Der Mieterspiegel | Welche Funktion hat er beim Verkauf einer Immobilie?

Wer eine Rendite-Immobilie kaufen oder verkaufen will, muss sich mit vielen Dokumenten herumschlagen. Eines dieser Dokumente ist besonders wichtig und für die Transaktion essentiell: Der Mieterspiegel.

Wenn es um den Verkauf einer Rendite-Immobilie geht, ist ein Papierkrieg quasi vorprogrammiert, denn es wird eine ganze Reihe an Dokumenten zur Verfügung gestellt oder verlangt. Darunter Grundrisse, Grundbuchauszüge, Katasterpläne, Kaufverträge, Marktwertschätzungen, Gebäudeversicherungsausweise, Hypothek und Verwaltungsofferten, Materialisierungspläne, Mikro- und Makrobeurteilungen, Verkaufsbroschüren und eben auch Mieterspiegel.

Die Bedeutung der Mieteinnahmen

Wer eine Rendite-Immobilie kaufen möchte, tut dies hauptsächlich aus einem einfachen Grund: den Mieteinnahmen. Diese Mieteinnahmen sind bei der Beurteilung nicht zuletzt deshalb wichtig, weil der absolute Preis für ein Mehrfamiliienhaus nichts aussagt. Ein Kaufpreis wird erst dann einigermassen aussagekräftig, wenn er in ein Verhältnis zu Mieteinnahmen gesetzt wird. Eine Kennzahl, die man immer wieder hört, ist die Bruttorendite. Sie ergibt sich, in dem man die Mieteinnahmen durch den verlangten Kaufpreis dividiert. 

Einfach gesagt: Niemand kauft sich ein Rendite-Objekte, ohne einen klaren Überblick über die Mieteinnahen zu haben und wer eine Rendite-Immobilie verkaufen möchte, sollte eine saubere und aktuelle Auflistung der Einnahmensseite zur Verfügung stellen.

Was in einen Mieterspiegel gehört

Eine solche Auflistung zu erstellen, ist mit Excel schnell erledigt. Dabei sollte man darauf achten, für sämtliche Mieteinheiten folgende Punkte zu integrieren:

• Auf welcher Etage befindet sich die Wohnung
• Wieviele Zimmer hat die Wohnung
• Wie hoch ist die Nettomiete
• Wie hoch sind die Nebenkosten
• Wie hoch ist die Bruttomiete

Damit hat man die Grundlage für einen soliden Mieterspiegel gelegt. Idealerweise wird diese Grundlage noch mit folgenden Angaben ergänzt

• Wieviele Quadratmeter hat die Wohnung?
• Ist die Wohnung aktuell vermietet?
• Seit wann besteht der Mietvertrag?
• Zu welchem Referenzzinssatz wurde die Wohnung vermietet 

Aktualität überprüfen

Wer eine Rendite-Immobilie kauft, sollte den Mieterspiegel genau studieren und unbedingt auf das Datum achten. Ein Mieterspiegel ist immer eine Momentaufnahme. Je aktueller der Mieterspiegel, desto besser. Mietverhältnisse können sich mit der Zeit verändern. Wenn der Mieterspiegel eine Vollvermietung suggeriert aber bereits 2 Jahre alt, ist Vorsicht Pflicht und es empfiehlt sich, unbedingt genau beim Verkäufer nachzufragen. Verkäufer sollten sich gleichzeitig die Mühe machen, den Mieterspiegel möglichst aktuell zu halten und allfällige Veränderungen zu dokumentieren.

Was machen bei leerstehenden Wohnungen?

Solange eine Immobilie vollvermietet ist, macht das Erstellen eines Mieterspiegels natürlich Spass. Aber was, wenn eine oder mehrere Wohnungen leerstehen? Sollte dieser Umstand beim Verkauf im Mieterspiegel deutlich gemacht werden. Oder lohnt es sich mitunter, diesen Aspekt im Mieterspiegel aussen vor zu lassen?

Wenn ihre Liegenschaft nicht voll vermietet ist, wird dieser Umstand einem potentiellen Käufer früher oder später auffallen und er wird sich damit entweder arrangieren oder nicht. Wenn Sie versuchen, potentiellen Leerstand in Ihrer Liegenschaft beim Verkauf zu Beginn zu verschweigen, um Interessenten möglichst lange bei der Stange zu halten, verlieren Sie zwei Dinge: Wertvolle Zeit und noch viel wertvolleres Vertrauen.

Datenschutz & Beurkundung

Zu guter letzt müssen Sie eines unbedingt beachten: Die Daten Ihrer Mieterinnen und Mieter sind unbedingt zu schützen. Leider sehen wir es sehr sehr oft, dass Namen von Mieterinnen und Mieter in Mieterspiegeln aufgeführt und im Internet für jeden zugänglich veröffentlicht werden. Deshalb unbedingt beachten: Bevor Sie Ihren Mieterspiegel hochladen, sollten Sie alle Namen Ihrer Mieterinnen und Mieter unbedingt schwärzen. 

Falls Sie bei Ihren potentiellen Kaufinteressenten zusätzliches Vertrauen schaffen wollen, können Sie eine aktuelle Version ihres Mieterspiegels von offizieller Stelle beurkunden lassen. Das gibt den Kaufinteressenten die Sicherheit, dass sie mit verlässlichen Daten kalkulieren können.