zwischen Deutschland und dem Verkaufsland, allerdings werden im Verkaufsland keine Steuern erhoben

In manchen Fällen fällt das Besteuerungsrecht an Deutschland zurück. Zum Beispiel dann, wenn für den Verkauf bestimmte Rückfallklauseln, auch subject-to-tax-Klauseln genannt, gelten. Auch wenn im Verkaufsland keine Gewinne realisiert werden, sondern Abschreibungen geltend gemacht werden (sogenannte Claw-back-Besteuerung), kann das Besteuerungsrecht zurück an Deutschland fallen. Es wird dann technisch keine Spekulationssteuer fällig. Allerdings nimmt Deutschland eventuell eine sogenannte Einkünftekorrektur vor, bei der die Steuerlast entsprechend angepasst wird, ohne dass die Spekulationssteuer ausgelöst wurde. So geschehen in einem Fall des Bundesfinanzhofes vom 15. November 2017 (I R 55/15).

DBA zwischen Deutschland und dem Verkaufsland, allerdings sind Sonderregelungen im Protokoll gelistet

Selbst wenn ein DBA vorliegt, sind zusätzliche Regelungen oft an anderer Stelle festgehalten. Jeder Fall sollte einzeln geprüft werden, ob das DBA und alle zusätzlichen Klauseln greifen, oder ob die Spekulationssteuer in Deutschland zu entrichten ist.

Kein DBA zwischen Deutschland und dem Verkaufsland

Der Immobilienverkauf in Ländern, die kein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland haben (zum Beispiel Brasilien), ist uneingeschränkt in Deutschland durch die Spekulationssteuer steuerpflichtig.

Wurde die Auslandsimmobilie selbst genutzt oder wird sie nach mehr als 10 Jahren verkauft, fällt in Deutschland keine Spekulationssteuer an.

Spekulationssteuer bei gewerblichem Immobilienverkauf

Auch als Privatperson können Besitzer/innen von Immobilien als gewerblich tätig eingestuft werden, wenn sie die sogenannte Drei-Immobilien-Regel nicht beachten. Verkauft man mehr als 3 Immobilien innerhalb von 5 Jahren, geht der Gesetzgeber von einer Gewinnerzielungsabsicht aus. Selbst wenn allen Immobilien eine Eigennutzung, zum Beispiel als Zweitwohnung oder durch die Kinder vorlag, kann Spekulationssteuer anfallen. Als Folge der gewerblichen Einstufung kann es passieren, dass zusätzlich die Gemeinde Gewerbesteuer erhebt. Beim häufigen Verkauf von Immobilien empfiehlt sich eine Beratung durch eine/n Steuerberater/in.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer hat keinen festen Steuersatz. Wie viel Spekulationssteuer für eine Rendite-Immobilie gezahlt werden muss, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• der Höhe des Verkaufspreises der Immobilie
• der Höhe des früheren Kaufpreises
• den Anschaffungskosten und Kaufnebenkosten
• den Verkaufsnebenkosten
• dem persönlichen Steuersatz des oder der Verkäufer/in

Der Gewinn aus dem Verkauf einer Rendite-Immobilie wird als Einkommen des oder der Verkaufenden versteuert. Die Spekulationssteuer ist eine Unterart der Einkommensteuer und wird deshalb nach den im EStG geltenden Regeln berechnet. Dabei liegt die Untergrenze mit dem Eingangssteuersatz bei 14%. Der Spitzensteuersatz in Deutschland beträgt 42%. Der Höchstsatz beträgt 45%.

Berechnung Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer auf Rendite-Immobilien wird nach einem festen, gesetzlich festgelegten Schema berechnet. Grundsätzlich werden dem erzielten Verkaufserlös die Anschaffungskosten sowie die Verkaufsnebenkosten gegenübergestellt. Der dadurch ermittelte Gewinn wird dann zum persönlichen Steuersatz des oder der Verkäufer/in besteuert.

Bei der Berechnung der Spekulationssteuer geht man wie folgt vor:

* Absetzung für Abnutzung/ Abschreibung

Beispielrechnung bei einem Immobilienverkauf

Eine Beispielrechnung für den Verkauf einer Rendite-Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab. Das folgende Beispiel geht davon aus, dass bei der Immobilie eine Teilnutzung vorlag und der oder die Eigentümer/in selbst eine der Wohnungen in der Immobilie bewohnte. Nur 90% der Immobilie waren vermietet. Zudem wird im Beispiel davon ausgegangen, dass zwischen dem Erwerb und dem Verkauf der Immobilie Abschreibungen steuerlich geltend gemacht wurden, die jetzt dem Spekulationsgewinn wieder hinzugerechnet werden müssen. Der Beispiel-Verkauf fand nach 6 Jahren statt, womit die Spekulationsfrist unterschritten wird und die Spekulationssteuer anfällt.

