Wohnungsleerstand in der Schweiz Teil 3 | Trendwende auf dem Wohnungsmarkt?

Das Thema Wohnungsleerstand sorgt auf dem Schweizer Immobilienmarkt immer wieder für Gesprächsstoff. Nicht zuletzt deshalb haben wir diesem Thema bereits 2 Folgen von How to Real Estate gewidmet. Im September 2021 hat das Bundesamt für Statistik die neueste Leerwohnungsziffer veröffentlicht – und es hat sich was getan. Grund genug, dieses Thema erneut aufzugreifen.

Die Leerwohnungsziffer wird vom Bundesamt für Statistik jedes Jahr im September veröffentlicht. Seit 2009 ist diese Leerwohnungsziffer 12 Mal in Folge angestiegen. Im Jahr 2020 betrug Sie zuletzt 1,72%. Und eigentlich deutete alles darauf hin, dass die Spitze dieses Trends noch in weiter Ferne liegt. Die Credit Suisse kam beispielsweise in einer Studie vom Oktober 2020 zum Schluss: «Ein Ende der wachsenden Leerstände ist bis auf Weiteres nicht in Sicht».

Erstens kommt es anders und zweitens als man denkt: Die im September 2021 veröffentlichte Leerwohnungsziffer sorgte für einige Stirnrunzeln, denn entgegen der weitverbreiteten Annahme ist die Leerwohnungsziffer zum ersten Mal seit 12 Jahren gesunken – und das um Rund 10% auf neu 1,54%. In der Schweiz stehen aktuell rund 71’000 Wohnungen leer, was dem tiefsten Wert seit 2018 entspricht.

Regionale Entwicklungen

Auch in der Schweiz ist Leerstand ein extrem regionales Thema. Die kantonale Bandbreite erstreckt sich von 0,34% im Kanton Zug bis zu 3,15% im Kanton Solothurn. Der Spitzenreiter in der Erhebung 2021 war die Gemeinde Matran im Kanton Fribourg. Gegenüber dem Jahr 2020 ist der Leerstand in sechs von sieben Schweizer Grossregionen gesunken. Auf kantonaler Ebene ist das Bild ein ganz ähnliches: In 17 von 26 Kantonen ist die Leerwohnungsziffer zurückgegangen. Am deutlichsten Waren die Rückgänge in der Ostschweiz und im Kanton Aargau. Deutliche Anstiege der Leerwohnungsziffer gab es kaum irgendwo – am stärksten verzeichnet wurden sie in den beiden Appenzeller Halbkantonen.

Erklärungen für den überraschenden Rückgang

Der Rückgang dieser Leerwohnungsziffer kam für viele Experten doch einigermassen überraschend. Wen es darum geht, ihn zu erklären, kann man dafür 4 Parameter heranziehen:

• Bevölkerungswachstum
• Zusammensetzung der Haushalte
• Neubautätigkeit
• Art der Neubautätigkeit

Bevölkerungswachstum

Kümmern wir uns als erstes um das Bevölkerungswachstum: Die Bevölkerung der Schweiz ist im Jahr 2020 um 0,7% gewachsen – das entspricht einem Zuwachs von rund 61’000 Personen. All diese Personen müssen irgendwo wohnen. Sind Sie also verantwortlich für den Rückgang der Leerwohnungsziffer?

Das ist unwahrscheinlich, denn die Bevölkerung in der Schweiz wächst seit Jahren konstant und dennoch verzeichnete die Schweiz in den letzten 12 Jahren von Jahr zu Jahr immer mehr Leerwohnungen. Der Bevölkerungszuwachs im Jahr 2020 war verhältnismässig gering – ja sogar einer der schwächsten des letzten Jahrzents. Am Bevölkerungswachstum alleine kann es also nicht liegen.

