Auswirkungen der Abschaffung des Eigenmietwerts bei Renditeobjekten

Am 28.09.2025 wurde in der Schweiz einmal mehr über die Abschaffung des Eigenmietwerts abgestimmt. Mit der Annahme der Vorlage zur Einführung einer kantonalen Liegenschaftssteuer für Zweitwohnungen, fällt der Eigenmietwert tatsächlich weg. Die effektive Umsetzung wird noch mehrere Jahre dauern. Die Einführung wird auch Auswirkungen für Eigentümerinnen und Eigentümer von Renditeobjekten haben.

Im Vorfeld der Abstimmung wurde mehrheitlich über die Auswirkungen für Besitzer von Eigenheimen diskutiert. Doch hat der Wegfall des Eigenmietwerts auch Konsequenzen für Besitzer von Renditeobjekten? Die Antwort ist klar: Der Systemwechsel hat auch direkte Auswirkungen auf die zukünftige Steuerbelastung für Eigentümer von Renditeobjekten.

Konkret lässt sich die Änderung wie folgt beschreiben: Schuldzinsen können neu nur noch im Umfang der Quote des unbeweglichen Vermögens der vermieteten Objekte zum Gesamtvermögen (quotal restriktive Methode) geltend gemacht werden.

Das liest sich sehr kompliziert. Deshalb verdeutlichen wir es gerne mit einem Beispiel. Stellen Sie sich eine Privatperson mit einem Vermögen von CHF 5 Mio. vor. Das Vermögen teilt sich wie folgt auf:

• CHF 1 Mio. entfällt auf das Eigenheim
• CHF 1,5 Mio. entfallen auf Immobilien, die vermietet werden
• CHF 2,5 Mio. entfallen auf Vermögenswerte wie Wertpapiere, Bankeinlagen etc.

Das Eigenheim und die vermieteten Immobilien zählen zum unbeweglichen Vermögen. Der Rest zum beweglichen Vermögen. Nachfolgende Tabelle zeigt auf, welchen Anteil die entsprechenden Teile am Gesamtvermögen ausmachen:

	Eigenheim unbeweglich	Vermietete Immobilien unbeweglich	Übriges Vermögen (Wertschriften, Kontoguthaben etc.) beweglich	Gesamtvermögen
Steuerwert	CHF 1 Mio.	CHF 1.5 Mio.	CHF 2.5 Mio.	CHF 5 Mio.
in % des Gesamtvermögens	20%	30%	50%	100%

Ferner gehen wir davon aus, dass die Person für das Eigenheim und die vermietete Immobilie zusammen pro Jahr Hypothekarzinskosten in der Höhe von CHF 20’000 zahlt.

Bisher: Im aktuellen System waren sämtliche Hypothekarzinskosten voll abzugsfähig. Der abzugsfähige Betrag in unserem Beispiel wäre im aktuellen System CHF 20’000

Neu: Im neuen System sind Abzüge nur noch im Umfang der Quote des unbeweglichen Vermögens der vermieteten Immobilien möglich. In unserem Beispiel ist diese Quote 30%. Dementsprechend wäre der abzugsfähige Betrag 30% der gesamten Hypothekarzinskosten. (CHF 20’000 * 0,3) – also CHF 6’000.

Fazit

Wie sich der Systemwechsel konkret auf die steuerliche Situation von Einzelpersonen auswirkt, ist abhängig von derer Vermögenssituation und den gewählten Fremdfinanzierungen. Je höher der Anteil an vermieteten Immobilien am Gesamtvermögen, desto höher fällt der abzugsfähige Betrag der Hypothekarzinskosten aus.