Dunkle Wolken am Horizont? | Marktausblick für Rendite-Immobilien

Das Immobilienunternehmen IAZI hat in dieser Woche mit einer neuen Studie Schlagzeilen gemacht. Die Prognose: Direktanlagen in Schweizer Rendite-Immobilien verlieren in Zukunft an Attraktivität. Das aufgrund der aktuellen Zinssituation und auch in Hinblick auf die Situation bei den institutionellen Anlegern, die gesetzlich maximal 30% ihrer Anlagen in Immobilien allozieren dürfen und deshalb gezwungen sein könnten, Anlagen abzustossen. Sind die Wolken am Horizont tatsächlich so düster? Wie ist diese Studie einzuordnen und wie ist der mediale Kontext einzuordnen? CEO Robert Plantak und Michael Meier gehen in dieser Folge des How to Real Estate Podcasts dieser Frage nach und diskutieren dabei auch die Midterm Elections in den USA und die neuesten Inflationszahlen.

Hinweis: Der folgende Text ist ein Ausschnitt aus dem Podcast. Um den Podcast vollständig zu hören, klicken Sie einfach hier und danach auf den Play-Button.

Michael Meier: Herzlich willkommen beim How To Real Estate Podcast. Mein Name ist Michel Meier. Schön haben Sie uns auch heute wieder eingeschaltet. Wir sprechen heute über eine neue Studie des Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI, welche diese Woche erschienen ist. Und wenn ich sage wir, dann meine ich damit wie immer meinen Gesprächspartner Robert Plantak. Guten Morgen Robert!

Robert Plantak: Guten Morgen Michael!

Michael Meier: Den “How To Real Estate Podcast“ gibt es jede Woche neu auf allen Podcast-Kanälen und wie immer den Hinweis: Diskutieren Sie mit! Stellen Sie uns Ihre Fragen! Wir freuen uns darauf.

Bevor wir loslegen, noch kurz ein Hinweis in eigener Sache für alle unsere Kundinnen und Kunden, die uns zuhören. Am Samstag den 26. November 2022 findet das Symposium “Let’s Talk” des Efficiency Club im Zürcher Kongresshaus statt. Die Einladung haben Sie erhalten, falls Sie noch nicht angemeldet sind. Es wartet ein hochkarätiges Panel, unter anderem mit Sebastian Kurz, Ex-Bundeskanzler der Republik Österreich, Sarah Wagenknecht, dem Fernsehmoderator Markus Lanz, den CEOs von Nestle und Swiss und vielen weiteren hochkarätigen Referentinnen und Referenten. Wird sicher ein spannender Tag und eine schöne Gelegenheit, mit uns ins Gespräch zu kommen. Ich werde da sein. Ich glaube, du planst auch dort zu sein, oder? 

Robert Plantak: Ich bin leider abwesend. 

Michael Meier: Robert ist leider abwesend, aber es sind viele andere Leute von Crowdhouse da. Selbstverständlich haben Sie auch als nicht Kunde/in die Möglichkeit teilzunehmen. Melden Sie sich dafür direkt beim Efficiency Club an. Alle Informationen dazu finden Sie auf deren Homepage.

Nun aber zu unserem heutigen Thema IAZI, das ist das Unternehmen von Donato Scognamiglio. Sie haben in dieser Woche eine neue Studie publiziert, die Schlagzeilen gemacht hat. Wir beide haben uns das angeschaut und doch einigermassen mit der Stirn gerunzelt. Zum einen wegen inhaltlichen Punkten, die wir heute diskutieren wollen, aber dann vor allem auch wegen der Art und Weise, wie das medial inszeniert wurde.

