Der Referenzzinssatz ist gesunken – was Vermieter jetzt beachten müssen

Das Bundesamt für Wohnungswesen hat den hypothekarischen Referenzzinssatz am 1. September 2025 gesenkt. Neu liegt der Referenzzinssatz auf 1,25 % – und damit wieder auf dem tiefsten Niveau seit der Einführung im Jahr 2008. Viele Mieterinnen und Mieter in der Schweiz haben nun die Möglichkeit, eine Mietzinsreduktion einzufordern.

In diesem Blogartikel beantworten wir die wichtigsten praktischen Fragen, die sich Vermieter in der aktuellen Situation stellen. Am Ende gehen wir zudem auf theoretische Hintergründe zum Referenzzinssatz ein.

Praktische Fragen im Zusammenhang mit der jüngsten Referenzzinssatzentwicklung

Welche Mieter können nun eine Mietzinsreduktion einfordern?

Grundsätzlich können alle Mieter eine Mietzinsreduktion einfordern, deren Mietvertrag auf einem Referenzzinssatz basiert, der höher ist als 1,25 %.

In der Praxis betrifft das fast alle Mietverhältnisse in der Schweiz, da der Referenzzinssatz mit 1,25 % erneut das tiefste Niveau seit seiner Einführung erreicht hat. Mietverträge, die bereits auf einem Referenzzinssatz von 1,25 % beruhen, beschränken sich auf Verträge, die zwischen März 2020 und März 2023 angepasst oder neu abgeschlossen wurden und seither keine referenzzinssatzbedingte Erhöhung erfahren haben. Nachdem viele Vermieter im Zuge der Erhöhungen 2023 entsprechende Anpassungen durchgesetzt haben, ist dieser Anteil sehr gering. Vermieter müssen aktuell davon ausgehen, dass ein Grossteil ihrer Mieterschaft einen legitimen Senkungsanspruch hat.

Erfolgen Mietzinsreduktionen automatisch?

Nein. Eine Reduktion erfolgt nur auf Gesuch hin. Das bedeutet: Mieterinnen und Mieter müssen ein schriftliches Senkungsbegehren einreichen. Vermieter sind rechtlich nicht verpflichtet, die Mietzinse von sich aus anzupassen.

Auf welchen Teil der Miete bezieht sich der Senkungsanspruch?

Der Anspruch bezieht sich ausschliesslich auf den Nettomietzins – also den Grundmietzins ohne Nebenkosten. Nebenkosten wie Heizkosten, Warmwasser, Hauswartung oder Verwaltung sind nicht betroffen.

Bin ich als Vermieter verpflichtet, eine Mietzinsreduktion weiterzugeben?

Ja. Wenn ein korrektes und fristgerechtes Senkungsbegehren eingeht und der aktuelle Mietzins auf einem höheren Referenzzinssatz beruht als 1,25 %, sind Vermieter verpflichtet, die Reduktion vorzunehmen.

Ab wann können Mieter die Mietzinssenkung einfordern?

Ein Senkungsbegehren kann ab dem 1. September 2025 gestellt werden. Wirksam wird die Reduktion jedoch erst auf den nächsten im Mietvertrag vorgesehenen Kündigungstermin. Das Gesuch muss mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist eintreffen. Darauf basierend ergibt sich für die aktuelle Situation folgende Standardszenarien für ein frühestmögliches Inkrafttreten der entsprechenden Reduktionen:

Beispiele anhand der gängigsten Vertragsmodelle:

• Dreimonatige Kündigungsfrist auf feste Termine (März, Juni, September; nicht Dezember):
  • Nächstmöglicher Kündigungstermin: 31. März 2026
  • Frist für das Gesuch: bis 21. Dezember 2025
    
• Dreimonatige Kündigungsfrist auf jedes Monatsende (ausser Dezember):
  • Nächstmöglicher Kündigungstermin: 31. Januar 2026
  • Frist für das Gesuch: bis 21. Oktober 2025

Welche administrativen Fristen gelten?

