Alles über die Gebäudeversicherung für Ihre Immobilie

Die eigene Investition schützen, ein Ziel für alle Eigentümer und Investoren/innen. Wer eine Schweizer Immobilie kauft, setzt sich automatisch mit Gebäudeversicherungen auseinander. Diese schützen vor unvorhergesehenen Ereignissen, die die Immobilie beschädigen oder gar zerstören könnten. Eine Gebäudeversicherung ist deshalb nicht nur empfehlenswert, sondern in den meisten Kantonen für Eigentümer/innen sogar vorgeschrieben. Was kantonale und private Gebäudeversicherungen in der Regel abdecken und für welche Schäden Immobilienbesitzer/innen zusätzliche Policen abschliessen sollten, haben wir in diesem Artikel zusammengestellt.

Was ist mit der Gebäudeversicherung versichert?

Gebäudeversicherungen bieten Versicherungsschutz bei Schäden an einer Immobilie. Sie decken in der Regel Schäden ab, die durch Feuer, Wasser oder Sturm verursacht werden. Typischerweise ist die physische Struktur eines Gebäudes gegen Risse in Wänden oder Decken versichert. Ebenso sind Dachschäden und deren Folgen, die durch Wetterbedingungen wie Überschwemmungen verursacht werden, abgesichert. Durch eine Gebäudeversicherung sind üblicherweise die fest verbauten Bestandteile der Immobilie wie die Heizung versichert. Nebengebäude wie eine Garage oder ein Schuppen sollten zusätzlich in den Vertrag aufgenommen werden. Nicht fest verbaute Gegenstände müssen gesondert versichert werden.

Die Deckung kann je nach Kanton und Immobilie variieren. Folgende Schäden sind, bei entsprechender Versicherungspolice, durch die meisten Gebäudeversicherungen abgedeckt:

• Feuer
• Wasserschaden
• Sturmschäden und Hagel
• Versicherung während des Neubaus oder der Sanierung

Diese vier Grundbausteine einer Gebäudeversicherung finden sich bei allen kantonalen Versicherern. Allerdings haben die Policen spezifische Deckungen und Limits. Es sollte daher vorab geklärt werden, welche Deckung und Deckungssummen für die eigene Rendite-Immobilie erforderlich sind.

Was deckt die Gebäudeversicherung nicht ab?

Nicht durch eine Gebäudeversicherung abgedeckt sind meistens die hier aufgelisteten Schäden:

• Krieg
• Naturkatastrophen
• Einbruch, Diebstahl und Vandalismus (z. B. Graffiti) 
• Durch Mieter verursachte Schäden
• Personen- oder Sachschäden (z. B. Verletzungen oder Schäden am Fahrzeug einer dritten Person)
• Haftpflichtversicherung für Personenschäden
• Erdbeben
• Deckung von Folgeschäden (z. B. Reparatur beschädigter Gegenstände infolge Hauptschadens)
• Schäden durch Flugzeuge oder deren Teile
• Schäden durch Strassen- oder Schienenfahrzeuge
• Schäden durch grob fahrlässiges Verhalten 
• Schäden an nicht fest mit der Immobilie verbundenen Teilen (Hausrat)
• Schäden an Photovoltaikanlagen
• Schäden an Glasflächen

In einigen Fällen kann die Gebäudeversicherung um einen entsprechenden Schutz erweitert werden. In anderen Fällen empfehlen sich Zusatzversicherungen zur Gebäudeversicherung. Beispiele für häufige Nebenversicherungen sind eine Hausrat-, persönliche Haftpflicht- oder Wohngebäudeversicherung. Andere Teilversicherungen wie die Glas-Risikoversicherung sind verhältnismässig teuer und lohnen sich nur bei einem stark erhöhten Eintrittsrisiko.

Deckung während des Baus

Befindet sich die Immobilie noch im Bau, kann sie bereits in dieser Phase durch eine Gebäudeversicherung gedeckt werden. Diese wird dann als Bauzeitversicherung bezeichnet. Bauherren/innen sollten sich vor Baubeginn aktiv mit der Bauzeitversicherung auseinandersetzen. Nicht alle Gebäudeversicherungen decken automatisch die Bauzeit ab.

Die Höhe der Erstattungssumme einer Bauzeitversicherung richtet sich nach dem finalen Gesamtwert des Gebäudes. Dieser Wert ist in der Regel erst nach Fertigstellung des Baus ermittelbar. Deshalb wird der Versicherung eine Schätzung zugrunde gelegt. Nach erfolgreichem Abschluss des Projekts ist der oder die Versicherungsnehmer/in in der Meldepflicht. Er oder sie reicht eine Baukosten-Aufstellung ein, die der finalen Abrechnung zugrunde gelegt wird.

