Hypotheken | Welche Grundlagen der Fremdfinanzierung bei Immobilien gibt es zu beachten?

Wer eine Rendite-Immobilie kaufen will, muss sich früher oder später mit dem Thema Hypothek auseinanderzusetzen. Dabei gibt es viele Fragen: wie hoch? wie lange? welche form? oder bei wem? – Fragen, die wir hier gerne beantworten.

Hypotheken sind zweckgebundene Leihbeträge für den Kauf einer Immobilie. Ein Kreditinstitut – zum Beispiel eine Bank – leiht Ihnen für den Kauf Ihrer Immobilie den Grossteil des Kaufpreises, so, dass Sie selber nur noch einen kleinen Teil des Erwerbspreises selber bezahlen müssen. In dieser Einführung widmen wir uns insbesondere diesen Aspekten:

• Wie funktioniert das Grundprinzip?
• Was für Formen gibt es?
• Welche Rolle spielen Laufzeit, Amortisation und Belehnungshöhe

Das Grundprinzip von Hypotheken

Das Grundprinzip einer Hypothek funktioniert so: Angenommen Sie sind ein Immobilienkäufer und auf der Suche nach Ihrem Wunschobjekt. Haben Sie dieses Objekt gefunden, können Sie bei einem Kreditinstitut anfragen, ob es Ihnen für den Kauf des Objektes Geld zur Verfügung stellt. Ein Kreditinstitut leiht Ihnen das Geld – aber natürlich nicht gratis. Je nach Vereinbarung bezahlen Sie jährlich eine Gebühr – den sogenannten Hypothekarzins. Dem Kreditgeber ist es natürlich wichtig, dass Sie das geliehene Geld nach Ablauf der vereinbarten Hypothekenlaufzeit vollständig zurückzahlen. Ihre Immobilie dient dabei als Sicherheit. Falls Sie aus irgendeinem Grund nicht mehr in der Lage wären, die Zinskosten zu zahlen, kann der Hypothekengeber dafür sorgen, dass Ihre Immobilie zwangsversteigert wird.

Diese Sicherheit für den Hypothekargeber ist natürlich nur gegeben, solange die Immobilienpreise einigermassen stabil sind. Sollte sich der Marktwert für Ihre Immobilie drastisch verschlechtern, kann die Bank von Ihnen verlangen, dass Sie Geld nachschiessen und diese Wertverluste wieder ausgleichen. Hypotheken sind nicht nur vertragliche Abmachungen zwischen Hypothekargeber und Hypothekarnehmer sondern werden als Grundschuld auch in den öffentlichen Grundbüchern eingetragen.

Unterschiedliche Hypothekarformen

Bei Hypotheken gibt es Im Grunde drei verschiedene Formen und diese Formen unterscheiden sich in der Art und Weise, wie der Hypothekarzins festgelegt wird. Unterschieden werden:

• Festhypotheken
• Geldmarktypotheken
• Variable Hypotheken.

Den Unterschied kann man grundsätzlich so festhalten: Bei Festhypotheken ist der Zinssatz für die vereinbarte Laufzeit fixiert. Bei Geldmarkt- und variablen Hypotheken ist er variabel und richtet sich an Leitwerten, die mit dem generellen Zinssystem zusammenhängen.

Erste und zweite Hypothek

In der Schweiz ist es möglich, mehr als nur eine Hypothek auf einer Immobilie aufzunehmen – man spricht in diesem Zusammenhang von erster und zweiter Hypothek. Eine erste Hypothek wird von Finanzinstituten bei einer Belehnung von bis zu 65% des Immobilienwerts ausgegeben. Für die Belehnung des Immobilienwerts zwischen 65% und 80% wird eine 2. Hypothek benötigt. Eine Sonderregelung gibt es bei Wohnrenditeimmobilien: Dort muss mindestens 25% des Kaufpreises mittels Eigenmittel finanziert werden. Der maximale Belehnungsgrad beträgt dort 75%. In der Schweiz ist es kaum möglich, die erste und die zweite Hypothek bei unterschiedlichen Finanzinstituten abzuschliessen.

Amortisation

Eine Hypothek dürfen oder müssen Sie mitunter amortisieren. Amortisation bezeichnet den Prozess, die Hypothek Stück für Stück an den Hypothekargeber zurückzubezahlen. Bei der ersten Hypothek ist die Amortisation in der Regel freiwillig. Es gibt Gründe welche dafür und welche dagegen sprechen. Sie benötigen mehr Eigenmittel für entsprechende Rückzahlung, können dadurch aber auch mitunter Zinskosten einsparen. Bei der zweiten Hypothek sieht es anders aus. Sie muss normalerweise innerhalb von 15 Jahren vollständig amortisiert sein, jedoch bis spätestens zum 65. Lebensjahr. Diese Amortisationszahlungen müssen linear und regelmässig erfolgen – es ist beispielsweise nicht möglich, am Anfang der Hypothekarlaufzeit kleine Beträge zurückzubezahlen und den Hauptteil erst am Schluss.

Laufzeit

Eine weitere zentrale Rolle spielt die Frage, wie lange die Zeitperiode für eine Hypothek festgelegt wird. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von der Hypothekarlaufzeit. Generell gilt: Je kürzer die Laufzeit einer Hypothek, desto geringer ist der Zins. Die Laufzeit der Hypothek sollte sich immer auch nach Ihrem Anlagehorizont richten, denn wenn Sie eine Immobilie während der Laufzeit verkaufen wollen, kann das problematisch werden.

Frühzeitiger Ausstieg

Frühzeitige Ausstiege aus einer Hypothek sind nicht immer einfach und in der Regel kostspielig, denn bei einem frühzeitigen Ausstieg aus einer Hypothek wird in vielen Fällen ein Penalty in Form einer Vorfälligkeitsprämie erhoben. Wie hoch diese ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab – beispielsweise wie lange die Restlaufzeit noch beträgt oder wie stark das Zinsumfeld sich seit Abschluss der Hypothek verändert hat. Grundsätzlich gilt: Je länger die Restlaufzeit und je tiefer das neue Zinsumfeld, desto grösser der Penalty.

Verkauf mit Hypothek | Penalties als Hindernis

How to Real Estate Podcast #5

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Wenn Sie eine Hypothek für Ihre Rendite-Immobilie aufnehmen wollen, gibt es also einiges zu beachten: Form, Laufzeit, Belehnungshöhe und Amortisation sind zentrale Aspekte, welche Sie für Ihre Strategie berücksichtigen müssen.