Miteigentum an einer Liegenschaft – Die richtige Investitionsform für Sie?

Miteigentum an einer Immobilie kann für Investoren/innen eine interessante Anlageform sein. Ihr grosser Vorteil ist, dass sie eine klassische Immobilieninvestition mit vergleichsweise kleinem Kapitaleinsatz ermöglicht. Wir zeigen, wie sich der Kauf von Miteigentum vom typischen Immobilienkauf unterscheidet. So können Anleger/innen schnell entscheiden, ob Miteigentum an einer Liegenschaft ins eigene Portfolio passt.

Was versteht man unter Miteigentum an einer Liegenschaft?

Miteigentum bezeichnet Anteile an einer Immobilie, die mehreren Personen gehört. Die Miteigentümer sind nicht durch einen Vertrag oder geltendes Recht aneinander gebunden. Deshalb kann das Miteigentum unabhängig von den anderen Miteigentümern verkauft, verschenkt oder vererbt werden. Die Miteigentumsquote, also die genaue Höhe des Immobilienanteils, wird für jede/n Miteigentümer/in im Grundbuch festgeschrieben. Als Grundlage dienen oft der Kaufpreis und die jeweilige Beteiligung der Miteigentümer/innen an der Kaufsumme. 

Miteigentum hat gegenüber Alleineigentum (siehe Definition unten) einen strategischen Vorteil: Investoren/innen können sich an grösseren Immobilien beteiligen, ohne dass sie das gesamte Eigenkapital allein aufbringen müssen. Als Miteigentümer/innen profitieren sie dann anteilig von den Mietzinseinnahmen der Liegenschaft. Die Verwaltung wird in der Regel von einer Verwaltungsgesellschaft übernommen. So müssen Miteigentümer/innen keine Zeit aufwenden und erzielen gleichzeitig eine stetige Einnahme. 

In der Schweiz gehört immer die ganze Sache, also die gesamte Immobilie und das gesamte Grundstück, zum sogenannten gewöhnlichen Miteigentum (siehe ZGB Artikel 646 ff). Das Objekt wird also nicht sichtbar geteilt oder abgetrennt. Miteigentum an einer Liegenschaft entsteht auf zweierlei Weise:

1. Beim Immobilienerwerb: Wenn mehrere Käufer/innen gemeinsam ein Objekt kaufen und die jeweiligen Eigentumsquoten im Grundbuch festhalten.
2. Bei der Umwandlung aus anderen Eigentumsformen: Wenn eine andere Eigentumsform, zum Beispiel Alleineigentum, mehreren Erben/innen hinterlassen wird oder der/die Alleineigentümer/in Anteile an seiner/ihrer Immobilie veräussert.

Welchen Unterschied gibt es zu anderen Eigentumsformen?

Neben dem Miteigentum gibt es in der Schweiz verschiedene andere Eigentumsformen. Für Investoren/innen spielt es eine entscheidende Rolle, wie frei sie über ihre Immobilie verfügen können. Deshalb eignen sich manche Eigentumsformen besser für Investitionen als andere. Die Eigentumsform beeinflusst damit massgeblich, wie schnell sich die Immobilieninvestition liquidieren lässt.

Ein Immobilienanteil im Miteigentum darf ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer/innen an eine/n neue/n Eigentümer/in übertragen werden. Stockwerkeigentum, also eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, zählt als Sonderform des Miteigentums und darf ebenfalls ohne Zustimmung verkauft werden. Beim Gesamteigentum allerdings sind die Eigentümer/innen vertraglich oder gesetzlich aneinander gebunden. Für den Verkauf des Immobilienanteils muss jeweils die Zustimmung aller Gesamteigentümer/innen vorliegen.

Alleineigentum

Wie der Name schon sagt, ist hier nur eine Person Eigentümer/in der Immobilie. Für Investoren/innen haben Objekte im Alleineigentum gegenüber Gesamteigentum den Vorteil, dass sie ohne Abstimmung verkauft werden können und alle Erlöse einzig dem/der Eigentümer/in zugutekommen. Allerdings müssen auch der Kaufpreis, alle Steuern sowie laufende Kosten allein getragen werden.

Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum ist eine Sonderform des Miteigentums, die eigenen gesetzlichen Vorschriften unterliegt. Sie findet Anwendung bei Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Hier erhält der/die Eigentümer/in zwei verschiedene Anteile: 

1. Einen Anteil am Gemeinschaftseigentum, zu dem beispielsweise das Treppenhaus, der Fahrstuhl, der Garten oder das Dach gehören. Entscheidungen, die die gemeinschaftlich genutzten Teile der Immobilie betreffen, werden von allen Eigentümern gemeinsam getroffen.
2. Den räumlich abgegrenzten Eigentumsanteil, nämlich die Eigentumswohnung. Über diese dürfen Eigentümer/innen frei verfügen.

Stockwerkeigentum oder auch „qualifiziertes Miteigentum“ wirkt attraktiv für Investoren/innen. Die Wohnung kann nach Belieben verkauft oder vererbt werden. Allerdings erfordert die Verwaltung der Gemeinschaftsanteile einen gewissen Aufwand für Abstimmung und anfallende Kosten. Wenn die Eigentümergemeinschaft zum Beispiel mehrheitlich eine Massnahme beschliesst, müssen die Kosten anteilig getragen werden – selbst wenn der/die Investor/in nicht von der Massnahme profitiert.

Gesamteigentum

Eine Immobilie im Gesamteigentum hat, wie beim Miteigentum, mehrere Eigentümer/innen. Im Gegensatz zum Miteigentum sind diese allerdings durch einen Vertrag oder eine Gesetzesgrundlage aneinander gebunden. Sie agieren als Verbund und sind nur gemeinschaftlich handlungsfähig. Beispiele, in denen eine solche Gemeinschaft eine Immobilie erwirbt, sind beispielsweise Erbengemeinschaften, Kollektiv- und Kommanditgesellschaften und einfache Gesellschaften (vergleiche ZGB Artikel 652 f). 

Nach aussen hin tritt die Gemeinschaft als eine geschlossene Einheit auf. Die Rechte und Pflichten, die auf die einzelnen Personen der Gemeinschaft entfallen, richten sich nach den Regeln der Gemeinschaft. So können den einzelnen Personen im Innenverhältnis bestimmte Eigentumsquoten zugeschrieben werden. Investoren/innen sollten berücksichtigen, dass sie nicht frei über ihren Immobilienanteil verfügen können. Zum Verkauf des eigenen Anteils braucht es die Zustimmung aller Gesamteigentümer/innen.

Vor- und Nachteile bei Miteigentum an einer Liegenschaft

Wie investiert man in der Schweiz am besten in Immobilien? Miteigentum als Investition bietet Anleger/innen einige Vorteile gegenüber Alleineigentum oder Stockwerkeigentum. Mit einer professionellen Lösung können zudem eventuelle Nachteile gut abgefedert werden. 

Wichtig für die Liquidierung von Miteigentumsanteilen ist ein bestehender Sekundärmarkt. Auf diesem werden Immobilienanteile gehandelt, die bereits im Umlauf sind – im Gegensatz zum Primärmarkt, auf dem Immobilienanteile erstmals angeboten werden. Ein aktiver Sekundärmarkt stellt sicher, dass verkaufswillige Investoren/innen auf kaufbereite Anleger/innen treffen.

Vorteile

• Investoren/innen können sich an Mehrfamilienhäusern und Grossprojekten beteiligen, ohne die Gesamtsumme allein tragen zu müssen. Der Einstieg ist mit vergleichsweise kleinen Summen möglich.
• Anleger/innen können ihr Kapital über verschiedene Immobilien oder andere Anlageformen diversifizieren.
• Miteigentümer/innen können ihre Anteile jederzeit veräussern.
• Der Verkauf von Miteigentumsanteilen auf einem aktiven Sekundärmarkt ist in der Regel einfacher und schneller, als eine ganze Wohnung oder Immobilie zu verkaufen. 
• Die Einkünfte aus Mietzinseinnahmen können gegenüber dem Aktienhandel die steuerlich attraktivere Anlageoption sein.