In manchen Kantonen ist eine Bauzeitversicherung auch für An- oder Umbauten obligatorisch. In Zürich zum Beispiel dann, wenn dadurch eine Wertsteigerung von mehr als CHF 50’000 oder mehr als 50% des bisherigen Versicherungswerts erzielt wird.

Deckung bei Wasserschaden

Bei Gebäudeversicherungen für Rendite-Immobilien ist Wasserschaden nicht gleich Wasserschaden. Üblicherweise greift die Versicherung nur, wenn Leitungswasser bestimmungswidrig aus den dafür vorgesehenen Rohrleitungen und den angeschlossenen Geräten austritt.

Eigentümer/innen sollten prüfen, welche Leitungssysteme gegen Rohrbruch und Wasserschaden versichert sind. Je nach Risikolage sollte die Police entsprechend erweitert werden.

Deckung bei Elementarschaden

Schäden an Immobilien, die durch das Wirken der Natur verursacht werden, bezeichnet man als Elementarschaden. In einigen Kantonen ist die Versicherung gegen Elementarschäden Pflichtbestandteil der Feuerversicherung. In anderen Kantonen bestehen beide Versicherungen unabhängig voneinander. Gerade in der Schweiz sind Elementarschäden durch Schneedruck, Frost und Lawinen Risiken, die mit einer Elementarschaden-Versicherung abgedeckt werden sollten.

Folgende Schäden sind gesetzlich als Elementarschaden definiert:

• Hochwasser
• Überschwemmung
• Sturm von mindestens 75 km/h, mit Baumschäden oder abgedeckten Dächern
• Hagel
• Lawinen und Schneedruck
• Felssturz, Steinschlag und Erdrutsch

Nicht als Elementarschäden gelten beispielsweise:

• Erdbeben und vulkanische Eruptionen sowie deren jeweilige direkte Folgeereignisse
• Schneedruckschäden, die nur Ziegel oder andere Bedachungsmaterialien, Kamine, Dachrinnen oder Ablaufrohre treffen
• Schäden verursacht durch:
  • Bodensenkungen
  • Schlechten Baugrund
  • Fehlerhafte bauliche Konstruktion 
  • Mangelhaften Gebäudeunterhalt 
  • Unterlassung von Abwehrmassnahmen
  • Künstliche Erdbewegungen 
  • Schneerutsch von Dächern 
  • Grundwasser
  • Wasser aus Stauseen oder sonstigen künstlichen Wasseranlagen
  • Rückstau von Wasser aus der Kanalisation
• Betriebs- und Bewirtschaftungsschäden, mit denen erfahrungsgemäss gerechnet werden kann
• Schäden durch Erschütterungen, welche ihre Ursache im Einsturz künstlich geschaffener Hohlräume haben

Gebäudeversicherungen im Vergleich

In den meisten Schweizer Kantonen sind Eigentümer/innen und Bauherren/innen verpflichtet, ihre Immobilie über die jeweilige kantonale Gebäudeversicherung abzusichern. Diese Pflichtversicherungen decken eine Grundsicherung ab und sollten gegebenenfalls durch zusätzliche Nebenversicherungen aufgestockt werden.

Eine Sonderstellung haben hier die sogenannten GUSTAVO-Kantone, in denen die Versicherung auch durch private Anbieter erfolgen kann oder muss:

G – Genève (Genf)

U – Uri

S – Schwyz

T – Ticino (Tessin)

A – Appenzell Innerrhoden

V – Valais (Wallis)

O – Obwalden

In den GUSTAVO-Kantonen gibt es keine Verpflichtung zur Gebäudeversicherung über den Kanton. Vier der Kantone verzichten gar ganz auf eine Versicherungspflicht durch eine Gebäudeversicherung. Sie sollte dennoch immer abgeschlossen werden.

Vergleicht man kantonale und private Gebäudeversicherungen stellt man schnell fest, dass die kantonalen Gebäudeversicherungen sich hauptsächlich auf Feuer- und Elementarschäden beschränken. Eigentümer/innen sollten gegebenenfalls mit privaten Versicherungsangeboten auch Risiken wie Vandalismus, Einbruch oder Erdbeben absichern.

Beim Vergleich von Gebäudeversicherungen für Rendite-Immobilien geht man am besten Schritt für Schritt vor:

Was ist der Unterschied zwischen einer Gebäudeversicherung und einer Wohngebäudeversicherung?

Die Begriffe Wohngebäudeversicherung und Gebäudeversicherung werden häufig synonym verwendet. Dabei gibt es einen kleinen Unterschied zu beachten: Die Wohngebäudeversicherung ist nur für Immobilien, die überwiegend als Wohnraum genutzt werden. Das Wort Gebäudeversicherung dagegen schliesst auch Gewerbeimmobilien ein.

Ob für eine Rendite-Immobilie eine Wohngebäudeversicherung oder eine gewerbliche Gebäudeversicherung abgeschlossen werden muss, hängt von der Nutzung ab. Als Faustregel gilt, dass für die Immobilie bei einer Nutzung von über 50% als Wohnraum eine reguläre Wohngebäudeversicherung in Frage kommt.

Wie viel kostet eine Gebäudeversicherung?

Die Kosten einer Gebäudeversicherung in der Schweiz hängen von verschiedenen Faktoren ab:

• Dem Wert, Zustand und der Lage der Immobilie und ihrem Wiederbeschaffungswert
• Den Tarifen der kantonalen verpflichtenden Gebäudeversicherungen oder den Tarifen der privaten Versicherer in den GUSTAVO-Kantonen
• Den gewählten Zusatzleistungen neben Feuer- und Elementarschaden
• Dem Selbstbehalt der Versicherungspolice
• Dem Abschlussdatum der Versicherungspolice
• Dem zukünftigen Gebäudewert nach Fertigstellung (bei Bauversicherungen, also Gebäudeversicherungen für noch im Bau befindliche Projekte)

In den Kantonen, in denen Gebäude über die kantonale Versicherung abgedeckt sind, wird beim Verkauf der Immobilie der bestehende Vertrag automatisch auf den/die Käufer/in übertragen, da die Verträge nicht kündbar sind. Eigentümer/innen sollten alle 12–15 Jahre eine neue Schätzung der Immobilie anstossen, um eine Anpassung der Beiträge vorzunehmen.

Wer muss die Kosten der Wohngebäudeversicherung bezahlen?

Die Kosten einer Schweizer Wohngebäudeversicherung trägt in der Regel der oder die Eigentümer/in der Immobilie. Zu den Kosten einer Wohngebäudeversicherung gehören nicht nur die monatlich fälligen Zahlungen, sondern auch Kosten, die durch den Selbstbehalt gedeckt sind. Eigentümer/innen von Rendite-Immobilien sollten deshalb Rückstellungen bilden, um Schadensfälle unterhalb dieser Grenze selbst jederzeit abdecken zu können.

Berechnung des Wiederbeschaffungswerts einer Immobilie

Grundlage aller Gebäudeversicherungen ist der Wiederbeschaffungswert: Was würde es kosten, die Immobilie nach einem verheerenden Schaden wiederherzustellen? Ausgehend von diesem Wert berechnen die Versicherer dann die Versicherungsprämien und die monatlich fälligen Raten. 

Dabei gibt es zwei Ansätze: Wird das Gebäude neu errichtet, wird es nach seiner Fertigstellung geschätzt. Dieser sogenannte Neuwert dient dann als Grundlage für den Wiederbeschaffungswert. Etwa alle 12–15 Jahre wird die Schätzung wiederholt und der Wert des Gebäudes (und damit sein Wiederbeschaffungswert und die Versicherungspolicen) angepasst.

Für ältere Gebäude, die neu in einer privaten Versicherung aufgenommen werden, wird ihr aktueller Zustand als Basiswert angenommen. Diesen bezeichnet man als Zeitwert.

Als Faustregel gilt:

*z. B. Alter, Substanzverfall, Lagenachteile

**z. B. Sanierungen, Lagevorteile

Bei der Ermittlung des Wiederbeschaffungswerts sollte berücksichtigt werden, dass er idealerweise höher als der Marktwert des Gebäudes angesetzt wird. Nach dem Verlust des Gebäudes kommen nicht nur die Sanierungs- oder Neubaukosten auf den/die Eigentümer/in zu, sondern eventuell auch die Dekontamination des Bodens und das Herstellen eines baufähigen Grunds:

Zu vermeiden ist hierbei unbedingt eine sogenannte Unterversicherung. Diese liegt vor, wenn die vereinbarte Versicherungssumme unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie liegt.

Welchen Selbstbehalt gibt es?

Der Selbstbehalt mindert ebenfalls die ausgezahlte Versicherungssumme. Man unterscheidet zwei Arten von Selbstbehalt:

Bagatellschäden

Viele kantonale und private Anbieter von Gebäudeversicherungen haben eine Grenze von CHF 500. Schäden unter der sogenannten Bagatellgrenze werden nicht von der Versicherung übernommen.

Selbstbehalte bis zu einer gewissen Grenze

Die meisten Versicherungsanbieter erwarten von ihren Versicherungsnehmer/innen, dass sie Schäden bis zu einer bestimmten Höhe selbst übernehmen. Hier unterscheiden sich alle Versicherungspolicen, weshalb Eigentümer/innen sich beim Abschluss gut informieren sollten.

Eigentümer/innen von Rendite-Immobilien sollten deshalb die jeweiligen Selbstbehalt-Summen zur Seite legen, um den eigenen Anteil im Schadensfall tragen zu können.

Gibt es noch andere Versicherungen für Rendite-Immobilien?

Neben einer (obligatorischen) Gebäudeversicherung sollten Eigentümer/innen weitere Versicherungen in Betracht ziehen.

1. Haftpflichtversicherung für Verletzungen oder Schäden an Personen oder Eigentum, die auf dem Grundstück entstehen
2. Diebstahlversicherung für Gegenstände oder Fahrzeuge, die vom Grundstück entwendet werden
3. Hausratversicherung für Schäden an beweglichen Gegenständen
4. Bauherrenhaftpflicht während grösserer An- oder Umbauten für Schäden, die dritten Personen entstehen, denn gerade auf Baustellen besteht eine erhöhte Unfallgefahr
5. Rechtschutzversicherung, die die Kosten für eventuelle Rechtsstreitigkeiten wie Verfahrens- oder Anwaltskosten übernimmt

Viele Versicherungen bieten gleich mehrere der genannten Versicherungsbestandteile. Nach einer Bedarfsanalyse aller Risiken sollte ein umfassender Versicherungsvergleich vorgenommen werden, um einen optimalen Versicherungsschutz zu erzielen. 

Fazit: Wichtige Punkte bei der Gebäudeversicherung

Eine Gebäudeversicherung ist in vielen Kantonen der Schweiz verpflichtend. Sie schützt die Finanzinvestition, die Eigentümer/innen in ihre Rendite-Immobilie getätigt haben. Diese sieben Punkte sind bei einer Gebäudeversicherung und den entsprechenden Zusatzleistungen für Immobilien zu beachten:

1. Nur in den sogenannten GUSTAVO-Kantonen können Eigentümer/innen private Versicherer für Gebäudeversicherungen wählen. In allen anderen Kantonen werden Immobilien über die kantonalen Versicherungen vor Feuer- und Elementarschaden geschützt. 
2. Es empfehlen sich zusätzliche Versicherungsbausteine, die auch andere Schadensfälle neben Feuer- und Elementarschaden abdecken.
3. Ausschlüsse und Beschränkungen der Police sollten sorgfältig geprüft werden, um sicherzustellen, dass der Schutz so vollständig wie möglich ist.
4. Es ist ratsam, sich für Zusatzbausteine Angebote von mehreren Versicherern einzuholen und die Preise zu vergleichen, bevor eine bestimmte Versicherung den Zuschlag bekommt.
5. Die Policen sollten die gesamte Immobilie abdecken, einschliesslich der Struktur, des Inhalts und des umliegenden Grundstücks.
6. Eigentümer/innen sollten die Selbstbehalt-Grenzen der Versicherungen im Blick behalten und genügend Mittel zurücklegen, um den Selbstbehalt im Schadensfall abdecken zu können.
7. Eine Ausfallversicherung für Mieten ist vor allem für Eigentümer/innen von Rendite-Immobilien relevant. Manche Versicherer decken diesen Fall als Folgeschaden des Hauptschadens ab.

Versicherungsmakler/innen oder unabhängige Agent/innen können bei der Ermittlung des Bedarfs und der Auswahl der richtigen Gebäudeversicherung helfen. Kostenvoranschläge von mehreren Versicherungsanbietern machen den Vergleich verschiedener Gebäudeversicherungen transparenter.

Nach Abschluss oder bei Übernahme einer bestehenden Police sollten alle Änderungen an der Substanz, dem Wert oder der Sicherheitslage der Immobilie regelmässig an den Versicherer weitergegeben werden. Sie wirken sich unmittelbar auf die Deckungssumme der Gebäudeversicherung aus. Eine regelmässige Prüfung des Versicherungsschutzes sollte alle 5–10 Jahre vorgenommen werden.