Wichtigste Fakten zu Hypotheken auf einen Blick

Gerade beim Kauf einer Rendite-Immobilie kann es sich rechnen, einen Teil des nötigen Kapitals über eine Hypothek aufzunehmen. Investoren/innen können hier nachlesen, welche Arten von Hypotheken es gibt, welche Anbieter am besten zur eigenen Anlagestrategie passen und wovon die Zinshöhe einer Hypothek abhängt. Auch die gesetzlichen Vorgaben für den Abschluss einer Hypothek werden hier erklärt: Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen Hypotheken für privat genutzte Immobilien und für Rendite-Immobilien. Wir verraten, worauf man auf der Suche nach einer passenden Hypothek achten sollte.

Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist einfach gesagt Fremdkapital für eine Immobilie. Der Hypothekargeber lässt sich die Hypothek dadurch absichern, dass er das Grundpfandrecht an der gekauften Immobilie erhält. 

Die nötige Summe für den Kauf einer Immobilie hat man selten im Ganzen auf dem Konto liegen oder man möchte das Geld nicht in ein einzelnes Anlageobjekt stecken. Oft liegt ein Teil des Kaufpreises als Eigenkapital vor, der Rest wird über eine oder mehrere Hypotheken finanziert. Eine Hypothek ist ein Darlehen, für das Immobilienkäufer/innen Zinsen an den Hypothekargeber bezahlen. Können die Käufer/innen die Zinsen nicht bedienen, greift das eingetragene Grundbuchrecht an der Immobilie – diese fällt dann an den Hypothekargeber. 

Wie die Zinsen einer Hypothek festgelegt und angepasst werden, unterscheidet sich bei den verschiedenen Arten von Hypotheken. Das Geld, das der Hypothekargeber an die Immobilienkäufer/innen verleiht, hat einen bestimmten Preis. Dieser spiegelt sich in der Höhe der Zinsen wider. Je nach Höhe des Risikos für den Hypothekargeber variiert die Zinshöhe. 

Festhypothek und ihre Vor- und Nachteile

Bei einer Festhypothek wird die Zinshöhe zu einem festen Satz über die gesamte Laufzeit vereinbart. Monatlich zahlen Hypothekennehmer/innen immer den gleichen Zinsbetrag. Das Modell wird von Hypothekargebern als risikoreich eingestuft, da der Zinsmarkt sich über eine Laufzeit von mehreren Jahren drastisch verändern kann. Steigen die Zinsen über die Jahre, profitieren die Immobilienkäufer/innen, da ihr festgelegter Zinssatz unter dem nun gestiegenen Marktzins liegt. Dieses Risiko preisen Hypothekargeber mit ein: Festhypotheken sind in der Regel vergleichsweise teurer als die anderen beiden Hypothekenarten. Festhypotheken haben eine Reihe von Vor- und Nachteilen:

Vorteile einer Festhypothek:

• Hohe Planbarkeit für Immobilienkäufer/innen, da die monatlichen Raten immer gleich bleiben.
• Immobilienkäufer/innen sind mit der Festhypothek abgesichert, auch wenn die Marktzinsen steigen.

Nachteile einer Festhypothek:

• Etwa 70–100% höhere Kosten im Vergleich zu den anderen Hypothekenarten.
• Für Immobilienkäufer/innen lohnen sich die hohen Zinssätze nur bei steigenden Marktzinsen. Sinken sie, muss der vorab festgelegte hohe Zinssatz trotzdem bezahlt werden.
• Festhypotheken werden über eine feste Laufzeit vereinbart. Kündigt man vor Ende der Laufzeit, ist dies in der Regel mit hohen Kosten verbunden, der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung.

SARON-Hypothek und ihre Vor- und Nachteile

Eine SARON-Hypothek arbeitet nicht mit einem festen Zinssatz, sondern der Zinssatz der Immobilienhypothek wird in regelmässigen Abständen auf Basis des SARON („Swiss Average Rate Overnight“) angepasst.

Der SARON ist ein Referenzzinssatz, der den täglichen Stand des Schweizer Geldmarkts widerspiegelt. Die SIX Swiss Exchange berechnet ihn als Durchschnittswert aller abgeschlossenen Transaktionen (Kauf- und Verkaufspreise) auf dem Schweizer Repo-Markt, also dem Markt für Rückkaufvereinbarungen (repurchase operations, kurz: Repo). 

In der Regel liegt der Zinsanpassung für Geldmarkthypotheken der „Compounded SARON“ zugrunde, der Durchschnittswert aller SARON-Zinsen der letzten 3 Monate. Der Betrag, den Immobilienkäufer/innen für die Zinsen ihrer SARON-Hypothek zahlen, verändert sich alle 3 Monate entsprechend der Lage auf dem Schweizer Geldmarkt. Die meisten Hypothekargeber sehen für SARON-Hypotheken eine Laufzeit von mindestens einem Jahr vor. Üblicherweise betragen die angebotenen Laufzeiten zwischen 3 und 5 Jahren.

