4 Immobilien Mythen | Falsche Annahmen beim Immobilienverkauf

Wenn es um den Verkauf von Rendite-Immobilien geht, haben viele Besitzerinnen und Besitzer klare Vorstellungen im Kopf. Doch entsprechen diese Vorstellungen auch der Wahrheit? Diesen 4 Immobilien-Mythen sollten Sie besser nicht verfallen, falls Sie planen, eine Rendite-Immobilie zu verkaufen.

Der Mythos vom selbstlaufenden Verkauf

Die Annahme: Rendite-Immobilien verkaufen sich im aktuellen Umfeld wie von selbst.

Die Preisentwicklung für Schweizer Mehrfamilienhäuser kannte in den letzten 20 Jahren nur eine Richtung – nach oben. Gleichzeitig ist der heutige Markt für Rendite-Immobilien ein Verkäufermarkt. Das heisst, es gibt aktuell viel mehr Kaufinteressenten als Kaufangebote. Die Voraussetzungen für einen schnellen und effizienten Verkauf sind also tatsächlich ideal. Kein Wunder also, dass sich viele Besitzer von Rendite-Immobilien erwartungsvoll die Hände reiben.

Am liebsten ginge es so: Schnell ein Foto von der Immobilie machen, den Wunschpreis hinzufügen, das ganze auf irgendeiner Plattform hochladen und dann in aller Ruhe warten, bis sich die Kaufinteressenten im Minutentakt melden. Genau das funktioniert in den allerwenigsten Fällen. Denn obschon Mehrfamilienhäuser sehr gefragt sind und es viele Käuferinnen und Käufer gibt, die gerne eines besitzen würden, ist der Verkauf einer solchen Liegenschaft in erster Linie eines: viel Arbeit, bei der es auf viele verschiedene Punkte ankommt. Für einen erfolgreichen Verkauf braucht es mehr als nur die Tatsache, dass Sie ein Angebot haben. Entscheidend sind insbesondere:

• Der Zugriff zum richtigen Käufernetzwerk
• Ein strukturierter Verkaufsprozess
• Eine passende Vermarktunsstrategie
• Die perfekte und lückenlose Dokumentation
• Eine sinnvolle und realistische Preisgestaltung.

Der Mythos des grenzenlosen Preispotentials

Die Annahme: Als Verkäufer können Sie aktuell jeden noch so hohen Preis verlangen

Preise von Rendite-Immobilien sind anhand verschiedener Kennzahlen relativ gut miteinander vergleichbar. Gleichzeitig lassen sich die Marktwerte mit bewährten Methoden wie der DCF-Methode relativ schnell ermitteln. Wenn der von Ihnen verlangte Preis deutlich über ermittelten Marktwerten oder über Verkaufspreisen von vergleichbaren Objekten liegt, sinken Ihre Verkaufschancen auf null – Verkäufermarkt, Anlagenotstand und Immobilien-Boom zum trotz.

Warum ist das so? Lassen Sie uns den Preisaspekt von einer anderen Seite betrachten – nämlich derjenigen der potentiellen Käuferinnen und Käufer. Die meisten Kaufinteressenten suchen ein Mehrfamilienhaus als langfristige Geldanlage. Sie sind auch bereit dafür grosse Summen zu zahlen. Dabei sind aber zwei Dinge bemerkenswert.

Erstens: Da es sich um eine langfristige Anlage handelt, ist die Dringlichkeit für entsprechende Transaktionen nicht sehr hoch. Kaufinteressenten für Mehrfamilienhäuser bringen in der Regel viel Geduld mit und wenn Sie die Wahl haben, einen extrem hohen Preis zu zahlen oder auf andere Angebote zu warten, entscheiden Sie sich in den meisten Fällen problemlos für das Warten.

Zweitens: Um als Geldanlage attraktiv zu sein, muss ihr Objekt auf dem Papier die entsprechenden Resultate bringen. Einmal mehr eignet sich hier das Beispiel der Bruttorendite.

Bruttorendite = Nettomieterträge * 100 / Kaufpreis

Diese Kennzahl beziffert das Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und Kaufpreis. Je höher der Kaufpreis, desto tiefer die zu erwartende Rendite – und desto geringer die Attraktivität Ihrer Liegenschaft als Anlageobjekt.