• Mieter: Das Senkungsbegehren muss spätestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter eintreffen.
• Vermieter: Auf ein korrektes Gesuch muss innerhalb von 30 Tagen schriftlich geantwortet werden – in der Regel mit dem offiziellen Formular zur Mietzinsanpassung.

Wie hoch ist der Senkungsanspruch?

Für jede Senkung des Referenzzinssatzes um 25 Basispunkte haben Mieter einen theoretischen Anspruch auf eine Mietzinsreduktion um 2,91 %.

Beispiele:

• Aktueller Nettomietzins: CHF 2’000.–
  • Vertrag auf 1,5 % → Anspruch: –2,91 % (= CHF 58.–) → Neuer Nettomietzins: CHF 1’942.–
• Aktueller Nettomietzins: CHF 2’000.–
  • Vertrag auf 1,75 % → Anspruch: –5,82 % (= CHF 116.–) → Neuer Nettomietzins: CHF 1’884.–

Können Senkungsansprüche rückwirkend geltend gemacht werden

Nein. Eine Mietzinssenkung wirkt stets nur für die Zukunft und ab dem nächstmöglichen vertraglichen Kündigungstermin – vorausgesetzt, das Gesuch wird rechtzeitig eingereicht. Nachzahlungen für die Vergangenheit gibt es nicht.

Können Vermieter Kosten mit dem Senkungsanspruch verrechnen?

Ja. Verrechnet werden dürfen insbesondere:

• 40 % der vom Bundesamt für Statistik ausgewiesenen Teuerung,
• allgemeine Kostensteigerungen (z. B. Unterhalt, Betrieb, Verwaltung),
• wertvermehrende Investitionen (z. B. Sanierungen, Modernisierungen).

Da die Teuerung in der Schweiz zuletzt tief war, ergibt sich hier derzeit allerdings nur wenig Spielraum für Gegenverrechnungen.

Theoretische Fragen zum Referenzzinssatz

Was ist der Referenzzinssatz und wie wird er berechnet?

Der Referenzzinssatz ist die gesetzliche Grundlage für Mietzinsanpassungen in der Schweiz. Er wird vom BWO auf Basis des volumen­gewichteten Durchschnittszinses aller inländischen Hypotheken berechnet.

Wer legt den Referenzzinssatz fest und wie oft?

Das BWO überprüft den Referenzzinssatz vierteljährlich – jeweils per 1. März, 1. Juni, 1. September und 1. Dezember. Der Wert wird auf den nächsten Viertelprozentpunkt gerundet und offiziell publiziert.

Wie hat sich der Referenzzinssatz entwickelt?

Seit seiner Einführung 2008 mit 3,5 % befindet er sich in einem langfristigen Abwärtstrend:

• 2008–2020: Senkung in mehreren Schritten von 3,5 % auf 1,25 %
• 2020–2023: Verbleib auf 1,25 %
• Juni 2023: Erhöhung auf 1,50 %
• Dezember 2023: Erhöhung auf 1,75 %
• März 2025: Senkung auf 1,50 %
• September 2025: Senkung auf 1,25 %
  

Wird der Referenzzinssatz noch weiter sinken?

Theoretisch ja, praktisch sehr unwahrscheinlich. Selbst in der Negativzinsphase fiel er nie unter 1,25 %. Das aktuelle Niveau gilt als historisches Tief.

Wie hängt der Referenzzinssatz mit dem SNB-Leitzins zusammen?

Es besteht ein indirekter, zeitverzögerter Zusammenhang:

• Steigende SNB-Leitzinsen → teurere Hypotheken → mittelfristig höherer Referenzzinssatz.
• Sinkende SNB-Leitzinsen → günstigere Hypotheken → langfristig tieferer Referenzzinssatz.

Da Hypotheken meist langfristig laufen, reagieren die Durchschnittszinsen nur verzögert.