Nachteile

• Die Einnahmen werden über alle Miteigentümer quotal aufgeteilt.
• Die Verwaltung der Immobilie erfordert laufende Kosten.
• Die Liquidation von Miteigentumsanteilen ist langsamer als die von Wertpapieren.

Crowdhouse bietet Anleger/innen die Möglichkeit, einfach und sicher in geprüfte und vertraglich gesicherte Rendite-Immobilien im Miteigentum zu investieren. Dabei wird sich sowohl um die Bankfinanzierung und die Kaufabwicklung mit dem Notar gekümmert als auch um die Verwaltung nach dem Kauf. Im Miteigentümer-Modell von Crowdhouse wird die Kapitalanlage der Investoren/innen automatisch diversifiziert, da beim Miteigentum ein Anteil an einem Mehrfamilienhaus und nicht einer spezifischen Wohnung erworben wird. Die Renditen sind kalkulierbar und konstant: Sie werden monatlich ausgeschüttet und direkt auf das Bankkonto der Anleger/innen überwiesen.

Was erwartet mich als Miteigentümer/in einer Liegenschaft?

Eine Miteigentümerschaft bedeutet oft auch viel Verwaltungs- und Abstimmungsaufwand. Wer gemeinsam Miteigentum neu kauft, legt in der Regel in der Nutzungs- und Verwaltungsordnung verschiedene Beschlüsse fest. Diese sind für alle Rechtsnachfolger verbindlich. Wer als Investor/in Miteigentumsanteile kauft, sollte deshalb vor dem Kauf auch die Nutzungs- und Verwaltungsordnung prüfen. Gibt es keine gesonderte Verordnung, gilt die allgemeine gesetzliche Grundlage (siehe ZGB Artikel 647 a-e).

Welche Rechte und Pflichten habe ich?

Miteigentümer/innen haben das Recht, von den Erträgen der Immobilie zu profitieren. Das kann neben den monatlichen Einnahmen durch Mietzinsen auch die Wertsteigerung der Immobilie sein. Die Höhe der Erträge richtet sich nach der Miteigentumsquote. 

Zudem haben Sie das Recht, den eigenen Miteigentumsanteil zu verkaufen, verschenken oder vererben, ohne dass die anderen Miteigentümer/innen zustimmen müssen. Zusätzlich haben sie ein Vorkaufsrecht für alle Anteile des Miteigentums: Verkauft ein/e andere/r Miteigentümer/in, dürfen die verbleibenden Miteigentümer/innen vorrangig kaufen. Diese Regelung kann nur durch einen öffentlich beurkundeten Eintrag im Grundbuch gebrochen werden.

Miteigentümer/innen haben, wie alle Eigentümer, auch gewisse Pflichten. Für Investoren/innen sind hier anfallende Kosten relevant:

• Verwaltungskosten
• Unterhalt diverser Anlagen (zum Beispiel Garten oder Tiefgarage)
• Kosten für bauliche Massnahmen, die von einer Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden

Welche Steuern fallen bei einer solchen Liegenschaft an?

Immobilieninvestoren/innen unterliegen wie alle Eigentümer/innen gewissen Steuern. Sie können Ausgaben jedoch bis zu einem gewissen Grad steuerlich geltend machen.

1. Vermögenssteuer

Die Vermögenssteuer wird nach dem amtlichen Wert der Immobilie berechnet. Bei Miteigentum versteuern alle Miteigentümer/innen ihre jeweilige, im Grundbuch eingetragene Eigentumsquote als Vermögen.

2. Einkommensteuer

Anleger/innen versteuern ihren Anteil an den Mietzinsen im Einkommen. Grundlage für die Berechnung ist die Eigentumsquote nach Grundbuch.

3. Hypotheken und Schulden

Das oben beschriebene steuerbare Vermögen kann durch Schulden oder Hypotheken gemindert werden. Kaufen mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie, können sich im Innenverhältnis je nach Konstellation Schulden ergeben. Bringt beispielsweise eine Person ein höheres Eigenkapital ein als eine andere, ergibt sich daraus eine Schuld, die steuerlich ähnlich wie eine Hypothek behandelt wird: Sie mindert das steuerbare Vermögen.