Zusammensetzung der Haushalte

Der alleinige Blick auf das Bevölkerungswachstum greift in jedem Fall zu kurz, denn auch wenn das Bevölkerungswachstum in der Schweiz nicht exorbitant steigt, werden immer mehr Wohnungen benötigt. Das Stichwort der Stunde lautet Belegungsdichte. Die Belegungsdichte gibt an, wieviele Personen durchschnittlich in einem Haushalt leben. Historisch gesehen lässt sich in der Schweiz beobachten, dass es seit den 1930er-Jahren immer mehr kleinere Haushalte mit 1 oder 2 Personen gibt. Und wenn man sich die Belegungsdichte in unterschiedlichen Lebensphasen genauer anschaut stellt man fest: Ab einem Alter von 55 Jahren nimmt diese Belegungsdichte stark ab. Und der Grund liegt auf der Hand.

Der Effekt trifft nämlich oft dann ein, wenn die Kinder ausziehen und einen eigenen Haushalt gründen. Stellen Sie sich ein Paar vor, das ca. 1970 geboren wurde. Etwa 30 Jahre später – in den Jahren um die Jahrtausendwende – bekommt dieses Paar zwei Kinder. Für rund 20 Jahre leben diese 4 Personen als eine Familie in einem Haushalt. Danach ziehen die Kinder aus und gründen einen eigenen Haushalt. Diese 4 Personen brauchen nun zusammen nicht mehr nur 1 Wohnung, sondern 3. Projizieren sie dieses Einzelbeispiel nun auf die ganze Schweiz und berücksichtigen Sie dabei, dass die Schweizer Bevölkerung im Durchschnitt immer älter wird und länger lebt. Die Belegungsdichte und die damit verbundene Entwicklung der Schweizer Haushalte ist wesentlich dafür verantwortlich, dass die Anzahl der benötigten Wohnungen auch ohne massives Bevölkerungswachstum steigen wird.

Neubautätigkeit

Mit dem Bevölkerungswachstum und der Entwicklung der Haushalte haben wir uns bis anhin 2 Faktoren angeschaut, welche die Nachfrageseite betreffen. Die Entwicklung der Leerwohnungsziffer wird aber auch durch Faktoren auf der Angebotsseite beeinflusst. Ein wesentlicher Punkt ist die Neubautätigkeit. Insbesondere im Jahr 2019 wurden weniger Baugesuche eingereicht und bewilligt als in den davorliegenden Jahren. Ende 2019, im Corona-Jahr 2020 und auch Anfang 2021 wurde weniger gebaut. Gleichzeitig kam es aufgrund der Corona-Pandemie zu Lieferverzögerungen von wichtigem Baumaterial und in der Folge auch zu Bauverzögerungen. Dieser Rückgang an Neubautätigkeit spielt beim Rückgang der Leerwohnungsziffer eine gewisse Rolle.

Art der Neubautätigkeit

Aber auch hier lohnt es sich, eine Ebene tiefer zu schauen. Die reine Quantität ist nur beschränkt aufschlussreich.Bedeutet ein Neubau auch automatisch ein Zuwachs an Wohnungen? Die Antwort lautet klar nein. In den Grossstädten werden mittlerweile bei mehr als der Hälfte aller Projekte zuerst Mietwohnungen abgebrochen, bevor neue erstellt werden. Und auch in den kleineren Zentren und den Agglomerationsgemeinden machen sogenannte «Wohnersatzneubauprojekte» im Segment der Mietwohnungen mittlerweile über 30 Prozent aus. Die Neubautätigkeit hat sich also zusehends in einen Bereich verlagert, wo Wohnraum erneuert und nicht komplett neu geschaffen wird.

Fazit

Generell ist es für den Schweizer Immobilienmarkt sicher ein positives Zeichen, dass der seit 12 Jahren anhaltende Trend von immer steigenden Leerständen für einmal durchbrochen wurde. Ob es sich dabei um eine nachhaltige Trendwende oder nur um ein kleines Intermezzo handelt, bleibt abzuwarten.

Hier finden Sie Teil 1 und Teil 2 zum Thema Wohnungleerstand in der Schweiz: