Der Referenzzinssatz und sein Einfluss auf den Immobilienmarkt

Der Referenzzinssatz regelt die Gestaltung der Mieten und deren Anpassung. Er ist an den Hypothekarzins gekoppelt und eines der wichtigsten Instrumente, die das Schweizer Mietrecht vorsieht. Für den Vermietenden stellt der Referenzzinssatz eine Möglichkeit dar, höhere Hypothekarzinsen mittels erhöhtem Referenzzinssatz auf die Miete aufzuschlagen. Doch das gilt nicht in jedem Fall. Ausserdem ist der Referenzzinssatz für jede Ausgangslage die erste Wahl bei der Mietzinsgestaltung. Wie der Referenzzinssatz genau funktioniert und welchen Einfluss er auf den Immobilienmarkt hat, wird in diesem Artikel erklärt.

Definition des hypothekarischen Referenzzinssatzes

Der hypothekarische Referenzzinssatz ist der Durchschnittszins aller laufenden Hypothekarkredite. Mit anderen Worten: Es ist der durchschnittliche Zins aller laufender Hypotheken zur Immobilienfinanzierung. Er dient dazu, den Mietzins zu gestalten und anzupassen. Steigt der Referenzzinssatz, so können folglich die Mieten steigen. Sinkt er, so können die Mieten sinken. 

Der Referenzzinssatz gilt schweizweit. Viermal im Jahr berechnet und veröffentlicht das Bundesamt für Wohnungswesen den Referenzzinssatz. Seit seiner Einführung 2008 ist sein Wert von 3.5% auf 1.25% gesunken und zuletzt auf den 01.06.2023 erstmals auf 1.5% gestiegen. Zuvor war in einzelnen Kantonen der Zinssatz für variable Hypotheken für die Mietzinsgestaltung massgebend.

Wie wird der hypothekarische Referenzzinssatz berechnet?

Als Berechnungsgrundlage für den hypothekarischen Referenzzinssatz verwendet das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) Daten der Schweizerischen Nationalbank. Dafür gibt das BWO bei der Schweizerischen Nationalbank quartalsweise die Ermittlung des aktuellen Durchschnittssatzes für Bestands- und Neuhypotheken in Auftrag. Die Stichtage sind jeweils der 31. März, der 30. Juni, der 30. September und der 31. Dezember.

Die Schweizerische Nationalbank berechnet infolgedessen den durchschnittlichen volumengewichteten Zinssatz aller offenen Hypotheken, die Schweizer Banken erteilt haben. Diesen Durchschnittssatz rundet das BWO schliesslich kaufmännisch auf ein Viertelprozent. Wie zum Beispiel im Dezember 2022: Der Mischsatz laufender Hypotheken lag laut Schweizer Nationalbank am Stichtag bei 1.18%. Das BWO rundete diesen Wert kaufmännisch auf das nächste Viertelprozent, was einen hypothekarischen Referenzzinssatz von 1.25% ergab. 

Entwicklung Referenzzinssatz 2008–2023

Er ist seit dem 10. September 2008 in Kraft. Seit seiner Einführung ist er nie gestiegen, sondern über die Jahre hinweg stufenweise gefallen. So lag der er 2008 noch bei 3.5%. Seit Anfang 2020 stagnierte er bei 1.25 %. Nun ist er Mitte 2023 auf 1.5 % gestiegen.

Warum reagiert der Referenzzinssatz verzögert auf Marktentwicklungen?

Der Referenzzinssatz spiegelt nur mit Verzögerung die zum Erhebungszeitpunkt aktuelle Zinspolitik in der Schweiz wider. Der Grund dafür liegt in der Berechnung des hypothekarischen Referenzzinssatzes. Es handelt sich um einen gerundeten Durchschnittswert.

Bei der Berechnung des Referenzzinssatzes werden alle ausstehenden Hypotheken, bestehende wie neue Hypotheken, auf Basis ihres Volumens berücksichtigt. Kurzfristige Erhöhungen der Hypothekarzinsen führen folglich nicht automatisch und sofort zu einem höheren Referenzzinssatz.Das lässt sich beispielsweise gut am Verlauf der Zinsentwicklung 2022 nachvollziehen: 2022 haben sich die Hypothekarzinsen zum Teil mehr als verdoppelt, jedoch hat sich dadurch der Durchschnittssatz für laufende Hypotheken kaum verändert. Da in den Jahren zuvor Hypotheken zu tieferen Zinsen abgeschlossen wurden, konnten die kurzfristigen Zinssprünge den Durchschnitt nicht erhöhen. Der Referenzzinssatz ist infolgedessen stabil bei 1.25% geblieben. Hinzukommt, dass der Referenzzinssatz kaufmännisch um ein Viertelprozent gerundet wird. Folglich muss der Durchschnittssatz erst einen gewissen Schwellwert über- oder unterschreiten, um einen Zinssprung des Referenzzinssatzes auf den nächsten Wert zu verursachen.

Wie hoch ist der Referenzzinssatz aktuell?

Er liegt aktuell bei 1.5%. Er wurde am 1.6.2023 vom Bundesamt für Wohnen (BWO) veröffentlicht und gilt für das dritte Quartal 2023. Die nächste Veröffentlichung des Referenzzinssatzes steht am 1. September 2023 bevor und kann auf der Seite des BWO eingesehen werden.

Wie entwickelt sich der Referenzzinssatz 2023

Seit seiner Einführung 2008 ist der Referenzzinssatz nicht gestiegen. Angesichts steigender Zinsen für Hypotheken wird jedoch in Fachkreisen eine Trendwende der Entwicklung des Referenzzinssatzes erwartet. Nun ist eine erste Zinssteigerung auf 1.5 % eingetroffen. Die Prognosen für die weitere Entwicklung des Referenzzinssatzes 2023 gehen auseinander. Es könnten potentiell nun abermalige Steigerungen des Referenzzinssatzes folgen.

Unser How to Real Estate Video behandelt dieses Thema sowie den Zusammenhang von Leitzinsen und der Schweizer Inflation vertieft:

Wann steigt der Referenzzinssatz?

Der Referenzzinssatz steigt, wenn der durchschnittliche Zins laufender Hypotheken in der Schweiz auf längere Sicht steigt. Das passiert zum Beispiel bei generellen Zinserhöhungen. Wie etwa 2022 durch den Entscheid der Schweizerischen Nationalbank zur Erhöhung des Leitzinses. Das hatte zur Folge, dass sich innerhalb des ersten Halbjahres die Hypothekarzinsen mehr als verdoppelt haben. 

Da der Referenzzinssatz aber mit Verzögerung auf die Zinsentwicklung reagiert, erhöht er sich bei einem kurzfristigen Anstieg der Hypothekarzinsen nicht. Erst wenn die Zinsen langfristig steigen, erhöhen sie auch den Durchschnittssatz. Für eine nächste Erhöhung des Referenzzinssatzes auf 1.5% muss der Durchschnittssatz eine Schwelle von 1.38% überschreiten, um kaufmännisch auf das nächsthöhere Viertel gerundet zu werden.

Wann sinkt der Referenzzinssatz?

Der Referenzzinssatz sinkt, wenn der Durchschnittswert aller laufender Hypothekarkredite sinkt. Damit der Referenzzinssatz erneut sinkt, muss der durchschnittliche Zins für Hypotheken die Schwelle von 1.13% unterschreiten. Auf dieser Basis wird dann der Referenzzinssatz ermittelt: Der Wert wird kaufmännisch auf das nächste Viertel abgerundet, das heisst in diesem Fall auf 1.00%.

Welche weitere Basis für den Mietzins gibt es?

Der Referenzzinssatz ist nicht das einzige Instrument für die Anpassung des Mietzinses. Das Mietrecht sieht eine Alternative vor: die indexierte Miete. Indexmieten starten mit einem im Vertrag festgehaltenen Basiswert und orientieren sich an einem festgelegten Preisindex.

Definition des indexierten Mietzinses

Die Anpassung eines indexierten Mietzinses erfolgt jährlich gemäss einem definierten Preisindex. Steigt oder sinkt der Preisindex, so steigt oder sinkt auch der Mietzins um den entsprechenden prozentualen Wert. Mietverträge mit einer Indexklausel müssen für mindestens fünf Jahre abgeschlossen werden. Die Indexmiete ist seit der Mietrechtsrevision von 2007 in Kraft. 
Der für das Mietverhältnis gültige Preisindex muss im Mietvertrag definiert sein. Das Bundesamt für Statistik (BFS) empfiehlt dafür den Landesindex der Konsumentenpreise – kurz LIK. Der LIK bildet die Entwicklung der Ausgaben privater Haushalte für Waren und Dienstleistungen ausgehend von einem definierten Stichtag ab. Er wird seit 1921 erfasst. Das BFS revidiert den Index alle fünf Jahre und setzt dabei die neue Indexbasis auf 100 Punkte.

Wie entwickelt sich der indexierte Mietzins?