Der Mythos der alleskaufenden Institutionellen

Die Annahme: Ich kann meine Rendite-Liegenschaft sowieso ohne Probleme an eine Pensionskasse oder Versicherung verkaufen.

Viele werden nun sagen: Das mit der Geduld mag vielleicht für Privatpersonen stimmen, aber bestimmt nicht für institutionelle Käufer wie Pensionskassen oder Versicherungen. Die haben nämlich Anlagedruck und da im jetzigen Umfeld Immobilien eine der wenigen Anlageklassen sind, welche noch Renditen abwerfen, stehen die Chancen für einen Verkauf meiner Liegenschaft an einen institutionellen Investor ausgezeichnet.

Richtig?

Falsch: Der institutionelle Investor der blindlings Rendite-Immobilien akquieriert ist definitiv ein Mythos. Aber alles der Reihe nach, denn der Grundsatz der Überlegung ist durchaus nachvollziehbar. Das aktuelle Negativzinsumfeld macht institutionellen Anlegern tatsächlich zu schaffen. Und es stimmt auch, dass beispielsweise Pensionskassen den Immobilien-Anteil in den Portfolios in den letzten Jahren kontinuierlich ausgebaut haben von 10% im Jahr 2003 zu fast 25% im Jahr 2019.

Allerdings muss man sich mehrere Dinge vor Augen halten. Pensionskassen können nicht endlos Immobilien kaufen. Ihre Anlagemöglichkeiten sind reguliert und der Anteil an direkt gehaltenen Immobilien darf nicht mehr als 30% des Gesamtportfolios ausmachen. Viele Institute haben dieses Potential schon weitgehend ausgeschöpft. Institutionelle Investoren konzentrieren sich ausserdem bei der Akquisition fast ausschliesslich auf grossvolumige Objekte ab ca. 10 Millionen – eine Grössenordnung, die nur selten von Privatpersonen angeboten wird. Schlussendlich müssen institutionelle Investoren rationale, datenbasierte und nachvollziehbare Kaufentscheide treffen, die sie rechtfertigen müssen. Nicht zuletzt deshalb wird gerade für qualitativ durchschnittliche Immobilienangebote die effektive Kaufbereitschaft von institutionellen Investoren gerne überschätzt.

Der Mythos des chancenlosen Laien

Die Annahme: Für den Verkauf einer Rendite-Immobilie benötigen Sie zwingend die Hilfe eines Profis

Der Verkauf einer Rendite-Immobilien ist auch im jetzigen Marktumfeld kein Selbstläufer, und bedeutet viel Arbeit. Ist das für einen Laien, welcher noch nie eine Liegenschaft verkauft hat, überhaupt machbar?

Definitiv.

Damit wir uns richtig verstehen: Es gibt hervorragende Makler, die Sie beim Verkauf Ihrer Liegenschaft professionell unterstützen und Ihnen den gesamten Aufwand abnehmen – das allerdings natürlich zu einem gewissen Preis. Wenn Sie den Verkauf lieber selber abwickeln, ist das kein Ding der Unmöglichkeit.

Zur Erinnerung noch einmal die entscheidenden Faktoren für einen erfolgreichen Verkauf:

• Käufernetzwerk
• Verkaufsprozess
• Vermarktungsstrategie
• Dokumentation
• Preisgestaltung

Fazit

Fassen wir alles noch einmal zusammen. Als Verkäufer sollten Sie keines Falls blindlings auf einen dieser 4 Mythen vertrauen. Seien Sie vorsichtig, wenn man Ihnen erzählt, dass der Verkauf einer Rendite-Immobilie im aktuellen Umfeld ein Selbstläufer ist. Denn obschon, die Marktbedingungen aktuell günstig sind, braucht es für einen Verkaufserfolg dennoch viel Arbeit und die richtige Strategie. Bleiben Sie realistisch bei Ihren Preisvorstellungen: Mit Rendite-Immobilien lassen sich zwar hohe, aber keine Fantasiepreise erzielen. Vertrauen Sie nicht auf institutionelle Investoren als Abnehmer. Dass Ihre Immobilie in die Anlagestrategie eines instutionellen Käufers passt, ist wesentlich unwahrscheinlicher, als sie denken. Und last but not least: Den Verkauf Ihrer Immobilie einem Profi zu überlassen, kann eine gute Idee sein – ein Verkauf in Eigenregie ist allerdings alles andere als ein Ding der Möglichkeit.