So läuft es mit der Eigentumsübertragung und dem Kaufvertrag reibungslos

Wenn Käufer/in und Verkäufer/in sich einig sind, folgt die Eigentumsübertragung. Damit diese reibungslos verläuft und der Immobilienkauf bzw. -verkauf auch rechtskräftig ist, muss der Kaufvertrag zuerst beim Notar beurkundet werden. Anschliessend kann das Grundbuchamt die Änderung der Eigentümer im Grundbuch vornehmen. Im folgenden Artikel wird erklärt, welche Aspekte bei der Eigentumsübertragung ausserdem zu beachten sind.

Was muss bei der Erstellung des Kaufvertrags beachtet werden?

Eine Immobilientransaktion ist ein komplexer Vorgang, der mit grossen Investitionen und einigen Risiken verbunden ist. Deshalb besteht ein gesetzliches Formerfordernis nach Artikel 11 in Verbindung mit Artikel 216 des Obligationenrechts (OR), den Kaufvertrag notariell zu beurkunden. Eine Einigung über den (Ver-)Kauf einer Immobilie per Handschlag oder einfachem Kaufvertrag genügt in der Schweiz nicht, um den Verkauf rechtlich zu besiegeln.

Diese Schritte müssen für die Eigentumsübertragung und den Kaufvertrag beachtet werden:

Diese Schritte müssen für die Eigentumsübertragung und den Kaufvertrag beachtet werden:

Vorbereitung und Verhandlung des Kaufvertrags

Der Kaufvertrag muss sorgfältig vorbereitet werden. Neben den Pflichtangaben sollten auch Details zu Zahlung und Übergabe festgehalten werden.

Notarielle Beurkundung

Bei der Beurkundung liest der/die Notar/in den Kaufvertrag laut vor. Dadurch soll sichergestellt werden, dass Verkäufer/in und Käufer/in alle Inhalte verstehen und ihnen zustimmen. In der Beurkundung können jederzeit Fragen gestellt oder Kleinigkeiten im Kaufvertrag angepasst werden. Mit ihrer Unterschrift stimmen beide Parteien der Transaktion und ihren Konditionen zu. Ab diesem Moment ist die Käufer/in rechtlich zur Zahlung des Kaufpreises zu einem festgelegten Zeitpunkt verpflichtet.

Grundbuchanmeldung und Eigentumsübertragung

Danach muss der/die Verkäufer/in die Grundbuchanmeldung beim zuständigen Grundbuchamt abgeben. Erst dann geht das Eigentum an der Immobilie an den/die Käufer/in über.

Wer erstellt den Kaufvertrag?

In der Regel beauftragt der/die Verkäufer/in das Notariat mit der Ausfertigung des Kaufvertrags. Dabei ist zu beachten, dass Notariate auf einen bestimmten Einzugsbereich beschränkt sind. In einigen Kantonen können Verkäufer/innen das Notariat frei wählen. In anderen Kantonen sind die Amtsnotariate für die Eigentumsübertragung zuständig.

Es gibt auch die Variante, bei der die Vertragsparteien den Kaufvertragsentwurf selbst erstellen. Das Notariat prüft den Entwurf dann lediglich und nimmt gegebenenfalls Anpassungen vor, um allen rechtlichen Vorgaben Genüge zu tun.

In beiden Fällen bekommen die Vertragsparteien den Entwurf bereits vor der Beurkundung zugesandt, um eventuelle Änderungen anbringen zu können. Im Idealfall sprechen sich Käufer/in und Verkäufer/in zu den Änderungen ab, um den Aufwand beim Notariat klein zu halten. Wiederholte Korrekturen des Entwurfs werden oft einzeln berechnet.

Was gehört alles in den Kaufvertrag?

Diese Punkte müssen zwingend im Kaufvertrag einer Immobilie erwähnt werden:

• beide Parteien mit Namen und Adressen
• der Kaufgegenstand
• der Kaufpreis

Um Streitigkeiten zur Übergabe, Zahlung und Nutzung der Immobilie zu vermeiden, werden in der Regel weitere Punkte im Kaufvertrag aufgenommen. Diese Checkliste sollten Käufer/in und Verkäufer/in vorab prüfen:

• Name und Adresse des/r Verkäufer/in
• Name und Adresse des/r Käufer/in
• Kaufpreis
• Adresse der Immobilie
• Katasternummer
• Grundstücksfläche
• Gebäudeversicherungsnummer und -summe
• Eventuelle Regelungen, falls der/die Käufer/in die Gebäudeversicherung übernehmen möchte
• Baubeschrieb (bei Neubauten) oder Zustand der Immobilie bei Übergabe (bei Bestandesimmobilien)
• Dienstbarkeiten wie beispielsweise Fuss- und Fahrwegrechte, Nutzniessung, Wohnrecht und baurechtliche Bestimmungen
• Eigentumsform
• Eine Liste der Dokumente, die den Kaufvertrag ergänzen
• Termin für die Übertragung
• Zahlungsbedingungen
• Aufteilung von Gebühren und Steuern rund um den Kauf, insbesondere Handänderungssteuer
• Regelungen, falls eine der Parteien den Vertrag nicht erfüllt

Die Unterschriften auf dem Kaufvertrag sind allerdings noch nicht ausreichend, um den/die Käufer/in zum/r neuen Eigentümer/in der Immobilie zu machen. Dazu muss die Eigentumsübertragung angestossen werden.

Wie läuft eine Eigentumsübertragung ab?

Nach der Beurkundung des Kaufvertrags im Notariat findet die eigentliche Eigentumsübertragung der Immobilie statt. Sie kann entweder unmittelbar nach der Beurkundung oder wahlweise zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen. Üblicherweise wird im Kaufvertrag geregelt, wann die Eigentumsübertragung greifen soll. 

Die Eigentumsübertragung ist offiziell dann abgeschlossen, wenn der/die Verkäufer/in beim zuständigen Grundbuchamt die Grundbuchanmeldung abgibt. Erst mit der Übertragung kann der/die neue Eigentümer/in rechtlich über die Immobilie verfügen, zum Beispiel um neue Grundpfandrechte einzutragen oder die Immobilie weiterzuverkaufen.

Was bedeutet Übergang von Nutzen und Gefahren?

Rechtliche/r Eigentümer/in einer Immobilie sein und deren Nutzen und Gefahren zu tragen, sind zwei verschiedene Dinge. In der Regel gehören sie zusammen: Wer Eigentümer/in ist, hat auch den Nutzen der Immobilie. Zum Beispiel fallen ihm/ihr die Mietzinse zu. Er oder sie trägt aber auch die Gefahren einer Wertminderung, beispielsweise durch Beschädigungen oder Naturereignisse.

Beim Verkauf einer Immobilie können Eigentum und Nutzen und Gefahren zeitlich voneinander losgelöst werden. Nutzen und Gefahr gehen bereits bei der notariellen Beurkundung auf den/die Käufer/in über – es sei denn, im Kaufvertrag wird eine andere Regelung festgelegt. Das ist dann relevant, wenn die Eigentumsübertragung und der Besitzantritt nicht direkt nach der Beurkundung erfolgen, sondern für einen späteren Zeitpunkt vorgesehen sind. Dann sollte der Kaufvertrag einen Passus enthalten, der besagt, dass der Übergang von Nutzen und Gefahr gleichzeitig mit der Eigentumsübertragung stattfindet.

Wie geht man mit Abrechnungen bei der Eigentumsübertragung um?

Bei vermieteten Rendite-Immobilien sollte zum Übertragungszeitpunkt eine schriftliche Abrechnung erstellt werden. Je nachdem, wie Elektrizität und Wasser abgerechnet werden, sollte auch ein Termin zum Ablesen der Zählerstände vereinbart werden.

Spielt der Verkaufszeitpunkt eine Rolle?

Der Verkaufszeitpunkt hat für selbstbewohntes Wohneigentum und Rendite-Immobilien verschiedene Bedeutungen für die Finanzierung. Als Verkäufer/in einer selbstbewohnten Immobilie steht man vor der Frage, ob genügend Liquidität vorhanden ist, um eine neue Immobilie zu kaufen, bevor die alte verkauft ist. Oft kauft die Eigentümer/in eine neue Immobilie zu Wohnzwecken, während die alte Immobile noch nicht verkauft wurde. Damit werden zwei Hypotheken gleichzeitig benötigt. Banken können allerdings die Aufnahme einer neuen Hypothek ablehnen, solange die alte noch läuft. Beim Kauf einer Rendite-Immobilie spielt der Zeitpunkt eine geringere Rolle, da er in der Regel unabhängig von der eigenen Wohnsituation erfolgt.

