Der Zollhammer und die Hypotheken – wohin geht die Reise?

Der Handelsstreit und die Strafzölle wirken sich direkt auf Schweizer Hausbesitzer aus. Die jüngsten Zollmassnahmen der USA haben unerwartet Bewegung in den Hypothekenmarkt gebracht und die Zinsen für Festhypotheken auf ein bemerkenswert tiefes Niveau gedrückt. Doch ist das jetzt der Moment, um sich langfristig günstige Konditionen zu sichern, oder lohnt sich das Warten auf noch bessere Angebote? Wir wagen den Blick auf zwei Szenarien, die zeigen, wohin die Reise gehen könnte.

Die jüngsten Strafzölle der USA auf Schweizer Produkte sorgen für Bewegung im Hypothekenmarkt – und zwar in einer für Hausbesitzer angenehmen Richtung: Die Zinsen für längerfristige Hypotheken sind gesunken. 

Eine zehnjährige Festhypothek ist aktuell im Schnitt für rund 1,75 % zu haben, teilweise sogar für 1,4 %. Das liegt nur wenig über den Saron-Hypotheken, die im Durchschnitt bei 1,16 % liegen. Wer also langfristige Planungssicherheit sucht, bekommt diese derzeit zu einem vergleichsweise kleinen Risikoaufschlag.

Resultat einer Erwartungshaltung

Hohe US-Zölle bremsen derzeit die Schweizer Exportwirtschaft. Eine schwächere Konjunktur könnte die Schweizerische Nationalbank (SNB) veranlassen, den Leitzins zu senken. Für langfristige Hypotheken spielt der Leitzins jedoch keine direkte Rolle – entscheidend sind vielmehr die Erwartungen am Markt. Eine zentrale Kennzahl dabei sind die sogenannten Swap-Sätze, die das Fundament für Hypothekarzinsen bilden. Sinken diese, können sich Banken günstiger refinanzieren und geben diesen Vorteil in Form tieferer Hypothekarzinsen an Hausbesitzer weiter.

Schlägt jetzt die Stunde der Festhypotheken?

Rückblickend haben sich Saron-Hypotheken für viele Schweizer Immobilienbesitzer als kostengünstigere Wahl erwiesen als Festhypotheken, vor allem in den vergangenen rund 15 Jahren mit tendenziell tiefem Zinsniveau. Das liegt daran, dass der Saron (und davor der Libor) kurzfristiger auf Zinssenkungen reagiert und in dieser Zeit meist unter den langfristigen Festzinsangeboten lag. Trotzdem gab es Phasen, in denen eine Festhypothek die klügere Strategie war – beispielsweise während der aussergewöhnlich langen Tiefzinsperiode nach der Finanzkrise, als zehnjährige Hypotheken zeitweise unter 1 Prozent zu haben waren. In solchen Momenten konnte man sich extrem tiefe Konditionen für viele Jahre sichern und so das Risiko steigender Zinsen ausschalten – ohne dafür im Vergleich zum Saron übermässige Risikozuschläge bezahlen zu müssen. 

Für viele Hausbesitzer liegt der Reiz einer Festhypothek in ihrer Sicherheit – sie steht für Sorglosigkeit und langfristige Stabilität bei den Finanzierungskosten. Doch sobald es um den Abschluss geht, rückt unweigerlich die Frage nach dem «richtigen Zeitpunkt» in den Vordergrund. Niemand möchte seine Hypothek zu früh fixieren und damit mögliche weitere Zinssenkungen verpassen – ebenso wenig aber zu lange warten und dann von steigenden Zinsen überrascht werden. Die entscheidende Frage lautet daher: Befinden wir uns bereits in einem seltenen Zeitfenster mit besonders tiefen Konditionen – oder ist noch Luft nach unten?

Was spricht dafür, dass wir aktuell einen Tiefpunkt sehen? Und was deutet darauf hin, dass noch tiefere Zinsen kommen. Wir haben uns Überlegungen zu beiden Szenarien gemacht: 

Szenario 1: Wir sehen aktuell den Tiefpunkt

Festhypotheken orientieren sich in erster Linie an den langfristigen Finanzierungskosten der Banken, die sich an den sogenannten Swap-Sätzen ablesen lassen. Diese spiegeln die Erwartungen des Marktes für die künftige Zins- und Wirtschaftsentwicklung wider. In den letzten Wochen sind die Swap-Sätze deutlich gesunken – angetrieben von der Erwartung, dass die Notenbanken ihre Leitzinsen mittelfristig senken könnten. Damit ist ein Grossteil der erwarteten Lockerung jedoch bereits eingepreist.

Für nochmals deutlich tiefere Festhypothekarzinsen bräuchte es neue, überraschend negative Wirtschaftssignale oder einen abrupten Rückgang der Kapitalmarktrenditen. Ohne solche Impulse ist es wahrscheinlicher, dass sich die Zinsen seitwärts bewegen oder sogar leicht steigen – etwa, wenn Inflationserwartungen wieder anziehen oder internationale Kapitalmärkte eine Risikoprämie einpreisen.

