Brutto­rendite, Netto­rendite & Eigen­kapital­rendite bei Immobilien berechnen

Wer investiert, den interessiert vor allem eine Kennzahl: Die Rendite. Im Fall von Immobilien stossen Investoren dabei jeweils auf eine Vielzahl an verschiedenen Rendite-Begriffen wie der Bruttorendite, Nettorendite und Eigenkapitalrendite. In diesem Blogartikel erfahren Sie deren Unterschiede und Berechnungsgrundlagen.

Was ist Rendite?

Der Begriff Rendite stammt ursprünglich aus dem Italienischen (rendita; «Einnahmen») und steht für einen in Prozent der Investitionssumme ausgedrückten Kapitalertrag, den ein Investor innerhalb eines Jahres erzielt. Kurz gesagt: Die Rendite zeigt auf, wie rentabel eine Investition ist.

Erzielt also eine Investition mit CHF 100’000 eine durchschnittliche Rendite von 5%, bedeutet dies einen Jahresertrag von CHF 5’000.

Im Finanzwesen spielt die Rendite eine grosse Rolle als Vergleichswert, um unterschiedliche Investitionsmodelle oder Anlagemöglichkeiten miteinander vergleichen zu können. Damit der Vergleich aber auch etwas taugt, sollte man immer darauf achten, von welcher Rendite die Rede ist; handelt es sich um die Brutto- oder Nettorendite? Bei Immobilienanlagen wird der Fall dann noch etwas komplexer – oft wird hier auch die Eigenkapitalrendite genannt. 

Abhängig von der Art des Investments und des Landes, in dem die Investition getätigt wird, kann es deutliche Unterschiede in der Besteuerung geben. Im folgenden Artikel werden steuerliche Überlegungen jedoch ausgeklammert.

Immobilien als Kapitalanlage

Immobilien als Kapitalanlage sind gefragt – gerade in turbulenteren Zeiten. Das ist vor allem auf ihre relativ hohe Wertstabilität bei verhältnismässig attraktiven Renditen zurückzuführen. Aber auch das aktuelle Niedrigzinsumfeld macht eine Investition in Immobilien interessanter als andere Kapitalanlagen. Denn Immobilien haben einen bedeutenden Vorteil; kaum eine andere Anlageform bietet die Möglichkeit, mit dem Beizug von Fremdkapital die erzielte Rendite zu steigern. Genau das ist nämlich bei Immobilien möglich; mit der Aufnahme einer (aktuell) kostengünstigen Hypothek kann ein Investor seinen Ertrag im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital vervielfachen. Dies ist der so genannte Hebeleffekt. Ein Rechenbeispiel dazu finden Sie in der nachfolgenden Tabelle.

Mehr zum Thema Immobilienkauf finden Sie im Blogartikel «Mehrfamilienhaus kaufen: ist jetzt der richtige Zeitpunkt?».

Rendite vs. Dividende vs. Gewinn

Wer im Finanzwesen kein Experte ist, dem können die diversen Fachbegriffe schon mal zuviel werden. Auch wenn es um den Ertrag einer Investition geht, werden immer wieder verschiedene Begriffe genannt, darunter Rendite, Gewinn, Dividende oder Zins. Aber wo liegt der Unterschied?

Zwischen der Rendite und dem Gewinn liegt der Unterschied lediglich in der Darstellung; während der Gewinn in absoluten Zahlen ausgedrückt wird, zeigt die Rendite den Ertrag relativ zur investierten Summe an. Das macht einen Vergleich zu anderen Anlageformen einfacher.

Zinsen und Dividenden wiederum sind anlagespezifische Begriffe. Vom Zins spricht man bei Obligationen, von der Dividende bei Aktien. Der Zins ist eine jährliche Zahlung für Obligationäre, ist jedoch im Gegensatz zur Dividende nicht vom Gewinn abhängig, sondern wird bereits dann festgelegt, wenn die Obligation herausgegeben wird.

Die Dividende ist, wie oben bereits erwähnt, abhängig vom Gewinn einer Unternehmung. Erzielt also die Firma keinen Gewinn, gehen meist auch die Aktionäre leer aus. Will man nun Aktien mit einer anderen Anlageform vergleichen, muss man dafür die durchschnittliche Rendite der Aktie berechnen. Wie das geht, sehen Sie im nachfolgenden Rechenbeispiel.

Gehen wir von einem Einstandspreis (Aktienkurs beim Kauf) von CHF 100 aus*. Nach einem Jahr liegt der Aktienkurs bei CHF 105 und die Aktie hat eine Dividende von CHF 1 erwirtschaftet. Der Gewinn liegt also bei CHF 6.

Die Aktie hat also eine durchschnittliche Rendite von 6 % erzielt.

So berechnet man die Rendite bei Immobilien: Bruttorendite und Co. im Überblick

Bruttorendite: Definition & Formel

Die Bruttorendite setzt den Kaufpreis einer Immobilie mit den zu jährlich zu erwartenden Mieteinnahmen in ein Verhältnis. Die Formel zur Berechnung lautet:

Die Bruttorendite ist ein erster wichtiger Indikator für die Beurteilung einer Immobilienanlage. Für definitive Kaufentscheide ist sie jedoch zu ungenau, da sie zu wenig situativ ist. Im Falle von Crowdhouse ist die Bruttorendite bei Liegenschaften für den Alleinkauf jeweils transparent ausgewiesen. Für den effektiven Investitionsentscheid stehen auf der Plattform allerdings zahlreiche weitere Szenarioanalysen und Unterlagen zur Verfügung.

Nettorendite: Definition & Formel

Ausgehend von der Bruttorendite werden bei der Berechnung der Nettorendite die zu erwartenden jährlichen Kosten von den zu erwartenden jährlichen Mieteinnahmen abgezogen und erst dann ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt. Dementsprechend lautet die Formel zur Berechnung:

Unter die zu erwartenden Kosten fallen Punkte wie Honorare für die Bewirtschaftung, Instandhaltungskosten, Unterhaltskosten oder Revisionskosten. Beim Kauf einer Liegenschaft liefert die Nettorendite gegenüber der Bruttorendite eine aussagekräftigere Kennzahl, da Sie neben den Erträgen auch die anfallenden Kosten mit einbezieht.

Eigenkapitalrendite: Definition & Formel

Bei der Finanzierung von Immobilien kann, wie oben bereits erwähnt, durch den Einsatz von Fremdkapital ein Hebel erzeugt werden, dank dem sich höhere Renditen erzielen lassen. Die Eigenkapitalrendite setzt die Erträge nach Abzüge aller Kosten (inkl. Hypothekarzins und Amortisation) mit dem von Ihnen eingesetzten Eigenkapital (= Kaufpreis der Liegenschaft) in ein Verhältnis. Die Formel für die Berechnung lautet:

Wenn Sie für die Finanzierung Ihrer Immobilie Fremdkapital aufwenden, müssen Sie für diesen Kredit einen Zins bezahlen. Übersteigt der Kredit 66.67% des Kaufpreises, muss der Betrag, der oberhalb dieser zwei Drittel liegt, innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden (Amortisation = Rückzahlung des Kredits). Die Kosten für Zins und Amortisation müssen Sie bei der Berechnung der Eigenkapitalrendite jeweils in den Kosten einkalkulieren und von den Mieteinnahmen abziehen. Die Eigenkapitalrendite ist eine der zentralen Kennzahlen bei den Renditekalkulationen von Crowdhouse. Sie ist sowohl bei Liegenschaften im Allein- und Miteigentum in den publizierten Finanzprognosen einfach nachzuvollziehen.

Ausschüttungsrendite: Definition & Formel

Um die Nachhaltigkeit einer Immobilie zu gewährleisten, ist es sinnvoll, einen Teil der generierten Erträge für allfällige Renovationen oder Ähnliches zurückzustellen. Die Formel für die Berechnung der Ausschüttungsrendite lautet deshalb:

Gemäss gängiger Immobilientheorie wird empfohlen, rund 1 % des Marktwertes pro Jahr zurückzustellen. Im Falle des Miteigentums ist bei Crowdhouse eine entsprechende Rückstellung bereits berücksichtigt.

In der nachfolgenden Tabelle soll anhand einer Beispiel-Immobilie aufgezeigt werden, wie unterschiedlich die jeweiligen Renditen ausfallen können. Die Eckdaten der Liegenschaft sind folgende:

Kaufpreis: CHF 3 Mio.
Investiertes Kapital: CHF 1 Mio.
Nettomietertrag: CHF 120’000
Finanzierungs- & Amortisationskosten: CHF 40’000
Rückstellungen: CHF 30’000

Mit dem Einsatz von Fremdkapital kann die Rendite also von 4 % Bruttorendite auf ganze 8 % Eigenkapitalrendite verdoppelt werden. Es muss jedoch beachtet werden: Kosten wie auch Einnahmen für die Kalkulation beruhen in der Regel auf Prognosen. Die tatsächlichen Werte können von den Vorhersagen abweichen.

Was ist eine gute Rendite?

Die Frage, was eine gute Rendite bei Immobilien ist, kann nicht abschliessend beantwortet werden. Es kommt dabei vor allem auf die individuellen Bedürfnisse des Investors an. Jemand, der den Schwerpunkt eher auf Sicherheit legt, wird Immobilien bevorzugen, die eine gute Vermietbarkeit aufweisen (z.B. zentrale, gut erreichbare Lage), dafür jedoch einen höheren Preis in Kauf nehmen. Welche Faktoren die Rendite besonders beeinflussen, erfahren Sie im nachfolgenden Abschnitt.

Generell kann jedoch gesagt werden, dass es bei einer Bruttorendite von unter 2 % schwierig wird, kostendeckend zu bleiben.

Diese Faktoren beeinflussen die Rendite

Wie oben bereits erwähnt, gibt es Faktoren, welche die Rendite einer Immobilie massgeblich beeinflussen können. Schaut man sich die Variablen der Formel an, kann man daraus bereits erste Rückschlüsse ziehen; so steigt oder sinkt die Rendite, wenn sich Kaufpreis, Mietertrag oder Kosten verändern.

Welche Faktoren beeinflussen den Kaufpreis?

Die Lage einer Immobilie beeinflusst Ihren Kaufpreis zu einem grossen Teil. So ist eine Immobilie im Stadtzentrum meist sehr gefragt (gute Verkehrsanbindungen, zahlreiche Arbeitsplätze in der Umgebung etc.) und liegt dadurch auch preislich etwas höher. Steigt nun der Kaufpreis bei gleichbleibendem Ertrag, sinkt die Rendite.

Natürlich ist der Kaufpreis auch abhängig von Zustand & Ausbaustandard einer Immobilie. Eine komplett sanierte Liegenschaft wird in der Tendenz zu einem höheren Preis verkauft als eine Immobilie mit Renovationsbedarf.

Welche Faktoren beeinflussen den Mietertrag?

Auch für den Mietertrag ist die Lage zu einem gewissen Grad relevant. In gut erschlossenen Quartieren liegt die durchschnittliche Miete höher als in Quartieren ausserhalb des Ortes. Ein höherer Mietertrag bei gleichbleibendem Kaufpreis steigert die Rendite.

Hat eine Liegenschaft einen attraktiven Ausbaustandard oder wurde sie erst kürzlich renoviert / saniert, kann die Miete ebenfalls höher angesetzt werden als in älteren oder weniger gut ausgebauten Immobilien.

Welche Faktoren beeinflussen die Kosten?

Die Kosten sind ein äusserst variabler Punkt beim Kaufprozess. So beeinflussen die Höhe der Hypothek, aber auch allfällige Steuern (z.B. Handänderungssteuer) oder Honorare (Makler- oder Verwaltungshonorar) die Kosten. Ein wichtiger Punkt sind auch die Betriebs- und Instandhaltungskosten: Ist ein Haus eher älter, fallen in der Regel auch die Kosten für den Unterhalt höher aus als bei Neubauten.

*Zur Vereinfachung wird lediglich der tatsächliche Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten und -gebühren gerechnet.