Immobilien in Liechtenstein – wie der Schweizer Markt auf Steroiden

Am 15. August hat es in Vaduz wieder ordentlich geknallt – aber kein Grund zur Sorge: Das tut es jedes Jahr. Die Liechtensteiner feiern ihren Staatsfeiertag am 15. August traditionell mit einem gewaltigen Feuerwerk hoch über dem Schloss Vaduz. In unserem kleinen östlichen Nachbarland ist so manches besonders – auch der Immobilienmarkt. Er bietet, ähnlich wie der Schweizer Markt, ganz spezielle Voraussetzungen, die ihn einzigartig machen.

Streng regulierter Zugang

Wer nun bereits die Brieftasche gezückt oder das E-Banking-Portal geöffnet hat, um von diesen besonderen Bedingungen zu profitieren und im liechtensteinischen Immobilienmarkt mitzumischen, muss sich allerdings enttäuschen lassen. Ähnlich wie in der Schweiz mit der Lex Koller ist auch hier der Zugang streng reguliert – und zwar noch stärker. Wohnimmobilien dürfen grundsätzlich nur von liechtensteinischen Staatsbürgerinnen und Staatsbürgern erworben werden. Selbst wer seit vielen Jahren im Land lebt, aber keinen blauen Pass besitzt, bleibt aussen vor. Ausnahmen sind selten und betreffen höchstens Spezialfälle wie Betriebsgrundstücke, Erbschaften oder Heiraten. Damit ist der Markt noch abgeschotteter und exklusiver als in der Schweiz – und gleichzeitig gut geschützt vor ausländischer Spekulation.

Sicherheit und Stabilität

Liechtenstein gilt seit Jahrzehnten als eines der stabilsten Länder Europas. Solide Finanzen, ein verlässlicher Rechtsrahmen und die enge Verzahnung mit der Schweiz und dem EWR machen das Fürstentum zu einem sicheren Hafen. Auf dem Immobilienmarkt zeigt sich diese Stabilität in extrem tiefen Leerständen und einer konstant hohen Nachfrage. Wohnungen und Häuser stehen kaum je leer, denn das Angebot ist knapp, während die Nachfrage von einer kaufkräftigen Bevölkerung und internationalen Zuzügern getragen wird. Für viele Einheimische sind Immobilien daher ein bevorzugtes Mittel zur langfristigen Vermögenssicherung: Preiskorrekturen nach unten sind selten, Krisen schlagen nur abgeschwächt durch, und Eigentum bleibt beständig wertvoll.

Preisentwicklung bei liechtensteinischen Eigentumswohungen / Quelle: FMA

Extrem limitierte Baulandreserven

Ein zusätzlicher Faktor ist die schiere Grösse des Landes. Mit nur 160 km² Fläche zählt Liechtenstein zu den kleinsten Staaten der Welt. Davon sind rund 41 Prozent von Wald bedeckt, etwa ein Drittel besteht aus landwirtschaftlichen oder alpinen Flächen, und nur elf Prozent gelten als Siedlungsgebiet. Vieles davon ist längst verbaut, der Rest streng reguliert. Neue Bauflächen entstehen praktisch nicht mehr. Damit ist Bauland extrem beschränkt, was die ohnehin hohe Nachfrage zusätzlich verstärkt und den Markt zu einem der exklusivsten Europas macht.

Geregelte Zuwanderung

Auch die Bevölkerungsentwicklung trägt zur Stabilität bei. Während andere Länder Mühe haben, ihre Zuwanderung zu steuern, regelt Liechtenstein diese äusserst strikt. Die Zahl der jährlich neu erteilten Aufenthaltsbewilligungen ist klein und klar definiert: Für Bürgerinnen und Bürger des EWR gibt es insgesamt 72 Bewilligungen pro Jahr, wovon 28 per Verlosung („Greencard-System“) vergeben werden. Der Rest geht an Grenzgänger oder wird durch bilaterale Abkommen mit der Schweiz und dem EWR bestimmt. Das Resultat ist eine kleine, aber absolut verlässliche und voraussehbare Zuwanderung, die kontinuierlich zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum schafft – ohne die unkontrollierbaren Schwankungen, wie sie in vielen anderen Ländern üblich sind.

Ein Blick in die Statistik zeigt: Der Wanderungssaldo – also der jährliche Nettozuzug – lag in den letzten Jahren stets zwischen 89 und 290 Personen. Für ein Land mit nur rund 40’000 Einwohnern bedeutet das eine spürbare, aber kontrollierte Dynamik. Zum Vergleich: Die Schweiz wächst durch Zuwanderung doppelt so stark wie Liechtenstein – im Fürstentum bleibt der Nettozuzug klein, streng kontrolliert und damit absolut berechenbar.

Einwanderung und Zuwanderung in Liechtenstein 2013-2023 / Quelle: Amt für Statistik, Liechtenstein

Tiefe Steuerbelastung

Ein ganz besonderes Argument für den Immobilienmarkt in Liechtenstein sind die steuerlichen Rahmenbedingungen. Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern – und auch zur Schweiz – gibt es hier keine laufende Grundsteuer. Auch Mieteinnahmen sind steuerfrei, sofern die Immobilie als Vermögen deklariert ist. Damit entfällt eine Belastung, die Investoren anderswo spürbar einschränkt.

Beim Erwerb fällt eine Grundverkehrsabgabe von rund 3–3,5 Prozent an, vergleichbar mit einer Grunderwerbssteuer. Beim Verkauf wiederum unterliegt ein Gewinn der Grundstücksgewinnsteuer, die progressiv ausgestaltet ist und bis zu 24 Prozent erreichen kann. Wer in Liechtenstein eine Immobilie hält, profitiert also von einer sehr geringen laufenden Steuerlast. Das macht den Standort vor allem für langfristig orientierte Anleger attraktiv – hier geht es weniger um kurzfristige Renditeoptimierung als vielmehr um den Werterhalt und die steuerlich effiziente Vermögenssicherung.

Chance für Schweizer Investoren im Rheintal

Auch wenn Schweizer Staatsbürger in Liechtenstein nicht investieren können. Für Schweizer Immobilieninvestoren bietet Liechtenstein dennoch eine besondere Gelegenheit – und zwar im angrenzenden Rheintal. Da in Liechtenstein besonders viele ausländische Fachkräfte beschäftigt sind, diese jedoch aufgrund der strengen Bestimmungen nicht im Fürstentum wohnen dürfen, weichen sie auf die andere Rheinseite aus.

Die Gemeinden von Trübbach bis Sennwald profitieren stark von diesen zahlungskräftigen Berufsleuten, die in Liechtenstein arbeiten, ihr Einkommen jedoch in der Schweiz versteuern. Das sorgt für eine konstante und solide Nachfrage nach Wohnraum im Schweizer Rheintal – und eröffnet Investoren attraktive, langfristig stabile Chancen.