Heizsysteme in der Schweiz: Worauf Immobilieninvestoren achten sollten

Das Heizsystem einer Immobilie ist mehr als nur Technik: Es beeinflusst die Betriebskosten, die ökologische Bilanz und den zukünftigen Investitionsbedarf. Für Immobilieninvestoren kann die Wahl der Heizung somit einen entscheidenden Einfluss auf Rendite, Vermietbarkeit und Wertentwicklung haben. Wir haben die wesentlichen Grundlagen und Überlegungen zu verschiedenen Heizsystemen für Sie zusammengefasst.

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1. Ölheizung

Ölheizungen sind in vielen Bestandsliegenschaften der Schweiz noch immer im Einsatz. Sie bieten eine hohe Heizleistung und haben jahrzehntelang zuverlässig funktioniert. Heute gelten sie jedoch als veraltet: Die Abhängigkeit von Ölpreisen, hohe CO₂-Emissionen und kantonale Vorschriften setzen sie zunehmend unter Druck.

• Betriebskosten & Rendite: Hohe und schwankende Heizölpreise belasten die Nebenkosten – und damit die Rendite.
• Nachhaltigkeit & ESG: Sehr schlechte CO₂-Bilanz, nicht mit modernen ESG-Kriterien vereinbar.
• Sanierungsdruck & Förderprogramme: Politisch stark unter Druck, Ersatz durch erneuerbare Systeme wird gefördert.

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2. Gasheizung

Gasheizungen sind vor allem in urbanen Regionen mit bestehendem Gasnetz verbreitet. Sie gelten als effizienter und platzsparender als Öl, bleiben aber fossile Energieträger. Geopolitische Abhängigkeiten und steigende Abgaben verschlechtern ihre Perspektiven.

• Betriebskosten & Rendite: Bisher moderat, aber abhängig von Importpreisen und künftigen CO₂-Abgaben.
• Nachhaltigkeit & ESG: Mittelmässige CO₂-Bilanz, langfristig problematisch für ESG-konformes Investieren.
• Sanierungsdruck & Förderprogramme: Neubauten mit Gas sind vielerorts nicht mehr zulässig; Förderungen beim Ersatz verfügbar.

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3. Elektroheizung

Elektrodirektheizungen, oft in Form von Nachtspeicheröfen, waren in den 1970er- und 1980er-Jahren beliebt. Heute gelten sie als teuer und ineffizient. In vielen Kantonen dürfen sie beim Ersatz nicht mehr eingebaut werden.

• Betriebskosten & Rendite: Sehr hohe Stromkosten, für Mieter und Investoren unattraktiv.
• Nachhaltigkeit & ESG: Ökologisch kaum vertretbar, da ineffizient.
• Sanierungsdruck & Förderprogramme: Starker Druck zum Ersatz; Förderungen beim Umstieg auf erneuerbare Systeme vorhanden.

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4. Wärmepumpe

Die Wärmepumpe ist heute das meistgenutzte System bei Neubauten und Sanierungen. Sie nutzt Umweltwärme aus Luft, Erde oder Wasser und gilt als besonders effizient. Trotz höherer Investitionskosten profitieren Eigentümer langfristig von tiefen Betriebskosten.

• Betriebskosten & Rendite: Sehr effizient und günstig im Betrieb – steigert die Attraktivität für Mieter.
• Nachhaltigkeit & ESG: Vorbildlich in Bezug auf ESG, insbesondere in Kombination mit erneuerbarem Strom.
• Sanierungsdruck & Förderprogramme: Zukunftssicher, grosse staatliche Förderungen verfügbar.

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5. Fernwärme

Fernwärme wird in städtischen Gebieten zunehmend ausgebaut. Die Wärme stammt oft aus Abwärme, Holzschnitzeln oder Kehrichtverbrennungen. Für Eigentümer ist sie wartungsarm, allerdings besteht eine Abhängigkeit vom Netzbetreiber.

• Betriebskosten & Rendite: Planbare und stabile Kosten, wenig Unterhalt.
• Nachhaltigkeit & ESG: In vielen Fällen sehr gut, da erneuerbare oder recycelte Energie genutzt wird.
• Sanierungsdruck & Förderprogramme: Zukunftsfähig, teilweise Förderung beim Anschluss an ein Netz.

