Ausnützungsziffer | Wie man sie definiert, berechnet und in der Bauordnung findet

Wenn es um die Bebauung eines Grundtücks geht, gibt es zahlreiche rechtliche Vorgaben – eine davon ist das Einhalten der Ausnützungsziffer. In dieser Folge von How to Real Estate erfahren Sie, was die Ausnützungsziffer ist, wie man sie berechnet, wo man die geltenden gesetzlichen Vorgaben findet und wieso Käufer und Verkäufer von Liegenschaften die Ausnützungsziffer im Auge behalten sollten.

Wenn Sie ein Grundstück erwerben und darauf bauen wollen, dann dürfen Sie Ihre Liegenschaft nicht beliebig gross bauen. Die erlaubte Grösse ist jeweils gesetzlich geregelt und steht immer im Verhältnis zur Grundstücksgrösse. Entscheidend dabei ist die sogenannte Ausnützungsziffer: Sie beschreibt das Mass der erlaubten baulichen Nutzung. Einfach gesagt: Die Ausnützungsziffer gibt an, wieviel Prozent der Grundstücksfläche Sie schlussendlich beim Bau als Wohnfläche realisieren dürfen. Je höher diese Ziffer, desto besser – denn umso grösser ist die mögliche Bebauung.

Die Berechnungsformel für die Ausnützungsziffer ist einfach: Sie ergibt sich, wenn man die Wohnfläche durch die Grundstücksfläche dividiert:

Ausnützungsziffer = Wohnfläche / Grundstücksfläche

Wobei: die Bezeichnung Wohn- und Grundstücksfläche sind nicht wirklich präzise genug. Genaugenommen sind es die anrechenbare Bruttogeschäftsfläche und die anrechenbare Landfläche – zwei Begriffe, auf die wir später noch zurückkommen:

Ausnützungsziffer =Bruttogeschossfläche / Landfläche

Diese Formel ist zwar korrekt aber eigentlich geht Sie von der falschen Ausgangslage aus. Im Normalfall ist es so, dass man bei einem vorliegenden Grundstück wissen möchten, wie viel Wohnfläche darauf errichtet werden kann. Die Antwort: Man multipliziert die anrechenbare Landfläche mit der entsprechenden Ausnützungsziffer:

Bruttogeschossfläche = Landfläche x Ausnützungsziffer

Was bedeutet anrechenbar?

Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis zwischen anrechenbarer Landfläche und anrechenbarer Bruttogeschossfläche. Hier stellt sich die Frage: Was heisst anrechenbar?

Im Falle der anrechenbaren Landfläche gehören alle Grundstücksflächen dazu, die in einer entsprechenden Bauzone liegen. Dabei ausgenommen sind allerdings: Fahrbahn- und Zufahrtsflächen, Trottoirs, Grün- und Freihaltezonen, Wälder und Gewässer, sowie Verkehrsanlagen.

Bleibt also noch zu klären, wie genau die anrechenbaren Bruttogeschossfläche definiert wird. Es ist die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen inklusive Mauer- und Wandquerschnitte. Und auch hier werden einige Flächen explizit ausgenommen. Insbesondere Korridore, Treppen und Aufzüge, Dachterassen, Balkone und Gartensitzplätze, Abstellräume für Motorfahrzeuge und Garagen und andere unbewohnte Räume wie z.B. Heizräume und Waschküchen.

ÖREB-Kataster

Wenn ich ein Grundstück besitze und wissen möchte, wie viel Wohnfläche ich darauf errichten darf, dann kann ich das relativ einfach berechnen. Alles was ich wissen muss ist die anrechenbare Landfläche des Grundstücks und die darauf geltende Ausnützungsziffer. Wo kann ich diese Daten in Erfahrung bringen? Um es vorwegzunehmen – eine schweizweit gültige Antwort gibt es hier nicht. Verschiedene Kantone kennen unterschiedliche Herangehensweisen, wie genau die Ausnützungsziffer festgelegt und handgehabt wird. Nichtsdestotrotz gibt es in der Regel einen relativ einfachen Weg, um die entsprechenden Daten und geltenden Vorschriften herauszufinden. Das funktioniert ganz einfach online: Alle Kantone verfügen über ÖREB-Kataster. ÖREB steht für öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung und diese Kataster können online eingesehen werden.

Beispiel Suchabfrage

Lassen Sie uns eine solche Suchabfrage an einem Beispiel illustrieren. Nehmen wir als Beispiel das Grundstück Lerchenstrasse 24 in Zürich – der Hauptsitz der Crowdhouse AG. Das Grundstück können Sie ganz einfach über den ÖREB-Kataster des Kanton Zürichs finden. Im ÖREB-Kataster finden Sie folgende Informationen:

1. Die Grösse der Fläche
2. Den Zonentyp (in unserem Beispiel Z6)
3. Die für das Grundstück relevante Bauordnung

Der Zonentyp, auf dem das Grundstück an der Lerchenstrasse 24 liegt, lautet Z6 und in der entsprechenden Bauordnung ist festgehalten, dass die Ausnützungsziffer für diesen Zonentyp 2,3 bzw. 230% beträgt:

Das ganze können Sie selber ausprobieren. Die ÖREB-Kataster sind öffentlich zugänglich.

Bedeutung der Ausnützungsziffer bei Transaktionen

Wir wissen nun also, was die Ausnützungsziffer ist, wie man sie berechnet und wie man sie für ein entsprechendes Grundstück herausfindet – aber wieso ist sie eigentlich wichtig?

Sie hat wesentliche Auswirkungen auf den Wert eines Grundstückes. Je höher die Ausnützungsziffer, desto besser. Bei einer grösseren Ausnützungsziffer kann mehr Wohnfläche auf dem Grundstück errichtet werden und das wirkt sich immer positiv auf den Preis aus. Das ist nicht nur wichtig, wenn Sie Bauland kaufen oder verkaufen möchten, sondern spielt auch bei Umbauten eine entscheidende Rolle. Denn egal, ob Sie eine Liegenschaft neu errichten oder umbauen wollen. In beiden Fällen gilt: Die Ausnützungsziffer, darf nicht überschritten werden. Wenn Sie beispielsweise eine ältere Liegenschaft verkaufen, bei der die Ausnützungsziffer noch nicht zu 100% ausgereizt ist, gibt das potentiellen Projektentwicklern mehr Spielraum.

Die Ausnützungsziffer ist beim Verkauf und Kauf von Liegenschaften immer ein Detail, auf das man achten sollte – insbesondere dann, wenn man unbebautes Bauland erwirbt. Und um wirklich auf Nummer sicher zu gehen, lohnt es sich, einen Spezialisten heranzuziehen oder direkt bei den öffentlichen Behörden nachzufragen.