Die Bedeutung der Lage bei Immobilieninvestments | Was ist Mikro- und Makrolage?

Rendite ist eine Frage der Lage, Lage, Lage! Dass Lage bei Immobilien so unglaublich entscheidend ist, wird einem seit Jahrzehnten immer und überall um die Ohren gehauen – und es stimmt ja auch. Aber ganz ehrlich. Wenn man Sie fragen würde, wieso die Lage so extrem wichtig ist – hätten Sie aus dem Stehgreif eine Antwort bereit?

Auf die Frage nach der Wichtigkeit der Lage gibt es mehrere Antworten. Einige relativ banale. Und ein paar komplexere. Die banalste Antwort ist: Lage hat einen extremen Einfluss auf den Preis. Das genau gleich Haus kostet wesentlich mehr, wenn es statt irgendwo im Nirgendwo an der Zürcher Goldküste steht. Der Grund? Angebot und Nachfrage: Sie werden schlichtweg mehr Leute finden, die Interesse an Ihrem Haus haben, wenn es an einem Ort steht, an dem viele Leute gerne leben möchten. So weit so verständlich.

Immobilien sind unbeweglich

Wenn es um Lagebeurteilungen von Rendite-Immobilien geht, spielen weitere Überlegungen eine Rolle. Punkt 1: Wenn Sie ein solches Objeket erwerben, hoffen Sie natürlich im besten Fall auch auf eine Wertsteigerung. Vordergründig geht es Ihnen aber um etwas anderes. Sie generieren mit Mieteinnahmen einen fortlaufenden Cash-Flow. Der kommt allerdings nur Zustande, wenn ihre Wohnungen auch vermietet sind. Die besten Chancen dazu haben sie, wenn Ihr Objekt in einer Region steht, wo viele Leute arbeiten und wohnen wollen. Punkt 2: Bei der Generierung dieser Cashflows spielt Zeit eine grosse Rolle – Immobilien sind langfristige Anlagen und sie wollen diese Cashflows wenn möglich über einen längeren Anlagehorizont generieren. Das Wort «Immobilie» kommt vom lateinischen «im-mobilis» was soviel heisst wie unbeweglich. Einfach gesagt: Wenn Sie eine Immobilie erwerben, bleibt diese an Ort und Stelle stehen. Der Standort um die Immobilie kann sich im Laufe der Zeit mitunter stark verändern. Wenn sich die Ausgangslage am Standort verschlechtert, können Sie Ihr Objekt nicht einfach einpacken und verschieben. Potentiale und Gefahren sind deshalb wesentliche Faktoren, die bei einer Lagebeurteilung miteinfliessen müssen.

Von was für Faktoren sprechen wir, wenn wir die Qualität einer Lage beurteilen? Um diese Frage zu beantworten, müssen wir uns erst einmal zwei verschiedene Betrachtungsweisen vor Augen führen. Bei Immobilienstandorten unterscheidet man generell zwischen Mikro- und Makrolagen.

Mikrolage

Bei der Analyse einer Mikrolage konzentriert man sich auf das Umfeld eines Grundstücks. Konkret geht es um eine Gemeinde, einen bestimmten Stadtteil, ein Viertel oder eine Strasse. Dabei werden insbesondere folgende Faktoren berücksichtigt:

• Verkehrsaufkommen
• ÖV-Haltestellen
• Schulisches Angebot
• Freizeitangebot
• Lärm- und Geruchsemissionen
• Sonneneinstrahlung
• Restaurants, Bars und Einkaufsmöglichkeiten
• Einwohnerstruktur

Makrolage

Der Begriff Makrolage bezieht sich auf die Angebots- und Nachfragesituation eines Immobilienstandorts im Sinne einer Region (konkret einer Gemeinde oder Stadt). Dabei werden unter anderem folgende Aspekte analysiert:

• Anbindung an das Schienen- und Strassennetz
• Historische Zuwanderung
• Infrastruktur
• Geplante Entwicklungsprojekte
• Bautätigkeit und Leerstände
• Arbeitsplätze
• Wirtschaftsstärke der Region
• Steueraspekte

Bei einer Lagebeurteilung werden Aspekte aus Mikro- und Makrolage miteinander kombiniert.

Lagekategorien

Wenn wir von der Qualität von Lagen sprechen, benötigen wir konkrete Metriken als Anhaltspunkte – denn: was heisst schon gut oder schlecht? Eine bekannte Variante ist die Einteilung von verschiedenen Standorten in A-, B-, C- oder D-Lagen. Das Problem – eine konkrete Definition gibt es dafür – insbesondere in der Schweiz – nicht. Es ist nicht scharf definiert, wann ein Standort eine A-, B- oder C-Lage ist. Als oberflächliche Betrachtung sind die Begriffe aber durchaus geläufig.

Bekannt ist in diesem Zusammenhang auch der Begriff der ABBA-Strategie. Das hat nichts mit der schwedischen Popgruppe zu tun, sondern beschreibt lediglich einen Ansatz, sich beim Kauf insbesondere auf zwei Segmente zu konzentrieren: Standorte mit exzellenter A-Mikrolage an zweitklassigen B-Standorten. Und Objekte mit zweitklassigen B-Mikrolagen an erstklassigen A-Makro-Standorten. A-B-B-A – oder eben ABBA.

Professionelle Lageratings

Professionelle Bewertungsfirmen greifen bei der Lagebeurteilung auf ein klassisches Notensystem zurück. Für Mikro- und Makrolage wird mit einer Dezimalstelle eine Bewertung zwischen 1 und 5 vergeben, wobei 1 die schlechteste und 5 die beste Note ist.

In diesem Beispiel ist die Mikrolage mit 3.0 und die Makrolage mit 4,2 bewertet. Es handelt sich also wohl um eine Immobilie in einer grösseren Metropolregion an einer durchschnittlichen Mikrolage. Diese Lagebeurteilungen werden für die Gesamtnote der Liegenschaft entsprechend gewichtet. Je grösser der Anteil am Bewertungskreis, desto mehr Gewicht hat die entsprechende Note in der Gesamtbeurteilung.