Wiederholt sich die Schweizer Immobilienkrise der 1990er?

Innert kurzer Zeit bildete sich in den späten 1980ern eine Blase am Schweizer Immobilienmarkt. Der Markt befand sich in einer starken Boomphase, getrieben durch gute Konjunkturdaten, eine wachsende Bevölkerungszahl dank Zuwanderung sowie Bauförderprogramme des Bundes – und überhitzte schliesslich. Ende der 1980er und noch anfangs 1990er stiegen die Leerstandszahlen in Schweizer Immobilien, vor allem getrieben durch eine Vielzahl an Neubauprojekten, bei einer zu geringen Nachfrage. Und dann platzte die Blase, es kam zur Immobilienkrise: Die Preise tauchten teils um bis zu 40 Prozent, Hypothekarnehmer und Investoren gerieten in Schwierigkeiten und Banken verloren aufgrund von Abschreibungen einen mittleren zweistelligen Milliardenbetrag.

Wiederholt sich diese Immobilienkrise bald?

Im Oktober 1991 verkündete die Eidgenössische Bankenkommission die Zwangsschliessung der Thuner Spar+Leihkasse. Liegenschaftsverkäufe in Not und fallende Immobilienpreise waren das Ergebnis, das Worst-Case-Szenario war da. Erst Mitte der 1990er Jahre fand der Markt wieder ein Gleichgewicht. Was folgte, war ein Wiedererwachen und mit den ersten 2000er Jahren war alles wieder im Lot und eitel Sonnenschein. Selbst der Ausbruch der globalen Finanzkrise 2006/2007 konnte den Schweizer Immobilienmarkt kaum mit dunklen Wolken trüben. Die folgende Niedrigstzinsphase der Notenbanken, einschliesslich der SNB, entfachte wieder einen neuen Immobilienboom mit günstigem Geld, der bis heute anhält.

Experten, Investoren und vor allem auch Herr und Frau Schweizer fragen sich: Kann sich eine solche Immobilienkrise wie in den 1990ern wiederholen? Blickt man auf den von der UBS vierteljährlich publizierten «Real Estate Bubble Index», könnte der Verdacht aufkommen, dass ein Crash schon bald wieder möglich ist. Der Index befindet sich seit 2015 im Risiko-Bereich (Werte zwischen 1 und 2) und erreichte im ersten Halbjahr 2017 mit 1,30 ihren vorläufigen Höhepunkt. Zuletzt sank der Index  dreimal in Folge auf aktuell 1,10 (1. Quartal 2018). Erst bei Werten zwischen 2 und 3 ruft die UBS mit ihrem Index die Blasengefahr aus.

Der Verlauf des Swiss Real Estate Bubble Index von 1982 bis heute (1. Quartal 2018)

Unterschiede zur Situation in den 1990ern

Einige Marktindikatoren ähneln der Situation vor der Immobilienkrise der 1990er: Neubautätigkeit, Zuwanderungszahlen, günstige Hypotheken und steigende Leerstandszahlen. Und doch unterscheidet sich die jetzige Situation von der damaligen in vielen Punkten. Wichtig ist der Blick auf die Subindizes des UBS Bubble Index: Die anziehende Konjunktur stützt derzeit die Nachfrage nach Wohneigentum. Gleichzeitig steigen die Haushaltseinkommen in der Schweiz und positive externe Faktoren, wie beispielsweise eine florierende Weltwirtschaft, sind auch gegeben.

Ein weiteres, klares Signal gegen eine bevorstehende Immobilienkrise à la 1990er sendet der heimische Bausektor: Die nominalen Bauinvestitionen stiegen zwar im 1. Quartal 2018 weiter an und verzeichneten im Jahresvergleich ein deutliches Plus von 2,8 Prozent. Doch der Anteil der Bauinvestitionen am Bruttoinlandprodukt (BIP) blieb innert Jahresfrist bei knapp über 9 Prozent. Die aktuellen Werte liegen damit deutlich unter den Spitzenwerten der 1980er Jahre, als sie 12 Prozent und mehr erreichten. Gewinnt der Bausektor innerhalb der Volkswirtschaft an Gewicht, kann dies eine Überhitzung des Immobilienmarkts signalisieren, schreiben die UBS-Experten. Dies ist in der Schweiz jedoch derzeit nicht gegeben.

Die Bautätigkeit im Vergleich zum Bruttoinlandprodukt befindet sich im Vergleich zu der Situation in den 80er Jahren auf einem deutlich gesünderen Niveau.

Verlangsamte Verschuldung wirkt positiv

Ein weiteres Kennzeichen gegen eine Immobilienkrise: die verlangsamte Zunahme der Haushaltsverschuldung. Derzeit liegt sie bei +2,5 % im Vergleich zu +3,8 %, dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre. Sie dämpfte zuletzt die Entwicklung des Immobilienblasenindex. Eine hohe Haushaltsverschuldung verstärkt die negativen Konsequenzen für die Volkswirtschaft im Falle eines Zinsanstiegs oder einer Korrektur der Eigenheimpreise. Beides, sowohl ein starker Anstieg der Zinsen, als auch grössere Korrekturen der Immobilienpreise auf breiter Front sind bis anhin nicht erkennbar.