Der Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) ist seit 2000 um rund 12% gestiegen (siehe Abbildung). Folglich sind auch Indexmieten entsprechend erhöht worden, die an den LIK gekoppelt sind.

Welchen Trend zeigen Indexmieten?

Die Mehrheit der indexierten Mieten orientieren sich an der Entwicklung des Landesindex der Konsumentenpreise LIK. Dieser ist seit seiner letzten Revision 2020 (Dezember 2020 = 100) wiederum auf 104 gestiegen. 
Die weitere Entwicklung indexierter Mieten hängt von der generellen Preisentwicklung in der Schweiz ab. Frühe Prognosen gehen von weiteren Preissteigerungen für 2023 aufgrund von Inflation aus – und somit könnten auch die Indexmieten erneut steigen.

Referenzzinssatz oder Indexmiete: Welche Basis für den Mietzins ist ideal?

Darauf gibt es keine allgemeingültige Antwort. Je nach Situation kann der Referenzzinssatz oder die Indexmiete die bessere Wahl sein. Die Entscheidung muss für das entsprechende Mietobjekt und die Situation des Vermietenden fachlich beurteilt werden. 

Wichtige Faktoren für die Basis des Mietzinses sind unter anderem:

• Wie ist die wirtschaftliche Marktsituation?
• Sind Renovationen und grössere Arbeiten an der Immobilie geplant?
• Wie hoch sind die Mieten auf dem Markt aktuell? 
• Wie wird die Immobilie finanziert? 
• Wie sieht die finanzielle Situation des Vermietenden aus? Beispielsweise kann die Indexmiete grösseren Schwankungen unterlegen, was zu Mieteinbussen führen kann.

Vor- und Nachteile des hypothekarischen Referenzzinssatzes

Ein Mietvertrag auf Basis des hypothekarischen Referenzzinssatzes kann sowohl Vorteile als auch Nachteile bieten. 

Vorteile des Referenzzinssatzes:

• Stabilität und Vorhersehbarkeit: Da sich der Referenzzinssatz vergleichsweise träge entwickelt, kann der Vermietende mit gewissen Mieteinkünften rechnen.
• Zinsanpassungen: Die Finanzierung steigender Hypothekarzinsen kann über einen steigenden Referenzzinssatz an den Mietenden weitergegeben werden. 

Nachteile des Referenzzinssatzes:

• Trägheit: Der Referenzzinssatz reagiert mit Verzögerung auf höhere Hypothekarzinsen. Somit müssen Vermietende zunächst die finanzielle Last alleine tragen, bevor sie die Miete aufgrund eines höheren Referenzzinssatzes anheben dürfen.
• Orientiert sich nicht zwingend an aktuellen Marktpreise: Da der Referenzzinsatz an den Hypothekarzins gekoppelt ist, kann der Mietzins hinter der Entwicklung aktueller Marktpreisen liegen. 

Vor- und Nachteile des indexierten Mietzinses

Auch ein Mietvertrag auf Basis des indexierten Mietzinses birgt seine Vor- und Nachteile. 

Vorteile der Indexmiete:

• Schutz vor Inflation: Der Mietzins entwickelt sich entsprechend eines definierten Preisindex. Somit schützt sich der Vermietende vor Inflation und Einkommenseinbussen.
• Aktuelle Marktpreise: Ein indexierter Mietzins kann im Vergleich zum Referenzzinssatz die aktuellen Marktpreise besser abbilden und so finanziell attraktiver sein. Steigt der Preisindex, so profitiert der Vermietende von höheren Mieteinnahmen.

Nachteile der Indexmiete

• Bindung an den Index: Weitere Anpassungen des Mietzinses sind grundsätzlich nicht möglich. Nach Abschluss von Arbeiten an der Immobilie kann der Mietzins nicht einfach so erhöht werden. Dies muss zuvor über eine Klausel explizit im Vertrag geregelt sein.
• Unvorhersehbarkeit: Wie sich der Preisindex entwickelt, das ist nicht vorhersehbar. Sinken die Verbraucherpreise, kann das zu geringeren Mieteinkünften für den Vermietenden führen. 

Fazit

Das Schweizer Mietrecht sieht beide Instrumente für die Anpassung des Mietzinses vor. Auf der einen Seite ist der Referenzzinssatz, der an die Entwicklung der Hypothekarzinsen gekoppelt ist. Auf der anderen Seite orientiert sich die Indexmiete an einem Preisindex. Welches Instrument für den Vermietenden mehr Sinn ergibt, das muss aufgrund der Situation, der Prioritäten und der Ziele berücksichtigt und entschieden werden.