Eine zusätzliche Orientierung bietet der Saron: Auch wenn er für Festhypotheken nicht direkt massgebend ist, gibt er einen Hinweis auf ein wirtschaftlich sinnvolles Mindestniveau. Der aktuelle Saron-Zinssatz zuzüglich der durchschnittlichen Bankmarge von rund 1,16 % zeigt, wo kurzfristige Finanzierungen heute liegen. Langfristige Festhypotheken signifikant darunter anzubieten, wäre für Banken kaum wirtschaftlich darstellbar. Diese Konstellation deutet darauf hin, dass der Spielraum für weitere Senkungen begrenzt ist – und wir uns eher am unteren Ende des aktuellen Zyklus befinden.

Szenario 2: Es besteht noch Luft nach unten

Trotz des aktuell tiefen Niveaus gibt es Konstellationen, die Festhypothekarzinsen nochmals sinken lassen könnten. Entscheidend wäre ein deutlicher Rückgang der Swap-Sätze, was nur dann realistisch ist, wenn die Erwartungen an die wirtschaftliche Entwicklung und die Zinspolitik der Notenbanken nochmals deutlich negativer ausfallen. Das könnte beispielsweise passieren, wenn sich die globale Konjunktur merklich abschwächt – etwa durch eine anhaltende Handelsflaute, Rezessionstendenzen in weiteren wichtigen Absatzmärkten oder zusätzliche geopolitische Schocks.

In einem solchen Umfeld könnten die Zentralbanken – einschliesslich der Schweizerischen Nationalbank – ihre Leitzinsen stärker und schneller senken als derzeit erwartet. Dies würde nicht nur die kurzfristigen Sätze wie den Saron, sondern auch die langfristigen Finanzierungskosten unter Druck setzen. Zusätzlich könnten institutionelle Investoren wie Pensionskassen und Anlagestiftungen vermehrt Kapital in Hypotheken lenken, falls sichere Anleihen im In- und Ausland noch tiefere oder gar negative Renditen abwerfen.

Fazit: Welches Szenario ist wahrscheinlicher? 

Wie immer gibt es darauf keine eindeutige Antwort. Angesichts des derzeit extrem unruhigen Umfelds und der Vielzahl an kurzfristigen, schwer vorhersehbaren Einflüssen ist es eher fraglich, wie sinnvoll es ist, sich an langfristigen Prognosen zu versuchen. Schlussendlich werden die aktuellen Zinsbewegungen nicht nur von klassischen Wirtschaftsdaten, sondern auch von geopolitischen Entscheidungen und globalen Marktstimmungen getrieben. Faktoren, die sich im aktuellen Umfeld innert Tagen radikal ändern können. Nichtsdestotrotz wagen wir eine Einschätzung: 

Im beschriebenen Kontext wirkt Szenario 1 – stabile oder leicht steigende Zinsen – realistischer, weil es auf bestehenden Markttrends und strukturellen Gegebenheiten beruht. Szenario 2 – nochmals deutlich sinkende Festhypothekarzinsen – setzt hingegen tiefgreifende Veränderungen voraus: eine spürbare und anhaltende wirtschaftliche Schwäche, Druck auf die Banken und eine Kapitalflucht in Hypotheken als sichere Anlageform. Das ist angesichts der drastischen US-Zölle nicht ausgeschlossen, aber dennoch deutlich spekulativer.

Die jüngste Erfahrung mit den US-Zöllen zeigt, wie abrupt Rahmenbedingungen entstehen können – und wie rasch sie sich mitunter auch wieder auflösen können. Wer heute eine Hypothek abschliesst, muss sich deshalb weniger auf die perfekte Vorhersage verlassen, sondern vielmehr auf eine klare Prioritätensetzung. Die entscheidende Frage lautet: Was ist einem persönlich wichtiger? Wer die Sicherheit und Planbarkeit einer Festhypothek schätzt, findet derzeit eine historisch günstige Gelegenheit – mit nur geringem Risikoaufschlag gegenüber der Saron-Alternative. Und wer selbst dann ruhig schlafen kann, wenn sich die Zinsen wider Erwarten noch ein Stück nach unten bewegen, könnte im aktuellen Umfeld gut beraten sein, sich die tiefen Festzinskonditionen langfristig zu sichern.

Gleichzeitig lässt sich im aktuellen Umfeld auch für den Saron argumentieren – selbst wenn der Zinssatz nicht weiter sinkt. Aktuell deutet wenig darauf hin, dass kurzfristig drastische Zinsanstiege zu erwarten sind. Damit bleibt auch die flexible Variante eine solide Option für alle, die auf kurzfristige Marktbewegungen reagieren möchten.