4. Verwaltungs-, Unterhalts- und Betriebskosten

Alle Personen, die die entsprechenden Kosten tragen, dürfen sie auch steuerlich abziehen.

Grundsätzlich gilt, dass alle Werte immer nach den Anteilen im Grundbuch berechnet und besteuert werden. Eine Ausnahme besteht dann, wenn die Eigentümer eine abweichende Kostentragung vereinbaren. Hier sollte der jeweilige Einzelfall geprüft werden.

Wie wird der Miteigentumsanteil ermittelt?

Sofern nicht anders festgelegt, erhalten alle Miteigentümer den gleichen Anteil. Das greift vor allem bei der Umwandlung von Alleineigentum zu Miteigentum ,zum Beispiel bei einer Erbschaft.

Bei Miteigentum zu Anlagezwecken können die Eigentumsquoten nach verschiedenen Schlüsseln berechnet werden. Ein Faktor ist der Anteil des eingebrachten Kapitals an der Gesamtkaufsumme. Bei Stockwerkeigentum spielen oft die Wohnungsgrösse oder das Wohnungsgeschoss eine Rolle. Wer als Investor/in bereits bestehende Miteigentumsanteile kauft, ist an die initial festgelegte Regelung gebunden.

Die Anteile werden oft als Teile von 1’000 oder, bei grossen Immobilien, als Teile von 10’000 dargestellt. Anleger/innen, die beispielsweise einen Anteil von 200/1’000 halten, besitzen ein Fünftel der Immobilie.

Wie kann Miteigentum an einer Liegenschaft aufgehoben werden?

Miteigentümer/innen haben einen Anspruch auf Aufhebung des Miteigentums (siehe ZGB Artikel 650) – sofern der Anspruch nicht zur Unzeit geltend gemacht wird. Der Anspruch ist auch nichtig, falls die Miteigentümer eine Vereinbarung getroffen haben, die die Aufhebung ausschliesst. Die Aufhebung kann für bis zu 50 Jahre mittels einer Grundbucheintragung ausgeschlossen werden.

Miteigentum kann wie folgt aufgehoben werden:

• Durch eine Eigentumsübertragung an andere Miteigentümer/innen
• Durch körperliche Teilung des Immobilienobjekts, zum Beispiel der Teilung eines Grundstückes
• Durch Verkauf der Immobilie
• Durch Versteigerung der Immobilie

Ist Miteigentum an einem Grundstück möglich?

In der Schweiz können auch Grundstücke im Miteigentum gehalten werden. Dabei bleibt das Grundstück als Ganzes ungeteilt. Jede/r Miteigentümer/in wird mit der jeweiligen Quote im Grundbuch eingetragen. Im Erbfall erhalten Erben/innen in der Regel gleich grosse Anteile an einem zuvor in Alleineigentum gehaltenen Grundstück. Beim Kauf von Immobilien im Miteigentum können unterschiedliche Quoten für die einzelnen Miteigentümer/innen festgelegt werden.

Fazit: Ist Miteigentum an einer Liegenschaft für Sie passend?

Für Anleger/innen, die sich für eine Immobilieninvestition interessieren, kann Miteigentum eine gute strategische Option sein. Besonders Miteigentumsanteile an professionell verwalteten Immobilien bieten Vorteile gegenüber anderen Eigentumsformen:

• Im Gegensatz zum Alleineigentum ist das erforderliche Kapital überschaubar. 
• Verglichen mit einer Anlage im Gesamteigentum bleiben Investor/innen schnell handlungsfähig, da sie allein über ihren Miteigentumsanteil verfügen können. 

Miteigentum ermöglicht Investoren/innen eine hohe Diversifikation, da der Kapitaleinsatz vergleichsweise gering ist. Dazu kommen steuerliche Vorteile, die Immobilienbesitzer/innen geltend machen können. Wer in den stabilen Schweizer Immobilienmarkt investieren will, kann also mit Miteigentum solide, verlässliche Mietzinseinnahmen erzielen. Bei der Auswahl des Miteigentums sollten Investor/innen vor allem auf eine professionelle Abwicklung, transparente Prozesse und eine reibungslos funktionierende Verwaltung setzen, um den eigenen Zeit- und Kostenaufwand zu minimieren.