Leerwohnungsziffer 2023 | Weitere Verknappung des Wohnangebots
How to Real Estate #57
Vor kurzem hat das Bundesamt für Statistik die neue Leerwohnungsziffer für das Jahr 2023 veröffentlicht. Das Resultat war eigentlich von Anfang an klar. Dementsprechend wenig überraschend war das finale Endergebnis. Die Leerwohnungsziffer ist erneut gesunken. Wie jedes Jahr, schauen wir uns die Entwicklung im Detail an.
Einordnung
Die Leerwohnungsziffer wird vom Bundesamt für Statistik jedes Jahr im September veröffentlicht. Im Jahr 2021 ist sie zum ersten Mal seit langem gesunken. Ein Trend, der sich nicht nur im Folgejahr 2022, sondern auch im Jahr 2023 fortgesetzt hat. Und das in vergleichbar starkem Ausmass. Gemäss Bundesamt für Statistik liegt die Leerwohnungsziffer per Stichtag vom 1. Juni 2022 neu bei 1.15% – Der Rückgang von 1,31 auf 1,15% bedeutet einen erneuten Rückgang von deutlichen 12,2% – aktuell stehen in der Schweiz rund 54’500 Wohnungen leer – das sind etwa 7000 Wohnungen weniger als noch im Vorjahr.
Verändertes Narrativ
Damit hat der Schweizer Wohnungsmarkt hinsichtlich dem Thema Leerstand in kurzer Zeit endgültig eine komplette Trendwende durchlaufen. Zur Erinnerung: Noch vor 3 Jahren dominierten Medienberichte über Geisterstädte, rekordhohen Leerstände und einem massiven Überangebot auf dem Mietwohnungsmarkt. Heute behaupten gewisse Experten, dass die Wohnungsnot so akut ist, dass es eigentlich Strassenschlachten geben müsste. Wie sich die Leerstandsdynamik über die letzten Jahre entwickelt hat, können Sie übrigens auf unserem Kanal gut nachvollziehen: Wir haben in den letzten Jahren jeweils pünktlich im September die Leerwohnungsziffer bei How to Real Estate beurteilt:
Wohnungsleerstand in der Schweiz Teil 1 | Was bedeutet die Leerwohnungsziffer?
How to Real Estate #6
Wohnungsleerstand in der Schweiz Teil 2 | Wie sind die Zahlen einzuordnen?
How to Real Estate #7
Wohnungsleerstand in der Schweiz Teil 3 | Trendwende auf dem Wohnungsmarkt?
How to Real Estate #19
Leerstand Teil 4 | Von Überangebot zu Wohnungsnot?
How to Real Estate #45
Regionale Unterschiede
Leerstand ist in der Schweiz ein extrem regionales Thema. Die kantonale Bandbreite erstreckt sich in der Erhebung von 2023 von 0,42% im Kanton Zug bis 3,17% im Kanton Jura. Der Spitzenreiter in der Erhebung 2023 war die Gemeinde Romont im Kanton Bern. Gegenüber dem Jahr 2022 ist der Leerstand in allen sieben Schweizer Grossregionen gesunken – am stärksten im Kanton Tessin. Auf kantonaler Ebene ist das Bild ein ganz ähnliches. In 21 von 26 Kantonen ist die Leerwohnungsziffer gesunken. Am deutlichsten waren die Rückgänge in den Kantonen Appenzell Ausserrhoden, Schaffhausen und Glarus. Gestiegen sind die Leerstände in 5 Kantonen – und bei 4 dieser 5 Kantone lediglich minimal im Nachkommastellenbereich. Der einzige Kanton mit einer signifikant höheren Leerwohnungsziffer war – wie schon im Jahr zuvor – der Kanton Jura.
3 wesentliche Faktoren
Dass die Leerwohnungsziffer im Jahr 2023 sinken wird, war eigentlich schon klar, als die letzte Leerwohnungsziffer publiziert wurde. Warum war das so absehbar Grundsätzlich, liegen der ganzen Dynamik 3 wesentliche Faktoren zugrunde – und diese Faktoren lassen sich alle 3 relativ genau prognostizieren: Bautätigkeit. Zuwanderung und der demographische Wandel. All diese 3 Faktoren lassen darauf schliessen, dass sich die Anzahl der leeren Wohnungen auch in Zukunft noch weiter reduzieren wird.
Bautätigkeit
Im Jahr 2020 betrug das Bruttoinlandprodukt des Kanton Glarus 2,7 Milliarden Franken – ein Beitrag der sowohl gesamtschweizerisch wie auch Bezogen auf die Grossregion Ostschweiz zwar nicht dramatisch ins Gewicht fällt, gemessen an der kleinen Grösse das Kantons aber dennoch ein Beleg für eine stabile, starke und funktionierende Wirtschaft ist. Über 3’000 Unternehmen beschäftigen insgesamt rund 22’000 Arbeitnehmer. Zu den berühmten Unternehmen, die im Kanton Glarus beheimatet sind, gehört zum Beispiel der Confiseur Läderach oder Resilux.