Ganz von vorne – die Kernaussage bezüglich Rendite-Immobilien war: Die bisherige positive Differenz zwischen der Nettorendite von Anlage-Immobilien und 10-jährigen Bundesobligationen hat sich durch die Zinswende drastisch verringert. Nun lohnen sich Immobilien-Direktanlagen immer weniger. Es wird zu Preisrückgängen kommen und bei Mehrfamilienhäusern sind diese bereits zu beobachten. 3 % gemäss den Daten von IAZI. Jetzt meine Frage zu diesen 3 % Preisrückgängen, die deren Index für Mehrfamilienhäuser aufgezeichnet hat. Hast du das auch gespürt? Hat Crowdhouse das auch gespürt? Und ganz generell, ist so ein Preisrückgang von 3 % spürbar oder ist das immer noch im Bereich von Peanuts? Oder wie muss man das einordnen? 

Robert Plantak: Einen Preisrückgang so gesehen haben wir nicht gespürt. Was wir natürlich gespürt haben ist: Es wurden ja für gewisse Objekte von gewissen Investoren, zu Zeiten der massiven Geldschwemme, während der andauernden Covid Pandemie, teilweise sehr hohe Spitzenpreise bezahlt. Auch bei diesen Spitzenpreisen haben wir nicht beobachtet, dass der breite Markt diese akzeptiert hat. Das sind vereinzelte Transaktionen, die da gelaufen sind.

Bei den meisten Liegenschaften haben wir einfach auch während der Pandemie einen weiterhin positiven Preistrend erlebt. Was wir jetzt sehen ist, dass diese auch schon für damalige Verhältnisse völlig überrissenen Spitzenpreise jetzt nicht mehr bezahlt werden. Das es da insofern einen Rückgang gab, dass man einfach diese Spitzen nicht mehr sieht, kann ich absolut bestätigen und ich finde das gut. Dies hat uns so auch nie tangiert. Einerseits haben wir diese Preise so auch nie bezahlt und hätten sie auch nicht bezahlt. Andererseits sehen wir auf dem Niveau, auf dem wir damals eingekauft haben, eher Preisstabilität.

Was man gesehen hat, jetzt in den vergangenen Monaten, war glaube ich auch keine Überraschung. Bei der ersten Zinswende, die jedoch für die meisten Marktteilnehmer sehr überraschend kam, hat ein paar Tage und Wochen ein bisschen Zurückhaltung geherrscht, einfach um das mal zu verdauen, neu einzurechnen, Alternativen zu prüfen und dann quasi noch mal nachzurechnen.

Ma hat gemerkt, dass es so eine Zurückhaltung gab, bis das Ganze verdaut war. Es hat sich aber jetzt in den vergangenen Tagen und Wochen wieder recht deutlich normalisiert und läuft eigentlich wieder ganz normal. So wie kurz vor Pandemie-Beginn oder während der Anfangsphase der Pandemie. Vielleicht haben die jetzt in dieser Studie ein paar von diesen Spitzenpreisen aufgegriffen und dann quasi bei denen diese 3 % genommen. Das kann durchaus sein. Aber dies ist absolut nicht im allgemeinen Markt von unserer Seite aus zu beobachten, sondern eher stabil gebliebene Preise und recht stabil gebliebenen Nachfrage bei weiterhin sinkendem Angebot. 

Michael Meier: Diese Aussage basiert dann ihrerseits auf ganz einfachen Parametern. Die Zinswende und auch die Aussicht auf noch weiter steigende Zinsen. Das ist in der Theorie ganz logisch. Und dann auch noch mit der Annahme, dass die Schweizer Wirtschaft weniger stark wächst, als dies vielleicht ursprünglich prognostiziert wurde. Auf der anderen Seite, einfach der Vollständigkeit halber, sagt die Studie aber auch, es gibt auf der anderen Seite zwei Faktoren die dem entgegenstehen. Das ist zum einen die Aussicht auf steigende Mietpreise und zum anderen die immer noch sehr starke Zuwanderung.

Ein zweiter Punkt: Den fand ich schon ein bisschen salopp umgesetzt. Wir haben es in der letzten Folge kurz angeschnitten. Ein Hauptgrund, dass die Preise unter Druck kommen könnten. Da bringen sie die institutionellen Investoren ins Spiel, weil die haben die Vorgabe, 30 % der Anlagen dürfen maximal in Immobilien alloziiert sein. Wenn natürlich aber alle anderen Anlageklassen, das heisst Aktien etc. sinken, dann geht diese Quote natürlich hoch, ohne dass aktiv Neue dazu gezogen werden.

