Immobilien und die Blockchain | Schweizer Ausgangslage einfach erklärt

Die Blockchain ist in aller Munde. Die meisten denken dabei aber an Kryptowährungen und nicht so sehr an die Technologie. In dieser Folge von How to Real Estate legen wir genau darauf den Fokus und stellen uns die Frage, was die Blockchain grundsätzlich ist und wie sie für die Immobilienwelt zum Gamechanger werden könnte.

Grundsatz

Beginnen wir mit einer wichtigen Frage: Was genau ist diese «Blockchain»? Für die Erklärung gehen wir von einem einfachen Beispiel aus. Sie möchten einem Freund einen Geldbetrag überweisen. Dafür sind Sie heute auf einen Intermediär angewiesen, der die Transaktion abwickelt. Diese Drittpartei stellt sicher, dass die Transaktion ordnungsgemäss abläuft. Wenn Sie eine Zahlung ausführen, möchten Sie sichergehen, dass der vereinbarte Betrag auch wirklich bei der Zielperson ankommt. Da eine elektronische Überweisung keinen physischen Bestandteil wie beispielsweise einen Geldschein hat, ist das gar nicht so einfach. Beide Parteien möchten sichergehen, dass der Betrag nachträglich nicht erhöht oder reduziert werden und die Transaktion nicht manipuliert werden kann. Genau dafür braucht es eine zentrale Stelle, welcher beide Parteien vertrauen.

Was bedeutet Tokenisierung?

Und genau hier setzt die Blockchain an. Die Blockchain ist ein dezentrale Datenbank – das heisst – alle Daten werden nicht an einem zentralen Ort gespeichert, sondern sie werden von vielen unterschiedlichen Computern im Netzwerk gespiegelt. Die Blockchain besteht, wie der Name schon sagt, aus Blöcken und Ketten. Die einzelnen Blöcke enthalten unterschiedliche Arten von Informationen. Diese einzelnen Blöcke werden dann, wie bei einer Kette – zusammengehängt . Wenn eine Partei eine Änderung vornehmen will, ist das nur möglich, wenn die Änderung von allen anderen Computern in diesem Netzwerk autorisiert wird und das wiederum, ist nur nach unwiderruflichen und festgelegten Regeln möglich.

Was ist ein Token?

Zurück zu unserem Beispiel: Was bedeutet das nun für meine Transaktion? Nun, Ihre Transaktion ist schlussendlich nichts anderes als eine Vielzahl an verschiedenen Daten, beispielsweise die Höhe des Betrags, die Zielpunkte oder der Zeitpunkt der Transaktion. Diese Daten werden in einzelne Blöcke unterteilt, aneinandergehängt und die entsprechende Datenkette wird auf einer Vielzahl an verschiedenen Computern gespeichert. Eine Manipulation durch einen Einzelnen wird dadurch unmöglich, denn wenn die entsprechende Datenkette nur auf einem Computer verändert wird, ist sofort festgestellt, dass die Datenkette nicht mehr mit den anderen identischen Datenketten im System übereinstimmt.

Eigentumsübertragung

Soweit so gut, aber was hat das ganze nun mit Immobilien zu tun. Erinnern Sie sich noch an unser Beispiel mit der Bargeldtransaktion an Ihren Freund? Ersetzen wir das Bargeld mit einer Rendite-Immobilie. Sie wollen nun diese Immobilie an Ihren Freund transaktionieren. Auch hier sind Sie auf eine zentrale Stelle angewiesen – namentlich das Grundbuch. Das Grundbuch ist die offizielle, zentrale und berechtigte Drittpartei, welche die Eigentumsverhältnisse regelt und die Eigentumsübertragung an eine andere Person operativ umsetzt.

Beispiel funktionsweise

Sie merken vielleicht bereits, worauf ich hinauswill: Die Blockchain würde grundsätzlich auch bei Immobilien die Möglichkeit bieten, eine entsprechende Transaktion sicher und transparent abzuwickeln und das ohne zentrale Stelle. In unserem Beispiel bedeutet das konkret: Im Grundbuch sind heute wichtige Informationen bezüglich Ihrer Immobilie in einer zentralen Datenbank – namentlich dem Grundbuch festgeschrieben. Entsprechende Informationen beinhalten nicht zuletzt entsprechende Rechte und Pflichten in Form von Dienstbarkeiten, welche mit dem Grundstück einhergehen. All diese relevanten Informationen könnten auch auf der Blockchain abgebildet werden – das ganze wäre dezentral gespeichert. Eine Eigentumsübertragung wäre nichts anderes als das Hinzufügen von neuen Datenblöcken an die Informationskette und solche Datenveränderung könnten sicher und dezentral über die Blockchain abgewickelt werden.

Was lässt sich tokenisieren?

In diesem Zusammenhang hört man oft den Begriff «Tokenisierung» – worum handelt es sich dabei? Eine Rendite-Immobilie ist ein Vermögenswert und wenn wir von Tokenisierung sprechen, dann meinen wir damit, solche Vermögenswerte digital auf einer Blockchain abzubilden. Die Tokenisierung beschreibt einen digitalen Verbriefungsprozess von Besitzverhältnissen. Durch diese Verbriefung können Besitzverhältnisse am Ende durch digitale, sogenannte Token abgebildet werden. Als Eigentümer halte ich den entsprechenden Token, der den Besitz am entsprechenden Vermögenswert mit allen diesbezüglich relevanten Informationen regelt und das in einer dezentralen und sicheren Art und Weise auf der Blockchain.

Was sind die Vorteile der Tokenisierung?

Das tönt jetzt alles sehr einfach, dementsprechend stellt sich die Frage? Ist es das wirklich? Die Antwort lautet klar: Nein! Denn angenommen, die Besitzverhältnisse von Schweizer Immobilien sollten tatsächlich irgendwann über dezentrale Datenbanken organisiert werden, bräuchte es dafür die entsprechende gesetzliche Grundlage. Und diese Grundlage zu schaffen, ist aus mehreren Gründen schwierig: Die Blockchain als Technologie ist kompliziert – weitaus komplizierter als in diesem kurzen Video erklärt und das Prinzip ist relativ schwierig vermittelbar. Als Transaktionsmechanismus ist sie noch nicht etabliert – es fehlen Erfahrungswerte und viele relevante Fragen bleiben ungeklärt. Gleichzeitig ist die Verwaltung des Grundbuchs in der Schweiz nicht national, sondern kantonal geregelt, das heisst es gibt momentan nicht die eine Lösung, welche schweizweit umgesetzt werden könnte. Der Gesetzgeber arbeitet aktuell daran, die entsprechenden rechtlichen Rahmenwerke zu schaffen. Ob und insbesondere wie schnell das geht, steht aktuell in den Sternen.

Wo steht die Schweiz?

Abgesehen von der fehlenden gesetzlichen Regulierung stellt sich im Hinblick auf Rendite-Immobilien am Schluss eine weitere zentrale Frage: Welche Vorteile würde diese Technologie effektiv bringen? Genau über dieses Thema haben wir in unserem Podcast bereits gesprochen und wir werden das Thema in weiteren Folgen von How to Real Estate noch einmal vertiefen und uns die Frage stellen, inwiefern diese Technologie das Potential hat, den Schweizer Markt für Rendite-Immobilien radikal zu verändern.