Steuerlast bei Immobilien senken

Um die Steuerlast beim Verkauf einer Immobilie zu senken, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Besteuert wird bei einer Immobilientransaktion grundsätzlich der erzielte Gewinn. Dazu werden dem Verkaufserlös die angefallenen Kosten gegenübergestellt. Eigentümer/innen von Rendite-Immobilien können folgende Kosten steuerlich geltend machen, um die Spekulationssteuer zu senken:

• Anschaffungskosten wie zum Beispiel
  • Kaufpreis
  • Anschaffungsnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Kosten für die Eintragung ins Grundbuch
  • Kosten für Reparaturen
  • Nachträgliche Herstellungskosten für Arbeiten am Gebäude, die in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf anfallen

• Verkaufsnebenkosten wie zum Beispiel
  • Kosten für Reparaturen
  • Grunderwerbsteuer und Kosten für Grundbucheintrag
  • Verkaufsinserate
  • Maklergebühren
  • Notargebühren
  • Grundbuchgebühren
  • Fahrt- und Telefonkosten
  • Räumungskosten
  • Vorfälligkeitsentschädigungen Kreditinstitut
  • Schuldzinsen für die Zeit des Leerstands
  • Renovierungskosten für die Verkaufsvorbereitung
  • Homestaging

Zu beachten ist, dass bereits getätigte Abschreibungen, wie zum Beispiel für Reparatur- oder Ausbaukosten, dem Verkaufsgewinn wieder hinzugerechnet werden müssen. Will man die Steuerlast beim Immobilienverkauf senken, lohnt es sich bereits im Vorfeld mit einem/r Steuerberater/in zu sprechen.

Für den oder die Verkäufer/in kann es unter Umständen lohnend sein, die Maklerkosten auch für den oder die Käufer/in zu übernehmen. So können die Kosten den Verkaufsgewinn und damit die Steuerlast senken.

Kann man die Spekulationssteuer vermeiden?

Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf kann auf mehrere Arten umgangen werden. Wenn man 10 Jahre abwartet, bevor man seine Rendite-Immobilie weiterverkauft, entfällt die Spekulationssteuer. Möchte man keine 10 Jahre warten, lässt sich die Steuer auf andere Weise als mit der Haltefrist vermeiden.

Die Steuer soll Privatpersonen begünstigen, die in der eigenen Immobilie leben. Man kann die Spekulationssteuer sparen, indem man vor dem Verkaufsjahr mindestens zwei weitere Jahre selbst im eigenen Haus oder der Wohnung lebt. Dies gilt in bestimmten Fällen auch für eigene Kinder, die anstelle des oder der Eigentümer/in in der Immobilie leben. 

Die Berechnung der Spekulationssteuer erlaubt einen weiteren Ausweg: Wenn kein Gewinn beim Verkauf erzielt wird oder der Gewinn unter dem Freibetrag von 600 € liegt. Sind die Gesamtkosten für die Anschaffung der Immobilie und für die Abwicklung des Verkaufs höher als der Erlös, wird keine Spekulationssteuer fällig.

Wann muss ich keine Spekulationssteuer auf Immobilien bezahlen?

In diesen Fällen muss in Deutschland keine Spekulationssteuer beim Verkauf einer Rendite-Immobilie gezahlt werden, auch wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren noch nicht abgelaufen ist:

1. Die Immobilie wurde im Verkaufsjahr sowie mindestens in den zwei vorherigen Kalenderjahren selbst genutzt und nicht vermietet. Als Eigennutzung zählt auch die Überlassung an Kinder, die in diesem Zeitraum Kindergeld bezogen haben. 
2. Es wurde kein Gewinn oder ein Gewinn unter 600 € realisiert.
3. Die Immobilie wurde in einem anderen Staat verkauft, der ein entsprechendes Doppelbesteuerungsabkommen in Deutschland hat, das für den konkreten Verkaufsfall gilt.
4. Der oder die Verkäufer/in ist nicht in Deutschland steuerpflichtig.

Fazit: Dank Spekulationsfrist Steuern sparen

Investor/innen können die Spekulationssteuer beim Verkauf von Rendite-Immobilien in Deutschland ganz einfach einsparen: mit einer langfristigen Investitionsstrategie. Sobald die Immobilie 10 Jahre nach Kaufdatum veräußert wird, fällt keine Spekulationssteuer an. Bei der Suche nach der passenden Rendite-Immobilie sollten Anleger/innen die Spekulationsfrist bereits in der Investitionsplanung berücksichtigen, um die Spekulationssteuer zu sparen. Wer allerdings mehr als 5 Immobilien in 3 Jahren verkauft, gilt als gewerblich handelnde/r Akteur/in. Dann wird trotz der Einhaltung der Spekulationsfrist die Spekulationssteuer fällig. Wird vor Ablauf der Haltefrist verkauft, kann die Steuerlast trotzdem gesenkt werden. Dazu können dem Gewinn aus dem Verkauf entsprechende Kosten gegenübergestellt werden, zum Beispiel für die Beauftragung von Notar und Makler oder Renovierungen.