Vorteile einer SARON-Hypothek:

• Fallen die Zinsen, passt sich der Zinssatz der SARON-Hypothek an. Immobilienkäufer/innen profitieren dann von der veränderten Marktlage.

Nachteile einer SARON-Hypothek:

• Die Zinskosten sind im Gegensatz zur Festzinshypothek weniger gut planbar.

• Der effektive Zins ist nicht im Voraus bekannt, sondern wird erst kurz vor der fälligen Zinszahlung aus dem Compounded SARON abgeleitet. Dieser wird jeweils zum Stichtag erhoben.
• Mit einer SARON-Hypothek gehen Immobilienkäufer/innen das Risiko ein, dass sich der Zinsmarkt verändert und sie über die Laufzeit gestiegene Zinssätze in Kauf nehmen müssen.

Variable Hypothek und ihre Vor- und Nachteile

Im Gegensatz zu einer Festhypothek und einer SARON-Hypothek ist eine variable Hypothek flexibel in ihrer Laufzeit. Sofern die Kündigungsfrist eingehalten wird, kann eine variable Hypothek jederzeit gekündigt werden. Die Kündigungsfristen liegen je nach Anbieter zwischen 3 und 6 Monaten.

Der Zinssatz einer variablen Hypothek hat keine Bindung an einen Referenzzinssatz. Der Hypothekargeber kann den Zinssatz praktisch frei festlegen, weshalb die Zinsen für eine variable Hypothek höher liegen als bei SARON-Hypotheken.

Vorteile einer variablen Hypothek:

• Variable Hypotheken sind besonders gut geeignet, um einen kürzeren Zeitraum zu überbrücken. Beispielsweise zwischen dem Ablauf der Festhypothek und dem Verkauf der Immobilie.
• Ablösung ist jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist möglich, ohne grosse Aufwände für eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Nachteile einer variablen Hypothek:

• Die grössere Flexibilität der variablen Hypothek muss mit höheren Zinssätzen bezahlt werden.
• Keine Bindung an einen Referenzzinssatz, weshalb Hypothekargeber die Sätze frei festlegen können.

Amortisation

Die Amortisation einer Hypothek hängt von verschiedenen Faktoren ab. In der Schweiz ist festgelegt, wie Immobilien finanziert werden dürfen. Ein bestimmter Teil muss selbst aufgebracht werden. Für die Fremdfinanzierung von Eigenheimen sind üblicherweise zwei Hypotheken vorgesehen. Für private, selbstbewohnte Immobilien gelten folgende Quoten:

• Eigenkapital, mindestens 20% des Immobilienwertes
• Erste Hypothek, bis zu 67% des Immobilienwertes
• Zweite Hypothek, optional, bis zu 13% des Immobilienwertes

Als Eigenkapital gelten neben Ersparnissen auch Vorsorgeguthaben, Pensionskassenbezüge und Erbvorbezüge. Die Zusammensetzung des Eigenkapitalanteils  unterliegt weiteren Bestimmungen.

Wann muss man amortisieren? Die Amortisation der ersten Hypothek ist freiwillig. Bei der Abwägung, die erste Hypothek vorzeitig zu tilgen, sollte allerdings der steuerliche Vorteil berücksichtigt werden. Geld, das in die Tilgung fliesst, steht nicht mehr als Liquidität für erhaltende Massnahmen wie Renovationen zur Verfügung. 

Die Amortisation der zweiten Hypothek dagegen unterliegt festen Regeln. Sie muss für privat genutzte Immobilien entweder innerhalb von 15 Jahren erfolgen, oder bis zum Erreichen des Pensionsalters auf zwei Drittel des beliehenen Immobilienwertes amortisiert werden. Dabei muss die Tilgung linear erfolgen und spätestens 12 Monate nach der Auszahlung beginnen. 

Die entsprechenden Zeitpunkte, wann die Hypotheken amortisiert werden, legen Immobilienkäufer/innen mit dem Hypothekargeber fest.

Spezielles bei Hypotheken von Rendite-Objekten

Bei der Finanzierung von Rendite-Immobilien unterliegen Privatpersonen anderen Bestimmungen als beim Kauf von privat genutzten Immobilien. Dies sind einige spezielle Vorgaben, die für Hypotheken von Rendite-Objekten gelten:

Für Rendite-Immobilien gilt bei der Berechnung des Belehnungswertes das Niederwertsprinzip. Nicht der Verkehrswert, also der Kaufpreis, ist ausschlaggebend, sondern der Ertragswert, den der Hypothekargeber schätzt. So kann es beispielsweise vorkommen, dass der Kaufpreis einer Rendite-Immobilie bei 1 Mio. Franken liegt, die Bank allerdings nur CHF 900’000 schätzt und beleiht.

Anbieter von Hypotheken

Grundsätzlich können die erste und zweite Hypothek von verschiedenen Anbietern bezogen werden. Die meisten Anbieter von Festhypotheken bieten gleichzeitig auch SARON-Hypotheken und variable Hypotheken an.

