Mietpreisindex | Erhebungsmethode und Aussagekraft

Als Besitzer oder potentieller Käufer eines Mehrfamilienhauses ist es für Sie interessant, wie sich die Mietpreise in der Schweiz entwickeln. Der Mietpreisindex bietet diesbezüglich eine wichtige Messgrösse und wir schauen uns in dieser Folge von How to Real Estate an, was es mit diesem Index auf sich hat.

Definition & Abgrenzung

Der Mietpreisindex wird jährlich vom Bundesamt für Statistik erhoben. Er macht den bedeutendsten Teil des Warenkorbs des Landesindexes der Konsumentenpreise aus, der die Teuerung der Waren und Dienstleistungen in der Schweiz misst. Mit rund 18% der Ausgaben eines Haushaltes stellt die Nettomiete den grössten Ausgabenposten dar. Der Mietpreisindex ist Indikator dafür, wie sich diese Nettomieten über einen längeren Zeitraum entwickeln.

Grundsätzliche Funktionsweise vom Mietpreisindex

Wie genau funktioniert der Index? Er basiert auf rund 10’000 Stichproben, welche nach dem Zufallsprinzip ausgewählt werden. Dieser Pool an 10’000 Wohnungen soll die Mietstruktur in der Schweiz möglichst flächendeckend und repräsentativ darstellen. Um auch strukturellen Entwicklungen gerecht zu werden, wird jedes Quartal ein Achtel dieser Stichproben erneuert. So wird die Grundlage der Datenerhebung fortlaufend aktualisiert.

Erhebung

Aber wie genau werden diese Daten in der Praxis erhoben? Das entsprechende Verfahren erfolgt in drei Schritten. In einem ersten Schritt werden Privathaushalte angeschrieben um herauszufinden, ob diese in einer Miet- oder Eigentumswohnung leben. Stellt sich heraus, dass es sich um eine Mietsituation handelt, werden die Kontaktdaten der Vermieter erhoben. Falls es sich um selbstbewohntes Eigentum handelt, ist die Erhebung für die entsprechende Wohnung erledigt.

Erstbefragung

In einem zweiten Schritt erfolgt die Erstbefragung der im vorherigen Schritt ermittelten Vermieter. Das Ziel dieser zweiten Etappe ist es, sowohl die wichtigsten Merkmale wie z.B. Grösse, Baujahr und Ausstattung sowie die Nettomieten der Wohnungen zu erfassen.

Folgebefragung

Der dritte Schritt ist dann die Folgebefragung der entsprechenden Vermieter. Damit die Entwicklung der Nettomieten über einen bestimmten Zeitraum analysiert werden kann, werden entsprechende Mieten regelmässig abgefragt. Das Ziel dieser Folgebefragungen ist dementsprechend die Entwicklung der Nettomieten für die erfassten Wohnungen zu messen. Die Miete der ausgewählten Wohnungen wird während maximal zwei Jahren vierteljährlich erhoben. Spätestens nach Ablauf dieser zwei Jahre fällt eine Wohnung aufgrund der regelmässigen Aktualisierung der Stichprobe aus der Erhebung.

Aussagekraft

Soweit so gut, aber was genau sagt der Mietpreisindex schlussendlich aus? Nun ganz eifach: Der Index gibt an, inwiefern sich die durchschnittliche Höhe der Nettomieten der analysierten Wohnungen gegenüber einem bestimmten Zeitpunkt in der Vergangenheit verändert hat. Einen solchen bestimmten Zeitpunkt bezeichnet man als Basisjahr. Für ein solches Basisjahr wird ein Indexwert von 100 festgelegt. Nehmen wir an, das Jahr 2020 wird als Basisjahr festgelegt und im Folgejahr erhöhen sich die Nettomieten um 2%. Gegenüber dem Basisjahr 2020 beträgt der Index für das Jahr 2021 folgerichtig 102.

Indexbasen

Bei der Publikation des Mietpreisindex setzt das Bundesamt für Statistik alle fünf Jahre ein neues Basisjahr. Zum letzten Mal war das 2020 der Fall. Die kontinuierlich erhobenen neuen Werte können in der Folge mit verschiedenen historischen Basisjahren, sogenannten Indexbasen verglichen werden. Die festgelegten Basisjahre werden in verschiedenen Spalten festgehalten. In den jeweiligen Zeilen lässt sich dann ablesen, wie sich die aktuell erhobenen Nettomieten gegenüber den festgesetzten Basisjahren verändert haben.

Beispiel von einem Mietpreisindex

Schauen wir uns das ganze an einem Beispiel an und nehmen dafür den Wert aus dem Jahr 2021. Gegenüber dem Basisjahr 2020 beträgt der Indexwert 100.8 – das bedeutet, die durchschnittlichen Nettomieten sind seit 2020 um 0.8% gestiegen. Gegenüber dem Basisjahr 2015 beträgt der Indexwert 104.8. Dies bedeutet also, seit 2015 sind die Mieten um 4.8% gestiegen. Und gehen wir noch weiter zurück, ins Basisjahr 2005, beträgt der Indexwert 120.1 – heisst also seit 2005 sind die Mieten gemäss Mietpreisindex um über 20% gestiegen.

Fazit

Der Mietpreisindex ist eine Kennzahl, welche Immobilieninvestoren definitiv kennen, verstehen und auf dem Radar haben sollten. Gleichzeitig ist es wichtig zu begreifen, was man aus diesem Index ablesen kann und was eben nicht. Verschiedene Aspekte wie beispielsweise unterschiedliche Mietpreistypen oder regionale Unterscheidungen sind dem Index nur beschränkt zu entnehmen. Wo dabei genau die Schwierigkeiten sind und welche Aspekte mit dem Mietpreisindex eben nicht abgebildet werden, behandeln wir in einer weiteren Folge von How to Real Estate.