Und sie kommen eigentlich zum Schluss. Okay, das wird so sein. Das heisst, Pensionskassen und Versicherungen werden dazu gezwungen sein, jetzt diese Anlagen abzustossen und auf den Markt zu werfen.

Meine Fragen an dich, wie funktioniert das eigentlich überhaupt? Wer entscheidet das überhaupt? Und ist das wirklich quasi ein täglicher Liveticker, den da diese Institutionellen beobachten müssen und dann einfach gezwungen sind? Es gibt ja schon einen Unterschied zwischen “wollen” und “müssen”. Ich glaube auf der “Wollen”-Seite – da war letztens auch ein Artikel in der Handelszeitung, wo ganz klar geschrieben steht, das diese Direktanlagen in Immobilien für Institutionelle momentan extrem wichtig und auch extrem gefragt sind. Da sie einfach eines der beständigsten, stabilsten und zuverlässigsten Assets sind. Ich glaube nicht, dass es ein grosses “Wollen” gibt diese Anlagen abzustossen. 

Robert Plantak: Wie es genau bei jedem einzelnen Institutionellen aussieht, weiss ich natürlich nicht. Das hängt stark davon ab, wie diese sonst aufgestellt sind. Was sie für eine Strategie haben und so weiter. Aber ich sage jetzt mal, was ich so beobachte – auch bei potenziellen Käufer-Parteien, wenn wir verkaufen – ist, dass nach wie vor in ähnlichem Umfang gekauft wird. Es ist nicht zu spüren, dass weniger gekauft wird. Bezüglich des Drucks. Ich habe vorhin kurz geschaut, wo aktuell die Bundesobligationen stehen. 

Michael Meier: Ich glaube bei 1%, oder? 

Robert Plantak: Ja knapp 1 %, 1,083 %, für eine Laufzeit von zehn Jahren. Da haben wir doch auch eine ziemliche Schwankung bei den Bundesobligationen. Hoch, runter, hoch, runter. Weisst du, so eine sichere Wette ist das ja dann auch nicht. Wenn dann irgendwann früher als erwartet diese Zins-Pivot kommt und so weiter, sieht das dann auch nicht mehr ganz so interessant aus. Und ich meine, jetzt vergleich mal 1 % Nettorendite auf diesen Bundesobligationen ohne Berücksichtigung der Kursentwicklung und vergleich das mit Nettorenditen von Immobilien, die du in der Regel gut bei 3 % hast. Das ist immer noch das Dreifache.

Du hast es vorhin gesagt die Institutionellen, die gehen von sehr langen Laufzeiten aus. Quasi fast schon generationenübergreifend. Häufiger auch für ihre Renten-Produkte und so weiter. Da gibt es meiner Meinung nach für sie immer noch keine bessere Alternative als direkt gehaltene Immobilien-Anlagen. Und da sehen wir auch quasi, dass das genau auch so bleibt.

Jetzt die andere Frage, ob Sie verkaufen wollen. Das bezweifle ich aus dem gleichen Grund. Die werden das machen, was sie immer machen, in der Regel das abstossen, was nicht mehr in die Strategie passt. Das haben Sie schon immer so gemacht. Oder Kapital immer neu alloziieren, dass Sie zum Beispiel sagen, Sie nehmen ältere Objekte mit wenig Potenzial aus dem Bestand heraus, deinvestieren dort und kaufen sich dann vielleicht neue Projekte oder Neubauprojekte. Aber dass die Immobilien-Quote sinkt sehe ich aktuell nicht als Option. Man muss ja auch ein bisschen schauen, weisst du, nicht die ganze Immobilien-Quote besteht aus direkt gehaltenen Immobilien. Da gibt es auch ganz viele indirekt gehaltene Immobilien-Anlagen, sei es über Anlage, Stiftungen oder Fonds…