Tipps für den Beurkundungstermin

Das Wichtigste, was sowohl Käufer/in als auch Verkäufer/in zum Notariat mitbringen müssen, ist ein gültiges Ausweisdokument. Die Beurkundung selbst soll sicherstellen, dass beide Vertragsparteien von einem unabhängigen Juristen umfassend über die Immobilientransaktion aufgeklärt werden. Deshalb sind Nachfragen nicht nur erlaubt, sondern willkommen. 

Kleinere Änderungen können noch vor der Unterschrift direkt im Notariat eingearbeitet werden. Grössere Änderungen am Vertrag, zum Beispiel das Aufnehmen von zusätzlichen Rechten, die Übernahme von Einrichtungsgegenständen oder eine neue Regelung zu Zahlungsmodalitäten, sind oft zeitraubend. Deshalb empfiehlt es sich, den Entwurf vorab zwischen Käufer/in und Verkäufer/in zu besprechen. Der Beurkundungstermin ist, wie der Name sagt, für die Beurkundung vorgesehen. Idealerweise sind alle Verhandlungen im Vorfeld abgeschlossen und beide Vertragsparteien sind mit dem Kaufvertrag zufrieden.

Welche Kosten und Steuern fallen an?

Bei einer Eigentumsübertragung fallen verschiedene Kosten an. Je nach Kanton ist unterschiedlich geregelt, ob diese zu Lasten des/r Verkäufers/in oder Käufers/in gehen.

Folgende Kosten und Steuern können bei einer Immobilientransaktion anstehen:

• Kosten für das Notariat und die Erstellung des Kaufvertrags
• Kosten für die Eintragung im Grundbuch
• Grundstückgewinnsteuer (falls der/die Verkäufer/in einen Gewinn erzielt)
• Handänderungssteuer (in einigen Kantonen fällig)
• Kleine Gebühren, beispielsweise für Kopien, Grundbuchauszüge oder Beglaubigungen

Schwyz kennt keine Abgaben, daher ist der Kanton hier nicht aufgeführt.

Gibt es Spezialfälle bei der Eigentumsübertragung?

Für die Beurkundung ist vorgesehen, dass beide Parteien persönlich erscheinen. Ein Sonderfall ist, wenn sich eine Partei von einem/r Bevollmächtigten vertreten lässt. Damit diese/r handlungsfähig ist, muss er oder sie mit einer entsprechenden Vollmacht ausgestattet sein. Darin müssen exakte Angaben zur Immobilie sowie der Kaufpreis festgehalten sein. 

Ein anderer Spezialfall ist die Umwandlung der Eigentumsform beim Immobilienverkauf. Im Grundbucheintrag ist die Eigentumsform der Immobilie festgehalten. Soll eine Immobilie ihre Eigentumsform wechseln (zu Miteigentum, Gesamteigentum oder Alleineigentum), muss dies im Grundbuch entsprechend vermerkt werden. Gerade bei Rendite-Immobilien sollte ein besonderes Augenmerk auf der Eigentumsform liegen. Oft ist diese mit besonderen Bestimmungen verbunden, die jeweils im Grundbuch oder Kaufvertrag festgehalten werden.

Fazit: Tipps für die Eigentumsübertragung

Eine Eigentumsübertragung ist ein komplexer rechtlicher Vorgang, der verschiedene Parteien einbezieht. In ihr gipfeln die Verhandlungen über den (Ver-)Kauf einer Immobilie. Verschiedene Tipps helfen dabei, die Eigentumsübertragung schnell und reibungslos abzuwickeln. Grundlage der Eigentumsübertragung ist der Kaufvertrag, der alle getroffenen Absprachen über den Verkauf abbildet. Seine Details sollten zunächst zwischen Käufer/in und Verkäufer/in abgesprochen werden, um Mehrkosten beim Notariat zu vermeiden. Ein weiterer Tipp: Der Kaufvertrag sollte alle Modalitäten zu Zahlung, Übergabe und Gefahrenübergang regeln. Das schafft Transparenz und Rechtssicherheit bei Käufer/in und Verkäufer/in. 

Bei der Eigentumsübertragung gilt, dass Expertise für eine unkomplizierte Abwicklung sorgt. Käufer/innen und Verkäufer/innen, die sich für Crowdhouse entscheiden, haben hier einen Vorteil: Ist Crowdhouse eine Partei im Verkaufsprozess, übernimmt für Sie unser Transaction Management Team die Abwicklung.