Lagebeurteilung von Immobilien: Mikrolage und Makrolage
Rendite ist eine Frage der Lage, Lage, Lage. Die Lage gilt zweifelsohne als wichtigstes Kriterium bei der Bewertung einer Immobilie. Dabei wird generell zwischen zwei wesentlichen Betrachtungsweisen unterschieden: Der Mikro- und der Makrolage. Während die Makrolage den Blick auf die grossräumige Umgebung der Stadt und Region richtet, beurteilt die Mikrolage die nähere Umgebung des Objekts.
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Merkmale für die Mikrolage
Bei der Analyse einer Mikrolage konzentriert man sich auf das Umfeld eines Grundstücks. Konkret geht es um eine Gemeinde, einen bestimmten Stadtteil, ein Viertel oder eine Strasse. Dabei werden folgende Faktoren berücksichtigt:
- Einwohnerstruktur
- Mietspiegel und Leerstandsquote
- Restaurants & Bars
- Einkaufsmöglichkeiten
- Schulisches Angebot
- ÖV-Haltestellen
- Verkehrsaufkommen
- Freizeitangebot (Parks, Spielplätze etc.)
- Lärm- und Geruchsemissionen
- Sonneneinstrahlung
- Reputation der Gegend
Merkmale für die Makrolage
Der Begriff Makrolage bezieht sich auf die Angebots- und Nachfragesituation eines Immobilienstandorts (konkret einer Gemeinde oder Stadt). Dabei werden unter anderem folgende Aspekte analysiert:
- Anbindung an das Schienen- und Strassennetz
- Historische Zuwanderung
- Infrastruktur
- Geplante Entwicklungsprojekte
- Preisentwicklung
- Zuzugsattraktivität
- Kaufkraft
- Wirtschaftsstärke der Region
- Arbeitsplätze
- Steueraspekte
- Nähe zu Bahnhöfen und Flughäfen
Unterschiedliche Bewertungsbegriffe für Lagen
Um die Qualität einer Lage zu bezeichnen, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Bekannt ist beispielsweise die Unterteilung in A-, B-, C- und D-Lagen. Dabei handelt es sich allerdings um eine vage Skala ohne klare Trennschärfe. Professionelle Immobilienbewerter – wie z.B. WüestPartner, setzen bei der Bewertung von Makro- und Mikrolage auf eine Wertskala. Für Mikro- und Makrolage wird eine Bewertung zwischen 1 und 5 (eine Dezimalstelle) vergeben, wobei 1 die schlechteste und 5 die beste Note ist. Die Mikro- und Makrolage fliesst mit einer entsprechenden Gewichtung in das Qualitätsprofil einer Liegenschaft ein. Konkret sieht das in der Folge so aus:
