Revision des Obligationenrechts ab 1. Januar 2026

Per 1. Januar 2026 tritt die Revision des Obligationenrechts (OR) zu den Baumängeln in Kraft. Mit der Revision wurde das Mängelrecht bei Bau- und Immobiliengeschäften praxistauglicher ausgestaltet und die Rechtsposition der Käufer- und Bestellerseite gestärkt.

Für Investoren, Entwickler und Verkäufer von Neubauten ergeben sich daraus spürbare rechtliche und wirtschaftliche Konsequenzen, insbesondere im Hinblick auf Haftung, Vertragsgestaltung und Sicherheiten.

Der folgende Überblick fasst die wichtigsten Neuerungen zusammen und ordnet sie aus Investorensicht ein.

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1. Zwingendes Nachbesserungsrecht bei Neubauten

Eine der zentralen Neuerungen betrifft das unentgeltliche Nachbesserungsrecht:

• Käufer von Neubauten erhalten neu einen gesetzlich zwingenden Anspruch auf Nachbesserung von Baumängeln.
• Dieses Recht gilt sowohl beim Grundstückkauf mit Neubauten als auch im Werkvertragsrecht.
• Es betrifft Gebäude, die noch zu errichten sind oder die bei Verkauf höchstens zwei Jahre alt sind.
• Der Anspruch kann vertraglich weder ausgeschlossen noch eingeschränkt werden.

Damit endet eine bisher verbreitete Praxis, wonach Verkäufer ihre Haftung ausschlossen und lediglich Gewährleistungsansprüche gegen Unternehmer oder Totalunternehmer (TU) abtraten.

Neu haftet der Verkäufer selbst direkt für die Mängelbehebung – unabhängig davon, ob mit Einzelvergabe oder TU gebaut wurde.

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2. Einheitliche Mängelrügefrist von 60 Tagen

Bisher mussten Mängel grundsätzlich «sofort» gerügt werden – ein Begriff, der in der Praxis oft zu Unsicherheiten führte.

Neu gilt:

• Eine einheitliche Rügefrist von 60 Tagen.
• Die Frist beginnt:
  • bei offenen Mängeln mit der Abnahme,
  • bei verdeckten Mängeln mit deren Entdeckung.
• Die Frist ist zwingend und darf vertraglich nicht verkürzt werden.
• Sie gilt auch für bewegliche Werke, die in ein Bauwerk integriert sind (z. B. Haustechnik).

Damit wird die Mängelrüge deutlich standardisiert und rechtssicherer ausgestaltet – insbesondere bei komplexen Bauvorhaben.

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3. Fünfjährige Verjährungsfrist wird teilzwingend

Die bisher bereits geltende fünfjährige Verjährungsfrist für Mängel an unbeweglichen Werken bleibt bestehen, wird aber rechtlich gestärkt:

• Die Frist darf künftig nicht mehr zuungunsten der Käufer- oder Bestellerseite verkürzt werden.
• Abweichende Vertragsklauseln sind insoweit unwirksam.

Die Verjährungsfrist läuft ab dem Verkaufsdatum, nicht ab Bauvollendung. Wurde ein Neubau z. B. ein Jahr vor Verkauf fertiggestellt, haftet der Verkäufer faktisch sechs Jahre ab Erstellung – obwohl seine eigenen Regressansprüche gegenüber Unternehmern oder TU häufig weiterhin auf fünf Jahre beschränkt sind. Dieses Haftungsdelta ist insbesondere bei Projektentwicklungen sorgfältig zu berücksichtigen.

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4. Ersatzvornahme ohne richterliche Ermächtigung

Nimmt der Unternehmer oder Verkäufer die geschuldete Nachbesserung trotz Fristansetzung nicht vor, kann der Besteller neu:

• den Mangel auf eigene Initiative oder durch Dritte beheben lassen,
• ohne vorgängiges Gerichtsurteil.

Das Beweis- und Kostenrisiko bleibt allerdings bestehen, wenn die Ersatzvornahme ohne Abstimmung erfolgt. In der Praxis empfiehlt sich daher weiterhin ein strukturiertes Vorgehen.

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5. Bauhandwerkerpfandrecht: Klarheit bei der Ersatzsicherheit

Auch beim Bauhandwerkerpfandrecht bringt die Revision eine relevante Präzisierung:

• Wer die Eintragung eines Pfandrechts verhindern will, muss neu eine Sicherheit leisten, die:
  • die Hauptforderung sowie
  • die Verzugszinsen für zehn Jahre abdeckt.
• Eine unbefristete Zinssicherung ist nicht mehr erforderlich.

Dies erhöht die Planbarkeit und Rechtssicherheit für Bauherrschaften und Investoren deutlich.

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6. Verhältnis zur SIA-Norm 118

Die SIA-Norm 118 bleibt weiterhin ein wichtiges Regelwerk. Allerdings gilt neu klar:

• Gesetzliche Vorgaben gehen zwingendem Recht vor.
• Die bisherige Regelung zur „sofortigen“ Rüge verdeckter Mängel wird durch die 60-Tage-Frist des OR ersetzt.
• In einzelnen Punkten besteht daher Anpassungsbedarf bei bestehenden Vertragsverweisen auf die SIA-Norm.

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7. Anwendungsbereich und offene Fragen

Die neuen zwingenden Regeln gelten ausdrücklich für:

• echte Neubauten, sowie
• Neubauten, die weniger als zwei Jahre alt sind.

Der Gesetzesbegriff «neu errichtet» ist bewusst offen formuliert. Noch nicht abschliessend geklärt ist, ob auch umfassende Sanierungen oder Umbauten, die einem Neubau technisch und funktional gleichkommen, darunterfallen. Die Lehrmeinung ist hierzu derzeit uneinheitlich.

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8. Zeitlicher Anwendungsbereich

• Die Revision tritt am 1. Januar 2026 in Kraft.
• Kaufverträge, die noch 2025 unterzeichnet werden, unterstehen dem bisherigen Recht.
• Transaktionen, die 2025 reserviert, aber erst 2026 beurkundet werden, fallen bereits unter die neue Gesetzgebung.

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Fazit

Die OR-Revision ab 2026 verschiebt das System des Baumängelrechts klar zugunsten der Käufer- und Bestellerseite. Verkäufer und Projektentwickler haften länger, direkter und können Gewährleistungsrechte nicht mehr ohne Weiteres ausschliessen oder abtreten.