Steuern
Die Bautätigkeit ist seit mehreren Jahren rückläufig und aktuell spricht wenig dafür, dass sich das ändert: Das neue Zinsumfeld hat nicht nur Baufinanzierungen teurer gemacht, sondern auch das Marktumfeld verändert. Es ist für Bauunternehmer schwieriger geworden, Abnehmer für Projekte zu finden. Gleichzeitig sind die Baukosten in den letzten 3 Jahren deutlich angestiegen – auch das, macht das Bauen grundsätzlich unattraktiver. Und zu guter letzt: Die behördlichen Hürden sind in den letzten 15 Jahren immer höher geworden. Die durchschnittliche Dauer zwischen Baugesuch und Baubewilligung hat seit 2010 deutlich und belegbar zugenommen. Das gleiche gilt für die Anzahl an Rekursen nach erteilten Baubewilligungen. All das spricht nicht dafür, dass die Anzahl der Baugesuche in den nächsten Jahren zunehmen wird.
Zuwanderung
Auch bei der Zuwanderung hat sich die Dynamik in den letzten 3 Jahren deutlich verändert. Vor der Corona-Pandemie blieb die Zuwanderung in die Schweiz regelmässig hinter den Erwartungen zurück. Während der Corona-Pandemie haben die Wegzüge aus der Schweiz aufgrund der Reisebeschränkungen gezwungenermassen abgenommen. Gleichzeitig hat sich die Schweiz während der Corona-Pandemie und neuerdings auch im Umfeld von geopolitischer Unsicherheit, steigenden Zinsen und weltweiter Inflation einmal mehr als krisensicherer Hafen manifestiert und dadurch in den letzten Jahren als Arbeits- und Wohnort deutlich an Attraktivität gewonnen. Dazu kommt eine steigende Zuwanderung als direkte Folge des Ukraine-Konflikts.
Demographischer Wandel
Die Schweizer Bevölkerung wird immer älter und grundsätzlich besteht eine immer stärker werdende Tendenz zu kleineren Haushalten. Das hat einen direkten Einfluss darauf, wie viele Wohnungen in der Schweiz benötigt werden. Wieso das so ist, haben wir in diesem Video ausführlich erklärt.
Silver Society | Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
How to Real Estate #20
Es gibt sehr umstrittene politische Vorschläge des Mieterverbandes, die genau auf diese Problematik abzielen und den grundsätzlichen Quadratmeterverbrauch pro Person beschränken wollen. Was von diesem Vorschlag zu halten ist, haben wir unter anderem auch in unserem How to Real Estate Podcast diskutiert:
Mietpreisexplosionen | Absurde Vorschläge des Mieterverbands
How to Real Estate Podcast #57
Bedeutung für den Immobilienmarkt
Was können wir nun abschliessend zur Leerwohnungsziffer 2023 sagen? Die Überraschungen blieben dieses Jahr definitiv aus – und es ist bereits jetzt deutlich absehbar, wie sich die Zahl in Zukunft entwickeln wird. Was bedeutet das für den Schweizer-Immobilienmarkt und insbesondere für den Markt für Rendite-Immobilien? In erster Linie vor allem eines: Die noch vor kurzem zum chronischen Problem erklärten Leerstände in der Schweiz bereiten Besitzerinnen und Besitzern von Rendite-Immobilien kaum noch Sorgen. Das zeigt übrigens auch der Crowdhouse Immobilien-Barometer – eine von Crowdhouse durchgeführte Erhebung, bei der zahlreiche Besitzerinnen und Besitzer von Schweizer Rendite-Immobilien nach Ihren aktuellen Markteinschätzungen gefragt werden. Im Rahmen dieser Erhebung fragen wir regelmässig nach, was den entsprechenden Personen im aktuellen Marktumfeld Sorge bereitet. Im Jahr 2021 waren steigende Leerstände eines der grössten Sorgenthemen. Bei der jüngsten Befragung vom August 2023 ist das Thema Leerstände auf der Sorgenrangliste weit nach unten gerutscht.
Wer in der Schweiz eine Wohnliegenschaft besitzt, hat für die Zukunft gute Aussichten auf konstante und nachhaltige Vollvermietung. Das sich am aktuellen Trend zu einem noch weiter verknappten Wohnangebot in der Schweiz in naher Zukunft etwas ändern wird, scheint unwahrscheinlich.