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6. Holzheizung (Pellets, Schnitzel, Stückholz)

Holzheizungen gewinnen vor allem bei Mehrfamilienhäusern oder Überbauungen an Bedeutung. Sie nutzen regionale Ressourcen und sind CO₂-neutral im Kreislauf. Allerdings benötigen sie mehr Platz für Lagerung und regelmässigen Unterhalt.

• Betriebskosten & Rendite: Stabil, da Holz regional verfügbar ist.
• Nachhaltigkeit & ESG: Sehr gut, erneuerbar und CO₂-neutral.
• Sanierungsdruck & Förderprogramme: Von Behörden positiv bewertet, zahlreiche Förderungen vorhanden.

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7. Hybridlösungen

Hybridsysteme kombinieren zwei oder mehr Energiequellen, etwa Wärmepumpe und Gas oder Solar und Pellets. Sie schaffen Flexibilität, sind aber technisch komplexer und in der Investition teurer.

• Betriebskosten & Rendite: Betriebskosten können optimiert werden, Investitionskosten höher.
• Nachhaltigkeit & ESG: Gut bis sehr gut, abhängig von den eingesetzten Quellen.
• Sanierungsdruck & Förderprogramme: Zukunftsfähig und häufig förderberechtigt.

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8. Solarthermie (unterstützend)

Solarthermie eignet sich als Ergänzung, vor allem für Warmwasseraufbereitung. Als alleinige Heizung reicht sie in der Schweiz nicht aus, dennoch verbessert sie die Energiebilanz und steigert die Attraktivität einer Immobilie.

• Betriebskosten & Rendite: Senkt Energiekosten, aber nur ergänzend.
• Nachhaltigkeit & ESG: Sehr gute ESG-Wirkung, da erneuerbar.
• Sanierungsdruck & Förderprogramme: Keine Pflicht, aber hohe Förderungen verfügbar.

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Zusamenfassung – Tabelle

Heizsystem	Betriebskosten & Rendite	Nachhaltigkeit & ESG	Sanierungsdruck & Förderprogramme
Ölheizung	Hoch, stark schwankend, belastet Nebenkosten	Sehr schlecht (hohe CO₂-Emissionen)	Starker politischer Druck, Ersatz gefördert
Gasheizung	Moderat, abhängig von Importpreisen & CO₂-Abgaben	Mittelmässig (fossil)	Neubau-Verbot in vielen Kantonen, Förderungen beim Ersatz
Elektroheizung	Sehr hoch, ineffizient	Sehr schlecht, hoher Stromverbrauch	Ersatz meist vorgeschrieben, Umstieg gefördert
Wärmepumpe	Tief, effizient, steigert Attraktivität	Sehr gut, besonders mit erneuerbarem Strom	Zukunftssicher, viele Förderprogramme
Fernwärme	Stabil, wartungsarm	Meist sehr gut (abhängig von Quelle)	Zukunftsfähig, Förderungen für Netzanschluss
Holzheizung	Stabil, regional, platzintensiv	Sehr gut, CO₂-neutral	Positiv bewertet, breite Förderprogramme
Hybridlösungen	Optimierte Kosten, aber hohe Investitionen	Gut bis sehr gut (abhängig von Kombination)	Förderberechtigt, technisch komplex
Solarthermie (ergänzend)	Senkt Kosten, aber nur unterstützend	Sehr gut (erneuerbar)	Keine Pflicht, hohe Förderungen verfügbar

Fazit

Für Immobilieninvestoren ist das Heizsystem ein entscheidender Faktor: Fossile Heizungen bedeuten künftig hohe Investitionen und ESG-Risiken, während erneuerbare Systeme Rendite und Wertstabilität sichern. Wärmepumpen, Fernwärme oder Holzheizungen bieten langfristig die besten Perspektiven – auch dank attraktiver Förderprogramme.

Empfehlung: Das Heizsystem sollte bei jedem Immobilieninvestment Teil der Due Diligence sein. Wer auf nachhaltige Systeme setzt, profitiert doppelt: durch tiefere Kosten und durch eine höhere Attraktivität der Liegenschaft.