Discounted Cash Flow | Die wichtigste Bewertungsmethode für Rendite-Immobilien

Um Immobilien zu bewerten, gibt es eine Vielzahl an verschiedenen Bewertungsmethoden. Für Mehrfamilienhäuser und Geschäftsliegenschaften ist dabei eine Bewertungsmethode besonders relevant: Die Discounted Cash Flow Methode.

Begriffserklärung

Eine erste Annäherung an diese Bewertungsmethode ergibt sich aus dem Namen. Discounted Cash Flow bedeutet soviel wie abgezinste Zahlungsströme. Das lässt den Ansatz erahnen: Die Beurteilung basiert auf Zahlungsströmen, welche auf den heutigen Wert abgezinst werden.

Die Grundidee der Discounted-Cash-Flow-Bewertung lässt sich wie folgt zusammenfassen: Der heutige Marktwert einer Immobilie wird bestimmt durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden Zahlungsströme. Diese zu erwartenden Zahlungsströme werden auf eine Zeitachse gelegt und in der Folge auf den heutigen Zeitpunkt diskontiert – also abgezinst. Mit diesem Grundprinzip vor Augen stellen sich zentrale Fragen:

1. Wie genau sind diese Zahlungsströme definiert?
2. Wie genau lassen sich zukünftige Zahlungsströme abschätzen?
3. Wie genau lassen sich die Diskontierungssätze festlegen, mit welchen diese zukünftigen Zahlungsströme auf den heutigen Wert abgezinst werden?

Zahlungsströme

Gleich wie bei einem Unternehmen gibt es bei einer Rendite-Immobilien auf der einen Seite Einnahmen – also Zuflüsse von Geld – und auf der anderen Seite Ausgaben – also Abflüsse von Geld. Die effektiven Zahlungsströme ergeben sich, wenn man die Ausgaben von den Einnahmen abzieht. Die Einnahmen bei einer Rendite-Liegenschaft ergeben sich aus den Mieterträgen. Auf der Ausgabenseite stehen all diejenigen Kosten, welche der Eigentümer nicht auf die Mieter abwälzen kann. Zu diesen Kosten gehören beispielsweise Versicherungen, Steuern sowie Unterhalt und Instandhaltung und Mietzinsausfälle.

Die Discounted Cash Flow Methode richtet den Blick in die Zukunft. Das bringt uns zu einem zentralen Problem: Wie genau kann man wissen, wie sich diese Zahlungsströme in Zukunft entwickeln werden?

Genau wissen kann man es nicht. Man muss diese Zahlungsströme anhand eines Modells konstruieren. Professionelle Immobilienbewerter machen dies mit fundierten Markt- und Standortanalysen, welche mehrere Teilbereiche umfassen. Dabei spielen insbesondere Aspekte wie Standortqualität, Bevölkerungsstruktur, die steuerliche und infrastrukturelle Situation oder das Potential von Mietzinssteigerungen eine Rolle. Entsprechende Berechnungen sind komplex und eine der wesentlichen Herausforderungen beim Erstellen einer Discounted-Cash-Flow-Bewertung. Basierend auf dieser Marktanalyse werden die zukünftigen Zahlungsströme so adäquat wie möglich modelliert.

Diskontierung

Ein weiterer wesentlicher Bestandteil der DCF-Methode ist in der Folge die Diskontierung. Die Diskontierung dient dazu, einen künftigen Zahlungsstrom auf den heutigen Wert abzuzinsen. Das bringt uns zu der zweiten Grossen Herausforderung bei der Erstellung von DCF-Bewertungen: Wie wird die Höhe dieser Diskontierungssätze festgelegt? Auch hier liegen komplexe Berechnungen zu Grunde, bei denen verschiedene Faktoren wie die Makrolage, Zustand und Alter der Liegenschaft, der Gewerbeanteil sowie weitere lage- und objektspezifische Aspekte eine Rolle spielen.

Periodisierung

Bei der Discounted Cash Flow Bewertung werden also zukünftige Zahlungsströme modelliert und auf eine Zeitachse gelegt und in der Folge werden diese Zahlungsströme mit festgelegten Diskontierungssätzen abgezinst. Theoretisch könnte man dieses Modell für einen beliebig langen Zeitraum umsetzen. Dabei gibt es aber ein Problem. Die zukünftigen Zahlungsströme können nur schwer über die gesamte Restlebensdauer einer Immobilie geschätzt werden. Je weiter die Zahlungsströme in der Zukunft liegen, desto schwieriger ist es, diese adäquat zu modellieren. Aus diesem Grund wird in der Praxis meist ein Zweiperiodenmodell verwendet. Die erste Periode umfasst in der Regel die ersten Zehn Jahre ab Bewertungszeitpunkt. Für diese Zeitspanne werden die Zahlungsströme detailliert im Bewertungsbericht abgebildet und diskontiert.

Nach den ersten zehn Jahren lassen sich die Zahlungsströme und Diskontierungen nicht mehr verlässlich voraussagen. Aus diesem Grund wird für das elfte Jahr ein sogenannter Residualwert – auch «Exit Value» genannt – ermittelt. Dieser Residualwert stellt den Barwert der Zahlungsströme ab Beginn der zweiten Periode bis zum Ende der Restlebensdauer dar. Bei einem Neubau ist diese Restlebensdauer auf 100 bis 150 Jahre festgelegt. Auch dieser Wert wird auf den Bewertungszeitpunkt abgezinst und auch der Residualwert wird anhand komplexer Berechnungen ermittelt.

Ermittlung des Marktwerts

Wie kommt nun am Ende einer DCF-Bewertung der ermittelte Marktwert zustande? Er resultiert aus der Summe der modellierten und abgezinsten Zahlungsströme aus den ersten Zehn Jahren inklusive dem ermittelten und abgezinsten Residualwert im elften Jahr. All diese abgezinsten Beträge zusammengerechnet ergeben den geschätzten Marktwert einer Immobilie.

Das adäquate Modellieren von zukünftigen Zahlungsströmen und das Festlegen von Diskontierungssätzen sind die grossen Herausforderungen bei dieser Methode und machen die Berechnung komplex und für Laien mitunter schwer nachvollziehbar. Falls Sie den Wert Ihrer Rendite-Immobilie mittels DCF-Methode ermitteln wollen, empfiehlt sich in jedem Fall die Hilfe eines professionellen Bewerters. Falls Sie Ihre Immobilie prüfen lassen wollen, stehen wir Ihnen dafür gerne zur Verfügung: