Steuern bei Schweizer Rendite-Immobilien | Welche Steuern gibt es und wie hoch sind sie?

Bei Steuern und Immobilien gibt es selten allgemeingültige Antworten. Entscheidend ist immer Ihre persönliche Situation. Hier finden Sie eine Übersicht darüber, welche Steuern in der Schweiz im Zusammenhang mit Rendite-Immobilien für Privatpersonen anfallen können. Falls Sie konkrete Steuerfragen im Zusammenhang mit Rendite-Immobilien haben, lohnt es sich in jedem Fall, einen entsprechenden Experten um Rat zu fragen.

Vermögenssteuer

Wenn Sie eine Rendite-Immobilie besitzen, müssen Sie diese als Vermögensgegenstand in der Steuerklärung deklarieren und dafür Vermögenssteuern bezahlen. Massgebend für die Berechnung dieser Steuer ist der Steuerwert des Grundstücks – und hier schlägt der Kantönligeist mit aller Wucht um sich, denn dieser Steuerwert wird je nach Kanton unterschiedlich berechnet. Überall gilt aber: Beim Steuerwert werden die nachgewiesene Schulden auf der Liegenschaft – in einfachen Worten der Hypothekarbetrag – nicht berücksichtigt.

Liegenschaftssteuer

Die Liegenschaftssteuer – auch Grund- oder Grundstücksteuer genannt – wird gleich wie die Vermögenssteuer auf dem Steuerwert der Liegenschaft berechnet. In diesem Fall aber auf dem vollen Steuerwert – ohne Abzug der Hypothek. Und auch hier ist die Anzahl an Sonderfällen gross. Mehrere Kantone, darunter Zürich, Schwyz, Zug oder Baselland, verzichten auf die Erhebung dieser Steuer. Die restlichen Kantone kennen verschiedene Systeme.

Einkommenssteuern

Bei einer Liegenschaft generieren Sie Mieteinnahmen. Diese Vergrössern Ihr Einkommen und beinflussen dementsprechend Ihre Einkommenssteuer. Immerhin: Verschiedene Kosten wie beispielsweise Fremdfinanzierungskosten oder Unterhalts- und Verwaltungskosten können Sie von diesem Einkommenszusatz wieder abziehen. Die einzelnen Regelung dazu können – einmal mehr – von Kanton zu Kanton variieren. 

Grundstückgewinnsteuer

Bis anhin haben wir Steuern aufgelistet, die das Halten einer Liegenschaft betreffen. Es gibt aber auch Steuern, die nur beim Verkauf einer Liegenschaft anfallen. Eine davon ist die Grundstückgewinnsteuer. Sie soll in erster Linie Spekulationen mit kurzfristigen Immobilientransaktionen verhindern. Grundstückgewinnsteuern müssen bei einem Verkauf stets vom Verkäufer getragen werden. Die Höhe ist hauptsächlich von zwei Faktoren abhänig: Wie hoch war der Gewinn und wie kurz war die Haltedauer: Je höher der Gewinn und je kürzer die Haltedauer, desto höher fällt die Grundstückgewinnsteuer aus.

Auch hier gibt es von Kanton zu Kanton unterschiedliche Modelle: Im Kanton Genf beispielsweise kommt ein proportionaler Steuersatz zur Anwendung. Jeder Gewinn wird also unabhängig von seiner Höhe mit dem gleichen Steuertarif besteuert. Der Steuersatz beträgt in den ersten beiden Haltejahren 50 Prozent und nimmt anschliessend mit zunehmender Haltedauer ab. Viele andere Kantone kennen progressive Modelle, das heisst der Steuersatz variiert je nach Höhe des Gewinns. Auch diese Kantone kennen oftmals die Regelung, dass der Steuersatz bei längeren Haltedauern reduziert wird.

Handänderungssteuern

Szene 7: Handänderungssteuer
Als Handänderung bezeichnet man den Eigentumswechsel bei einem Grundstück und der wird in den meisten Kantonen besteuert. Einige Kantone erheben keine Handänderungssteuer, dafür aber Grundbuch- oder Handänderungsgebühren. Ob der Betrag vom Käufer oder Verkäufer zu entrichten ist, hängt wiederum von der Regelung in den einzelnen Kantonen ab. Käufer und Verkäufer können aber auch eine hiervon abweichende Regelung im Kaufvertrag vereinbaren. 

Nirgendwo feiert der Schweizer Föderalismus eine derartige Diversitäts-Party wie beim Thema Steuern. Die Steuerexperten dürfte es freuen – denn der Bedarf an Abklärungen ist insbesondere für Besitzer von Rendite-Immobilien hoch. Das ganze ist am Ende aber eigentlich weitaus weniger komplizierter, als es auf den ersten Blick scheint. Wir haben Ihnen die verschiedenen Steuerregelungen einzelner Kantone in einem umfangreichen Blogartikel zusammengefasst.