Traditionell sind Banken die üblichen Anbieter von Hypotheken für Immobilien. Sie machen in der Schweiz rund 90% der Anbieter aus. 4–5% aller Anbieter sind allerdings grosse Versicherungen: Bekannte Hypothekengeber sind zum Beispiel UBS, Raiffeisen, die Zurich Versicherung und Swiss Life. 

Banken und Versicherungen verfügen jeweils über hohe Liquidität, die sie gewinnbringend anlegen wollen. Besonders Festhypotheken bieten ihnen diese Möglichkeit, die noch dazu gut planbar sind. Wo die meisten Banken Laufzeiten von 10 Jahren bevorzugen, bieten Versicherungen noch langfristigere Festhypotheken an. Dafür finanzieren Versicherungen nur selten Grundstücke, Baukredite oder Rendite-Immobilien. Auch SARON-Hypotheken und kurzfristige variable Hypotheken werden nicht von allen Versicherungen angeboten.

Entwicklung der Hypothekarzinsen im Jahr 2022

Die Regulierung des Zinsniveaus ist eine der wichtigsten ökonomischen Schrauben, die der Schweiz zur Verfügung stehen. Eine Anpassung des Leitzinses durch die Schweizerische Nationalbank beeinflusst massgeblich, wie sich die Zinsen für private Hypotheken entwickeln.

Die Schweizer Nationalbank (SNB) beendete im dritten Quartal 2022 die Phase des negativen Leitzins, in die sie 2014 eingetreten war. Nach gleich zwei Anpassungen 2022 liegt der Leitzins jetzt wieder im positiven Bereich:

Die Leitzinsanpassung hat Folgen im nationalen Kontext. Ihre Ursachen sind jedoch in einem internationalen Kontext zu sehen: 2022 verursachen die Null-Covid-Politik in China, der Krieg in der Ukraine und der Ausfall mehrerer Häfen und früherer Handelspartner Beeinträchtigungen der globalen Lieferketten. Die Preise für Rohstoffe steigen, was sich in den Endpreisen vieler Verbraucherprodukte widerspiegelt. 

Dazu beeinträchtigt eine Inflationswelle in den USA und Europa das globale Wirtschaftsklima. Zum Vergleich: Um der Inflation entgegenzuwirken, erhöhte die US-Notenbank (FED) im Herbst 2022 den Leitzinssatz von 0,25–0,5% auf 1,5–1,75%. Die Europäische Zentralbank (EZB) nahm nach Anpassungen im Juni und September im Oktober 2022 eine Anpassung auf 2% vor.

Für den Schweizer Hypothekenmarkt geht man davon aus, dass kommende mittelfristige Auswirkungen des globalen Inflationsgeschehens bereits eingepreist sind. Weitere kurzfristige Anpassungen sind aktuell unwahrscheinlich, aber nicht ausgeschlossen.

Entsprechend entwickelten sich die Preise für Festzinshypotheken (3, 5 und 10 Jahre) bei den meisten Anbietern 2022 stabil seitwärts. Die SARON-Hypotheken dagegen spiegelten das veränderte Marktumfeld wider: Sie stiegen im zweiten und dritten Quartal leicht an.

Fazit: So wählen Sie die richtige Hypothek

Die richtige Hypothek für eine Rendite-Immobilie hängt ganz von der persönlichen Situation der Investoren/innen ab. Je mehr Eigenkapital für den Kauf der Immobilie bereit steht, desto besser wird die Verhandlungsposition gegenüber den Hypothekargebern sein. 

Bei der Wahl der richtigen Hypothek sollte die eigene Anlagestrategie bereits im Vorfeld, vor den Gesprächen mit potenziellen Hypothekargebern festgelegt werden. Wie viel Eigenkapital soll eingebracht werden? Ist die Aufnahme einer zweiten Hypothek bei der aktuellen Zinslage vielleicht sogar die bessere Alternative? Wie sieht die private Planung für die nächsten Jahre aus? Wie lang soll die Rendite-Immobilie gehalten werden? Müssen bereits Kosten für anstehende werterhaltende Massnahmen bei der Auswahl der richtigen Hypotheken eingeplant werden? Wie wird sich der Zinsmarkt vermutlich in den nächsten Jahren entwickeln? 

Entsprechend gerüstet mit einem Wunschszenario können Investoren/innen entscheiden, ob eine gut planbare Festzinshypothek die richtige Wahl für die eigene Anlagestrategie ist oder ob das Marktgeschehen vielleicht grössere Chancen beim Abschluss einer SARON-Hypothek verspricht. Investoren/innen sollten bei drei bis fünf Anbietern Offerten für die Hypothek einholen und gründlich vergleichen. 

Zu beachten ist, dass für den Abschluss von Hypotheken von Rendite-Immobilien andere Vorgaben gelten als für den Erwerb von privat genutzten Immobilien.